来源：上海证券报·中国证券网 上证报中国证券网讯（记者 祁豆豆）近日，由中证指数公司联合上海证券交易所（下称"上交所"）、 深圳证券交易所（下称"深交所"）主办的"中证持有型不动产ABS专题交流会"在上海成功举办。活动汇 聚了来自上交所、深交所、瑞思研究院、平安理财、中证指数公司的多位专家，以及30余家银行理财、 保险资管、券商、信托等的近50位代表，与会嘉宾围绕持有型不动产ABS及多层次REITs市场建设等议 题进行深入的主题分享和交流。 上交所债券业务中心分享了持有型不动产ABS市场概况。作为多层次REITs市场的重要一环，持有型不 动产ABS市场规模稳步扩容，资产类别不断丰富，发展潜力与市场价值正在持续凸显。展望未来，上交 所将从监管端、投资端、供给端持续发力，为支持企业资产盘活提供全方位、全流程、综合性的专业服 务，进一步完善产品生态，推动持有型不动产ABS市场稳健发展。 深交所债券业务中心分享了持有型不动产ABS的关注要点和实践案例。作为资产证券化产品框架下推出 的创新产品，持有型不动产ABS是盘活存量资产、扩大有效投资的重要创新工具。深交所表示，后续将 在现有ABS的产品结构及法律框架下稳步推进持 ...

公募REITs扩募并新购入基础设施项目是指已上市的公募REITs通过增发份额收购资产，是公募REITs产 品的重要特性，亦是推进公募REITs健康发展的重要举措。本次华夏基金华润有巢REIT的扩募将实现存 量与增量资产的良性循环，为投资人进一步参与保障性租赁住房发展提供了可能，有利于提升公募 REITs的长期配置价值。当前公募REITs扩募正在加速进行，助力中国公募REITs发展登上新台阶。 根据公开披露的申报材料，华夏基金华润有巢REIT本次拟购入基础设施项目为位于上海市闵行区的有 巢马桥项目。有巢马桥项目于2023年3月正式开业，是上海市保障性租赁住房示范项目，打造了包含"一 张床、一间房、一套房"的多层次租赁住房产品，并在项目5号楼落地"闵行区首个新时代城市建设者管 理者之家"。有巢马桥项目已获得"上海市人才安居工程项目"、"闵行区首批人才驿站试点项目"、"闵行 区保障性租赁住房项目"等多项认定。 中证报中证网讯(王珞)10月30日，华夏基金发布公告表示，华夏基金华润有巢REIT(508077)2024年第一 次扩募并购入基础设施项目事项已完成相关申请文件的申报工作，基金管理人已取得中国证券监督管理 委 ...

三季度A股双创指数以49.02%的涨幅收官，四季度市场却迎来多重变量：中美贸易摩擦再起、美联储降 息预期摇摆、机构"做账期"临近……在"金鼎杯"买方投顾资产配置大赛2025年度Q3榜单解读直播中，嘉 实财富基金投顾部副总监于新铭（大赛特邀嘉宾）、国联民生证券资产配置部负责人程棵（大赛行业专 家）两大专家，结合市场数据与机构实操经验，给出了"慢牛未改但风险升温"的四季度市场展望，尤其 提醒投资者警惕"绝对收益资金卖压"与"美联储政策分歧"两大确定风险。 1.风险一：绝对收益资金"做账期卖压"，高估值板块首当其冲 "每年10-11月都是绝对收益资金的'做账窗口期'，今年这一压力可能更明显。"程棵直言，当前保险资 管、年金、部分私募的年度收益目标已基本完成，"这些资金没有必要再冒风险冲规模，反而会减持前 期涨幅大的高估值标的，锁定收益。" 市场大势：慢牛中段逻辑不变，波动加大成主基调 对于四季度A股方向，两位专家一致认为"慢牛中段格局未被打破"，但"躺赢机会减少、波动显著加 大"将成为核心特征。 程棵从资金面与市场热度切入分析："当前散户未大规模主动入市，机构也仍处于犹豫阶段——从券商 开户数据与公募基金募集规模看 ...

核心观点 - 《推动公募基金高质量发展行动方案》落地近半年，推动行业从“重规模”向“重质量”转变，涉及生态理念、投研能力、投资者服务和市场生态等多维度深刻变革 [2] - 行业核心驱动力实现从“规模导向”到“质量优先”的切换，驱动行业转向“精耕细作”，并带来“规模与业绩”的正向循环 [4] - 高质量发展浪潮将全方位重塑行业竞争格局，未来三到五年，具备核心能力的基金公司将脱颖而出 [24][27][28] 生态理念变革 - 实施《行动方案》推动公募行业完成一场“触及根基的生态性变革”，是对行业经营理念、运作模式的系统性重塑 [3][4] - 方案推动资本市场生态的系统性完善，通过规范销售渠道、压实机构责任，推动“基金公司－销售机构－投资者”形成良性互动闭环 [4] - 行业正加速从“重规模”向“重质量”转变，这一转变倒逼基金公司提升投研核心能力、强化产品创新和提升客户服务能力 [5] - 《行动方案》最根本的作用是重塑和强化行业的发展定位和经营理念，强调以投资者最佳利益为核心，助推行业从重规模向重投资者回报转型 [5] 投研能力升级 - “提升投研核心能力”是高质量发展的基石，基金公司围绕投研体系建设、人才梯队培养、科技赋能等方向持续发力，推动投研能力从“个体驱动”向“体系驱动”转型 [7] - 各家基金公司结合自身优势探索特色投研体系升级路径，“一体化”“团队化”成为共同趋势，例如中欧基金的“资管工业化”和博时基金的投研一体化小组 [8] - 基金公司通过人才梯队建设与长期导向的考核激励机制优化投研能力，并加大对AI、大数据等技术的投入，将科技工具融入投研全流程 [9] 投资者服务优化 - 行业从降费让利、产品创新、投教陪伴三个维度发力，落实“以投资者为中心”的理念，旨在提升投资者获得感 [11] - 费率改革使行业竞争逻辑发生根本性转变，行业生态向“业绩驱动”转型，主动权益、固收、指数等多个品类均下调了管理费 [11] - 基金公司积极落实“提升投资者获得感”，新发产品设置募集规模上限，及时暂停热门产品申购以保障基金稳定运行和持有人投资体验 [12] - 投资者教育工作创新不断，如博时基金打造有创意有干货的投资知识内容，中欧基金发布《服务公约》提出四大服务准则 [12] 产品创新与风控 - 行业积极推动产品业务守正创新，从过往的“供给驱动”转向“需求引领”，构建更为多元化、精细化、工具化的产品体系 [14][16] - 平安基金加速权益产品布局，主动与被动双轮驱动，并将主动权益产品细分为四大系列以满足不同投资者需求 [16] - 费率改革和合规风控成为支撑行业转型的重要动力，基金公司通过金融科技赋能、优化运营流程等方式应对管理费收入下降压力 [20][21] - 海富通基金新增及修订多项合规管理制度，上线AI合规知识库，新建多个专项方案强化流动性风险与信用风险的防控能力 [21] 行业挑战与竞争格局重塑 - 转型面临内部惯性思维与利益格局的双重局限，以及外部销售渠道盈利模式和投资者短期投资心态的制约 [24][25][26] - 高质量发展浪潮将全方位重塑行业竞争格局，行业正从规模比拼转向价值竞争 [24][27] - 未来三到五年，具备系统化能力的头部机构、主动权益投资能力强或被动型产品优势明显的基金公司有望脱颖而出 [28] - 基金公司需在完善工业化体系、优化产品结构、强化投资者陪伴三个方面深化转型，能够提供系统性服务的公司会抢占先机 [28][29]

行业生态变革 - 行业正经历从“重规模”到“重质量”的触及根基的生态性变革，核心驱动力从规模导向切换为质量优先 [2] - 行业经营理念和运作模式被系统性重塑，推动形成“基金公司－销售机构－投资者”的良性互动闭环，减少短期逐利行为 [2] - 转变带来规模与业绩的正向循环，业绩优异、风格清晰的产品更易获资金认可，避免了“规模膨胀－业绩下滑”的恶性循环 [3] - 价值投资理念深度落地，机构短期择时、风格漂移行为减少，基金经理更聚焦企业长期价值 [3] - 方案推动行业从产品设计、客户服务到公司治理全面升级，尤其在权益投资和中长期资金管理领域角色更重要 [3] 投研能力建设 - 行业围绕投研体系建设、人才梯队培养、科技赋能发力，推动投研能力从“个体驱动”向“体系驱动”转型 [4] - 多家公司探索特色升级路径，“一体化”和“团队化”成为共同趋势，例如中欧基金的“资管工业化”和博时基金的投研一体化小组 [4][5] - 投研体系落地依赖稳定专业的人才队伍和长期导向的考核激励机制，如嘉实基金的“传帮带”机制和海富通基金的长期业绩导向考核 [5][6] - 科技赋能成为投研升级加速器，公司加大AI、大数据投入，实现数据驱动决策，如嘉实基金和海富通基金的应用 [6] 投资者服务与获得感 - 行业从降费让利、产品创新、投教陪伴三个维度落实“以投资者为中心”理念，提升投资者获得感 [7] - 费率改革切实降低投资者持有成本，行业竞争逻辑向“业绩驱动”转型，并推出多批浮动费率产品，建立利益共担机制 [7] - 在市场走牛背景下，公司通过控制新发产品规模、暂停热门产品申购等方式优先维护持有人利益和投资体验 [8] - 投资者教育工作不断创新，如博时基金的创意干货内容和线下活动，以及中欧基金发布《服务公约》提出四大服务准则 [8][9] 产品创新与业务发展 - 行业产品供给从“供给驱动”转向“需求引领”，构建多元化、精细化、工具化的产品体系 [11] - 平安基金加速权益产品布局，主动与被动双轮驱动，并将主动权益产品细分为四大系列以满足不同需求 [11] - 嘉实基金推出首批新型浮动费率产品，未来将继续打造与投资者风险共担、利益共享的产品体系 [12] - 博时基金在公募REITs领域深入布局，为实体经济发展贡献力量 [12] 合规风控与文化建设 - 费率改革和合规风控成为支撑行业转型的重要动力，督促管理人通过深度研究追求中长期超额收益 [13] - 海富通基金新增及修订多项合规制度，上线AI合规知识库，并新建专项方案强化流动性风险与信用风险防控 [14] - 诺德基金强化全员合规意识，定期重检制度流程，落实监督检查与风险防控，并培育合规文化 [14] - 海富通基金组织开展多轮企业文化大讨论，提升整体运转效率和组织活力 [14] 行业挑战与未来格局 - 转型面临内部惯性思维、利益格局局限及外部销售渠道模式、投资者习惯制约等多重挑战 [15][16][17] - 未来三到五年高质量发展是主旋律，行业从规模比拼转向价值竞争，具备核心能力的公司将脱颖而出 [18] - 竞争格局可能呈现强者恒强态势，主动权益投资能力强、产品布局多元化的公司及在被动型产品有优势的公司有望胜出 [18] - 适应工业化与数字化趋势、提供系统性一站式服务的公司更可能抢占先机 [19]

导语 中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型 ◎ 文 / 房玲 易天宇 洪宇桁 0 1 2025年政府继续支持公募REITs发展，市场反应较为热烈 1、782号文进行四个方面革新，推进公募REITs常态化发展 自2024年中国公募REITs迈入常态化发展新阶段以来， 2025年的政策主要针对扩大公募REITs适用范围以及加快 REITs审批发行等方面。 9月12日,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常 态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号，下称782号文）， 这是继2024年1014号文之后的又一个 重量级政策，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面有了新的规定。 在资产范围方面，782号文在1014号文已明确的收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型 基础上， 进一步扩大了资产范围，新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业 市场、养老设施等新资产类型。 特别是将文化旅游、养老设施等民生相关领域首次纳入REITs发行范围，标志着 基础设施REITs从传统基建向新基建、民生领域延伸 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 市场流动性继续提升，但需关注集中解禁带来的抛压；本周市场先抑后扬，板块分化，三季报窗口期市场交投活跃度提升；今年以来已成功发行18单公募REITs，发行规模同比下降；中证REITs全收益指数本周涨幅0.16%，不同项目属性和资产类型表现有差异；产权类和特许经营权类REITs流动性增强 [3][4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共2单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行18单公募REITs，发行规模363.4亿元、同比下降24.2% [4] - 本周中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业REIT基金成立；当前审批流程中，首发已申报10只等，扩募已申报5只等 [4] 二级市场：本周流动性持续提升 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌0.16% - 本周中证REITs全收益指数收于1045.13点，涨幅0.16%，跑输沪深300 3.08个百分点、跑输中证红利0.89个百分点；年初至今涨幅7.98%，跑输沪深300 10.46个百分点，跑赢中证红利6.66个百分点 [4] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌0.13%，特许经营权类REITs上涨0.46%；分资产类型，数据中心、环保水务、交通、仓储物流板块表现占优 [4] - 分个券，本周46只上涨、28只下跌，工银蒙能清洁能源REIT、中航易商仓储物流REIT、浙商沪杭甬REIT涨幅位列前三，招商基金招商蛇口租赁住房REIT、华夏大悦城商业REIT、汇添富九州通医药REIT跌幅位列末三 [4] 流动性：换手率和成交量均上升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.53%/0.47%，较上周+13.70/+11.36BP，周内成交量4.96/1.34亿份，周环比+35.73%/+31.88%；数据中心板块活跃度最高 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.93%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块估值收益率位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 要闻：胜昊集团启动通信铁塔基础设施公募REITs发行工作；广州支持符合条件的消费等领域项目发行REITs；青城山 - 都江堰景区REITs开展资产评估机构选聘；普陀区水产城公募REITs项目推进；湖南省推动城市更新项目发行REITs [32] - 公告：多家REITs公布运营数据，华泰宝湾物流REIT、中金联东科创REIT有解禁提示 [32]

高管变动 - 华泰证券资管董事长崔春因工作变动卸任 由公司总经理江晓阳代任董事长职务 [1][3][6] - 江晓阳为硕士研究生学历 2024年1月进入华泰证券资管 现任公司董事、总经理 [6] - 崔春自2015年公司成立之初加入 拥有超过20年金融行业从业经验 [6] - 华泰证券全资子公司华泰期货亦发生高管变动 原总经理赵昌涛新任董事长 原董事长胡智到龄退休 [7] 公司财务与业务规模 - 截至2025年6月30日 华泰证券资管资产管理总规模达6270.32亿元 同比增长23.92% [5][8] - 公募业务规模突破1659.09亿元 [5][8] - 半年度营收突破12亿元 利润突破7亿元 均位列券商资管前列 [8] 公司发展战略与历程 - 公司秉持集团科技赋能下的财富管理与机构服务双轮驱动发展战略 坚持守正创新 科技驱动 [8] - 持续推进数字化平台建设 实现投资资管与投行资管业务端对端的业务数据联通 [8] - 公司前身为1999年成立的华泰证券受托资产管理部 2014年正式注册成立 2016年获得公募牌照 [8] - 在公募REITs领域已完成4单项目发行 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 扩募是REITs主要融资形式之一，美国REITs市场2001 - 2025年7月举债、扩募、IPO平均占比49%、47%、4%，我国REITs杠杆率上限低使扩募更适合 [2][10] - 我国REITs已实施扩募均为定向发售普通份额，用途以购买资产为主 [2][16] - 我国扩募监管体系由证监会、交易所、发改委构成，审批发行流程约9.7个月 [2] - 扩募规则中对投资者重要的有：新购入资产同一原始权益人同类项目原则通过同一REITs平台上市且无规模要求；上市满12个月可申请；公开扩募定价不低于市价，定向不低于市价90%；扩募份额限售期约为IPO一半，最低6个月 [2] - 扩募资产价值略弱于IPO资产，估值更低，扩募Cap Rate较IPO高0.28 - 0.61pct [2][3] 根据相关目录分别进行总结 扩募是REITs的主要融资形式之一 - REITs融资分举债、发行份额（IPO、扩募），海外举债、扩募为主，2001 - 2025年7月美国举债、扩募、IPO平均占比49%、47%、4%，我国杠杆率上限低使扩募更适合 [10] - 海外扩募资金可偿债及购买资产，我国REITs融资形式、用途单一，份额为普通份额，发行对象定向，用途以购买资产为主 [11][12][16] 扩募的监管与流程 - 监管体系由证监会、交易所、发改委构成，沪深交易所相关文件是扩募实践行动指引 [19] - 对投资者重要的规则：新购入资产同一原始权益人同类项目原则通过同一REITs平台上市且无规模要求；上市满12个月可申请；公开扩募定价不低于市价，定向不低于市价90%；扩募份额限售期约为IPO一半，定向扩募原始权益人及关联方限售18个月，非关联方6个月 [22][26][27] - 扩募流程约9.7个月，交易所反馈到发行人答复耗时最长，发行人答复后节奏相对可控 [28][29] - 已完成扩募项目6个，待扩募项目11个，分布在保障房、产业园、消费行业，华夏华润商业可能同时推进多个扩募项目 [31][32][33] 扩募资产与首发（IPO）资产比较 - 扩募资产规模、地域能级、盈利能力不及IPO资产，评估值/IPO资产评估值中位数64%，细分业态、剩余期限无明显优劣 [37] - 扩募资产Cap Rate普遍高于IPO资产，高0.28 - 0.61pct，反映扩募资产价值弱，投资者要求更高回报率 [43]

核心观点 - 报告作为公募REITs投资指南系列开篇，旨在系统阐述REITs从发行到上市的全流程、产品设计逻辑与运作机制，帮助投资者理解这一创新工具[2] - 公募REITs被定义为资产的“IPO”，通过将具有稳定收益的不动产打包上市，使投资者能以较低门槛分享收益，其核心制度优势在于不低于90%的强制分红[2][7] - 中国公募REITs虽起步较晚，但在政策强力推动下，已迅速经历制度探索、试点落地至常态化发展三阶段，上市数量跃居亚洲首位，实现了后发赶超[2][20][30] 公募REITs的定义与全球演进 - REITs是通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产转化为流动性强的上市证券的标准化金融产品，本质是资产的“IPO”[7] - 与直接投资不动产相比，REITs具有百元级起投的低门槛、T+1交易的高流动性以及由专业机构运营的低管理成本等优势[8] - 与股票、债券相比，REITs风险波动相对较低，收益主要来源于强制分红和底层资产经营收益，增长潜力相对有限但稳定[8] - REITs制度起源于1960年的美国，随后扩展至欧洲、澳大利亚及亚洲等市场，截至2025H1，全球上市REITs已超过千只，总市值约两万亿美元[2][9][10][11] - 全球REITs市场格局中，美国市值占比超过六成（63.9%），遥遥领先，澳大利亚、日本和英国分列其后[17][19] - 从发行数量看，美国以165只居首，其次为西班牙、中国和日本；全球REITs平均单只市值约为15.5亿美元，美国（74.2亿美元）、日本、英国高于平均水平[17][19] 中国公募REITs的发展路径 - 中国公募REITs发展可分为三个阶段：制度探索期（2008年底–2020年初）、试点落地期（2020年初–2024年上半年）和常态化发展期（2024年下半年至今）[20][22][23][26][30] - 2021年6月21日，首批9只基础设施REITs上市，标志着中国公募REITs市场正式诞生[2][26] - 2024年7月6日，国家发改委发布通知推动REITs项目常态化发行，市场进入新阶段，资产类型加速扩围，截至2025年10月22日，境内上市REITs数量已达75只，位居亚洲第一[30][70] 公募REITs的运作机制 - 中国公募REITs普遍采用“公募基金→ABS→项目公司”的三层架构，以契合现行法律框架，并嵌入“股+债”混合结构以降低税负、提升投资者收益[2][35][39] - 从启动到上市需经历三阶段：准备阶段（通常超过1年）、申报阶段（省级发改委、国家发改委、交易所/证监会三轮审核）、发行阶段（约1~2个月）[2][45][51][53] - 投资者可通过战略配售（平均占比71.8%）、网下配售（平均占比20.0%）和公众认购（平均占比8.2%）三种方式参与REITs认购[2][54][57] - 扩募是REITs持续成长的内生动力，中国已支持跨行业、跨区域资产整合，截至2025年10月22日，已有6只REITs完成扩募，另有5只扩募REITs进入交易所流程中[2][67][68][70] 一级市场发行概况 - 截至2025年10月22日，中国公募REITs累计发行规模已突破2000亿元（含扩募），累计发行77只，发行总规模达1996亿元，另有扩募规模77亿元[2][70] - 底层资产涵盖八大类型：交通、园区、消费、能源、仓储物流、保障房、数据中心及环保水务，其中交通类规模最大，园区类数量最多[70][73][77] - 按权属划分，产权类REITs（54只）规模占比55%，数量是特许经营权类（23只）的两倍以上[77] - 原始权益人以地方国企（规模占比56%）和央企（规模占比21%）为主，民企与外资已逐步参与[81][83] - 底层项目共计167个，覆盖全国19个省份，高度集中于广东（26个）、北京（25个）、江苏（21个）、上海（20个）等沿海及核心城市群[84][86]