报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

· 国都港股操作导航 | 海外市场重要指数 | 收市 | 幅度 | | --- | --- | --- | | 道琼斯工业指数 | 49359.33 | -0.17 | | 标普 500 指数 | 6940.01 | -0.06 | | 纳斯达克综合指数 | 23515.39 | -0.06 | | 英国富时 100 指数 | 10195.35 | -0.39 | | 德国 DAX 指数 | 24959.06 | -1.34 | | 日经 225 指数 | 53583.57 | -0.65 | | 台湾加权指数 | 31639.29 | 0.73 | | 内地股市 | | | | 上证指数 | 4114 | 0.29 | | 深证成指 | 14294.05 | 0.09 | | 香港股市 | | | | 恒生指数 | 26563.90 | -1.05 | | 国企指数 | 9134.45 | -0.94 | | 红筹指数 | 4142.52 | 0.08 | | 恒生科技指数 | 5749.98 | -1.24 | | AH 股溢价指数 | 120.87 | 0.37 | | 恒生期货 (1 月) | 266 ...

一、买房人终于能清晰看到"实际得到了什么" 过去买房看建筑面积，有些楼盘宣传得天花乱坠，说得很大气，可等交付时才发现很多面积都算在公摊 里，进门一测才知道家里空间缩得和样板间完全不一样。 要是未来不讲公摊，只标使用面积，那大家掏钱买的就是自己真正能踩的地面，厨房能布置几组橱柜、 客厅能摆多大沙发、卧室能不能放下衣柜，一眼就有数，透明多了，也不会出现"买了大三房住成小两 房"的尴尬。 这对刚需来说吸引力很大，因为他们最怕钱花出去，空间却缩水，而取消公摊能提升确定性，让买房这 件事变得更有底气。 这几年关于房子的讨论从没停过，买房的犹豫、卖房的无奈、持有房子的焦虑，大家都经历过。可最近 一个话题突然又被推上来了，那就是"公摊面积未来或将取消"。看似一句话，却让不少已经买房的人心 里暗暗激动：是不是意味着使用面积要更值了？ 有些人可能弄不太明白公摊到底是什么，它就是电梯间、过道、楼梯间这些公共位置占用的面积，被平 均分摊到每户上面。听起来很正常，可不少人拿到房子后才发现，买了100平方米，真正能用的却只有 七十多，感觉吃了哑巴亏。 公摊面积要是取消，对市场到底意味着啥？其实释放了四个很明显的信号。 三、开发商的"玩 ...

本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 北京报道 2025年12月份，房价延续下行的趋势。国家统计局发布的数据显示，70个大中城市商品住宅销售价格环 比总体下降，同比降幅扩大。开发投资方面，2025年，房地产开发投资同比下降17.2%。 《华夏时报》记者注意到，房价跑赢前一年同期的城市已是少数。特别是二手房，70个大中城市房价已 经均不及前一年同期。 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅 与上月相同。 二手房价格的跌幅依旧高于新房价格。国家统计局发布的数据显示，2025年12月份，一线城市二手住宅 销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降 1.3%、0.6%、1.0%和0.6%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点。 58安居客研究院院长张波对《华夏时报》记者表示："一线城市止跌回暖信号增强。其中，上海新房价 格同环比双涨。其中，144平米以上大户型的热销印证了改善型需求的坚实韧性。二手房市场同样呈现 改善迹象，需求端的观望需求正在逐步消解。" 二 ...

涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产市场[1] * 公司：滨江集团[1] 核心观点与论据 * **2026年房地产市场趋势**：市场将从增量转向存量市场，各城市基本面修复节奏差异显著[2][4] 供需关系和收入水平是关键影响因素[2][4] 单纯对比租金房价收益比和房贷利率不足以准确评估房价修复，需考虑实际房贷利率（即购房者收入通胀）[2][4][5] 未来房地产价格修复仍需依赖产业驱动的财富增长[5] * **房价企稳潜力区域**：杭州滨江板块二手房价格在2025年已企稳横盘[2][6] 北京海淀区、上海张江区和深圳南山区也具备类似潜力，但目前仅杭州滨江板块表现坚挺[2][6] 高新技术岗位增加、人才涌入和高薪岗位增加是支撑房价的关键[2][6] * **科技行业对房地产的影响**：科技行业发展推动财富增长，并传导至资产价格[2][8] 杭州因AI科技浪潮吸引人才，支撑了滨江板块房价[2][8] 高新技术产业集群区域更易出现房地产价格企稳迹象[2][8] * **推荐滨江集团的核心逻辑**：公司长期深耕杭州，在2025年土拍中占据龙头地位[2][7] 库存干净，历史库存占比低，减值压力小[2][9] 已售未结货值净利润率显著提升，预计2025-2026年结算利润率将逐步提高[2][7] 公司在滨江板块辐射范围内项目货值占比较高，最可能受益于杭州基本面修复[7] 公司销售去化率高，非限价盘首开去化率达80%-90%[4][11] 项目内部收益率(IRR)预计10%-12%，高于资金成本，资金回报率良好[4][10][11] * **公司估值与前景**：当前1倍市净率(PB)估值合理反映了其土地储备质量和减值压力[2][9][10] 公司过去两年曾达到1.2-1.3倍PB[4][10] 预计2025年公司有20%-30%的绝对收益空间，对应1.2-1.3倍PB估值[4][11] 若杭州房价企稳修复，估值有望更高[4][11] 随着杭州基本面修复，公司股价预计将在2025年下半年逐步兑现预期，年底后劲更足[12] 公司被作为2026年度重点推荐的金股标的[4][12] 其他重要内容 * **地产股选择框架**：选择年度金股需从中长期角度分析，关注预期差收敛强度和弹性，并持续跟踪[3] 2025年推荐的华润置地在四季度逻辑出现弱化迹象[3] 2026年需关注不同城市的基本面修复情况[3] * **公司短期市场表现**：去年10月因需求疲软，公司估值出现回调，今年1月维持在1倍PB左右震荡[10] 目前市场对公司的认知度不高[12]

地产链 2025 年数据解读及 2026 年展望 20260119 摘要 2025 年房地产开发总投入减少，但首次出现资金流入大于流出，预示 市场趋稳，信用风险降低。新开工面积降至 5.8 亿平方米，竣工面积约 6 亿平方米，表明市场正消化历史库存，并经历缩量涨价阶段。未来新 开工面积或将调整以适应人口和经济需求。 展望 2026 年，预计房地产政策立场将发生转变，高质量发展成为重点， 不再过度压缩房地产行业。对"十五五"期间地产投资增速、销售金额 及房价的长期预期不应过度悲观。3 月底至 4 月初或是地产板块从轮动 上涨转为主动性上涨的关键时间节点。 当前城市租金收益率在 1.5%-2.2%之间，考虑通胀因素后，收益率可 观。随着通胀预期上升，市场对价格预期应逐步走稳。海外降息预期增 强，2025 年拿地开发商将在 2026 年主力推盘，2026 年业绩预期至少 不低于 2025 年。 2025 年固定资产投资增速下降 3.8%，狭义基建投资增速下降 2.2%， 均由正转负，表明固定资产投资及基建投资表现疲软。尽管财政刺激力 度大，但全年基建投资仍为负增长，广义基建投资增速自 7 月转负，12 月同比下滑 ...

当前的房地产市场仍处于调整过程中，不过部分一线城市显现出降幅收窄的积极信号，市场分化特 征显著。 据国家统计局今日公布的全国70城房价数据，2025年12月，全国新建商品住宅价格环比上涨的城市 6个，较上月减少2城；下跌城市58个，较上月减少1城。与此同时，二手房市场调整更为深入，价格环 比下跌城市覆盖70城。 尽管整体承压，一线城市核心区域呈现初步止跌回暖迹象。数据显示，12月一线城市新建商品住宅 销售价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点；二线城市环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分 点；三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同。 其中，上海表现突出，新房价格环比上涨0.2%，同比大幅上涨4.8%，成为一线城市中唯一实现同 比、环比双涨的城市。北京、广州和深圳新房价格，环比分别下降0.4%、0.6%和0.5%。 "一线市场止跌回暖信号增强。"58安居客研究院院长张波告诉记者，上海新房市场大户型热销印证 了改善型需求的坚实韧性。 二手房方面，当前二手房市场"以价换量"特征明显。 数据显示，一线城市销售价格环比下降0.9%，但降幅较上月收窄0.2个百分点，具体而言，北京、 上海、广州和深圳环比分 ...

全球市场情绪 - 因关税恐慌与地缘政治紧张情绪影响 隔夜美股休市而欧股市场出现重挫[1] - 港股市场三大指数小幅低开 恒生指数下跌0.07% 国企指数下跌0.16% 恒生科技指数下跌0.22%[1] 科技与互联网行业 - 大型科技股普遍表现弱势 其中百度股价下跌超过2% 腾讯与小米股价均下跌超过1.2%[1] - AI应用概念股再度活跃 智谱股价上涨3.6%[1] 消费行业 - 新消费概念股集体上涨 权重股泡泡玛特股价上涨超过5% 沪上阿姨股价上涨2%[1] - 免税龙头中国中免股价上涨2.8%[1] 房地产与工业行业 - 内房股多数走低 碧桂园股价下跌4.6%[1] - 重型机械股中国重汽股价下跌近5%[1]

1月20日，港股小幅低开，其中恒生指数跌0.07%报26544.9点，科技指数跌0.22%报5737.11点，国企指 数跌0.16%报9119.42点，红筹指数跌0.21%报4133.76点。 盘面上，大型科技股普遍下跌，阿里巴巴跌0.37%，腾讯控股跌1.48%，京东集团跌0.09%，小米集团跌 1.26%，美团跌0.2%，快手跌0.26%，哔哩哔哩跌0.91%；石油股低开，上海石油化工股份跌超4%；内 房股继续下跌，碧桂园跌超4%；黄金股普涨，紫金矿业涨超1%；AI应用股部分回暖，MINIMAX- WP、智谱开涨超3%，汇量科技涨2.76%。新消费概念股集体上涨，权重泡泡玛特涨超5%，沪上阿姨涨 2%，免税龙头中国中免涨2.8%。 企业新闻 中国太平(00966.HK)：2025年净利润预计同比增加约215%至225%，上一年同期为84.32亿港元。 TCL电子(01070.HK)：预计2025年经调整归母净利润约在23.3亿至25.7亿港元之间，同比取得约45%至 60%的增长。 吉宏股份(02603.HK)：预计2025年净利润约2.73亿-2.91亿元，同比增长50.00%—60.00%。主要由于包 ...

公司公告 - 德祥地产股份将于2026年1月20日上午九时正起短暂停止买卖 [1]