**房地产行业市场动态与政策效果分析** **一 政策效果与市场反应** * 北京上海救市政策对市场成交量仅有短期小幅提振 北京救市后一周实时成交量提升10%至2910套 但随后两周下降 上海救市后一周实时成交量环比增长10% 但网签数据提升有限[1][2] * 政策未能显著增加新增用户数量 北京带看指数救市前一周为24 救市后一周提升至26（增幅8%） 但最近两周降至25 上海带看指数未发生变化[2] * 北京上海挂牌量未出现大规模波动 北京救市后第一周增加993套 随后几周逐渐减少 本周减少1000多套 上海连续一个多月挂牌量降低 救市后第一周减少207套 本周减少67套[1][2] * 救市政策对市场信心提振效果有限 仅加速部分积攒客户转化过程 未能持续推动市场向好 对整体经济影响较弱[4] **二 价格走势与市场表现** * 北京上海房价未见明显上涨 部分区域跌幅扩大 北京8月3号那周月环比-1% 上周扩大至-1.4% 上海外环外区域跌幅扩大 大部分区域跌幅超过1.3%[1][2] * 全国楼市自4月以来持续恶化 价格跌幅逐步扩大 一线城市尤为明显 广州北京上海跌幅达-1.3%至-1.4% 深圳上月因异常波动跌幅-0.98%[1][3] * 冰山100指数显示全国楼市稳定在-12%水平 一线城市表现最差[1][3] 冰山70指数显示4月以来全国楼市月环比基本稳定在-1%左右 8月后扩大至接近-1.1%[2][5] * 房东信心持续走弱 全国溢价率去年9月为-8.9% 今年3-4月起再次上升 7月达-9.2% 超过去年9月水平[5] **三 新房市场与区域表现** * 新政对新房市场产生一定正面刺激 北京新房成交量从563套增至814套 维持在800套左右 上海新房成交从1800套增至2200套 增幅大于二手房[9] * 但新房市场刺激效果持续性有待观察 北京最近一周成交量又有所下降[9] **四 政策展望与市场机制** * 大幅降息被视为关键政策工具 当前3%利率水平仍偏高 需将按揭利率降至2.5%才可能产生类似去年927救市效果[2][6] * 全国平均租售比为2.7% 当利率与租金回报率相近时会对房价形成支撑[2][6] * 量的企稳是在低水平上的企稳 今年6-7月下降约5% 8-7月下降约3% 绝对值很低 仅靠量的企稳无法支撑价格稳定[7][8] * 价格稳定需要供需平衡 需通过明确降息预期缓解房东抛售压力 才能提升购买量并逐步扭转市场[7]