核心观点 - 2025年3月土地市场延续缩量升温趋势，核心城市土拍热度显著提升，平均溢价率达17.09%，与2021年同期高位相当 [3] - 政策驱动供地结构优化，中央稳楼市政策、闲置用地回收和存量商品房收储等措施推动优质地块土拍持续升温 [3] - 二线城市表现突出，成交金额同比增长40%，而一线和三四线城市分别回落19%和34% [6] - 预计2025年将成为2022年以来土地市场热度表现最佳的一年，核心城市土拍热度有望继续保持 [16] 供求情况 - 3月土地供应量4272万平方米，环比上升58%，同比仍下降5% [4] - 成交建面2097万平方米，环比下降16%，同比下降25%，成交金额809亿元，同比下降2% [4] - 新增供应经营性用地平均容积率为1.98，连续8个月低于2.0 [10] - 一二线城市成交占比提升，平均楼板价达3855元/平方米，同比上升30% [12] 市场热度 - 3月平均溢价率17.1%，较上月提升约6个百分点 [5] - 成交金额TOP10城市中有6个城市平均溢价率超过10%，杭州、苏州分别高达42%和38% [16] - 北京、上海、杭州、苏州、成都等多地出现高总价高溢价地块成交 [16] - 沈阳浑南区宅地溢价率达17.5%，为6年来首次出现溢价率超过15%的宅地 [16] 区域分布 - 一线城市仅北京有1宗宅地挂牌，广州上海挂牌地块均为商办用地 [10] - 二线城市中成都、杭州、苏州新增出让底价超过50亿元，成都出让建面超150万平方米 [11] - 南京秦淮区城南宅地起拍楼板价达3万元/平方米，容积率仅1.2 [11] - 杭州余杭区未来科技城宅地出让底价36.1亿元，起拍楼板价1.8万元/平方米 [11] 重点地块 - 北京海淀区宅地成交总价75亿元，楼面价10.23万元/平方米，创北京土拍历史新高 [20][23] - 苏州园区湖西宅地成交总价53.2亿元，楼板价4万元/平方米，溢价率45% [20] - 杭州西兴单元宅地成交楼板价7.7万元/平方米，刷新杭州地价纪录 [23] - 厦门思明区2025P04地块楼板价51260元/平方米，位列单价榜第三 [24] 后市展望 - 政策将推动"以存量换增量"的良性循环，缓解库存压力 [7] - 需求侧加快构建"好房子"标准体系，提高新出让地块产品力 [7] - 预计二季度核心城市土拍热度有望继续保持，高总价高溢价地块将愈发普遍 [7] - 2025年土地供求规模将保持低位运行，但热度有望成为2022年以来表现最好的一年 [16]