会议背景 - 2025年7月25-27日清华大学主办"世界华人不动产学会2025年会"，聚焦C-REITs新模式、新趋势、新机遇 [1] - 圆桌论坛由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，近百名高校师生及业界同仁参会 [1] - 论坛探讨C-REITs在中国不动产行业转型升级中的关键作用，包括盘活存量、优化融资、提升资管能力等多方面价值 [1] 行业转型趋势 - 中国不动产行业正从"大规模增量扩张"转向"存量提质增效"新阶段 [6] - 需求端从单一所有权向多元使用权转变，供给端从拿地开发转向长期持有运营，融资端从债务融资转向股权投资 [6] - C-REITs被视为推动行业供给侧结构性改革的"基础性制度安排"，能盘活万亿沉淀资产 [6] C-REITs市场发展 - C-REITs市场规模和底层资产类型将持续扩容，多层次REITs体系和监管框架将逐步完善 [3] - 境内C-REITs普遍体现估值溢价，与海外市场存在30%以上价差，吸引优质中国资产回归境内发行 [13] - 当前一级私募市场成交量萎缩，二级公募REITs市场募资火热，价差现象或随市场成熟逐步缓和 [13] 资产端实践 - 医药仓储作为REITs新兴资产，具有高度自动化运营系统，行业需求由老龄化、药品电商化和健康消费升级三大趋势支撑 [10] - 优质REITs底层资产应具备稳定性、可持续性和适度增长性特点 [10] - 不动产证券化能对企业带来全周期价值：短期提升利润，中期优化资产负债表，长期提升ROE和市值 [10] 市场机制优化 - C-REITs将不动产转变为标准化金融产品，实现产业端"轻重分离"和定价端收益法估值 [11] - 需研究简化"公募基金+ABS+项目公司"三层结构，理顺基金持有人和资产运营方利益关系 [11] - 建议扩充资产类型，调降原始权益人持股比例要求，放宽资金用途至偿还旧债，解决土地使用权续期问题 [11] 投资者视角 - C-REITs吸引险资等机构投资者的三大原因：提供定价锚点、拓宽投资者范围、会计规则隔离价格波动影响 [12] - 险资可通过FVOCI方式计量REITs，专注于底层资产带来的稳定现金回报 [12] - 建议允许保险投资机构作为原始权益人，拓宽发行主体资格，增设指数基金促进市场平稳交易 [12] 市场生态建设 - C-REITs具有三重战略意义：提供资产退出渠道、形成公开定价锚点、创造母公司价值重估机会 [13] - Pre-REITs强调"产融结合"，从设立之初就以公募REITs为主要退出通道，严格对标合规性要求 [14] - 需活跃私募市场作为"根系"支撑公募REITs，制度设计应向产业方倾斜强化其管理角色与话语权 [14][15] 国际化发展 - 可优先引入国际发行方与投资者，逐步构建更具包容的市场生态 [13] - 借鉴国际成熟经验、推进国际合作，探索中国模式形成中国方案 [3]

日至2025年7月30日 单位：亿元 接任者徐勇是资管行业的跨界资深人士，拥有保险与公募双重背景。他历任太保寿险高管、长江养老总 经理，2022年执掌招商基金后，近三年时间推动公募规模增长近1500亿元，并强调"均衡发展"战略，主 张头部机构需强化综合能力。 7月30日，业内消息显示，华安基金党委书记、董事长朱学华卸任党委书记一职。与此同时，原招商基 金总经理徐勇已正式入职华安基金，接任党委书记，未来可能接任董事长，具体任命需待官方公告确 认。 12年老将朱学华卸任，跨界高管徐勇接棒 朱学华的离任似乎预示着一个时代的落幕。2014年，他从上海证券转战华安基金，执掌公司12年。在其 任内，华安基金的公募管理规模从721亿元飙升至超7497亿元，增长超10倍，累计分红超千亿元。在其 领导下，华安基金打造了亚洲最大黄金ETF、首批公募REITs等创新产品，其倡导的"创新基因"与"长期 价值投资"理念深刻塑造了公司发展路径。 | | 安基金资产规模变化 | | | | --- | --- | --- | --- | | | 2024/9/12 | 2025/7/30 | 增幅(倍) | | まま | 721.19 | ...

公募REITs二季度经营数据 整体表现 - 全市场已上市公募REITs中66只披露经营数据，62只有可比数据 [1][2] - 二季度营收超1亿元产品共13只，环比增长28只，34只环比下滑 [1][2] - 单季度净利润破亿元产品1只（平安宁波交投REIT 1.13亿元），23只超1000万元 [1][3] - 可供分配金额环比上涨36只，5只单季度超亿元 [1][4] - 行业整体营收同比下滑2.6%、环比下滑5.8%，可供分配金额同比增4.1%、环比降8.7% [1][6] 营收领先产品 - 平安宁波交投REIT以5.35亿元营收居首，鹏华深圳能源REIT（3.86亿元）和中信建投国家电投新能源REIT（2.43亿元）分列二三位 [2] - 鹏华深圳能源REIT营收环比增幅最高达66.16%，另有5只产品环比增幅超10%（工银河北高速REIT、华夏金隅智造工场REIT等） [2] - 34只产品营收环比下滑，其中国泰君安济南能源供热REIT因季节性因素下滑99.98% [3] 细分行业表现 - 保障房和消费类业绩最稳健，能源类受季节扰动明显，产业园下滑显著（单季营收同比降7%~25%） [1][6] - 仓储物流可供分配金额同比分化但环比上行，交通类（高速公路）受降雨和路网分流影响，仅华泰江苏交控REIT同比上行 [6] - 建信中关村产业园REIT可供分配金额同比降33.01%，主因租金水平下降和出租率下滑 [5] 可供分配金额变动 - 5只产品可供分配金额破亿元（平安宁波交投REIT、中金安徽交控REIT等），52只超1000万元 [4] - 26只产品可供分配金额环比下滑，6只降幅超50% [4] - 鹏华深圳能源REIT可供分配金额同比降54.68%，主因税费和应收电费差额变动 [4][5]

政策与市场动态 - 多座城市出台或落地离境退税政策，广州市天河区天环广场启用全市首个离境退税"即买即退"集中退付点 [1] - 大连市和湖北省于7月1日起实施境外旅客购物离境退税政策，上海市计划增设退税商店优化消费环境 [1] - 杭州万科出售拱墅区智尚汇商业中心项目，总建筑面积约1万平方米 [1] - 何猷君控制的武汉星竞威武文体发展有限公司成为寰聚商业第一大股东，计划打造"电竞+夜经济"融合业态 [1] 商业地产零售业态运营商表现 - 华润万象生活、恒隆地产、九龙仓、太古地产、龙湖集团、凯德投资、印力集团、新鸿基地产、新世界中国、中粮大悦城、新城商业、百联股份、招商商管、领展、首创钜大、珠海万达商管位列7月商业地产零售业态运营商表现榜单 [2] 业务拓展与商场改造 - 华润万象生活与福建三信集团合作打造莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌重新开业 [4] - 保利商旅与知识城集团签约香雪时光项目，打造广州首个POD概念购物中心 [4] - 绿地集团在天津打造的团泊绿地缤纷天地商业街于7月试运营 [4] - 上海恒隆广场扩建部分封顶，预计2026年下半年开幕，新增约3080平方米地面楼面面积 [4] - 广州天河领展广场西翼改造预计8月完成，新引入永旺超市及多家餐饮品牌广州首店 [4] - 北京西直门凯德Mall原华联生活超市位置扩建为DT-X，定位"邻里中心概念店" [4] 商业品牌与电商动态 - 霸王茶姬加速香港布局，多家新店开业 [6] - 老乡鸡在港交所提交上市申请，营收和毛利持续增长 [6] - LV在上海南京西路揭幕全球唯一"路易号"巨轮，融合店铺、餐厅和品牌展览 [6] - 周六福珠宝在香港联合交易所主板挂牌上市 [6] - 阿里巴巴集团发行零息可交换债券，资金用于云计算基础设施建设和国际电商业务发展 [6] - TikTok Shop进军日本电商市场 [6] REITs市场表现 - 中金中国绿发商业REIT上市首日涨幅达30% [6] - 中海地产拟将佛山南海映月湖环宇城以公募REITs形式上市，计划募资13.55亿元 [6] - 华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金计划扩募 [6] - 华夏金茂商业REIT发行价2.67元/份，6月27日收盘3.61元/份 [8] - 嘉实物美消费REIT发行价2.383元/份，6月27日收盘4.37元/份 [8] - 华夏印力消费REIT发行价6.902元/份，6月27日收盘10.03元/份 [8] - 中金华润商业REIT发行价3.26元/份，6月27日收盘4.37元/份 [8] - 华安百联消费REIT发行价2.332元/份，6月27日收盘3.43元/份 [8] - 华夏首创奥莱REIT发行价2.468元/份，6月27日收盘4.34元/份 [8] - 华夏大悦城商业REIT发行价3.323元/份，6月27日收盘5.26元/份 [8] - 易方达华威市场REIT发行价3.027元/份，6月27日收盘5.28元/份 [8] - 中金中国绿发商业REIT发行价3.16元/份，6月27日收盘4.10元/份 [8]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 公募 REITs 自25年6月底回调，二季报延续一季报基本面趋势，下半年资金欠配持续但扰动因素增加，长期配置价值不改，关注基本面稳健板块 [1][17] - 上周股债跷跷板效应下债市回调，信用债收益率全面上行，公司类信用债净融资下降，金融类信用债显著放量，二级成交中短久期活跃、长久期成交小幅上升 [1][3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 信用热点：公募 REITs 回调，基本面延续一季报 - 公募 REITs 全收益指数自25年6月20日以来累计下跌3.31%，上半年上行源于低利率环境和资金欠配，6月底以来因多因素回调 [10] - 二季报显示各板块基本面有不同表现，保租房业绩稳健，消费整体稳健但波动大，高速受路网分流影响大，产业园业绩承压，仓储物流表现较好，市政环保类整体稳健，能源类分化大 [13][14][19] - 利率方面，10年期国债收益率1.7%以上关注机会，1.8 - 1.9%是极限位置，近期利率调整受市场风险偏好等因素影响 [19] - 中长期看 REITs 分派率仍具性价比，调整后带来配置机会，关注基本面稳健板块，对基本面走弱资产保持谨慎 [16][17] 市场回顾：股债跷跷板导致债市回调，信用债收益率全面上行 - 2025年7月18日至7月25日，股债跷跷板效应下，利率债和信用债收益率全面上行，中短端中短票、城投债收益率上行10BP左右，1 - 3Y品种利差上行4BP左右，二永债收益率普遍大幅上行 [3] - 上周买盘较强，理财净买入168.47亿元，基金净卖出263.77亿元，信用债ETF规模3301亿元，同比小幅下降0.17% [3] - 各行业AAA主体评级公募债利差中位数全面上行3 - 6BP，各省城投债利差中位数绝大多数上行，内蒙古利差上行超10BP [3] 一级发行：公司类信用债净融资下降，金融类信用债显著放量 - 2025年7月21日至7月25日，公司类信用债合计发行3240亿，环比增长15%，净融资281亿元，环比下降39%，其中城投净偿还265亿元，产业债净融资566亿元 [4] - 金融类信用债合计发行2283亿，环比上升128%，合计净融资2071亿元 [4] - 中短票平均发行利率涨跌互现，公司债平均发行利率除AA评级外呈下降趋势 [4] 二级成交：中短久期成交活跃，长久期成交小幅上升 - 活跃成交主体以中高等级、中短期、央国企为主，城投债活跃成交主体分两类，地产债和民企债活跃成交主体以AAA为主，成交期限多在中短期限 [5] - 交易活跃城投债中5年以上债券成交占比4%，相比前一周（3%）小幅上升 [5]

首秀大幕开启!5月31日，首批9只公募REITs同步开启发售，首发情况也备受关注。北京商报记者采访多 家公募内部人士了解到，截至下午收盘，虽然多数产品的实际募集数据仍在统计当中，并未明确，不 过，根据部分基金公司反馈，不论是机构投资者，还是普通投资者的认购意愿都较强烈。同时，根据当 日晚间公告可以看出，已有多只产品的公众投资者份额"一日售罄"，并将正式启动比例配售。 抢购一空 "上午收盘博时招商蛇口的REITs在公众方面的认购就已经超过40亿元了，至少这块的认购是肯定要配售 的了"，5月31日，首批9只公募REITs发售半日后，某渠道人士在接受北京商报记者采访时如是表示。 据悉，该渠道人士口中的产品，指的是博时基金旗下的博时招商蛇口产业园REITs，属于首批发行的公 募REITs之一。根据公告显示，该基金公众投资者认购的基金份额为0.9亿份，占发售份额总数的10%， 按照认购价格2.31元/份计算，该基金的公众投资者认购上限约为2.08亿元，远低于半日超40亿元的实 募"战果"。虽然截至5月31日收盘时的总募集规模目前尚未明确，不过，按照"末日比例配售"的规定， 博时招商蛇口产业园REITs公众投资者认购部分 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

行业表现 - 在披露二季报的66只REITs中，超八成实现季度盈利，其中56只公募REITs在二季度实现盈利，占比约85% [2][3] - 消费类资产业绩表现突出，仓储物流和产业园资产普遍面临经营压力，在二季度净利润亏损的10只产品中，这两种类型的产品占据一半 [2][3] - 中证REITs全收益指数同期涨幅达12.34%，显著跑赢沪深主要指数 [5] 公司业绩 - 平安宁波交投REIT单季度净利润达1.13亿元，是全市场唯一一只净利润超过1亿元的产品 [3] - 中信建投国家电投新能源REIT、鹏华深圳能源REIT、平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT同期净利润均超3000万元 [3] - 中航易商仓储物流REIT亏损1822.36万元，排名末位 [3] 消费类REITs - 华夏大悦城商业REIT基础设施项目为成都大悦城，今年上半年各月末时点出租率均在97%以上，截至6月末出租率为98.44% [3] - 易方达华威市场REIT 6月末出租率为93.55%，较1月末提高5.88个百分点 [3] - 嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、易方达华威市场REIT今年以来分别上涨44.91%、39.74%和36.77% [5] 物流仓储与产业园类REITs - 红土创新盐田港REIT、华夏和达高科REIT、博时蛇口产园REIT等，基础设施资产的出租率、租金单价均承受了不同程度的经营压力 [4] - 博时蛇口产园REIT、华夏和达高科REIT同期涨幅仅5.14%、2.48%，表现较为落后 [5] 机构配置 - 券商自营资金成为重要的配置力量，在公募REITs一二级市场均参与较多 [2][6] - 创金合信首农REIT上市首日涨幅超25%，网下投资者有效认购申请确认比例仅为0.7755%，其中券商自营账户超40个 [5] - 华泰证券在南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT中均是除原始权益人外最大的战略投资方，持有基金份额比例分别为2.99%和1.69% [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募REITs市场震荡下跌但成交金额增加，产权类和特许经营类指数均下跌，仅园区基础设施类REITs小幅提升；2025年以来14只公募REITs完成发行，26只待上市；易方达深高速REIT分红，内蒙古首单续发基础设施类REITs落地；市场后续有望扩容，活跃度或提升，在资产荒背景下公募REITs配置性价比较高 [2][4][35] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场震荡下跌，截至2025年7月25日，中证REITs指数较上周下跌1.79%至860.11，中证REITs全收益指数为1087.36，较上周下跌1.56% [9] - REITs市场成交额增加，本周总成交规模为7.41亿份，较上周上涨31.85%，成交额为33.48亿元，较上周环比上涨35.11%，区间换手率为3.62%，上周为2.77% [10] - 产权类和特许经营类公募REITs指数均下跌，分别下跌1.48%和2.23%，产权类中仅园区基础设施类REITs上涨3.72%，其他均下跌 [14] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数上涨，市政设施类等多数类型成交额环比上涨，水利设施类和保障性租赁住房类环比下跌；园区基础设施类等部分类型换手率超过1或较上周上涨 [18][21] - 本周公募REITs产品多数下跌，69只中除本周上市1只外，9只上涨，59只下跌，涨幅靠前的有博时津开科工产业园REIT等，跌幅靠前的有中信建投明阳智能新能源REIT等 [22] 一级市场 - 2025年以来14只公募REITs完成发行，截至2025年7月25日，共发行73只公募REITs，发行规模合计1910亿元，2025年7月新发行4只，合计规模125亿元 [27] - 共有26只公募REITs基金待上市，其中15只为首发，11只为扩募，10只为通过，11只已反馈，4只已问询，1只已申报，产业类和特许经营类各类型有相应数量待上市 [29] 公募REITs政策及市场动态 - 易方达深高速REIT2025年首次分红，每10份派1.937元，拟分配金额为5811万元，占收益分配基准日可供分配金额的99.97% [33] - 内蒙古地区首单续发基础设施类REITs成功落地，规模29.92亿元，认购倍数达2.60倍 [34] 投资建议 - 本周REITs指数震荡下跌，成交金额增加，产权类和特许经营类指数下跌，仅园区基础设施类REITs小幅提升 [35] - 本周五创金合信首农产业园REIT上市，今年以来14只公募REIT成立，26只待上市，市场有望扩容，活跃度或提升，在资产荒背景下公募REITs配置性价比较高 [36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 二季报发布结束，整体营收同环比下滑，可供分配金额同比提升、环比下降；保障房和消费业绩表现稳健，能源类受季节扰动大，仓储物流和交通类表现分化，产业园业绩下滑明显；今年以来 REITs 发行规模同比增长，本周 2 单首发取得新进展，无新增扩募进展；本周中证 REITs 全收益指数收跌，各板块普跌，流动性改善，生态环保板块活跃度最高，能源板块估值较高 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：创金合信首农 REIT 上市 - 截至 2025/7/25，今年以来已成功发行 14 单，发行规模 278.7 亿元、同比增长 2.1% [3] - 本周 2 单首发公募 REITs 取得新进展，新申报中航天虹消费 REIT，创金合信首农 REIT 上市，首日涨幅 28.47%；本周无新增扩募 REITs 进展 [3][11] - 当前审批流程中，首发已申报 16 只，已问询并反馈 6 只，注册生效待上市 4 只；扩募已申报 10 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 3 只 [3] 二级市场：本周各板块普跌，流动性改善 行情回顾：中证 REITs 全收益指数收跌 1.56% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1087.36 点，跌幅 1.56%，跑输沪深 300 3.25 个百分点、跑输中证红利 3.86 个百分点；年初至今涨幅 12.34%，跑赢沪深 300/中证红利 7.46/11.41 个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类 REITs 下跌 1.91%，特许经营权类 REITs 下跌 2.67%；分资产类型，园区、生态环保、消费、仓储物流板块表现占优 [3] - 分个券，本周 10 只上涨、59 只下跌，创金合信首农 REIT、博时津开产园 REIT、招商科创 REIT 位列前三，中信建投明阳智能新能源 REIT、工银蒙能清洁能源 REIT、中金联东科创 REIT 位列末三 [3] 流动性：成交量有所提升 - 中证 REITs 本周日均换手率 0.54%，较上周 -2.13BP，产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.79%/0.54%，较上周 +21.16/+5.99BP，周内成交量 5.92/1.48 亿份，周环比 +37.23%/+14.10%；生态环保板块活跃度最高 [3] 估值：能源板块估值较高 - 从 中 债 估 值 收 益 率 看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.89%/4.62%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] 重要公告 - 多只 REITs 发布二季报，涉及营收、出租率、租金单价、车流量、发电量等运营数据；鹏华深圳能源 REIT 有战略配售份额解禁提示；易方达深高速 REIT 有分红公告；创金合信首农 REIT 有上市公告 [31][36][37]