报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2026年3月上半月受商业不动产REITs分流、一级供给节奏加快担忧、长债利率上升等因素影响，REITs市场回调加剧，流动性低位运行但降幅收窄 [4] - 派息率追平红利股，产权估值降而经营权升，产权类与经营权类IRR均较2月底有所提升 [4] - 基础设施REITs有2单项目注册待发，商业不动产REITs新报1单且新增项目募资体量收缩 [4] - 3月下半月进入年报披露期，建议关注4月分红窗口期，3月26日上海地产租赁REIT部分首发战配解禁 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场回调幅度扩大，流动性低位降幅收窄 - 2026年3月上半月权益市场走势偏弱，10年期国债收益率延续上行，中证REITs全收益收跌1.7%，跌幅较上月同期扩大，后续需关注年报中业绩归因、持有人结构、资产估值变化等信息 [10] - 各类型资产普遍回调，仅能源板块小幅上涨，产权类资产跌幅较大，经营权类板块整体抗跌 [11][16] - 2026年3月上半月REITs个券涨、跌数量占比为18%、82%，国家电投新能源REIT领涨，京东仓储REIT跌幅最大 [20] - 2026年3月上半月沪深REITs日均换手率为0.37%，较2月小幅收窄0.01个百分点，保租房卖盘压力增大，产业园、消费类资产交投活跃度降温，IDC资产日均换手率回升 [26] 派息率追平红利股，产权估值降经营权升 - 截至2026年3月16日，产权类REITs派息率为4.67%，经营权类为8.46%，产权类受净值回调影响派息率提升，经营权类中公用事业板块派息率变动明显 [31] - 产权类REITs与10Y国债到期收益率的息差扩大0.07个百分点，与中证红利股息率的息差扩大0.27个百分点，二者股息率已持平 [36] - 仓储物流、产业园、消费、保租房的最新派息率较10Y国债到期收益率的息差分别为2.60%、2.70%、2.28%、1.00%，息差较2月底扩大幅度排序为产业园>消费>保租房>仓储物流 [40] - 产权类P/NAV最新值为1.23X，较2月底估值下降，经营权类P/FFO最新值为13.45X，较2月底估值上升 [46] - 产权类REITs最新IRR为4.2%，经营权类最新IRR为5.2%，两大类资产IRR均较上期有所提高 [51] 两单项目注册待发，新增商业募资额下降 - 截至2026年3月16日，沪深上市REITs共计79只，总市值2229亿元，2026年至今无新增发行项目 [53] - 2026年至今仅华夏中核清洁能源REIT上市，1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.08% [59] - 截至3月16日，基础设施REITs已受理未发行项目共15单，东方红隧道智能运维高速REIT、中金厦门安居REIT注册通过，国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港发展REIT两单交易所受理 [63] - 截至3月16日，商业不动产REITs在审项目15单，嘉实首开REIT、广发新城吾悦REIT交易所受理，红土创新星河集团REIT申报且被受理，5单收到问询函，新受理项目首发规模集中在10 - 20亿元 [64][66] - 2026年3月上半月，5单公募REITs项目招投标进展更新，涉及文旅、酒店及能源等领域 [80] 年报将陆续出炉，建议关注4月分红窗口期 - 截至目前，招商蛇口租赁住房REIT、博时招商蛇口产业园REIT发布2025年年报，银华绍兴原水水利REIT未解除原水应急保障Ⅰ级响应，中信建投国家电投新能源REIT进行保理融资，汇添富上海地产租赁住房REIT将在3月26日解禁 [88] - 从可供分配金额来看，华泰江苏交控REIT、富国首创水务REIT 2025年同比增速最高，需注意年报与季度加总口径的差异 [92] - 年报后4月将迎来REITs分红派息的集中窗口期，不同资产类别及同一资产旗下各项目之间分化明显 [93] - 2026年3月上半月，公募REITs市场大宗交易合计61笔，总金额14.42亿元，平安宁波交投REIT大宗交易金额位居第一，中金普洛斯REIT单笔交易额最高 [98]

行业转型背景与核心挑战 - 券商资管行业正从依托通道业务与非标资产扩张的传统模式，向“真资管”时代转型，面临产品策略重构、业务链条协同、负债端逻辑重塑等多重任务[1][2] - 转型面临三大核心考验：公募牌照格局固化成为关键约束、低利率环境冲击传统固收盈利模式、主动管理能力建设需要长期投入[3][4] - 截至2025年底，全行业仅有14家券商或券商资管子公司具备公募资质，能够公私募双线并行，未持牌机构发展路径相对更窄[3] - 低利率环境导致利差压缩、信用甄别难度升级，过去依赖“下沉+拉长久期”的固收策略难以为继，纯债产品同质化问题突出[4] - 截至2025年底，证券公司及其资管子公司管理的私募资管产品规模为5.8万亿元，较2016年高峰时期的17.31万亿元下降了约66%[7] 持牌公募券商资管规模格局 - 截至2025年底，14家持牌机构公募基金管理规模差异显著，东方红资产管理以2177.24亿元居首，华泰证券资管以1809.35亿元次之，中银证券以1342.54亿元位列第三[5] - 规模超过千亿元的机构还包括财通资管（1202.66亿元）和国泰海通资管（1110.42亿元），而兴证资管、国都证券、北京高华证券等机构规模较小，均未超过100亿元[5] 战略重构与差异化发展路径 - 多家券商从产品、渠道、战略到战术对资管板块进行全方位重构，关键词包括“多资产”、“业务链”、“客需型”[8] - 产品策略上，行业加快布局“多资产”，包括固收+、特色权益、量化、衍生品、FOF等，以摆脱对单一固收赛道的依赖[8] - 战略定位上，更加重视依托券商母公司“全业务链协同”的优势，在资产挖掘、打包、定价及客户服务等方面打造差异化[9] - 业务拓展上，更加强调“客需型”和“以客户为中心的解决方案”，从“卖产品”转向“管账户”，提供定制化、全流程的解决方案[10] - 公募REITs被已持牌机构视为快速扩张公募非货规模的重要抓手[9] 核心竞争力重塑与护城河建设 - 行业正着力重塑护城河，两大重点发力方向是券商全业务链协同以及围绕重点客户的定制化服务[11] - 协同被视为核心护城河与生命线，例如保证金产品、私募FOF、公募REITs等业务均高度依赖与母公司财富、投行、托管等部门的协作[11] - 相较于公募基金，券商资管在私募牌照下拥有更灵活的账户体系与更强的定制化能力，成为服务高净值及机构客户的核心优势[12] - 多家公司提出具体战略布局，如东方红资产管理推进“3+X”业务布局，财通资管构建“一主两翼”架构，运用ABS、REITs等工具做好投融联动[11] - 未来1-2年，行业最关键的任务是推动投研能力实现“工业化”升级，通过系统固化流程、紧跟AI技术，实现业绩可复制与运营高效化[7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1023.2 点，周度环比下跌 0.43%，较 1 月末下跌 2.78%，日均换手率 0.36%，成交冷清，79 只 REITs 总市值 2241 亿元，周度环比 -0.41% [11] - 关注“公保简并”对保租房 REITs 供给影响，租赁住房 REITs 基本面好，可关注利率调整交易机会 [2][3] - 二级市场数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高，各板块表现分化 [4] - 一级市场深交所迎来第二单商业不动产 REIT [57] 根据相关目录分别进行总结 “公保简并”，持续关注对保租房 REITs 供给的影响 - 我国住房保障体系分配租型和配售型，公租房申请条件严、租金低，上海多批公租房按保租房政策管理，即“公保简并” [2][19] - “公保简并”不影响现有租户权益，新租户按保租房标准审核，原公租房租金优势弱化，可能吸引或分流申请群体，需关注租赁住房 REITs 周边竞品情况 [2][22] - 租赁住房板块本周下跌 0.62%，部分个券涨跌不一，板块基本面好，受分母端折现率影响大，分派率约 3.12%，可关注利率调整机会，如华夏北京保障房、中金厦门安居等 [23][24] 二级市场：数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高 - 本周除数据中心（+0.73%）外各板块均下跌，跌幅 0.01% - 1.06%，产业园区跌幅最大（-1.06%），仓储物流、租赁住房跌 0.6% 左右，能源设施（-0.01%）和市政环保（-0.11%）跌幅小 [4][26] - 数据中心板块内个券表现分化，润泽科技涨、万国跌，分派率略高于参考值，可能有 10 - 20BP 上涨空间，可结合润泽扩募进程和权益市场 AI 算力行情择机配置 [28] - 产业园区本周跌幅最大，分派率上升 5BP 至 4.72%，建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs，如金隅智造工场、创金合信首农 [30][31] - 能源设施本周跌幅最小，关注能源板块后续区域消纳、上网电量、上网电价稳定性和需求端变化，部分 REITs 有扩募、解禁情况 [37][41] - 仓储板块本周跌幅大，嘉实京东仓储表现不佳或与廊坊项目租约到期有关，预计租金下调 16% - 40%，可关注续约情况 [5][45] - 本周 REITs 成交活跃度低，日均成交额 4.44 亿元、日均成交量 1.01 亿份、日均换手率 0.36%，环比下降，部分板块交易冷清 [52][55] 一级市场：深交所迎第二单商业不动产 REITs - 2026 年 3 月 10 日，深交所迎来第二单商业不动产 REIT——红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司 [57] - 截至 2026 年 3 月 13 日，已申报至交易所项目中，已问询反馈 11 单，已受理 2 单 [61]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性 [7][43] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [7][43] - 建议关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7][43] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为79家 [2] - 行业总市值为2273.77亿元，流通市值为1252.24亿元 [2] 本周行情回顾与市场表现 - 本周REITs指数下跌0.43%，表现弱于主要股指，同期沪深300指数上涨0.19%，中证红利指数上涨1.60% [5][12] - 本周31支REITs上涨，1支持平，47支下跌，其中汇添富九州通涨幅最大为1.86%，嘉实京东仓储跌幅最大为5.60% [15] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.26、0.10、0.64，与沪深300、中证红利相关性分别为0.41、0.23 [5][13] 本周市场交易情况 - 本周周内交易金额为20.2亿元，环比下降6.7% [7][35] - 日均换手率为0.3%，与上周持平 [7][35] - 分板块看，仓储物流交易额3.6亿元（+30.5%），产业园区交易额2.9亿元（+6.3%），表现较好；数据类交易额1.5亿元（-35.7%），清洁能源交易额2.4亿元（-20.7%），消费类交易额3.4亿元（-19.4%），保租房交易额2.5亿元（-12.0%），跌幅居前 [7][35] 本周市场估值情况 - 本周中债估值收益率在-0.57%到11.08%之间，其中平安广州广河估值收益率较高为11.08%，工银蒙能能源估值收益率较低为-0.57% [37] - P/NAV整体在0.69到1.84之间，其中嘉实物美消费P/NAV较高为1.84，易方达广开P/NAV较低为0.69 [37] 本周重点事件梳理 - 红土创新星河集团商业不动产REIT已申报 [7][10] - 华夏基金华润有巢REIT发布分红公告，拟分配金额13,858,000.00元，分红方案为0.1462元/10份基金份额 [7][10][11] - 博时蛇口产园REIT和招商基金招商蛇口保租房REIT披露2025年审计报告、年度报告等 [7][10][11] - 建信中关村产业园REIT基金经理变更，增聘基金经理史宏艳 [7][10][11] - 中航京能国际能源REIT完成2024年度第一次扩募项目交割审计，截至基准日新购入项目两河水电公司所有者权益合计1,429,934,286.40元 [11] 项目审批进展 - 目前有36只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括15单商业不动产项目、4单保租房项目、4单高速公路项目、3单产业园项目、3单清洁能源项目、3单消费类项目、2单仓储物流项目、1单公用事业项目和1单港口项目 [39][40][41][42][43]

市场整体表现与情绪 - 本周A股出现震荡回调，石油石化行业因受地缘冲突影响迎来价格催化、周度领涨行业指数 [5] - 股票型ETF资金本周小幅净流出，周度融资增加额转负，资金情绪略显谨慎 [5] - 市场主要宽基指数量能指标仍在谨慎区间，后市或仍待量能积累，静待市场风险偏好进一步提升 [5] - 展望后市，震荡上行仍是市场主基调，中长线看好“红利+科技”配置主线 [5] 固定收益与REITs市场 - 2026年3月2日至3月6日，我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌，中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数本周回报率均为-0.35% [6] - REITs市场交投热情有所下降，与其他主流大类资产相比，本周回报率由高至低排序为：原油>纯债> REITs >美股>可转债>黄金>A股 [6] 电新环保行业 - 政府工作报告重点提及碳双控、氢能与绿色燃料、算电协同，其中算电协同正成为当前市场关注的热点 [6] - 市场关注伊朗局势长期化及油价上涨可能带来的避险及滞涨交易机会，结合HALO资产、算力与能源安全等要素，算电结合有望成为投资重要落脚点 [6] - 电力运营商板块PB估值低、具有安全垫、赔率也尚可；微电网、虚拟电厂项目或将持续落地，相关标的估值尚低 [6] 公用事业行业 - 本周国产、进口动力煤价格涨幅放缓 [8] - 2026年目标单位国内生产总值二氧化碳排放降低3.8%左右；“十五五”期间单位国内生产总值二氧化碳排放累计降低17% [8] - 行业持续看好提升绿电消纳应用场景，主要方向包括：1）绿电制氢氨醇方向，建议关注电投绿能、金风科技；2）建议关注切入数据中心板块的电力运营商豫能控股、金开新能等；以及为数据中心供电的电力运营商晶科科技、甘肃能源等 [8] 上美股份 (2145.HK) 业绩 - 2025年公司预计实现收入91.0~92.0亿元，同比增加34.0~35.4%，超出市场预期 [8] - 2025年预计实现净利润11.4~11.6亿元，同比增加41.9~44.4% [8] - 分上下半年看（取业绩预告中位值推算），2025年上半年实现收入41.1亿元，同比增加17.3%，净利润5.6亿元，同比增加34.7%；2025年下半年实现收入50.4亿元，同比增加53.2%，净利润5.9亿元，同比增加52.1% [8]

二级市场表现 - 本周（2026年3月2日-3月6日），公募REITs二级市场价格整体下跌，中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数均收于789.81和1027.62，周回报率均为-0.35% [4] - 与其他大类资产相比，REITs回报率排序居中，由高至低分别为：原油 > 纯债 > REITs > 美股 > 可转债 > 黄金 > A股 [4] - 按项目属性看，产权类REITs回报率为-1.45%，特许经营权类REITs回报率为-0.14%，均出现下跌 [4] - 按底层资产类型看，水利设施类REITs涨幅最大，本周回报率排名前三的底层资产类型依次为水利设施类、能源类和交通基础设施类 [4] - 在单只REIT层面，79只已上市REITs中，有18只上涨，2只持平，59只下跌；涨幅排名前三的分别是中信建投国家电投新能源REIT、华夏南京交通高速公路REIT和招商高速公路REIT [4] 市场成交与流动性 - 本周公募REITs总成交额为24.6亿元，期内区间日均换手率均值为0.51% [5] - 新型基础设施类REITs的区间日均换手率领先于其他类型 [5] - 单只REIT成交量前三为南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT、中金普洛斯REIT；成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、中金安徽交控REIT [5] - 本周主力资金净流入总额为-5002万元，市场交投热情较上期下降 [5] - 按底层资产类型，主力净流入额前三的类别是消费基础设施类、保障性租赁住房类、能源基础设施类 [5] - 单只REIT层面，主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT、中信建投明阳智能新能源REIT [5] 大宗交易 - 本周大宗交易总额达4.49亿元，较上期有所增加 [6] - 本周有4个交易日发生大宗交易，其中星期一（2026年3月2日）单日成交额最高，为1.789亿元 [6] - 单只REIT大宗交易成交额前三的是创金合信首农REIT、华泰江苏交控REIT、易方达深高速REIT [6] 一级市场动态 - 本周无新增REITs产品上市 [7] - 本周有9只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026 年 3 月 2 日 - 3 月 6 日我国已上市公募 REITs 二级市场价格整体波动下跌 市场交投热情较上期有所下降 本周无 REITs 产品新增上市 但有 9 只 REITs 产品项目状态更新 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募 REITs 二级市场价格整体波动下跌 中证 REITs（收盘）和中证 REITs 全收益指数本周回报率均为 -0.35% 加权 REITs 指数回报率为 -0.97% 与其他主流大类资产相比 回报率排序为原油>纯债>REITs>美股>可转债>黄金>A 股 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类 REITs 二级市场价格均下跌 回报率分别为 -1.45% 和 -0.14% 水利设施类 REITs 涨幅最大 回报率排名前三的底层资产类型为水利设施类、能源类和交通基础设施类 回报率分别为 1.66%、0.7% 和 -0.49% [15][16] - 单只 REIT 层面：本周公募 REITs 涨跌互现 18 只上涨 2 只持平 59 只下跌 涨幅排名前三的是中信建投国家电投新能源 REIT、华夏南京交通高速公路 REIT 和招商高速公路 REIT 跌幅排名前三的是中金安徽交控 REIT、招商科创 REIT 和南方润泽科技数据中心 REIT 年化波动率排名前三的是华泰南京建邺 REIT、中信建投沈阳国际软件园 REIT 和中金重庆两江 REIT [19] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募 REITs 成交规模为 24.6 亿元 新型基础设施类 REITs 区间日均换手率领先 成交额前三的资产类型是交通基础设施、消费基础设施类、仓储物流类 换手率前三的是新型基础设施类、能源基础类、水利设施类 [22] - 单只 REIT 层面：本周单只 REIT 成交规模和换手率表现分化 成交量前三的是南方万国数据中心 REIT、南方润泽科技数据中心 REIT、中金普洛斯 REIT 成交额前三的是南方润泽科技数据中心 REIT、南方万国数据中心 REIT、中金安徽交控 REIT 换手率前三的是南方万国数据中心 REIT、华夏安博仓储 REIT、嘉实中国电建清洁能源 REIT [23] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为 -5002 万元 市场交投热情下降 不同底层资产 REITs 中 主力净流入额前三的是消费基础设施类、保障性租赁住房类、能源基础设施类 单只 REIT 中 主力净流入额前三的是华夏华润商业 REIT、华夏大悦城商业 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT [27] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达 4.49 亿元 较上期增加 有 4 个交易日有大宗交易成交 3 月 2 日大宗交易成交额最高 单只 REIT 中 大宗交易成交额前三的是创金合信首农 REIT、华泰江苏交控 REIT、易方达深高速 REIT [29] 一级市场 已上市项目 截至 2026 年 3 月 6 日 我国公募 REITs 产品数量达 79 只 合计发行规模达 2050.39 亿元 交通基础设施类发行规模最大 为 687.71 亿元 园区基础设施类次之 为 329.33 亿元 本周无 REITs 产品新增上市 [34] 待上市项目 共有 30 只 REITs 处于待上市状态 28 只为首发 REITs 2 只为待扩募 REITs 本周 9 只 REITs 产品项目状态更新 [38][39]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 市场延续调整，跌幅较上周收窄；数据中心连涨两周后大幅回调；节后两周产权 REITs 持续走弱，与 10Y 国债利差走阔，性价比有所抬升；9 单首发公募 REITs 取得新进展 [2]。 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 共 9 单首发公募 REITs 取得新进展，包括上周新申报的 4 单已受理，新增 5 单商业不动产 REITs 进入交易所问询环节；当前审批流程中，首发已申报 31 只，已问询并反馈 1 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 1 只 [2][5][13]。 二级市场 行情回顾 - 中证 REITs 全收益指数收于 1027.62 点，跌幅 0.79%，跑赢沪深 300 0.28 个百分点、跑输中证红利 1.37 个百分点；年初至今涨幅 1.76%，跑赢沪深 300 1.10 个百分点、跑输中证红利 4.72 个百分点 [2]。 - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 下跌 1.44%，特许经营权类 REITs 下跌 0.10% [2]。 - 分资产类型来看，能源（+0.48%）、环保水务（+0.30%）、交通（-0.47%）、园区（-0.99%）板块表现占优 [2]。 - 分个券来看，本周共 18 只上涨、59 只下跌，中信建投国家电投新能源 REIT（+2.18%）、华夏南京交通高速公路 REIT（+1.89%）、招商高速公路 REIT（+1.87%）位列前三，中金安徽交控 REIT（-4.41%）、招商科创 REIT（-4.32%）、南方润泽科技数据中心 REIT（-3.73%）位列后三 [2]。 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.36%/0.40%，较上周 -1.50/+12.15BP，周内成交量 3.95/1.34 亿份，周环比 +21.80%/+80.19%；数据中心板块活跃度最高 [2]。 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.97%/4.87%，交通（5.99%）、仓储物流（5.54%）、园区（4.77%）板块位列前三 [2]。 本周要闻和重要公告 - 本周要闻包括长春供热集团公募 REITs 项目启动招标、九华山文旅康养集团公募 REITs 项目启动招标、长荣股份拟申报写字楼商业不动产 REITs、吴清表示“十五五”加强债券、REITs 和资产证券化市场建设、深交所为商业不动产 REITs 启用新代码区间 [34]。 - 重要公告包括多只 REITs 的运营数据、解禁提示和分红公告 [34][36]。

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场延续调整，跌幅较上周收窄，数据中心连涨两周后大幅回调；节后两周产权REITs持续走弱，与10Y国债利差走阔，性价比有所抬升；5单商业不动产REITs收到受理反馈意见，新增对未入池外摆/配套资产的关注；9单首发公募REITs取得新进展 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共9单首发公募REITs取得新进展 - 商业不动产REITs拟募资规模达444亿元，新增5单进入问询 [2] - 2025年以来已成功发行20单，发行规模403亿元 [2] - 本周4单新申报REITs已受理，新增5单商业不动产REITs进入交易所问询环节 [2] - 当前审批流程中，首发已申报31只，已问询并反馈1只；扩募已申报4只，已问询并反馈1只 [2] 二级市场：本周指数收跌 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.79% - 本周中证REITs全收益指数收于1027.62点，跌幅0.79%，跑赢沪深300 0.28个百分点、跑输中证红利1.37个百分点 [2] - 中证REITs全收益年初至今涨幅1.76%，跑赢沪深300 1.10个百分点、跑输中证红利4.72个百分点 [2] - 本周产权类REITs下跌1.44%，特许经营权类REITs下跌0.10% [2] - 分资产类型看，能源（+0.48%）、环保水务（+0.30%）、交通（-0.47%）、园区（-0.99%）板块表现占优 [2] - 本周18只上涨、59只下跌，中信建投国家电投新能源REIT（+2.18%）、华夏南京交通高速公路REIT（+1.89%）、招商高速公路REIT（+1.87%）位列前三，中金安徽交控REIT（-4.41%）、招商科创REIT（-4.32%）、南方润泽科技数据中心REIT（-3.73%）位列末三 [2] 流动性：特许经营权类换手率和成交量均上升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.36%/0.40%，较上周-1.50/+12.15BP，周内成交量3.95/1.34亿份，周环比+21.80%/+80.19% [2] - 数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.97%/4.87%，交通（5.99%）、仓储物流（5.54%）、园区（4.77%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 - 2月28日，长春供热集团公募REITs项目启动招标，开标时间为3月24日 [36] - 3月2日，九华山文旅康养集团公募REITs项目启动招标 [36] - 3月5日，长荣股份拟申报写字楼商业不动产REITs，基金拟在深交所挂牌 [36] - 3月6日，吴清表示“十五五”加强债券、REITs和资产证券化市场建设 [36] - 3月6日，深交所拟扩充不动产基金证券代码区间，用于商业不动产REITs业务 [36] - 多只REITs发布运营数据、解禁提示、分红等公告 [36][38]

行业投资评级 * 报告未对行业给出明确的投资评级 [3] 报告核心观点 * 报告认为，近期经济稳定运行的总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强的配置属性 [7][51] * 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等机会 [7][51] 行业基本情况 * 截至报告期，公募REITs市场共有79家上市公司，行业总市值为2273.77亿元，流通市值为1252.24亿元 [1] 市场行情回顾 * 本周（截至2026年3月6日当周）REITs指数下跌0.79%，其中经营权类上涨0.44%，产权类下跌1.69% [3][17] * 同期，沪深300指数下跌1.07%，中证红利指数上涨0.58%，中证全债指数上涨0.14% [3][17] * 本周内，18支REITs价格上涨，2支持平，59支下跌，其中建投国电投涨幅最大为2.18%，中金安徽交控跌幅最大为4.41% [21] * 从上市以来的相关性看，REITs与十年期国债、一年期国债、沪深300、中证红利、中证转债的相关性系数分别为0.26、0.10、0.41、0.23、0.64 [3][19] 重要政策与事件 * 政策层面：证监会主席吴清表示，将加强债券、REITs和资产证券化市场建设，以服务新质生产力发展 [5][11] * 政策层面：上交所总经理蔡建春表示，现在是发展REITs的黄金时期，应把REITs从产品发展为一个市场 [5][11] * 市场动态：国泰海通砂之船等5单商业不动产REITs获得交易所审核反馈意见 [6][13] * 市场动态：华夏首创奥莱REIT和中银中外运仓储物流REIT发布分红公告 [6][13] * 市场动态：国家电投REIT近期发布了金额为3.82亿元的保理融资安排，利率为1年期LPR减80个基点 [13][14] * 市场动态：华夏南京交通高速公路等3单高速REITs披露2026年1月运营数据，车流量及路费收入同比普遍下降 [13][14][16] 市场交易情况 * 本周周内REITs市场总交易金额为21.7亿元，环比增长44.2%，日均换手率为0.3%，环比增加0.1个百分点 [7][43] * 分板块看，交易金额增幅较大的有：清洁能源板块（3.2亿元，+98.3%）、生态环保板块（0.9亿元，+75.8%）、消费类板块（4.2亿元，+66.4%）和高速公路板块（5.2亿元，+64.7%） [7][43] 估值与相关性 * 本周REITs中债估值收益率在-0.62%到11.04%之间，其中平安广州广河估值收益率较高（11.04%），工银蒙能能源较低（-0.62%） [45] * 本周REITs的P/NAV（市价/净资产价值）整体在0.69到1.84之间，其中嘉实物美消费P/NAV较高（1.84），易方达广开P/NAV较低（0.69） [45] * 从历史相关性看，不同板块REITs指数与其对应股票板块的相关性差异较大，其中仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性最强（系数0.76），产业园区REITs指数则呈现负相关（系数-0.20） [25][26] 项目审批进展 * 根据交易所公开信息，目前有35只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括14单商业不动产项目、4单高速公路项目、4单保租房项目、3单产业园区项目、3单清洁能源项目、3单消费类项目等 [47] * 本周，广发新城吾悦REIT项目状态更新为“已受理”，华夏银泰百货商业不动产REIT和光大保德信光大安石商业不动产REIT获得交易所反馈意见 [16][50]