报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数继续调整 估值逐渐回归理性 各类型 REITs 均收跌 保障房、水利设施、市政设施 REITs 跌幅最大 新型基础设施 REITs 交易活跃度最高 同时有 REITs 产品提前结束募集 显示出市场对消费 REITs 的认购热情 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 8 月 22 日 中证 REITs 指数收盘价 838.00 点 整周涨跌幅 -1.9% 表现弱于沪深 300、中证转债、中证全债指数 年初至今涨跌幅排序为中证转债>沪深 300>中证 REITs>中证全债 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 4.4% 波动率 7.3% 回报率低于沪深 300、中证转债指数 高于中证全债指数 波动率低于沪深 300 和中证转债指数 高于中证全债指数 [2][10] - 8 月 22 日 REITs 总市值降至 2159 亿元 较上周减少 19 亿元 全周日均换手率 0.77% 较前一周上升 0.13 个百分点 [2][10] - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.93%、-1.10% 各类型 REITs 均收跌 保障房、水利设施、市政设施 REITs 跌幅最大 [1][3][14] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为中金重庆两江 REIT（+2.33%）、工银河北高速 REIT（+2.18%）、中信建投明阳智能新能源 REIT（+1.38%） [3][19] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高 为 2.5% 产业园 REITs 本周成交额占比最高 占 REITs 总成交额 21.4% [3][22] - 主力净流入额前三名的 REITs 为南方润泽科技数据中心 REIT（905 万元）、南方万国数据中心 REIT(852 万元）、中金中国绿发商业 REIT(774 万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至 8 月 22 日 交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只 已问询阶段 2 只 已反馈 6 只 已通过待上市 4 只 通过已上市首发产品 10 只 [26] 估值跟踪 - 截至 8 月 22 日 公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.4% 显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [28] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况 相对净值折溢价率偏向长期视角 P/FFO 偏向短期视角 [28] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [29] - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 34BP 经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 209BP [1][31] 行业要闻 - 8 月 20 日 中金唯品会奥莱 REIT 宣布公众发售基金份额提前结束募集 因公众投资者认购踊跃 采用全程比例配售原则 网下投资者对消费 REITs 认购热情较高 [4][33]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数收跌，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅分别为 -2.1%、-1.8%，REITs 全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 截至 6 月 27 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 央行等六部门支持符合条件的消费基础设施发行 REITs，消费 REITs 发展迎来新机遇 [1] - 华夏北京保障房 REIT 完成国内首单租赁住房扩募，租赁住房 REITs 实现“首发 + 扩募”闭环，奠定再融资常态化范式 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 6 月 27 日，中证 REITs 指数收盘价为 880.9 点，整周涨跌幅为 -1.46%，表现弱于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅为 +11.6%，高于其他主要指数 [2][8] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 11.4%，波动率为 7.0%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs 总市值在 6 月 27 日上升至 2061 亿元，较上周减少 5 亿元；全周日均换手率为 0.61%，较前一周上升 0.01 个百分点 [2][14] - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -2.1%、-1.8%；各类 REITs 均收跌，能源、生态、市政设施类跌幅最小，分别为 -0.8%、-0.9%、-1.3% [3][19] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为中航京能光伏 REIT（+0.95%）、华夏华润商业 REIT（+0.64%）、中金山东高速 REIT（+0.47%） [3][23] - 市政设施类本周交易最活跃，区间日均换手率为 2.4%，成交额占 REITs 总成交额 2.8%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为 0.6%，成交额占 REITs 总成交额 25.9% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（2181 万元）、鹏华深圳能源 REIT（1620 万元）、华夏和达高科 REIT（1079 万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至 2025 年 6 月 27 日，交易所处在已申报阶段的 REITs 产品 2 只，已受理 3 只，已反馈 5 只，已通过待上市 5 只，已上市首发产品 7 只 [27] 估值跟踪 - 截至 6 月 27 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，不同项目类型的指标表现不同 [29][30] - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 143BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 209BP [1][30] 行业要闻 - 6 月 19 日，央行等六部门印发意见支持符合条件的消费基础设施发行公募 REITs，为消费 REITs 打开“资产池” [35] - 6 月 24 日，江西水务集团公募 REITs 汇添富基金中标，温州珊溪水利公募 REITs 中金公司与中金基金联合体中标 [35] - 6 月 25 日，华夏北京保障房 REIT 完成国内首单租赁住房扩募，募集资金约 9.46 亿元 [35] - 6 月 26 日，中金亦庄产业园 REIT 在上交所上市，是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施 REITs [35] - 6 月 27 日，中金中国绿发商业 REIT 在深交所上市首日封涨停，公众认购倍数高达 683 倍，网下机构认购倍数达 265.76 倍 [36]