报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场震荡企稳，中报冲击逐渐消化，中证REITs指数周涨0.5%，从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证REITs>中证全债>沪深300，一级市场供给持续扩容 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨0.5%，表现优于沪深300指数（-0.1%）、中证全债（0.1%），弱于中证转债（1.0%），年初至今涨跌幅为-10.6% [1][2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为-17.5%，波动率为8.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][11] - 9月18日REITs总市值为2316亿元，较上周增加7亿元；全周日均换手率为0.31%，较前一周下降0.01% [2][11] 不同项目属性和类型REITs表现 - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.6%、0.0% [3][19] - 除商业不动产、生态环保、市政收跌外，其他类型REITs均收涨，数据中心、仓储物流、消费类REITs领涨 [3][19] - 周度涨幅排名前三的REITs为南方万国数据中心REIT（+4.77%）、中航易商仓储物流REIT（+4.51%）、华泰宝湾物流REIT（+3.62%） [3][21] 交易活跃度和资金流向 - 数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.7%；消费REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额18.2% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为鹏华深圳能源REIT（514万元）、南方万国数据中心REIT（491万元）、东方红隧道股份高速公路REIT（207万元） [3][24] 一级市场发行 - 2026年1月1日至9月18日，交易所处在已问询阶段的REITs产品有11只，已反馈的产品15只，已受理的产品4只 [27] - 国金嘉泽新能公募REITs于9月14日获批，底层资产为宁夏吴忠同心县两座风电项目，评估值10.46亿元，基金期限16年、募集3亿份，战略配售20% [4][38] - 国联安泰华城商业不动产REIT于9月15日申报，底层资产为山东潍坊泰华城购物中心，商业面积约33万平方米、商户约1300余家 [4][38] - 广发新世界商业不动产REIT于9月17日申报，拟发行38.18亿元，底层资产为上海淮海中路K11商办综合体 [4][38] 估值跟踪 - REITs既有债性又有股性，截至9月18日，公募REITs年化现金分派率均值为7.8% [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 截至9月18日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高111BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为387BP [1][31]