来源：REITs速达 2025年10月最后一周，上证指数短暂突破4000点，带动REITs板块也随着反弹，截至周五收盘，部分REITs二级 市场价格创1个月以来新高。但需要注意，从二级市场波动而言，部分项目单周波动持续放大（可参考REITs分派 率与溢价率的博弈-走向均衡）。随着三季度业绩的发布，部分REITs业绩表现与二级市场价格的波动不协调性再 次呈现；未来完整年度数据的发布对于处在二级市场价格高位的REITs项目而言挑战将是巨大的。 1、市场回顾 二级市场以中证REITs权益指数计单周微幅上涨0.06%；中证REITs（收盘）指数计单周涨幅达1.45%。 已上市76支REITs单周涨幅超过2%的有14个；下跌幅度超过2%的有8个，最大单周跌幅超过7%。其中，2025年10 月31日周五"华夏合肥高新REIT"单日下跌幅度超过5.47%，成交金额达到4,303.67万元，无论是单日波动幅度还 是单日成交量创下2个月以来的新高。上一次单日成交量峰值在2025年7月3日，单日成交量达到6,705.1万元，此 后市场行情维持了短暂平衡后持续下行（区间具体波动可见下图）。 2、风格转变 2025年10月31日首发 ...

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持评级 [2] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [5] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比 [5] - 板块具备较好的投资机会 [5] 市场动态与产品发行 - 华夏凯德商业REIT在上海证券交易所成功上市，为中国第75单公募REITs [6][14] - 华夏凯德商业REIT拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [6][14] - 华夏中海商业REIT将于2025年10月13日至10月14日正式发售，发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元，其中面向公众发售0.27亿份 [6][14] - 华夏中海商业REIT首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区广佛极核 [6][14] - 华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，当前共有11只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [8][59][60] 市场表现回顾 - 2025年第41周，中证REITs（收盘）指数为826.77，同比上涨5.76%，环比下跌0.27% [5][7][16] - 2024年年初至今，中证REITs（收盘）指数累计上涨9.3%，同期沪深300指数累计上涨34.56%，累计超额收益为-25.26% [7][16] - 2025年第41周，中证REITs全收益指数为1058.71，同比上涨12.09%，环比下跌0.26% [5][7][21] - 2024年年初至今，中证REITs全收益指数累计上涨22.85%，累计超额收益为-11.71% [7][21] - 2025年第41周，REITs市场成交量达1.5亿份，同比下降68.88%；成交额达7.02亿元，同比下降64.22%；区间换手率为0.62%，同比下降2.63个百分点 [5][7][26] - 近30日REITs市场成交总量达33.53亿份，同比下降24.08%；成交总额达153.31亿元，同比下降22.65%；近30日平均区间换手率为0.49%，同比下降21.09个百分点 [31] 细分板块表现 - 2025年第41周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房-0.66%、环保+0.17%、高速公路-0.05%、产业园区-0.41%、仓储物流-0.27%、能源-0.65%、消费-0.93% [5][7][36] - 2025年第41周，各板块REITs一月涨跌幅分别为：保障房-2.14%、环保-4.16%、高速公路-2.98%、产业园区-0.99%、仓储物流-0.32%、能源-2.15%、消费-2.91% [5][7][36] - 当周涨幅靠前的个券为：富国首创水务REIT上涨0.52%、国金中国铁建REIT上涨0.48%、嘉实物美消费REIT上涨0.34% [55][56] - 当周跌幅靠前的个券为：嘉实中国电建清洁能源REIT下跌2.65%、红土创新深圳安居REIT下跌1.76%、华夏金茂商业REIT下跌1.63% [55][56]

投资事件概述 - 财信人寿投资约5000万元参与华夏凯德商业REIT战略配售，该REIT上市首日涨幅达12.63% [1] - 财信人寿是此次REIT发行中最大份额的外部投资人 [1] - 此次投资是公司深化在湘投资、服务湖南实体经济的实践 [1] REIT项目基本面 - 华夏凯德商业REIT是境内首单外资消费REITs [1] - 其首发重要资产为位于湖南省长沙市的“长沙凯德广场・雨花亭”项目，总建筑面积7.5万平方米，出租率约97% [1] - 项目基本面坚实，收入稳定且构成多元 [1] 公司投资战略转型 - 公司在不动产与基础设施投资领域持续推进战略转型 [1] - 投资品种从非标私募产品转向公募REITs、持有型ABS等标准化产品 [1] - 投资策略从传统商办领域拓展至公用事业、能源、保租房、数据中心等战略赛道 [1] - 公司已参与市场上超40%的REITs标的，实现了13类基础设施资产的全品类首单覆盖 [1] - 公司当前持仓规模在中小保险公司中处于领先位置 [1] 未来发展规划 - 未来公司将在财信金控集团支持下，充分发挥多牌照协同优势 [2] - 公司将携手合作伙伴，深入挖掘湖南省内优质项目投资机会 [2] - 公司计划持续加大在湘投资和引资入湘力度，为地方经济高质量发展注入长期金融活水 [2]

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[2] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[5][60] 市场动态与项目进展 - 华夏中海商业资产REIT于9月22日通过审核，基础设施项目为佛山映月湖环宇城项目，独用宗地面积35,339.12平方米，总建筑面积153,478.85平方米[6][14][15] - 中信建投沈阳国际软件园REIT于9月23日获批，为东北首单公募REIT，项目涵盖13栋产业楼宇，产权建筑面积合计20.12万平方米[6][14][15] - 共有12只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃，包括华夏安博仓储物流REIT等新通过审核产品[8][56][59] 市场表现数据 - 中证REITs（收盘）指数为831.45，同比上涨6%，环比下跌0.83%，2024年年初至今累计上涨9.92%，累计超额收益-22.7%[5][7][16] - 中证REITs全收益指数为1064.42，同比上涨12.63%，环比下跌0.65%，2024年年初至今累计上涨23.52%，累计超额收益-9.1%[5][7][20] - 本周REITs市场成交量达3.88亿份，同比下降16.92%，成交额达18.6亿元，同比下降1.06%，区间换手率1.63%，同比-1.54个百分点[5][25] - 近30日REITs市场成交总量37.52亿份，同比下降9.33%，成交总额166.89亿元，同比下降11.49%，平均区间换手率0.55%，同比-11.63个百分点[30] 分板块表现 - 消费类REITs单周下跌1.43%，单月累计上涨1.56%，为各板块中月度表现最佳[5][7][35] - 保障房REITs单周下跌1.49%，单月上涨0.31%[5][7][35] - 环保类REITs单周下跌0.09%，单月下跌3.29%[5][7][35] - 高速公路类REITs单周下跌1.73%，单月下跌2.77%[5][7][35] - 产业园区类REITs单周下跌0.65%，单月下跌1.21%[5][7][35] - 仓储物流类REITs单周下跌0.43%，单月上涨0.91%[5][7][35] - 能源类REITs单周下跌0.60%，单月下跌0.82%[5][7][35] 个股表现 - 中信建投国家电投新能源REIT周涨幅0.98%，中航京能光伏REIT周涨幅0.65%，国泰君安东久新经济REIT周涨幅0.52%，涨幅靠前[52][55] - 易方达深高速REIT周跌幅4.15%，中信建投明阳智能新能源REIT周跌幅4.03%，国泰君安城投宽庭保租房REIT周跌幅3.01%，跌幅靠前[52][55]

市场表现 - 中证REITs全收益指数本周上涨1.49% 结束连续三周下跌趋势 [1][4] - 8月前三周中证REITs全收益指数累计下跌3.53% [2] - 消费基础设施板块本周领涨 华安百联消费REIT涨幅达6.58% [5][7] 板块分化特征 - 保障性租赁住房板块8月领跌市场 中金厦门安居REIT最大跌幅超10% [2] - 债性较强板块（保障房 市政环保）跌幅较大且修复较慢 [7] - 股性较强板块中消费与新型基础设施类呈现跌幅与修复双高特征 [7] 价格变动明细 - 8月跌幅前五REITs：中金湖北科投光谷REIT(-7.26%) 红土创新深圳安居REIT(-7.13%) 招商高速公路REIT(-6.65%) 华泰苏州恒泰租赁住房REIT(-6.48%) 中金厦门安居REIT(-6.42%) [3] - 本周涨幅前五REITs：华安百联消费REIT(6.58%) 国泰君安济南能源供热REIT(6.45%) 嘉实物美消费REIT(5.03%) 汇添富上海地产租赁住房REIT(5.00%) 华夏北京保障房REIT(4.63%) [7] 影响因素分析 - REITs市场与中债国债财富指数收益率高度正相关 相关系数达0.64 [2] - 保障性租赁住房板块走势同国债收益率具有更强相关性 [4] - 份额解禁对项目形成扰动 华夏首创奥莱REIT将解禁3.28亿份占全部份额41% [4] 机构观点 - 中金公司认为本轮回调主因市场估值高位下长端利率波动引发止盈交易 [2] - 华西证券认为若债市企稳保障性租赁住房板块性价比或开始显现 [4] - 消费基础设施REITs被上交所认定为REITs体系关键组成部分 [8] 后市展望 - REITs市场处于二季报至三季报业绩真空期 分母端影响较大 [8] - 部分绩优项目或进入配置型资金逐步左侧介入窗口 [8] - 交易型资金等待估值回调充分和解禁影响确认等催化剂 [8]

REITs市场评价差异 - 部分知名REITs(如VNQ)被严重高估 [1] - 规模较小且知名度较低的REITs存在低估现象且值得更多关注 [1] 投资研究投入 - 公司每年投入超过100,000美元及数千小时研究高盈利投资机会 [2] - 研究成果以远低于成本的价格提供房地产投资策略 [2] 会员服务成效 - 投资策略已获得500余条五星好评 [2] - 现有会员正持续获得收益回报 [2] 最新投资机会 - 2025年8月最新优选投资标的已发布 [1] - 即时加入可获取相关投资机会 [1]

南方万国数据中心REIT上市 - 南方万国数据中心REIT为全国首批、上交所首单数据中心REITs，底层资产为江苏昆山国金数据云计算数据中心项目 [1] - 底层资产近三年签约率100%，计费率超92%，2025年预测年化现金流分派率5.07% [1] - 项目实现可再生能源使用比例100%，电源使用效率(PUE)区域领先，募集规模24亿元 [1] 底层资产运营与资金用途 - 净回收资金将用于原始权益人及其关联方的数据中心建设，提升算力供给 [1] - 项目通过绿电交易实现100%可再生能源使用，体现绿色金融属性 [1] REITs市场发展现状 - 上交所REITs常态化发行加速，截至8月8日累计49单首发上市 [2] - 2024年推出消费设施、水力发电、跨海大桥等首批/首单REITs，形成规模效应 [2] - 2024年沪市REITs分红超60次，金额近60亿元，同比增32% [2] 市场示范意义 - 为数据中心行业提供"募投管退"全周期解决方案，推动科技/绿色/数字金融创新 [2] - 8单REITs发布扩募公告，3单获批，资产上市平台功能强化 [2] 未来发展方向 - 上交所将加快REITs常态化发行，提升规范运作水平，完善市场生态 [3]

核心业绩表现 - 31只REITs三大核心指标平均达成率分别为收入94.1%、EBITDA 101.5%、可供分配金额91.5% [1] - 66只存量REITs三大指标同比增速分别为收入-3.5%、EBITDA-4.7%、可供分配金额-7.0% [1] 行业板块分化 - 消费与保租房业态总体运营稳健 [1] - 仓储、产业园区、交通及能源等业态内部出现明显分化 [1] 市场动态与展望 - 近期市场回撤主因市场风险偏好走低及解禁等因素影响 [1] - REITs作为红利配置资产的中期核心逻辑不变 [1] - 二级市场调整后有望迎来更好配置机会 [1] 投资策略建议 - 建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线 [1]

美股市场表现 - 本周标普500涨0.6%，纳斯达克涨1.5%，风格与行业分化明显，大盘成长>小盘成长>大盘价值>小盘价值[3] - 13个行业上涨，11个行业下跌，涨幅居前为汽车与汽车零部件（+4.3%）、半导体产品与设备（+3.1%）等，跌幅居前为能源（-3.8%）、医疗保健设备与服务（-2.9%）等[3] 资金流向 - 本周标普500成分股估算资金流为+45.5亿美元，12个行业资金流入，12个行业资金流出，流入前三为半导体产品与设备（+23.5亿美元）、汽车与汽车零部件（+15.9亿美元）、软件与服务（+15.1亿美元）[4] 盈利预测 - 本周标普500成分股动态F12M EPS预期上调0.6%，21个行业盈利预期上升，3个下修，上修前三为银行（+2.7%）、半导体产品与设备（+1.1%）、综合金融（+0.9%）[5] 全球大类资产走势 - 本周美股多数指数上涨，如纳斯达克100涨1.3%、纳斯达克综合涨1.5%；部分资产有不同表现，如美元指数涨0.6%，NYMEX WTI原油跌4.0%[11] 标普500板块观测 - 价格收益方面，信息技术、公用事业等本周表现较好，能源、医疗保健等表现较差[15] - 资金流向方面，信息技术、非日常生活消费品等本周资金净流入较多，医疗保健、能源等资金净流出较多[18] - 盈利预测调整方面，金融、信息技术等行业盈利预期上修明显，房地产、医疗保健设备与服务等下修[20] - 估值变化方面，市盈率和市净率各行业有不同变化，信息技术、汽车与汽车零部件等估值提升明显[23][26] 关键个股观测 - 市场表现上，英伟达、特斯拉等本周涨幅居前，联合健康集团、埃克森美孚等跌幅居前[30] - 盈利预测及调整方面，英伟达、摩根大通等盈利预期上调幅度较大，安博、特斯拉等下调[32] - 估值变化方面，英伟达、特斯拉等市盈率和市净率提升明显，联合健康集团、礼来等下降[33][34]

一级市场 - 截至2025年6月30日，我国公募REITs产品数量达68只，合计发行规模达1770.61亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类REITs发行规模最大，达687.71亿元，园区基础设施类次之，为281.5亿元[3] - 共有28只REITs处于待上市状态，其中16只为首发，12只为待扩募[3] 二级市场表现 价格走势 - 2025年6月加权REITs指数收于142.71，本月回报率为1.95%，表现优于黄金和纯债但低于原油、美股等资产[4] - 产权类REITs涨幅高于特许经营权类，保障房类REITs涨幅居首，市政设施类、保障房类、水利设施类回报率排名前三[4] - 单只REITs中51只上涨，17只下跌，华夏基金华润有巢REIT、中金亦庄产业园REIT、国泰君安济南能源供热REIT涨幅前三[4] 成交规模及换手率 - 68只REITs月内总成交额113.2亿元，日均换手率均值0.80%，市政设施类换手率领先[5] - 华夏中国交建REIT、华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT成交量前三，华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、鹏华深圳能源REIT成交额前三[5] - 主力净流入总额24273万元，交通基础设施类、消费基础设施类、能源基础设施类净流入额居前，中金中国绿发商业REIT、鹏华深圳能源REIT、平安广州广河REIT单只净流入前三[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总成交额18.6亿元，6月24日单日最高达30960万元[6] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏华润商业REIT、中金山东高速REIT大宗交易成交额排名前三[6]