每周投资策略 产品及投资方案部 ｜2026年5月4日 中信证券财富管理 (香港) CITIC Securities Wealth Management (HK) 投资策略 每周投资策略 (1) 港股市场焦点 价格上行带动内地工企利润修复 本周主要地区 经济数据公布日程 股票 目前正是布局菲律宾的良机； 罗宾逊地产；马尼拉水务 股票 算力效率革命夯实恒科 "业绩估 值底"；腾讯；宁德时代 ETF iShare安碩恒生科技ETF (2) 欧洲市场焦点 中东局势升级下欧洲预期生变 股票 迷雾重重； 道达尔能源；BE半导体 ETF iShares核心MSCI欧洲ETF (3) 菲律宾市场焦点 央行政策基调明显偏鹰 上周环球 大类资产表现 ETF iShares安碩MSCI菲律賓ETF 资料来源：中信证券财富管理 (香港) 1 观望美伊谈判进展，环球股市个别发展 股市表现 半导体板块走强，美股标指纳指及韩股续创新高 | 环球主要股票市场表现 | | --- | 资料来源：彭博、中信证券财富管理 (香港) 注：截至2026年5月1日 2 上周环球 4 上周环球 债市表现 美联储4月政策维持不变，但信号开始变化 | | 当 ...

投资评级 - 报告对保利发展（600048.SH）维持“买入”评级 [9] 核心观点 - 核心城市楼市基本面边际企稳，期待央企龙头估值修复 [2][6][12] - 周期压力下公司业绩难免承压，但考虑较充裕的未结资源、高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响逐渐弱化，一旦周期筑底或意味着较大弹性 [2][12] - 销售稳居行业首位，投资拓展聚焦高能级城市，重视土储质量优化 [2][12] 2026年第一季度业绩表现 - **营收与利润大幅下滑**：2026年第一季度实现营收457亿元，同比下降15.7%；实现归母净利润9.2亿元，同比下降57.1%；扣非归母净利润10.1亿元，同比下降51.9% [6] - **竣工交付缩量**：2026年第一季度竣工面积同比下降73.0%，对营收形成较大压制 [12] - **毛利率承压**：2026年第一季度综合毛利率为13.5%，同比下降3.2个百分点 [12] - **业绩压制因素**：销售费用率提升、非并表项目投资收益转负、投资性房地产公允价值变动折损等因素进一步压制了业绩表现 [12] 销售与投资情况 - **销售规模行业领先但承压**：2026年第一季度实现销售金额518亿元，同比下降17.8%；销售面积233万平方米，同比下降24.3%；销售均价为2.22万元/平方米，同比上涨8.5%；参考第三方克而瑞榜单，销售规模仍稳居行业首位 [12] - **销售回笼下降**：2026年第一季度销售回笼472亿元，同比下降33.0%；回笼率为91.1%，同比下降20.6个百分点 [12] - **投资聚焦高能级城市**：2026年第一季度在上海、杭州、太原等地获取6幅地块，拿地金额127亿元，同比下降29.6%；拿地面积56万平方米，同比下降44.1%；拿地均价2.27万元/平方米，同比上涨25.8% [12] - **投资强度与质量**：拿地金额强度为24.5%，同比下降4.1个百分点；拿地均价与销售均价之比为102.1%，同比提升14.0个百分点，显示投资聚焦高能级城市 [12] - **土储结构**：截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米；公司持续获取优质地块并加码老货焕新与去化 [12] 财务与融资状况 - **融资优势强化**：截至2025年末，公司有息负债余额3412亿元，综合融资成本为2.72%，同比下降38个基点；其中新增融资成本仅2.59% [12] - **低成本融资案例**：2025年内成功发行85亿元6年期定向可转债，利率中枢仅2.32%；2026年4月新一批50亿元6年期定向可转债发行申请已通过上交所审核 [12] - **两翼业务发展**：2025年公司实现资产经营收入51.4亿元（2024年近40亿元）；保利物业实现归母净利润15.5亿元，同比增长5.1% [12] - **积极推进REITs**：公司正积极推进商业不动产REITs申报工作，以助力资产盘活 [12] 未来展望与盈利预测 - **竣工目标**：2026年公司竣工目标同比下降37.0%，预计对结算规模形成压制 [12] - **盈利预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为8.7亿元、10.8亿元、15.6亿元 [12] - **估值水平**：对应2026-2028年预测市盈率（PE）分别为84倍、68倍、47倍 [12] - **未结资源与弹性**：公司拥有较充裕的未结资源，且高盈利的增量土储将逐渐结转，减值影响预计逐渐弱化，一旦行业周期筑底，公司业绩具备较大弹性 [2][12]

新房成交环比改善， "稳市场"推进新政落地 ——20260501 房地产行业周报 房地产 证券研究报告/行业定期报告 2026 年 05 月 02 日 | 重点公司基本状况 | 评级： 增持（维持） | | | | | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 股价 | | 简称 | | | | EPS | | | | | PE | | | 评级 | | （元） | 分析师：由子沛 | | | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | | 保利发展 | 执业证书编号：S0740523020005 | | 6.14 | 1.01 | 0.42 | 0.46 | 0.51 | 0.54 | 6.1 | 14.6 | 13.3 | 12.0 | 11.4 | 买入 | | 招商蛇口 | Email：youzp@zts ...

5月4日，内房股集体上涨，截至发稿，万科企业(02202.HK)涨9.36%，报3.27港元；融信中国 (03301.HK)涨5.94%，报0.107港元；富力地产(02777.HK)涨4.17%，报0.375港元；中国海外发展 (00688.HK)涨3.31%，报13.72港元。 （文章来源：每日经济新闻） K图 02202_0 ...

港股市场整体表现 - 5月4日，恒生指数上涨2.00%，报26292.76点，成交额267亿港元 [2][3] - 恒生科技指数上涨3.41%，报5037.44点，成交额78.3亿港元 [4] - 市场上涨个股数量显著多于下跌个股，恒生指数成分股中79家上涨，8家下跌 [3] 科技与互联网板块 - 科网股普遍大涨，小米集团涨幅超过8%，百度集团涨幅超过5% [4] - 阿里巴巴、理想汽车涨幅超过4%，美团、快手等涨幅超过3% [4] - 宁德时代、网易涨幅接近3% [4] 半导体板块 - Wind香港半导体指数领涨，涨幅超过5% [5] - 天数智芯涨幅接近13%，澜起科技涨幅超过9% [5][7] - 中芯国际涨幅超过4%，华虹半导体涨幅接近3% [5][9] 房地产板块 - 港股房地产板块走强，万科企业涨幅超过10% [9] - 绿景中国地产涨6%，世茂集团、融创中国、正荣地产涨幅超过5%，富力地产涨幅超过4% [9] 其他市场表现 - MSCI台湾指数大涨4.69%，报1649.58点，今年以来累计上涨43.84% [10][11] - 韩股综合指数持续走高，涨幅超过3% [12] - 日本股市当日休市 [12] 市场驱动因素分析 - 市场分析认为，在全球地缘政治局势波动的背景下，中国一季度经济数据优于预期，增强了全球资本配置中国资产的意愿 [11] - 外资机构观点认为，随着中国经济动能增强、内需结构优化及制度型开放推进，人民币资产正从全球配置的“可选项”转向“必选项” [11]

市场表现 - 内房股集体上涨 万科企业涨9.36%至3.27港元 融信中国涨5.94%至0.107港元 富力地产涨4.17%至0.375港元 中国海外发展涨3.31%至13.72港元 [1] 政策背景 - 4月28日中央政治局会议指出要努力稳定房地产市场 扎实推进城市更新 [1] - 自政治局会议后 包括深圳、广州、天津、武汉、苏州在内的多地密集出台稳楼市新政 [1] - 苏州于5月2日出台进一步促进房地产市场平稳健康发展十一项措施 [1] - 重点城市新政旨在精准支持刚性改善性需求并着力打通置换链条 [1] 市场数据与行业观点 - 本周周度一手房销售同比下降 环比上升 [1] - 本周周度二手房销售同比上升 环比下降 [1] - 房地产去化周期下降 [1] - 中泰证券指出 稳健的房企仍然是投资重点 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企 [1]

深圳房地产政策与市场分析纪要总结 一、 纪要涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产行业，聚焦于深圳住宅市场[1] * 公司：未提及具体上市公司 二、 核心政策要点与市场即时反应 * 深圳核心区限购放宽，户籍家庭在福田、南山及宝安新安街道的限购套数从两套增至三套，非户籍家庭在满足一年社保条件下限购套数也增加一套[2] * 非深圳户籍人员仅凭居住证即可购买一套住房，为外地人群体在核心区购房打开通道[1][2] * 公积金贷款额度大幅提升，个人基础贷款额度最高70万元，家庭最高130万元，针对特定群体（如首套、二孩及以上家庭和保障房）叠加后最高贷款额度可达351万元[1][2] * 政策发布后市场咨询量增加，部分核心区业主出现反价行为，但政策当晚（周三）的门店带看量和签约量整体平稳，未大幅上涨[2] 三、 2026年1-4月市场整体表现与趋势 * 4月新房及二手房成交量创2021年以来近六年同期新高[1][3] * 成交结构出现轮动，4月总价300-500万元的改善型住房成交占比相较3月上涨了3到5个百分点[3][4] * 二手房挂牌量平稳，乐有家平台每周新增约3000套，累计挂牌量稳定在13-14万套[3] * 3月和4月价格趋稳，乐有家平台二手房成交均价在每平方米5.7万至5.8万元之间[3] * 整体议价空间（溢价率）持续收窄，从2025年11月的11%降至目前的9.5%左右[3] * 看房成交转化率尚未完全恢复，二手房转化率约为4.2%至4.3%（对比“929”新政后的7%），新房转化率为7%至8%（对比“929”新政后的10%至12%）[3][4] 四、 市场结构性分化特征 * 市场呈现K型分化：刚需及旧改类项目普遍“以价换量”，而总价2000万级别的豪宅项目销售火爆[1][10] * 价格企稳路径由核心区及带优质学位的改善型住房率先启动，总价500-1000万物业议价空间最小，收窄至8%左右[1][3][5] * 总价300万元以下房源存量多，成交占比仅为26.9%，议价空间仍在10%以上，处于“以价换量”状态[1][3][4] * 新房去化周期压力大，仅计算预售部分约为17个月，加上现售部分则长达20个月[10] 五、 购房者行为与市场情绪 * 约有20%的业主在卖掉房产后会选择再次购房（“连环单”比例），比例近年保持稳定[5] * 部分有购房需求的群体在卖房后选择暂时租房观望，因租售比低（约1.8%）且租房成本优势明显[8] * 投资客关注总价200万以内、租售比可达3%的核心区老旧房产，看重稳定现金流而非短期房价上涨[1][9] 六、 城市更新进展与挑战 * 城市更新（特别是城中村改造）进展缓慢，是导致2026年第一季度固定资产投资同比仅微增0.2%的重要原因[1][6] * 挑战主要来自开发商资金压力以及新建商品住宅总高度不得超过80米的政策限制，后者严重影响项目经济可行性[6][7] 七、 外部竞争与区域联动 * 香港楼市回暖对深圳高净值客群产生虹吸效应，深圳放宽居住证购房门槛意在留存核心购买力[1][7] * 官方统计显示，近期香港居民到深圳购房数量未明显增加，其在大湾区置业更多流向中山、惠州等城市，2025年香港购房者占中山市总购房人数比例高达12%[11] 八、 其他重要信息 * 深圳未来若进一步放松楼市政策，最有可能的方向是缩小限购范围，例如从按行政区限购调整为按街道限购[6] * 深圳在楼盘规划设计（如增加阳台赠送面积）方面政策态度克制，暂无放松迹象[11] * 办理深圳居住证需先进行居住登记，核心要求是在当地有租赁住房并连续居住满十二个月，但可通过挂靠亲友住址方式操作[5][12] * 深圳公积金贷款利率为2.6%，政策通过降低交易成本为市场提供支撑[4]

**纪要涉及的公司与行业** * **公司**：招商蛇口 (一家以房地产开发为主，同时涵盖资产运营和物业服务的综合性企业) [1] * **行业**：中国房地产行业 **核心观点与论据** **1 2026年第一季度财务表现与业绩展望** * 2026年第一季度营收236.67亿元，同比增长15% [2][3] * 归母净利润0.39亿元，同比大幅下降91% [2][3] * 毛利率下降至10%，较去年同期下降1.5个百分点，主要受行业波动、结算项目毛利率下降、投资收益减少及季节性、结构性因素影响 [2][3] * 尽管一季度扣非后归母净利润为负，但符合行业季节性特点，且合同负债同比增加，管理层判断一季度为业绩底部 [3] **2 当前市场销售与项目去化情况** * 市场自3月起显著回暖，4月到访量持续环比上升 [2][4] * 3月核心城市销售环比增幅巨大：西安超130%，杭州和重庆117%，成都107%，北京105% [4] * 公司一季度新推项目去化率约70% [2][4] * 2026年全年可售货值约3,400亿元，其中存量滚存货值约2,000亿元，年内新增供货超1,000亿元，新增货值集中于核心城市核心区域 [2][4] **3 公司核心经营策略与目标** * 经营策略核心为“经营提质、改革提效、资产减重、债务减负” [3] * **资产端**：加大力度处置与三大主业不相关的非主业资产，实现“资产减重”，回收资金用于优化资产结构 [2][3] * **负债端**：维持行业领先的低资金成本，确保现金流与债务安全 [2][3] * **销售目标**：鉴于前几年拿地规模下降，2026年销售金额不追求显著增长，目标是通过充足货量（特别是加快新项目开发节奏）保持销售规模平稳 [4][5] **4 投资策略与项目利润率** * 投资坚持“以销定投、优中选优”原则，聚焦上海、深圳、北京、杭州、西安、成都等核心城市 [2][3] * 尽管核心城市土地市场竞争加剧，但开发商普遍趋于理性，公司过去两年获取的项目利润率基本符合预期 [5] * 未来投资将更考验企业“好房子、好服务”的内生能力，投资决策是综合实力的体现 [5] **5 资产运营板块（商业、产业园、租赁住房）** * 目标是提升持有物业的经营效益 [3] * 通过已搭建的产园REITs和保租房REITs平台，适时开展扩募，以打通“投资-运营-退出-再投资”的闭环模式 [3][4] * 产业园区REITs的扩募申请已获国家发改委审批并推荐至证监会，保租房REITs扩募工作也在推进中 [2][4] **6 物业服务板块（招商积余）** * 通过内生增长与外延式发展双轮驱动 [2] * 在巩固开发与资产运营业务带来的内生业务基础上，强化公共物业服务及增值业务 [2][4] * 与开发、运营板块形成三大主业有机协同，夯实公司可持续发展基础 [2][4] **其他重要内容** * 公司认为，中国的市场规模和人口基数决定了在优质城市的核心地段依然存在投资机会 [5] * 近期在深圳、西安、上海、北京的热销项目，形成了“精准投资+好产品”驱动业绩的良性循环 [3]

成都楼市“小阳春”市场表现 - 4月份成都新房加二手房总成交量约3万套，其中二手房成交数据更好[2] - 4月成都二手房成交2.45万套，其中2.04万套位于中心城区[4] - 4月成都商品房（新房）成交6218套[9] 二手房市场分析 - 二手房成交量环比显著回暖：4月成交2.45万套，高于前三个月的1.81万套、1.14万套和2.32万套[4] - 同比来看景气度无显著变化：去年3月、4月二手房成交量分别为2.54万套和2.45万套，与今年4月数据相近[5] - 市场呈现刚需驱动与价格调整特征：刚需二手房交易情况不错，价格稳中有降[6]；有案例显示房源挂牌价从550万元以上跌至实际成交价低于480万元[7] 新房市场分析 - 新房销售同比有所下降：4月商品房成交6218套，而去年3月、4月分别为1.09万套和9806套[8][9] - 高端及改善型楼盘受关注：有高端楼盘售价超600万元，取证后即售出多套[11]；有改善型楼盘得房率超130%，销售情况良好[12] - “五一”假期新房成交清淡：5月1日、2日成都新房成交分别为31套和16套[13] 政策与市场驱动因素 - 成都房产新政对市场产生影响：2023年7月发布17条措施，包括自2026年1月1日起取消部分二手住房转让限制，以及降低二套房公积金贷款首付比例至20%等[4] - 开发商策略调整：有高端楼盘推出“低价”产品（售价超600万元）以加快回笼资金并吸引价格敏感客户[11] 市场情绪与行业观察 - 业内人士认为当前回暖属阶段性行情，景气度整体稳中有降[13] - 部分地产相关公司业务重心已转移，不再主要依靠地产业务[13]

政策核心内容 - 苏州出台一系列措施，旨在加快构建房地产发展新模式，满足居民刚性和多样化改善性住房需求，以促进房地产市场平稳健康发展 [2][3] 土地与规划管理 - 强化规划统筹引导，优化居住用地布局及规划指标，并推动已出让未建住宅用地进行高品质建设 [3] - 合理安排土地供应，根据商品住宅库存和去化周期情况差异化供应土地，库存大、去化周期长的区域暂停新增商品住宅用地出让 [4] - 支持在商办饱和、配套完善的区域，将规划商服用地调整为住宅用地 [4] 住房配套与服务提升 - 加强居住服务配套，新住宅用地出让时明确配套施教学校，并推动凭购房合同及发票入学 [5] - 提升建筑设施品质，完善停车、充电、通信等基础设施，优化社区商业与便民服务，构建“一刻钟幸福生活圈” [5] - 推动物业服务融入房屋全生命周期安全管理，支持“物业+生活服务/智慧安防”模式 [5] 公积金与金融支持 - 加大住房公积金支持力度，优化贷款套数认定标准，全国范围无公积金贷款余额的按首套房政策执行 [6] - 提高公积金贷款最高限额，个人额度调整为150万元，家庭额度调整为200万元 [2][6] - 购买新建二星级及以上绿色建筑、新建“两智一全”改善型住宅或现房销售新建商品住房的，公积金贷款额度可分别上浮20%或50% [6] - 强化房地产金融支持，推动房地产融资协调机制常态化运行，并鼓励金融机构创新安居友好型金融产品 [11] 产品供给与品质升级 - 全面建设“智能建造、智慧品质、全生命周期”的“两智一全”好房子，提升住宅工程品质 [6] - 推动建设不同面积段、价格段的高品质住房，满足多样化需求，并优先在医疗资源富集、老年人口集中区域布局代际居住项目 [6] 存量房与去库存 - 推动存量商品房去库存，鼓励国有企业、社会资本收购存量房用作保障性住房、人才住房、青年公寓、养老公寓等 [7] - 支持实施搬迁的工业企业，可按价值相当原则调换存量商品房进行安置 [7] 定向购房支持政策 - 加大人才购房支持，构建覆盖从大专及以上学历、高级工技能人才到高层次领军人才的分层分类补贴体系，以支持“三年新增百万人才”目标 [8] - 加大多孩家庭购房支持，对符合国家生育政策的多孩家庭购买新建商品住房，鼓励各地给予差异化贷款贴息 [9] - 加大住房“以旧换新”力度，支持各类主体开展业务以打通置换链条，并鼓励提供专属房源和优惠方案 [10] 市场环境优化 - 优化房地产市场环境，规范房地产经纪服务行为，开展对发布虚假房源和价格信息等行为的专项整治 [12] - 建立国有房地产经纪平台，统筹开展新房和二手房经纪服务 [12]