报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1月29 - 30日，上交所接连申报8单商业不动产REITs，拟募资规模共计314.8亿元；本周共10单首发公募REITs取得新进展，中核清洁能源REIT将于2/2上市；本周中证REITs全收益指数涨幅0.47%，跑赢沪深300 0.39个百分点、跑输中证红利1.11个百分点；二级市场本周流动性回落，换手率和成交量均下降，保障房板块估值较高 [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共10单首发公募REITs取得新进展，8单商业不动产REITs已申报至证监会且申报当天即获受理，中航北京昌保租赁住房REIT、中金火炬产业园REIT已问询 [4] - 截至2026/1/30，2025年以来已成功发行20单，发行规模403亿元；当前审批流程中，已申报24只，已问询并反馈1只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报4只，已问询并反馈0只，通过审核0只 [4] 二级市场 - **行情回顾**：本周中证REITs全收益指数收于1052.42点，涨幅0.47%，跑赢沪深300 0.39个百分点、跑输中证红利1.11个百分点；年初至今涨幅4.22%，跑赢沪深300 2.57个百分点、跑赢中证红利0.65个百分点；分项目属性，产权类REITs上涨0.27%，特许经营权类REITs上涨0.69%；分资产类型，能源(+1.43%)、环保水务(+0.87%)、交通(+0.45%)、园区(+0.39%)板块表现占优；分个券，41只上涨、36只下跌，博时津开科工产业园REIT（+4.94%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.64%）、华夏中海商业REIT（+4.52%）位列前三，易方达广州开发区高新产业园REIT (-5.03%)、华夏合肥高新产园REIT (-3.39%）、中银中外运仓储物流REIT（-2.68%）位列末三 [4] - **流动性**：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.58%/0.44%，较上周-14.01/-2.61BP，周内成交量6.14/1.46亿份，周环比-17.82%/-5.64%；数据中心板块活跃度最高 [4] - **估值**：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.69%/4.78%，交通（5.92%）、仓储物流（5.29%）、园区（4.39%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - **要闻**：南京把握基础设施REITs扩围机遇，加力做好相关领域项目储备申报；保利发展宣布申报商业不动产REITs；北京举办全国首个省级商业不动产REITs培训会；首批商业不动产REITs已申报至证监会；茂业商业调整商业不动产REITs底层资产；石锦瑞股权投资基金合伙企业拟开展商业不动产公募REITs申报发行工作；5只商业不动产REITs申报至上交所 [31] - **公告**：华夏中核清洁能源REIT于2026年2月2日起在上交所上市交易；华夏越秀高速REIT公布2025年12月运营数据；华夏南京交通高速公路REIT拟变更资金用途；华安外高桥REIT拟申请扩募并新购入两宗仓储项目 [32]

会上，广东基金业协会陈海波会长宣布了不动产私募基金专委会委员名单。专委会由广州市城发投资基 金管理有限公司担任主任委员，鼎晖投资、越秀集团等机构代表担任副主任委员，共涵盖22家国内外头 部不动产投融资机构。专委会的成立将为广州市不动产资产管理生态的健康发展提供有力支持，为广州 市不动产资产盘活提供全方位、全链条的专业服务。 2026.01.30 本文字数：1152，阅读时长大约2分钟 作者 |第一财经 宋婕 广州已通过CMBS、类REITs、公募REITs等工具实现资产盘活，涵盖了写字楼、商业、产业园区、高速 公路等多种业态。 1月30日，不动产投融资广州交流会举行，会议聚焦广州市不动产资产管理业态建设的战略发展思路， 旨在推动当地存量不动产资产的盘活，支持新增投资。广州市副市长赖志鸿在致辞时表示，在发展不动 产资管业态上，广州已初步构建起"有政策支撑、有资产基础、有平台服务"的生态体系，吸引力持续提 升。 会议同期举行了广州市不动产资产管理服务平台揭牌暨广州不动产S基金成立仪式。这一仪式标志着广 州市不动产资产管理服务平台正式投入运营，也象征着广州城投集团将致力于为广州打造全国首个"不 动产私募基金份额转让 ...

会上，广东基金业协会陈海波会长宣布了不动产私募基金专委会委员名单。专委会由广州市城发投资基 金管理有限公司担任主任委员，鼎晖投资、越秀集团等机构代表担任副主任委员，共涵盖22家国内外头 部不动产投融资机构。专委会的成立将为广州市不动产资产管理生态的健康发展提供有力支持，为广州 市不动产资产盘活提供全方位、全链条的专业服务。 据了解，广州城投集团现已构建了"多层次、可转换"的资产证券化体系，并计划于今年依托集团旗下优 质不动产作为底层资产，在三大交易所同时发行不动产资产盘活产品。 城发基金董事长黄纪元表示，在资产盘活方面，广州市已通过CMBS、类REITs、公募REITs等工具实现 资产盘活，涵盖了写字楼、商业、产业园区、高速公路等多种业态。其中，城投集团流花展贸资产支持 专项计划至今仍是广东地方国企规模最大、期限最长、利率最低的CMBS项目。 广州已通过CMBS、类REITs、公募REITs等工具实现资产盘活，涵盖了写字楼、商业、产业园区、高速 公路等多种业态。 广州已通过CMBS、类REITs、公募REITs等工具实现资产盘活，涵盖了写字楼、商业、产业园区、高速 公路等多种业态。 1月30日，不动产投融资广 ...

证券日报网讯1月30日，金融街（000402）在互动平台回答投资者提问时表示，公司长期持续关注、研 究包括REITS在内的资产支持证券，尚未发行公募REITs。除公募REITs之外，近年来，公司积极盘活持 有物业，先后以北京金融街中心、北京金融大厦、上海金融街海伦中心、上海融悦中心为底层资产，发 行了CMBS，为公司募集了期限较长、成本较低的资金，逐步打造"投融管退"全价值链业务模式。 ...

核心观点 - 研报核心观点认为，REITs市场在2025年第四季度呈现顺周期板块边际改善、抗周期板块展现成长性的特征，次新项目业绩达成率超预期，存量项目业绩边际改善，一级市场定价趋于理性，叠加政策红利集中释放，看好2026年上半年市场表现，投资策略建议聚焦“抗周期”、“高景气”、“强扩募”三条主线 [1][2][4] 业绩表现综述 - 截至2025年底，共有78只REITs上市，其中77只披露了2025年四季报 [2] - 42只次新REITs在第四季度的业绩达成率总体超预期，其收入、EBITDA和可供分配金额三大指标的平均达成率分别为103.7%、92.4%、104.1% [1][2] - 存量REITs总体业绩呈现边际改善，三大指标（收入、EBITDA和可供分配金额）的同比平均变幅分别为5.2%、6.2%、17.2% [1][2] 各业态板块表现 - **顺周期板块边际改善**：产业园区经营边际企稳，仓储物流呈现结构性复苏 [1][2] - **抗周期板块展现成长性**：消费REITs租金普遍上涨，政策性保租房租金均有所提升 [1][2] - **产业园区**：同比业绩继续承压，但环比出租率有所改善，行业整体供需压力仍存，其中厂房类REITs在量价表现上优于研发办公类，展现出更强的客户粘性和业绩韧性 [3] - **仓储物流**：租赁量出现边际改善，但租金价格持续探底，整租及关联租约相对稳定 [3] - **保租房**：出租率维持在高位窄幅波动，政策性保租房租金稳中有升 [3] - **消费**：凭借强运营能力和季节性旺季，业绩持续表现亮眼，运营能力与项目定位驱动内部分化 [3] - **数据中心**：业绩持续表现稳定，大客户和长期协议是维持业绩稳定的关键 [3] - **交通基础设施**：次新项目表现较好，但路网结构与客货结构导致业绩分化延续，板块整体表现不及预期 [3] - **市政环保**：刚需支撑其稳健增长，但受季节因素影响波动较大，建议关注主动改善运营的项目 [3] - **能源**：资源禀赋与区域电力改革政策加速了板块内业绩分化 [3] 市场与投资策略 - 一级市场定价更加理性，打新及战略配售策略正从“普选”转向“精选” [1][4] - 政策红利集中释放，看好2026年上半年REITs市场的表现 [1][4] - 投资建议聚焦三条主线： 1. **抗周期**：分子端稳健、具备强抗周期属性的板块，包括消费基础设施、政策性保租房、市政环保等 [4] 2. **高景气**：符合国家战略方向的高景气度板块，如数据中心，以及景气度出现边际修复的部分标的，包括部分仓储物流及高速公路项目 [4] 3. **强扩募**：受益于政策导向，公募REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值凸显，原始权益人扩募诉求强烈且储备资产优质的相关标的 [4]

市场资金流入与指数表现 - 大量资金正通过公募基金渠道进入股市 今年以来新发基金规模已突破千亿元 其中权益类基金与FOF是主要增量 多只产品发行规模超过30亿元并出现“日光”基 目前仍有百余只基金排队待售 渠道预计春节前后新发节奏将保持高位 为市场持续输送增量资金 [1] - 1月29日A股市场指数表现分化 沪指窄幅震荡收盘上涨0.16%报4157.98点 深成指下跌0.3%报14300.08点 创业板指下跌0.57%报3304.51点 科创50指数大幅下跌3.03%报1507.64点 而上证50指数上涨超过1% 市场成交额达32594亿元 较上一交易日放量2671亿元 超过3500只个股下跌 [1] 基金发行与分红动态 - 1月29日共有6只新基金发行 主要为股票型基金和基金中的基金(FOF) 其中博时盈泰臻选6个月持有期混合(FOF)A的募集目标金额达到80.00亿元 [2] - 同日有17只基金进行分红 以债券型基金为主 派发红利最多的基金是富国红利混合型证券投资基金 每10份基金份额派发红利0.5000元 [2] - 根据基金分红一览表 富国红利混合A/C、兴业安和6个月定期开放债券、兴全恒信债券A/C等多只基金在1月29日进行了权益登记并公布了分红方案 [3] 行业业绩与展望 - 2025年公募基金行业利润突破2.6万亿元 投资者获得感显著提升 展望2026年 机构普遍认为随着资本市场深化改革、企业盈利持续改善以及长期资金加速入市 科技等核心赛道的投资逻辑愈发清晰 基金行业在居民财富积累与资产配置中的功能将进一步强化 有望迎来新一轮高质量发展 [2] - 公募REITs 2025年四季报显示 77只产品合计营收59.13亿元 净利润5.26亿元 超过七成产品实现盈利 尽管产业园和仓储物流领域仍面临压力 但底层资产出租率与租金水平总体保持稳健 “以价换量”策略带动了部分项目现金流改善 随着扩募落地和资产类型拓宽 REITs板块有望维持稳中向好态势 为2026年的分红提供支撑 [2]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，但整体对不动产ABS市场的发展持积极展望态度，认为其正迈向高质量、多层次发展阶段 [50] 报告核心观点 * 2025年中国不动产ABS市场呈现“债权类产品稳中有进、权益类产品爆发增长”的格局，在政策驱动下多层次REITs市场稳步构建 [2] * 市场特征为：CMBS/CMBN与类REITs持续主导但内部结构分化，持有型不动产ABS实现爆发式增长成为核心增长点，公募REITs发行回归理性节奏 [2][8] * 未来市场将加速迈向以优质运营资产为核心、多层次产品协同的高质量发展阶段，持有型不动产ABS将成为连接私募与公募市场的关键枢纽 [50][52] 政策体系分析 * 政策体系围绕“盘活存量资产、构建多层次REITs市场”目标，呈现体系化、精细化、常态化特征 [4] * 基金业协会发布《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》，首次针对此类ABS设立专门尽调规范，提升标准化与透明度 [4] * 上交所发布/修订《业务指南》，明确并完善ABS扩募机制，统一流程并引入分类监管，提升市场流动性和融资效率 [5] * 国家发改委发布《REITs项目行业范围清单(2025年版)》，首次将商业办公、城市更新作为独立大类纳入，潜在底层资产规模迈向十万亿级 [6] * 证监会发布通知，首次正式将商业不动产纳入REITs试点范围，标志着市场从“基础设施单轮驱动”迈向“基础设施与商业不动产双轮驱动”新阶段 [6][7] 市场发行情况总结 CMBS/CMBN和类REITs * 2025年共发行149单，规模合计2178.78亿元，同比下降9.06%，占ABS市场总发行规模的9.57% [9] * 发行呈现“单数增长、规模下滑”反差，反映底层资产估值下行、投资者风险偏好下降及监管审核趋严的现实 [9][10] * 结构分化明显：CMBS/CMBN发行89单，金额1091.86亿元，同比大幅增长43.55%和60.24%；类REITs发行60单，金额1086.92亿元，同比减少21.05%和36.60% [11][12] * 交易所市场是发行主力，发行单数和规模占比分别为87.92%和91.26% [18] * 底层资产以基础设施(发行金额占比34%)、办公物业(21%)、混合类(17%)和商业物业(14%)为主 [21][22] * 平均发行利率：CMBS/CMBN为2.55%，类REITs为2.46% [25] * 实际融资人高度集中：区域上北京领先；企业性质上地方国有企业发行金额占比达67% [28][30] * 新发产品信用等级高度集中在AAAsf（占比97%） [31] * 信用风险边际改善：2025年违约金额较2024年下降18.3%，但部分商业物业资产因出租率下滑、租金不及预期导致证券评级下调 [32][34] 持有型不动产ABS * 实现爆发式增长：全年发行29单，规模537.50亿元，同比激增480%和407%，占ABS市场总规模比重提升至2.36% [35] * 底层资产类型多元化：从依赖高速公路转向路桥隧道(48%)、租赁住房(25%)、发电设施、产业园等十余类资产 [39][41] * 特定标识项目从无到有，共5单涉及金额50.93亿元，其中1单实现扩募发行 [38][40] 公募REITs * 发行回归理性：全年发行25单，规模473.28亿元，同比减少10.71%和24.72% [42] * 资产类型更加丰富均衡：新增新型基础设施、市政基础设施，重点转向园区、物流、新能源及数字基建等战略资产 [44][46] * 发行区域头部集中：广东、北京发行金额均超80亿元 [45] * 发行主体结构多元：民营企业(37%)与地方国有企业(36%)占比接近，共同成为市场主力 [48][49] 不动产ABS未来展望 * 政策将持续完善，围绕扩范围（纳入新基建+不动产）、优机制（完善扩募、估值等规则）、强监管三大方向推进 [51] * 持有型不动产ABS将持续领跑成为核心增长点，其扩募机制可构建动态资产池，并作为公募REITs的资产培育池，形成全链条生态 [52] * 市场结构将持续优化，核心驱动从“信用依赖”转向“运营能力”，形成国企主导、民企补充的多元化融资主体格局，以及长期资金与专业投资者并存的多元化资金供给体系 [53]

公募REITs市场近期动态与项目撤回分析 - 2026年1月下旬，国内公募REITs市场出现标志性转折，一周多时间内多家头部企业主动撤回已筹备数年的发行或扩募申请 [1] - 1月23日，上海证券交易所和深圳证券交易所同步更新项目状态，宣布5单公募REITs申报终止或撤回审核 [1] - 终止申报的项目包括：建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT，以及富国首创水务REIT的扩募申请 [1][2] 撤回项目详情与申报背景 - 这批项目多集中于2024年初市场高涨时申报，却在近两年的等待后集体“离场” [1] - 申报时点跨度从2022年9月至2025年5月不等，底层资产类型覆盖了保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务处理等多个领域 [2] - 项目的申报方多为大型金融机构或上市公司旗下机构，原始权益人包括建设银行、金风科技、万科、北京电子城、首创环保等实力雄厚的企业 [2] - 相关公告普遍强调，终止是公司“主动选择”，旨在维护投资者利益或优化运营，不影响日常经营或基金既有运行 [2] 项目撤回的具体原因与监管问询 - 建信建融家园租赁住房REIT于2024年3月获受理，4月收到反馈意见，交易所重点关注其“非居改保”合规性、出租率及租金预测等问题，在超过一年半未回复问询后，项目于2026年1月23日状态更新为“终止” [3] - 建设银行公告解释称，系“为整合项目资源、优化运营管理”主动撤回 [3] - 创金合信电子城产业园REIT被问询租赁稳定性与续租风险 [5] - 华夏万纬仓储物流REIT被要求论证运营稳定性及估值合理性，其底层资产存在租金下降、租户集中等问题 [5] - 建信金风新能源REIT的核心关切在于国补退坡对现金流的影响 [5] - 富国首创水务REIT扩募则被要求论证扩募后分派率下降的问题 [5] - 这些项目均在收到反馈后经历了长达半年至三年多的“沉默”，最终选择主动撤回 [5] 市场环境变化与撤回深层原因 - REITs二级市场整体预冷，与2024年初的普涨行情形成鲜明对比，当前市场表现疲软，资产收益率承压，导致投资者认购新产品的意愿下降 [6] - 新发产品面临严峻的定价压力，甚至存在破发风险，这使得原始权益人推动发行的动力减弱 [6] - 部分底层资产的经营质量面临挑战，例如物流地产近期普遍面临租金承压、空置率上行的行业性挑战，这可能迫使底层资产的现金流预测需要下调 [6] - 在此市场环境下，若强行发行很可能需要大幅折价，原始权益人还可能因此一次性确认巨额资产减值 [6] - 其他项目也类似，普遍存在租赁稳定性不足、对特定政策（如新能源国补）依赖度高、或部分合规手续待完善等问题，在监管细致的反馈问询下，难以在短期内给出令市场和监管都满意的答复 [6] 政策背景与市场发展阶段 - 2025年9月，国家发展改革委发布通知，推动REITs常态化申报 [7] - 2025年12月31日，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》（“63号文”），为市场设定了“高质量发展”的新基调，被视为市场迈向历史性扩容与规范发展的重要标志 [7] - 业内人士分析，REITs申报项目的撤回是正常现象，也符合政策规定，随着常态化发行和商业REITs开闸，市场进入快速发展阶段，REITs也应该有进有退，符合市场化发展规律 [7] - 此次集中撤回，一方面是政策统一规定和要求，严格审核项目质量关；另一方面也和部分企业主体信用风险，或项目自身质量和相关手续完善程度有关，但不排除相关发行人未来在条件更成熟时再次申报 [7] 市场长期前景与投资机会 - “63号文”为市场的健康发展和扩容奠定了制度基础，在房地产新旧模式转换的阵痛期，市场的“压力测试”将筛选出真正具备穿越周期能力的优质资产与专业运营商 [8] - 资产标准化作为起点，将持续倒逼企业在资产获取和培育阶段建立更高标准 [8] - 公募REITs持续提质扩容，大部分主流的资产在合法合规前提下均可发行，有利于盘活存量资产，优化供给，是促进经济转型和高质量发展不可或缺的重要金融工具 [8] - 基于我国超大规模市场体系，未来REITs是万亿蓝海市场，将在宏观经济中发挥不可替代的作用 [9] - REITs二级市场行情仍然受到资金关注，个股认购曾出现超百倍情况，当前市场存在资金供需错配，2026年仍可能处于震荡格局 [9] - 预计未来几年仍处于市场红利期，尤其是“固收+”资金对此类资产存在持续的配置需求，重点投资机会可能在年初和一季度报前后 [9] - 投资者需着重考察项目的基本面业绩、资产的稀缺性和分红回报率 [9]

文章核心观点 - 近期多家头部企业主动撤回或终止公募REITs发行申请 标志着公募REITs市场正从“扩容提速”转向更加注重资产质量、估值逻辑深度重构的“提质增效”新阶段 [1] - 市场转变由监管新规落地、市场环境变化及企业自身战略调整等多重因素共同驱动 [1][6] 多家公司撤回REITs申报详情 - **建设银行**：其附属公司建信住房主动撤回保障性租赁住房公募REITs申报 以进一步整合项目资源、优化运营管理 该申报已于2026年1月23日终止审核 [2] - **万科A**：综合考虑外部客观环境、市场环境等因素 申请撤回华夏万纬仓储物流REIT申请文件 该REIT底层资产涵盖佛山、绍兴、湖州三地物流仓储项目 首次发售拟募集资金约11.59亿元 [5] - **金风科技**：公告拟终止建信金风新能源REIT的申报发行工作 [5] - **电子城**：为维护投资人利益、提高项目经营稳定性 申请撤回创金合信电子城产业园REIT申报 后续择机继续推进 [5] 企业撤回原因与背景 - **建设银行相关业务财务状况**：建信住房2025年上半年净亏损2.21亿元 2024年净亏损2.47亿元 [5] - **监管新规影响**：2025年12月31日 证监会发布通知强调推动REITs市场高质量发展 完善申报注册制度机制 加强监管与风险防范 [6] - **交易所审核规则明确**：沪深交易所同步发布《审核程序指引》 明确了终止审核的具体情形 如申请文件存在明显瑕疵、虚假记载或管理人主动撤回等 [6] - **市场与战略调整**：企业撤回是综合考虑外部环境、市场环境及自身战略调整后审慎决策的结果 [5][6] 市场发展趋势与未来展望 - **市场逻辑转变**：投资者将对底层资产质量和现金流稳定性提出更高要求 监管部门对资产权属、合规性及盈利可持续性的审查将强化 [7] - **估值逻辑重构**：市场对REITs估值逻辑可能从资产增值向现金流折现转变 高估值项目或在询价中遇冷 [7] - **银行业角色与挑战**：政策驱动及信贷结构优化需求下 不少银行探索住房租赁业务 但目前整体业务呈现散、小、慢等特征 开展情况并不理想 [7][8] - **银行业未来方向**：银行可围绕住房生态做精做优金融服务 支持新建、改建、运营长期租赁住房 盘活存量房屋 积极支持保障性住房贷款业务 [8]

量化模型与构建方式 **注意：** 根据提供的研报内容，该报告为公募REITs市场年度综述，主要涉及市场发行概况、资产分类、经营数据分析及未来展望，**并未涉及任何量化模型或量化因子的构建、测试与评价**。报告内容以描述性统计、分类对比和定性分析为主，不具备量化金融研究中模型或因子的典型特征（如因子定义、多空组合构建、回归分析、IC/IR计算等）。 因此，本总结中“量化模型与构建方式”及“量化因子与构建方式”部分无相关内容。 模型的回测效果 **注意：** 报告中未涉及任何量化模型，因此无模型回测效果数据。 量化因子与构建方式 **注意：** 报告中未涉及任何量化因子，因此无因子构建相关内容。 因子的回测效果 **注意：** 报告中未涉及任何量化因子，因此无因子测试效果数据。