美股市场表现 - 本周标普500涨0.6%，纳斯达克涨1.5%，风格与行业分化明显，大盘成长>小盘成长>大盘价值>小盘价值[3] - 13个行业上涨，11个行业下跌，涨幅居前为汽车与汽车零部件（+4.3%）、半导体产品与设备（+3.1%）等，跌幅居前为能源（-3.8%）、医疗保健设备与服务（-2.9%）等[3] 资金流向 - 本周标普500成分股估算资金流为+45.5亿美元，12个行业资金流入，12个行业资金流出，流入前三为半导体产品与设备（+23.5亿美元）、汽车与汽车零部件（+15.9亿美元）、软件与服务（+15.1亿美元）[4] 盈利预测 - 本周标普500成分股动态F12M EPS预期上调0.6%，21个行业盈利预期上升，3个下修，上修前三为银行（+2.7%）、半导体产品与设备（+1.1%）、综合金融（+0.9%）[5] 全球大类资产走势 - 本周美股多数指数上涨，如纳斯达克100涨1.3%、纳斯达克综合涨1.5%；部分资产有不同表现，如美元指数涨0.6%，NYMEX WTI原油跌4.0%[11] 标普500板块观测 - 价格收益方面，信息技术、公用事业等本周表现较好，能源、医疗保健等表现较差[15] - 资金流向方面，信息技术、非日常生活消费品等本周资金净流入较多，医疗保健、能源等资金净流出较多[18] - 盈利预测调整方面，金融、信息技术等行业盈利预期上修明显，房地产、医疗保健设备与服务等下修[20] - 估值变化方面，市盈率和市净率各行业有不同变化，信息技术、汽车与汽车零部件等估值提升明显[23][26] 关键个股观测 - 市场表现上，英伟达、特斯拉等本周涨幅居前，联合健康集团、埃克森美孚等跌幅居前[30] - 盈利预测及调整方面，英伟达、摩根大通等盈利预期上调幅度较大，安博、特斯拉等下调[32] - 估值变化方面，英伟达、特斯拉等市盈率和市净率提升明显，联合健康集团、礼来等下降[33][34]

一级市场 - 截至2025年6月30日，我国公募REITs产品数量达68只，合计发行规模达1770.61亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类REITs发行规模最大，达687.71亿元，园区基础设施类次之，为281.5亿元[3] - 共有28只REITs处于待上市状态，其中16只为首发，12只为待扩募[3] 二级市场表现 价格走势 - 2025年6月加权REITs指数收于142.71，本月回报率为1.95%，表现优于黄金和纯债但低于原油、美股等资产[4] - 产权类REITs涨幅高于特许经营权类，保障房类REITs涨幅居首，市政设施类、保障房类、水利设施类回报率排名前三[4] - 单只REITs中51只上涨，17只下跌，华夏基金华润有巢REIT、中金亦庄产业园REIT、国泰君安济南能源供热REIT涨幅前三[4] 成交规模及换手率 - 68只REITs月内总成交额113.2亿元，日均换手率均值0.80%，市政设施类换手率领先[5] - 华夏中国交建REIT、华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT成交量前三，华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、鹏华深圳能源REIT成交额前三[5] - 主力净流入总额24273万元，交通基础设施类、消费基础设施类、能源基础设施类净流入额居前，中金中国绿发商业REIT、鹏华深圳能源REIT、平安广州广河REIT单只净流入前三[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总成交额18.6亿元，6月24日单日最高达30960万元[6] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏华润商业REIT、中金山东高速REIT大宗交易成交额排名前三[6]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [4][56][58] 根据相关目录分别进行总结 两只数据中心公募REITs定价完成，嘉实京东仓储物流REIT扩募启动 - 南方润泽科技数据中心REIT将于7月14日启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金约45亿元；南方万国数据中心REIT认购倍数达166.10倍，7月14日启动公众投资者发售，每份定价3.00元，总发行规模8亿份，募集资金24亿元 [5][13][14] - 上交所发布公告，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金正式启动扩募，拟购入西安项目和合肥项目 [5][13][14] 市场回顾 中证REITs（收盘）指数环比上涨0.65% - 2025年第27周，中证REITs（收盘）指数为886.6，同比上涨12.84%，环比上涨0.65%；2024年年初至今累计上涨17.21%，同期沪深300指数累计上涨16.06%，累计超额收益+1.15% [15] 中证REITs全收益指数环比上涨0.66% - 2025年第27周，中证REITs全收益指数1116.42，同比上涨19.81%，环比上涨0.66%；2024年年初至今累计上涨29.55%，同期沪深300指数累计上涨16.06%，累计超额收益+13.49% [19] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长47.21% - 2025年第27周，REITs市场交易规模成交量达7.39亿份，同比增长47.21%；成交额达33.28亿元，同比增长69.88%；区间换手率3.7%，同比增长0.82% [24] 30日数据：REITs市场成交量同比下降1.43% - 近30日REITs市场成交总量达36.81亿份，同比下降1.43%；成交总额达169.72亿元，同比增长4%；近30日平均区间换手率0.63%，同比下降5.29% [29] 分板块表现：环保REITs单周上涨2.34%，单月累计上涨4.28% - 2025年第27周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.04%、+2.34%、+0.82%、+0.58%、+1.03%、+0.62%、+0.73%；一月涨跌幅分别为+5.97%、+4.28%、+1.27%、+2.14%、+1.21%、+3.95%、+3.42% [4][6][34] - 本周富国首创水务REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、浙商沪杭甬REIT涨幅靠前，涨幅分别为3.73%、3.25%、2.96%；华夏特变电工新能源REIT、华夏北京保障房REIT、国泰君安临港创新产业园REIT跌幅靠前，跌幅为2.09%、1.70%、1.55% [49] 一级跟踪：16只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第27周，16只REITs基金等待上市，创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理 [7][53][54] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [4][56][58]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月公募REITs市场扩募新政出台，首发发行提速，首单保租房REIT扩募发行，指数涨幅环比收窄且换手率走低，“首发+扩募”双轮驱动格局将开启 [3] 根据相关目录分别进行总结 要闻：扩募业务新政出台，明确三类扩募方式 - 6月多项REITs相关政策及事件发布，总市值突破2000亿，市场规模和成熟度提升，吸引投资者入场，新资产不断入市，市场持续发展 [3][6] - 上交所明确REITs三大扩募形式，包括向原持有人配售、公开扩募和定向扩募，设置差异化限售安排，不同投资者认购价格一致，扩募期间暂停分红，还明确定价、除权、分红规则 [7][9][10][13][15] 首发：发行明显提速，上半年打新收益率2.54% - 6月REITs发行节奏加快，单月发行5只达24年以来月度峰值，1 - 6月发行10只募资179亿元，截至目前共发行71只募资1815亿元，2单数据中心REITs已启动招募 [22] - 6月顶格申购需7.7亿元资金，网下询价热度提升，平均225倍认购倍数，配售比例不足0.5%，发行价分位值平均89%，定价让利幅度扩大 [23][25][27][33] - 6月2只REITs上市首日涨停，25年已上市10只REITs首日、上市5日收盘累计涨幅均值分别为26.7%/33.2%，1 - 6月网下认购收益率2.54%，首发排队REITs项目共10个 [42][46][50] 扩募：首单保租房REIT扩募发行，临港REIT预测扩募后分派率提升 - 华夏北京保障房REIT于6月16日完成扩募发售，是国内首单保租房REIT扩募项目，目前6只REITs扩募项目排队，博时招商蛇口产业园REIT拟申报二次扩募 [54] - 国君临港产业园REIT扩募资产为康桥项目，预计扩募后25年分派率从3.72%提升至4.10% [55][58] 交易：指数涨幅环比收窄，换手率持续走低 - 6月中证REITs（收盘）指数、全收益指数分别上涨1.1%/1.4%，涨幅环比收窄且跑输沪深300指数，1 - 6月累计上涨10.9%/13.6%，跑赢相关指数 [60][62] - 6月74%的REITs净值累计上涨，平均涨幅2.37%，仓储物流1 - 6月累计上涨20%，换手率连续4个月下行，6月降至0.77% [63][64][69] - 截至6月30日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为2.78%/6.21%，特许经营权类REITs派息率分化，交通REITs平均7.38% [75] - 特许经营权类中交通REITs的P/FFO平均位于历史的70.6%分位，多个能源REITs中债IRR为负；产权类中保租房REITs估值水位探顶 [76][78]

深交所REITs市场发展 - 全市场首批9只REITs于四年前6月21日上市，标志着境内REITs试点正式启动 [1] - 深交所REITs四年来推进常态化发行，底层资产类型稳步拓展 [1] - 产品治理和运营管理不断规范，监管框架机制持续完善 [1] - 市场功能逐步发挥，活力和韧性进一步增强，深市REITs市场建设初见成效 [1]

中国REITs市场发展概况 - 中国内地REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市66只产品，成为亚洲第一 [1] - 沪市REITs占全市场比重约七成，已上市44只产品，发行规模1230亿元，市值1370亿元 [1] - 沪市REITs 2025年以来日均成交额约4.37亿元 [1] 市场化定价机制 - REITs市场采用询价机制，中银中外运仓储物流REIT获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍 [2] - 中外运REIT发行溢价率16.16%，为市场最高 [2] - 市场化改革使价格反映资产内在价值与风险，实现市场均衡 [2][3] 二级市场表现 - 优质REITs项目较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年以来换手率超1% [3] - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20% [5] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率5.7% [5] 投资者结构创新 - 投资者多元化，保险机构、券商自营、私募基金参与度提高 [6] - 全市场在审或待发售REITs项目21单（含扩募），上交所占17单 [6] - 上交所推动REITs指数基金、ETF等创新产品开发 [6] 资产类型扩容 - 上交所REITs资产类型覆盖产业园、收费公路、仓储物流、生态环保、保障房、能源、消费、市政等 [8] - 数据中心REITs获批，未来将拓展至旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域 [8] - 已形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年2只REITs扩募上市，2024年6单扩募推进中 [9][10] 多层次市场建设 - Pre-REITs、类REITs、持有型不动产ABS构成多层次市场 [10] - 上交所推出持有型不动产ABS创新产品，7单项目总融资规模122亿元 [11]

我国REITs市场发展现状 - 我国REITs市场总发行规模超过1800亿元 总市值突破2000亿元大关 [1] - 共上市66只REITs产品 上交所上市44只REITs产品 [1] 上交所REITs市场表现 - 上交所REITs产品发行规模约1230亿元 [1] - 上交所REITs产品市值达到1370亿元 [1] 政策与市场建设 - 中国证监会指导上交所积极打造REITs市场建设发展主阵地 [1]

公募REITs市场发展 - 全市场公募REITs总市值突破2000亿元 达到2020 74亿元 其中上交所REITs总市值1351 38亿元 占比67% [1] - 上交所共有44单REITs产品上市 数量较2023年底增加一倍 募集规模1216亿元 占全市场总募集规模1795亿元的近七成 [1] - 未来数据中心 旅游景区 养老设施 冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地 [1] 产权类REITs分布 - 园区项目全市场17单 其中上交所12单 募集规模203亿元 [1] - 仓储物流项目全市场9单 其中上交所5单 募集规模138亿元 [1] - 消费项目全市场8单 其中上交所4单 募集规模63亿元 [1] - 保障性租赁住房项目全市场8单 其中上交所6单 募集规模95亿元 [1] 经营权类REITs分布 - 能源项目全市场7单 其中上交所5单 募集规模143亿元 [1] - 交通项目全市场13单 其中上交所10单 募集规模540亿元 [1] - 生态环保项目全市场2单 其中上交所1单 募集规模19亿元 [1] 新资产类型拓展 - 2024年新增资产类型包括首批消费（物美 金茂 百联 奥莱） 首单跨海大桥（平安交投） 首单市政（济南供热） [2] 二级市场表现 - 2025年以来全市场66单公募REITs中64单上涨 其中28单涨幅超过20% [2] - 流动性充裕背景下 投资者进一步认识到REITs作为独立大类资产的配置价值 二级市场热度有望继续保持 [2] 业绩表现 - 沪市33只REITs披露2024年年报 较2023年增加13只 实现收入85亿元 同比增加35% [2] - 可供分配金额62亿元 同比增加28% 分红金额59亿元 同比增加32% [2] 扩募机制发展 - 上交所推动完善扩募机制 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [2] - 2023年沪市完成扩募上市项目华安张江REIT 中金普洛斯REIT 合计规模约50亿 [2] - 2024年沪市6单项目发布扩募公告 目前2单（京保REIT 临港REIT）已通过 4单处于上交所受理反馈阶段 [2]

REITs市场发展现状 - REITs市场持续升温 全市场共有66只已上市REITs 最新市值突破2000亿元 [1] - 消费REITs表现良好 深市4只消费REITs募集规模合计149.99亿元 最新市值合计219.91亿元 [1] - 中金中国绿发商业REIT即将上市 发售基金份额总额为5亿份 [1] 深市消费REITs运营情况 - 深市消费REITs运营稳健 出租率保持较高水平 租户集中度较低 [1] - 华夏华润商业REIT2024年营业收入6.30亿元 出租率99% 客流量同比增长10.90% 会员人数145万人 [2] - 中金印力消费REIT2024年营业收入2.39亿元 出租率97.91% [2] - 华夏大悦城商业REIT2024年营业收入1.03亿元 出租率98.10% [2] 消费REITs估值与分红 - 消费REITs估值稳定 华夏华润/中金印力/华夏大悦城评估值较首发变化0.04%/0.00%/0.12% [2] - 深市消费REITs累计分红12次 分红金额合计7.23亿元 收益分配频次高 [2] 中金中国绿发商业REIT项目 - 项目底层资产为济南领秀城贵和购物中心 建筑面积20.09万平方米 [3] - 项目3公里范围内有216个小区 常住人口47.55万人 [3] - 原始权益人鲁能商管拥有近三十年商业资产管理经验 打造"贵和"系特色商业品牌 [3] 深交所REITs发展计划 - 深交所将加快推进REITs常态化发行 加大优质项目供给 拓展底层资产类型 [3] - 持续完善扩募制度机制 推动市场高质量扩容增类 [3]

报告行业投资评级 - 美股投资评级为中性，维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 本周美股维持高位震荡，大盘成长重回主导地位，资金小幅回流且科技板块主导，业绩全面上修且传统行业领先 [3][4][5] 各部分总结 全球大类资产总览 - 美股方面，标普500涨1.9%，纳斯达克100涨2.0%，纳斯达克综合涨2.0%，道琼斯工业涨1.6%，罗素2000涨1.3%；美股风格中，罗素1000成长涨2.3%表现最佳 [11] - 全球其他市场，MSCI全球涨1.3%，MSCI发达市场涨1.6%，MSCI新兴市场跌1.2%；中国市场沪深300跌1.1%，恒生指数跌1.3%，MSCI中国(美元)跌2.8%；欧洲市场斯托克50(欧元)涨0.8%，德国DAX涨1.6%等 [11] - 美债收益率方面，3Mo.为4.325，降1bp；2Yr.为3.898，降8bp；10Yr.为4.402，降10bp；30Yr.为4.932，降11bp [11] - 汇率方面，美元指数涨0.3%，USD/CNH涨0.5%，USD/GBP涨0.6%，EUR/USD跌0.1%，USD/JPY涨1.0% [11] - 商品方面，NYMEX WTI原油跌1.6%，COMEX黄金跌1.3% [11] 标普500板块观测 价格收益 - 本周标普500成分股加权平均价格收益率为1.9%，近4周为4.5%，近13周为0.8%，近52周为21.0%，季初至今为7.5%，年初至今为2.7% [15] - 行业表现上，半导体产品与设备本周涨幅3.0%居前，能源跌0.4% [3][15] 资金流向 - 本周标普500成分股估算资金流为+69.9亿美元，21个行业资金流入，3个行业资金流出 [4] - 资金流入较多的行业有软件与服务（+16.1亿美元）、半导体产品与设备（+11.3亿美元）等；资金流出的行业有制药生物科技和生命科学（-3.5亿美元）、能源（-1亿美元）等 [4] 盈利预测调整 - 本周标普500成分股动态F12M EPS预期上调0.3%，23个行业盈利预期上升，1个基本持平 [5] - 上修幅度领先的行业有综合金融（+0.5%）、房地产（+0.4%）等 [5] 估值变化 - 市盈率 - 标普500成分股整体法市盈率F12M为21.4x，本周变化1.6%，近4周变化3.3%，近13周变化-1.5%，近52周变化3.0%，季初至今变化5.5%，年初至今变化-1.5% [21] - 行业市盈率变化上，半导体产品与设备本周涨幅2.7%居前，制药、生物科技和生命科学近52周降22.7%较多 [21] 估值变化 - 市净率 - 标普500成分股整体法市净率当前为4.9x，本周变化1.7%，近4周变化3.3%，近13周变化-2.8%，近52周变化3.3%，季初至今变化4.0%，年初至今变化-2.1% [23] - 行业市净率变化上，半导体产品与设备本周涨幅2.8%居前，耐用消费品与服装近52周降20.8%较多 [23] 关键个股观测 市场表现 - 科技巨头中，英伟达本周涨2.9%，微软涨2.3%，苹果涨2.9%等 [27] - 消费医药中，开市客本周涨3.1%，宝洁公司涨2.4%，礼来涨3.4%等 [27] - 传统工业中，通用电气本周涨5.6%表现突出，埃克森美孚跌0.7% [27] - 金融地产中，安博本周涨4.4%，伯克希尔哈撒韦涨0.1% [27] 资金流向 - 科技巨头中，英伟达本周资金流入873百万美元，特斯拉流入939百万美元等 [28] - 消费医药中，开市客本周资金流入171百万美元，礼来流入128百万美元等 [28] - 传统工业中，通用电气本周资金流入101百万美元，埃克森美孚流出17百万美元 [28] - 金融地产中，安博本周资金流入18百万美元，伯克希尔哈撒韦流出3百万美元 [28] 盈利预测及调整 - 科技巨头中，英伟达F12M EPS为4.75，本周调整0.1%，近52周调整59.6% [29] - 消费医药中，开市客F12M EPS为19.53，本周调整0.3%，近52周调整12.8% [29] - 传统工业中，通用电气F12M EPS为5.94，本周调整0.3%，近52周调整33.1% [29] - 金融地产中，安博F12M EPS为3.04，本周调整0.3%，近52周调整7.3% [29]