报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募 REITs 市场小幅下跌但成交额增加 产权类和特许经营类指数均下跌 除生态环保类 REITs 小幅上涨外 消费基础设施类 REITs 跌幅最高 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年已有 15 只公募 REIT 成立 23 只基金待上市 市场有望扩容 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募 REITs 市场小幅下跌 截至 2025 年 9 月 12 日 中证 REITs 指数较上周下跌 0.84%至 840.03 中证 REITs 全收益指数为 1070.04 较上周下跌 0.78% [10] - REITs 市场成交额增加 本周总成交规模为 6.39 亿份 较上周环比增长 3.23% 成交额为 28.91 亿元 较上周环比增长 3.99% 区间换手率为 2.81% 上周为 2.73% [12] - 产权类和特许经营类公募 REITs 指数均下跌 分别下跌 0.85%和 0.54% 产权类中消费基础设施类等多类下跌 特许经营类中市政设施类等多类下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 0.87% [15][18] - 不同类型公募 REITs 成交额和换手率多数下跌 仅消费基础设施类成交额提高 136.83%至 7.73 亿元 多类 REITs 成交额和换手率有不同程度下跌 [21][23] - 本周公募 REITs 产品多数下跌 74 只中除新上市的中金唯品会奥莱 REIT 外 12 只上涨 61 只下跌 部分产品涨幅和跌幅靠前 部分产品换手率和周成交额较高 [24] 一级市场 - 2025 年以来 15 只公募 REITs 完成发行 截至 2025 年 9 月 12 日 共发行 74 只公募 REITs 发行规模合计 1945 亿元 2024 年发行 29 只规模 646 亿元 2025 年 9 月暂未新发行 [30] - 共有 23 只公募 REITs 基金待上市 其中 12 只为首发 11 只为扩募 项目状态多样 分类型来看产业类和特许经营类各有不同数量的 REITs [32] 公募 REITs 政策及市场动态 - 易方达广开产园 REIT 约 3.84 亿份额 9 月 23 日解除限售 解除限售后流通份额将增加 该基金基础设施项目经营状况稳定 2024 年 8 月 29 日至 2025 年 6 月 30 日累计可供分配金额为 8238.27 万元 [36][37] - 华夏凯德商业 REIT 募集结果公布 战略配售比例达 100% 募集份额总额 4 亿份 战略配售、网下发售、公众发售确认比例不同 战略投资者已全额缴款 [38] - 发改委鼓励已上市的基础设施 REITs 通过扩募等方式筹集资金购入优质资产 简化新购入项目申报流程 拓宽新购入项目资产范围 [39][40] 投资建议 - 本周 REITs 指数小幅下跌 中证 REITs 指数和全收益指数分别下跌 0.84%和 0.78% 市场成交金额增加 分资产类型看产权类和特许经营类指数下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 消费基础设施类跌幅最高 [5][41] - 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年 15 只公募 REIT 成立规模超 300 亿元 23 只基金待上市 市场有望扩容 活跃度有望提升 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41]

政策核心内容 - 国家发改委发布782号文，推动公募REITs常态化发行进入新阶段[3] - 政策旨在加快市场扩容扩围，释放监管积极信号[3] 资产类型与申报 - 加快成熟资产申报：收费公路、清洁能源、仓储物流、保租房等[3] - 拓展潜力资产：供热、水利、IDC等，并探索铁路、港口、特高压等新资产路径[3] - 2024年以来61宗拟申报或招标，以文旅（14宗）、公用事业和产业园（各10宗）居多[3] 原始权益人结构 - 沪深上市REITs共74只，总市值超2000亿元[3] - 原始权益人以国央企为主，数量占比78%[3] - 建立民间项目专项服务机制，支持更多民营项目上市[3] 扩募机制优化 - 扩募门槛从上市满12个月缩短至6个月[3] - 允许跨行业资产混装，增强资产多元性和抗风险能力[3] - 2025年扩募案例中，首次公告至交易所受理用时约3-12个月（剔除极端值）[3] 项目培育与质量把关 - 建立"储备一批、组织一批、申报一批"滚动机制，避免供给断层[3] - 严把入口关，确保投资管理手续齐备，优先推荐净回收资金比例较高的项目[3] - 上线信息系统实现全流程标准化管理[3]

本周公募REITs二级市场整体震荡下行 本周公募REITs（不动产投资信托基金）二级市场整体震荡下行，总体成交活跃度环比下滑。 数据显示，截至9月12日，本周中证REITs全收益指数环比下跌0.81%，REITs指数下跌0.81%。 | | 最新 | 本周 | 本月 | 近一月 | 近三月 | 近一年 | 近三年 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 中证REITs全收益 | -0.11% | -0.81% | -0.34% | -2.19% | -3.54% | 13.47% | -3.90% | | 中证REITs(收盘) | -0.11% | -0.81% | -0.78% | -2.83% | -4.86% | 6.74% | -10.16% | | 沪深300 △ | 2.31% | 1.97% | 1.14% | 10.32% | 16.78% | 42.74% | 3.68% | 从项目属性来看，本周全线下跌。数据显示，产权类下跌1.13%，特许经营权类下跌0.52%。 从持有项目的行业类型来看，生态环保类上涨0.61%、数据 ...

【导读】基础设施REITs政策再细化，持续推动REITs市场扩围扩容；本周公募REITs二级市场整体震荡下行 中国基金报记者 王思文 本周（9月8日至9月12日）REITs快报来了。 本周公募REITs二级市场整体震荡下行 本周公募REITs（不动产投资信托基金）二级市场整体震荡下行，总体成交活跃度环比 下滑 。 W i nd数据显示， 截至9月12日， 本周中证REITs全收益指数环比下跌 0.81 %， REITs指数下跌 0.81 % 。 | 指数回报与风险特征 | (最新交易日:2025/09/11) ② | | | | | | 年化 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 最新 | 本周 | 本月 | 近一月 | 近三月 | 近一年 | 近三年 | | 中证REITs全收益 | -0.11% | -0.81% | -0.34% | -2.19% | -3.54% | 13.47% | -3.90% | | 中证REITs(收盘) | -0.11% | -0.81% | -0.78% | -2.83% | -4.86% | 6.7 ...

资产配置与REITs市场表现 - 一级市场REITs发行进度：截至2025年9月5日，年内公募REITs市场成功发行15单产品，较去年同期减少2单，7月为发行集中月份，当前无产品处于已申报状态，审核状态更新项目包括"中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金"状态更新为"已问询"[3] - 二级市场REITs指数表现优异：本周中证REITs全收益指数上涨0.47%，优于中债-新综合财富总值指数（周涨0.10%）、红利指数（周跌0.69%）和沪深300指数（周跌0.81%），全市场公募REITs总市值达2191.67亿元，较前一周增加4.10亿元[4] - 市场活跃度与板块分化：本周日均换手率0.55%，较前一周下降0.09个百分点，消费基础设施板块以1.49%涨幅领涨，新型基础设施板块下跌0.24%，产权类REITs加权平均周涨跌幅0.85%优于特许经营权类的0.25%[4] - 估值与分派率差异显著：产权类REITs现金分派率均值3.90%（园区基础设施与仓储物流达4.14%），特许经营权类均值7.77%（交通基础设施达9.53%），产权类估值收益率（IRR）3.92%高于特许经营权类的3.13%，PV乘数产权类1.30高于特许经营权类1.22[5] 中国化学经营与订单表现 - 2025年上半年营收净利润稳健增长：实现营业收入907.22亿元（同比下降0.35%），归母净利润31.02亿元（同比增长9.26%），加权平均净资产收益率4.86%（同比增加0.05个百分点），销售毛利率9.58%（同比增加0.19个百分点）[6] - 分板块营收与毛利率分化：化学工程营收748亿元（同比+1.21%）毛利率10.17%，基础设施营收91亿元（同比-10.02%）毛利率7.10%，环境治理营收5亿元（同比-54.58%）毛利率6.26%，实业及新材料营收48亿元（同比+8.73%）毛利率4.78%[7] - 新签订单持续增长：2025年上半年新签合同额2060.92亿元（较上年同期增长1.24%），境内新签合同额1646.08亿元（增幅1.46%占比79.87%），境外新签合同额414.84亿元（增幅0.36%占比20.13%），建筑工程新签合同额1986.35亿元（占比96.38%）[8] - 国际化与项目突破：化学工程领域新签合同额首次上半年突破1600亿元，"T+EPC"模式中标重大项目合同额近1000亿元，国际化战略在印尼签约超70亿元项目，纳米比亚绿氢绿氨项目实现新国别市场突破[9] 传音控股市场地位与战略布局 - 2025年上半年业绩承压：营收290.77亿元（同比下降15.86%），归母净利润12.13亿元（同比下降57.48%），扣非归母净利润8.97亿元（同比下降63.04%），Q2毛利率20.76%（环比+1.49个百分点）显示改善趋势[15] - 全球市场份额领先：2025年上半年全球智能机市占率7.9%排名第六，非洲智能机市占率51%排名第一，东南亚市占率18%（同比+3pct）排名第二，其中印尼市占率20%、菲律宾37%[16] - 多元化战略与新增长点：扩品类业务包括数码配件和家用电器（如储能产品），移动互联业务布局AI技术（本地化小语种语音识别、AI自动接听等），新兴市场购买力释放有望带动智能机出货量增长[16][17] - 盈利预测显示复苏趋势：预计2025-2027年营收分别为705.68/769.88/894.04亿元（同比+3%/+9%/+16%），归母净利润47.28/58.90/71.52亿元（同比-15%/+25%/+21%）[17] 煤炭行业业绩与配置机遇 - 2025年上半年煤企业绩显著下滑：28家煤炭上市公司合计营收5539.18亿元（同比-17.8%），净利润722.84亿元（同比-31.5%），归母净利润569.44亿元（同比-31.8%），剔除中国神华后27家公司净利润同比下降39.9%[19] - 煤价下跌拖累盈利：2025年上半年秦港动力煤均价675.67元/吨（同比-22.77%），京唐港主焦煤均价1377.67元/吨（同比-38.79%），25家煤企平均销售价格480元/吨（同比-20%），平均销售成本306元/吨（同比-9%），毛利率36%（同比-7.4pct）[21] - 经营效率与现金流变化：应收账款周转天数31天（同比增加6天），存货周转天数28天（同比上涨27.1%），经营性现金流1042.20亿元（同比-27%），资产负债率平均53.2%（同比+1.3pct）[24] - 底部配置机遇显现：Q3煤价回升（动力煤三季度均价665元/吨，焦煤二季度均价1534元/吨），板块拥挤度低（主动型基金重仓比例降至0.36%），头部企业具备高股息和高现金流特征，建议关注中国神华、陕西煤业等标的[25][26] "十五五"规划投资机会布局 - 历史行情规律：市场对"五年规划"的交易集中在五中全会及公报发布前约29个交易日、《建议》全文发布后21个交易日、《纲要》发布后21个交易日，其中《纲要》发布后阶段平均涨幅达7.02%[29] - 行业与风格表现：电力设备、计算机、国防军工、美容护理行业在规划交易期表现较好，小盘与成长风格占优，尤其在博弈期和《建议》发布后阶段，《纲要》发布后小盘与消费成长风格并行[30] - 内容差异带来新机会：《纲要》可能超预期表述（如"十三五"新增供给侧改革、"十四五"新增碳中和目标），带动新的交易机会[30] 新莱福业务进展与收购布局 - 2025年上半年业绩分化：营收4.51亿元（同比+8.3%），归母净利润0.67亿元（同比-8.9%），毛利率36.00%（同比-2.6pct），高能射线防护材料营收0.65亿元（同比+108%）毛利率59.5%，MIM产品出货量41.727吨（同比+48.41%）[32][34] - 技术创新与产能提升：透明防辐射材料填补国内空白，年产能提升至50万平方米以上，新生产基地建设推进，钐铁氮稀土永磁材料开发取得进展[36] - 收购拓展磁性材料布局：拟收购广州金南磁性材料100%股权（产品包括马达磁体、金属粉芯等），截至2025年8月26日交易方案正在磋商推进[37] - 盈利预测显示增长潜力：预计2025-2027年营收10.18/12.83/16.64亿元，归母净利润1.55/1.92/2.44亿元[37]

智通财经9月10日讯（杨斌 实习生 田泽慧）今日，公募REITs回调，板块多数下跌，2只REIT涨幅超1%，8只REITs跌 超1%。 据wind数据，今日公募REITs市场的总成交额约为54465.76万元，环比上涨13.93%，成交总量达1184022手，市场成交 额较前日有所上升，成交量较前日有所上升，整体市场表现良好。 市场指数方面，中证REITS全收益指数收于1070.84点，当日下跌0.28%，今年累计上涨10.55%。早间高开低走，持续 震荡，午后震荡下行，临近收盘快速下探至日内低点，收盘回升。 板块多数下跌，交通板块领涨0.02% 9月10日，公募REITs多数板块下跌，消费板块下跌0.76%，仓储物流下跌0.5%，为跌幅前列；但交通板块领涨，涨幅 0.02%。 （数据来源：Wind、DM、智通财经整理） 不久前，66只公募REITs发布了2025年中期报告，据中金公司研究团队分析，2025年上半年板块基本面仍呈现分化格 局，产权类中消费与保租房经营韧性较强，但亦需关注后续政策及竞争变化；产业园和仓储物流短期承压，其中产业 园短期或仍难以见到改善信号，上市仓储REITs经营压力尚且可控。经营权 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募 REITs 市场震荡上涨，成交金额降低，产权类和特许经营类指数分化，产品多数上涨；今年已有 15 只公募 REIT 成立，23 只待上市，市场有望扩容；国务院支持体育场地设施发 REITs，首单外资消费 REITs 将发售；资产荒下，公募 REITs 高分红、中低风险，配置性价比高 [2][5] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募 REITs 市场震荡上涨，中证 REITs 指数和全收益指数较上周分别涨 0.03%和 0.47% [11] - REITs 市场成交额降低，总成交规模 6.19 亿份，环比跌 13.31%，成交额 27.8 亿元，环比跌 12.74%，区间换手率 2.73% [12] - 产权类和特许经营类公募 REITs 指数分化，产权类涨 0.68%，特许经营类跌 0.49% [14] - 不同类型公募 REITs 成交额和换手率多数下跌，产品多数上涨，73 只中 40 只涨、2 只平、31 只跌 [22][25] 一级市场 - 截至 2025 年 9 月 5 日，共发行 74 只公募 REITs，规模 1945 亿元，2025 年以来 15 只完成发行，9 月暂未新发行 [3][31] - 23 只公募 REITs 基金待上市，12 只为首发，11 只为扩募；10 只通过，7 只已反馈，5 只已问询，1 只已受理 [33] 公募 REITs 政策及市场动态 - 国务院支持符合条件的体育场地设施发行公募 REITs [36][37] - 华安外高桥 REIT 年度第 1 次分红，可供分配金额 4516.71 万元 [38] - 华夏凯德商业 REIT 网下询价超 254 倍，9 月 9 日正式发售，拟募资 22.872 亿元 [39] 投资建议 - REITs 指数上涨，成交金额降低，产权类涨、特许经营类跌，保障房类涨幅高、市政设施类跌幅高 [5][41] - 国务院支持体育场地发 REITs，首单外资消费 REITs 将发售 [5][41] - 今年 15 只公募 REIT 成立，23 只待上市，市场有望扩容，活跃度或提升，资产荒下配置性价比高 [5][41]

券商经纪业务表现 - 2025年上半年42家A股上市券商证券经纪业务收入合计745.45亿元 同比增长50.69% [1] - 头部券商集中度显著 前9家券商经纪收入合计434.64亿元 占总收入58.31% [1] - 中信证券以79.92亿元经纪收入居首 国泰海通68.66亿元和华泰证券50.94亿元紧随其后 [1] 券商行业动态 - 国盛金控总经理陆箴侃辞职 董事长刘朝东代行总经理职责 公司将更名为国盛证券 [2] - 新任总裁人选确定为前财达证券副总经理赵景亮 公司强调聚焦特色化精品化业务体系建设 [2] REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42% 多只公募REITs单日涨幅超2% [3] - 8月25日至29日指数上涨1.06% 跑赢中证红利指数2.16个百分点 [3] - 仓储和高速类REITs项目因基本面稳健凸显配置价值 [3] 基金发行情况 - 9月前四天成立26只权益类基金 发行规模175.87亿元 [4] - 包含招商均衡优选混合基金后 本月权益类基金发行总规模达226亿元 [4]

文章核心观点 - 2025年上半年公募REITs市场基本面持续分化 消费与保租房板块展现较强经营韧性 而产业园和部分能源项目承压明显 [2][7][9] - 可供分配金额同比普遍下滑 各板块表现排序为消费>环保>保租房>仓储物流>高速>产业园>能源 [3][19] - 机构投资者占比升至97.21% 券商系持仓显著增加7.18个百分点至46.35% 险资偏好稳健资产而券商聚焦高弹性品种 [3][25][26] - 中长期配置价值受低利率环境和扩募路径支撑 短期需关注利率波动、估值水平和解禁压力等信号 [4][15][17] 基本面及市场策略展望 产权类REITs经营表现 - 产业园REITs面临供给过剩和需求疲软挑战 1H25营业总收入（剔除新项目）同比下滑13% 部分项目凭借区域稀缺性和优质运营展现韧性 [7][13] - 仓储物流REITs采用"以价换量"策略 全国高标仓平均租金同比下降7.4%至0.89元/平方米/天 但长三角地区租金仍达1.03元/平方米/天 [8][9] - 保租房REITs维持稳定收益 政策性项目优势显著 华润有巢REIT通过服务收入创造230万元 占总收入12.55% [9] - 消费REITs受益于政策支持 1H25营收（剔除新项目）同比持平 客流和销售额改善 华润商业REIT启动扩募提升长期竞争力 [10][13] 经营权类REITs经营表现 - 高速公路REITs受路网分流影响显著 浙江沪杭甬REIT等项目收入明显下滑 但货运需求回暖带动周均通行量同比增2.9% [11][13] - 市政环保项目经营稳健 富国首创水务REIT完成污水提价约3% 但中航首钢绿能REIT垃圾处置量同比降11% [12] - 能源REITs分化明显 水电和海风项目表现优异 嘉实中国电建项目发电量同比增8% 中信建投国电投项目可供分配金额同比增45% [13] 财务指标分析 - 产权类REITs整体营业总收入（剔除新项目）同比下降9% 经营性净现金流同比下降16% 其中产业园现金流降幅达28% [13] - 经营权类REITsEBITDA（剔除新项目）同比下降3% 但高速板块EBITDA同比增2% 表现相对较好 [13][14] 可供分配表现 - 消费REITs单位可供分配金额同比增4% 表现最佳 能源REITs同比降11% 表现最弱 [19] - EBITDA至可供分配的调整项中 现金调整同比降17% 应收应付调减幅度收窄 部分项目通过使用历史预留资金增厚分配 [3][19][22] - 现金覆盖倍数（货币资金+交易性金融资产/可供分配金额）整体降至2.15倍 其中中航京能光伏REIT倍数从0.59倍升至1.70倍 [22][23] 投资者结构变化 - 机构投资者占比达97.21% 较24年底提升0.8个百分点 市政环保板块机构占比91.43% 仍低于其他板块 [25] - 券商系在流通盘占比跃升7.18个百分点至46.35% 主要加仓产业园和仓储物流板块 险资占比降至23.27% [3][26] - 头部机构持仓规模扩大 国寿系持仓超30亿元 国泰海通证券持仓达57.6亿元 但机构间策略分化明显 [28][30] 市场策略展望 - 当前估值处于历史较高水平 P/NAV为1.28倍（80%分位数） 产权类分派率与国债利差处于历史中低位 [15] - 潜在催化剂包括长端利率下行、业绩修复斜率提升及超预期政策（如需求刺激、流动性改善措施） [4][17] - 建议关注消费REITs中具备扩募能力的头部运营商 以及能源REITs中量价稳健的配置机会 [10][13][17]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42% 招商基金蛇口租赁住房REIT单日涨幅达3.1% 红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 上周（8月25日-29日）中证REITs全收益指数上涨1.06%至1073.33点 产权类REITs上涨1.55% 特许经营权类REITs上涨0.87% [1][2] - 消费、保障房、仓储物流和数据中心板块表现突出 上周65只REITs上涨8只下跌 国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT、嘉实物美消费REIT涨幅居前 [2] 年内收益 - 58只REITs中54只年内实现正收益 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 华夏大悦城商业REIT、博时津开产园REIT、华夏首创奥莱REIT、中金印力消费REIT涨幅均超40% [3] - 19只REITs涨幅在20%-40%区间 40只REITs涨幅超过10% [3] 短期压力 - 近60个交易日47只REITs收益为负 华安百联消费REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT跌幅超10% [4] - 权益市场情绪高涨导致REITs流动性减弱 市场风格切换与底层资产表现共同影响短期走势 [4][5] 财务表现 - 2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6% 净利润同比下降7.5% 可供分配金额收缩4.3% [6] - 实际分红金额同比下降26.0% 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50BP） 平均分红率降至2.26%（同比下降146BP） [6] - 消费类资产在政策刺激下表现强势 产业园和能源类资产盈利及现金流能力承压 [6] 配置策略 - 市场风险偏好降低可能支撑REITs平稳修复 建议关注保租房、消费、市政环保等基本面韧性较强板块 [1][8] - 可配置基本面边际企稳的仓储物流和高速公路项目 同时关注战略配售和打新机会 [8] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高 长期持有可通过分红获得稳定回报 [8][9]