市场表现 - 中证REITs全收益指数本周上涨1.49% 结束连续三周下跌趋势 [1][4] - 8月前三周中证REITs全收益指数累计下跌3.53% [2] - 消费基础设施板块本周领涨 华安百联消费REIT涨幅达6.58% [5][7] 板块分化特征 - 保障性租赁住房板块8月领跌市场 中金厦门安居REIT最大跌幅超10% [2] - 债性较强板块（保障房 市政环保）跌幅较大且修复较慢 [7] - 股性较强板块中消费与新型基础设施类呈现跌幅与修复双高特征 [7] 价格变动明细 - 8月跌幅前五REITs：中金湖北科投光谷REIT(-7.26%) 红土创新深圳安居REIT(-7.13%) 招商高速公路REIT(-6.65%) 华泰苏州恒泰租赁住房REIT(-6.48%) 中金厦门安居REIT(-6.42%) [3] - 本周涨幅前五REITs：华安百联消费REIT(6.58%) 国泰君安济南能源供热REIT(6.45%) 嘉实物美消费REIT(5.03%) 汇添富上海地产租赁住房REIT(5.00%) 华夏北京保障房REIT(4.63%) [7] 影响因素分析 - REITs市场与中债国债财富指数收益率高度正相关 相关系数达0.64 [2] - 保障性租赁住房板块走势同国债收益率具有更强相关性 [4] - 份额解禁对项目形成扰动 华夏首创奥莱REIT将解禁3.28亿份占全部份额41% [4] 机构观点 - 中金公司认为本轮回调主因市场估值高位下长端利率波动引发止盈交易 [2] - 华西证券认为若债市企稳保障性租赁住房板块性价比或开始显现 [4] - 消费基础设施REITs被上交所认定为REITs体系关键组成部分 [8] 后市展望 - REITs市场处于二季报至三季报业绩真空期 分母端影响较大 [8] - 部分绩优项目或进入配置型资金逐步左侧介入窗口 [8] - 交易型资金等待估值回调充分和解禁影响确认等催化剂 [8]

REITs市场评价差异 - 部分知名REITs(如VNQ)被严重高估 [1] - 规模较小且知名度较低的REITs存在低估现象且值得更多关注 [1] 投资研究投入 - 公司每年投入超过100,000美元及数千小时研究高盈利投资机会 [2] - 研究成果以远低于成本的价格提供房地产投资策略 [2] 会员服务成效 - 投资策略已获得500余条五星好评 [2] - 现有会员正持续获得收益回报 [2] 最新投资机会 - 2025年8月最新优选投资标的已发布 [1] - 即时加入可获取相关投资机会 [1]

南方万国数据中心REIT上市 - 南方万国数据中心REIT为全国首批、上交所首单数据中心REITs，底层资产为江苏昆山国金数据云计算数据中心项目 [1] - 底层资产近三年签约率100%，计费率超92%，2025年预测年化现金流分派率5.07% [1] - 项目实现可再生能源使用比例100%，电源使用效率(PUE)区域领先，募集规模24亿元 [1] 底层资产运营与资金用途 - 净回收资金将用于原始权益人及其关联方的数据中心建设，提升算力供给 [1] - 项目通过绿电交易实现100%可再生能源使用，体现绿色金融属性 [1] REITs市场发展现状 - 上交所REITs常态化发行加速，截至8月8日累计49单首发上市 [2] - 2024年推出消费设施、水力发电、跨海大桥等首批/首单REITs，形成规模效应 [2] - 2024年沪市REITs分红超60次，金额近60亿元，同比增32% [2] 市场示范意义 - 为数据中心行业提供"募投管退"全周期解决方案，推动科技/绿色/数字金融创新 [2] - 8单REITs发布扩募公告，3单获批，资产上市平台功能强化 [2] 未来发展方向 - 上交所将加快REITs常态化发行，提升规范运作水平，完善市场生态 [3]

核心业绩表现 - 31只REITs三大核心指标平均达成率分别为收入94.1%、EBITDA 101.5%、可供分配金额91.5% [1] - 66只存量REITs三大指标同比增速分别为收入-3.5%、EBITDA-4.7%、可供分配金额-7.0% [1] 行业板块分化 - 消费与保租房业态总体运营稳健 [1] - 仓储、产业园区、交通及能源等业态内部出现明显分化 [1] 市场动态与展望 - 近期市场回撤主因市场风险偏好走低及解禁等因素影响 [1] - REITs作为红利配置资产的中期核心逻辑不变 [1] - 二级市场调整后有望迎来更好配置机会 [1] 投资策略建议 - 建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线 [1]

美股市场表现 - 本周标普500涨0.6%，纳斯达克涨1.5%，风格与行业分化明显，大盘成长>小盘成长>大盘价值>小盘价值[3] - 13个行业上涨，11个行业下跌，涨幅居前为汽车与汽车零部件（+4.3%）、半导体产品与设备（+3.1%）等，跌幅居前为能源（-3.8%）、医疗保健设备与服务（-2.9%）等[3] 资金流向 - 本周标普500成分股估算资金流为+45.5亿美元，12个行业资金流入，12个行业资金流出，流入前三为半导体产品与设备（+23.5亿美元）、汽车与汽车零部件（+15.9亿美元）、软件与服务（+15.1亿美元）[4] 盈利预测 - 本周标普500成分股动态F12M EPS预期上调0.6%，21个行业盈利预期上升，3个下修，上修前三为银行（+2.7%）、半导体产品与设备（+1.1%）、综合金融（+0.9%）[5] 全球大类资产走势 - 本周美股多数指数上涨，如纳斯达克100涨1.3%、纳斯达克综合涨1.5%；部分资产有不同表现，如美元指数涨0.6%，NYMEX WTI原油跌4.0%[11] 标普500板块观测 - 价格收益方面，信息技术、公用事业等本周表现较好，能源、医疗保健等表现较差[15] - 资金流向方面，信息技术、非日常生活消费品等本周资金净流入较多，医疗保健、能源等资金净流出较多[18] - 盈利预测调整方面，金融、信息技术等行业盈利预期上修明显，房地产、医疗保健设备与服务等下修[20] - 估值变化方面，市盈率和市净率各行业有不同变化，信息技术、汽车与汽车零部件等估值提升明显[23][26] 关键个股观测 - 市场表现上，英伟达、特斯拉等本周涨幅居前，联合健康集团、埃克森美孚等跌幅居前[30] - 盈利预测及调整方面，英伟达、摩根大通等盈利预期上调幅度较大，安博、特斯拉等下调[32] - 估值变化方面，英伟达、特斯拉等市盈率和市净率提升明显，联合健康集团、礼来等下降[33][34]

一级市场 - 截至2025年6月30日，我国公募REITs产品数量达68只，合计发行规模达1770.61亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类REITs发行规模最大，达687.71亿元，园区基础设施类次之，为281.5亿元[3] - 共有28只REITs处于待上市状态，其中16只为首发，12只为待扩募[3] 二级市场表现 价格走势 - 2025年6月加权REITs指数收于142.71，本月回报率为1.95%，表现优于黄金和纯债但低于原油、美股等资产[4] - 产权类REITs涨幅高于特许经营权类，保障房类REITs涨幅居首，市政设施类、保障房类、水利设施类回报率排名前三[4] - 单只REITs中51只上涨，17只下跌，华夏基金华润有巢REIT、中金亦庄产业园REIT、国泰君安济南能源供热REIT涨幅前三[4] 成交规模及换手率 - 68只REITs月内总成交额113.2亿元，日均换手率均值0.80%，市政设施类换手率领先[5] - 华夏中国交建REIT、华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT成交量前三，华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、鹏华深圳能源REIT成交额前三[5] - 主力净流入总额24273万元，交通基础设施类、消费基础设施类、能源基础设施类净流入额居前，中金中国绿发商业REIT、鹏华深圳能源REIT、平安广州广河REIT单只净流入前三[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总成交额18.6亿元，6月24日单日最高达30960万元[6] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏华润商业REIT、中金山东高速REIT大宗交易成交额排名前三[6]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [4][56][58] 根据相关目录分别进行总结 两只数据中心公募REITs定价完成，嘉实京东仓储物流REIT扩募启动 - 南方润泽科技数据中心REIT将于7月14日启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金约45亿元；南方万国数据中心REIT认购倍数达166.10倍，7月14日启动公众投资者发售，每份定价3.00元，总发行规模8亿份，募集资金24亿元 [5][13][14] - 上交所发布公告，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金正式启动扩募，拟购入西安项目和合肥项目 [5][13][14] 市场回顾 中证REITs（收盘）指数环比上涨0.65% - 2025年第27周，中证REITs（收盘）指数为886.6，同比上涨12.84%，环比上涨0.65%；2024年年初至今累计上涨17.21%，同期沪深300指数累计上涨16.06%，累计超额收益+1.15% [15] 中证REITs全收益指数环比上涨0.66% - 2025年第27周，中证REITs全收益指数1116.42，同比上涨19.81%，环比上涨0.66%；2024年年初至今累计上涨29.55%，同期沪深300指数累计上涨16.06%，累计超额收益+13.49% [19] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长47.21% - 2025年第27周，REITs市场交易规模成交量达7.39亿份，同比增长47.21%；成交额达33.28亿元，同比增长69.88%；区间换手率3.7%，同比增长0.82% [24] 30日数据：REITs市场成交量同比下降1.43% - 近30日REITs市场成交总量达36.81亿份，同比下降1.43%；成交总额达169.72亿元，同比增长4%；近30日平均区间换手率0.63%，同比下降5.29% [29] 分板块表现：环保REITs单周上涨2.34%，单月累计上涨4.28% - 2025年第27周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.04%、+2.34%、+0.82%、+0.58%、+1.03%、+0.62%、+0.73%；一月涨跌幅分别为+5.97%、+4.28%、+1.27%、+2.14%、+1.21%、+3.95%、+3.42% [4][6][34] - 本周富国首创水务REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、浙商沪杭甬REIT涨幅靠前，涨幅分别为3.73%、3.25%、2.96%；华夏特变电工新能源REIT、华夏北京保障房REIT、国泰君安临港创新产业园REIT跌幅靠前，跌幅为2.09%、1.70%、1.55% [49] 一级跟踪：16只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第27周，16只REITs基金等待上市，创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理 [7][53][54] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [4][56][58]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月公募REITs市场扩募新政出台，首发发行提速，首单保租房REIT扩募发行，指数涨幅环比收窄且换手率走低，“首发+扩募”双轮驱动格局将开启 [3] 根据相关目录分别进行总结 要闻：扩募业务新政出台，明确三类扩募方式 - 6月多项REITs相关政策及事件发布，总市值突破2000亿，市场规模和成熟度提升，吸引投资者入场，新资产不断入市，市场持续发展 [3][6] - 上交所明确REITs三大扩募形式，包括向原持有人配售、公开扩募和定向扩募，设置差异化限售安排，不同投资者认购价格一致，扩募期间暂停分红，还明确定价、除权、分红规则 [7][9][10][13][15] 首发：发行明显提速，上半年打新收益率2.54% - 6月REITs发行节奏加快，单月发行5只达24年以来月度峰值，1 - 6月发行10只募资179亿元，截至目前共发行71只募资1815亿元，2单数据中心REITs已启动招募 [22] - 6月顶格申购需7.7亿元资金，网下询价热度提升，平均225倍认购倍数，配售比例不足0.5%，发行价分位值平均89%，定价让利幅度扩大 [23][25][27][33] - 6月2只REITs上市首日涨停，25年已上市10只REITs首日、上市5日收盘累计涨幅均值分别为26.7%/33.2%，1 - 6月网下认购收益率2.54%，首发排队REITs项目共10个 [42][46][50] 扩募：首单保租房REIT扩募发行，临港REIT预测扩募后分派率提升 - 华夏北京保障房REIT于6月16日完成扩募发售，是国内首单保租房REIT扩募项目，目前6只REITs扩募项目排队，博时招商蛇口产业园REIT拟申报二次扩募 [54] - 国君临港产业园REIT扩募资产为康桥项目，预计扩募后25年分派率从3.72%提升至4.10% [55][58] 交易：指数涨幅环比收窄，换手率持续走低 - 6月中证REITs（收盘）指数、全收益指数分别上涨1.1%/1.4%，涨幅环比收窄且跑输沪深300指数，1 - 6月累计上涨10.9%/13.6%，跑赢相关指数 [60][62] - 6月74%的REITs净值累计上涨，平均涨幅2.37%，仓储物流1 - 6月累计上涨20%，换手率连续4个月下行，6月降至0.77% [63][64][69] - 截至6月30日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为2.78%/6.21%，特许经营权类REITs派息率分化，交通REITs平均7.38% [75] - 特许经营权类中交通REITs的P/FFO平均位于历史的70.6%分位，多个能源REITs中债IRR为负；产权类中保租房REITs估值水位探顶 [76][78]

深交所REITs市场发展 - 全市场首批9只REITs于四年前6月21日上市，标志着境内REITs试点正式启动 [1] - 深交所REITs四年来推进常态化发行，底层资产类型稳步拓展 [1] - 产品治理和运营管理不断规范，监管框架机制持续完善 [1] - 市场功能逐步发挥，活力和韧性进一步增强，深市REITs市场建设初见成效 [1]

中国REITs市场发展概况 - 中国内地REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市66只产品，成为亚洲第一 [1] - 沪市REITs占全市场比重约七成，已上市44只产品，发行规模1230亿元，市值1370亿元 [1] - 沪市REITs 2025年以来日均成交额约4.37亿元 [1] 市场化定价机制 - REITs市场采用询价机制，中银中外运仓储物流REIT获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍 [2] - 中外运REIT发行溢价率16.16%，为市场最高 [2] - 市场化改革使价格反映资产内在价值与风险，实现市场均衡 [2][3] 二级市场表现 - 优质REITs项目较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年以来换手率超1% [3] - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20% [5] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率5.7% [5] 投资者结构创新 - 投资者多元化，保险机构、券商自营、私募基金参与度提高 [6] - 全市场在审或待发售REITs项目21单（含扩募），上交所占17单 [6] - 上交所推动REITs指数基金、ETF等创新产品开发 [6] 资产类型扩容 - 上交所REITs资产类型覆盖产业园、收费公路、仓储物流、生态环保、保障房、能源、消费、市政等 [8] - 数据中心REITs获批，未来将拓展至旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域 [8] - 已形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年2只REITs扩募上市，2024年6单扩募推进中 [9][10] 多层次市场建设 - Pre-REITs、类REITs、持有型不动产ABS构成多层次市场 [10] - 上交所推出持有型不动产ABS创新产品，7单项目总融资规模122亿元 [11]