财务造假，海泰发展将被ST 记者｜江佩霞 见习记者林芊蔚 编辑｜刘巷 4月10日，A股一只财务造假股、一只翻倍牛股同日公告被ST 。Wind数据显示， 两股持股股 民合计超4万。 海泰发展（600082）4月10日发布公告称，公司收到天津证监局《行政处罚事先告知书》，因 2021年至2022年年度报告存在虚假记载，公司股票将被实施其他风险警示，股票简称将变更 为"ST海泰"，股票将于4月13日停牌一天，4月14日起正式实施其他风险警示。 | 证券代码 | 证券简称 | 停复牌类型 | 停牌起始日 | 停牌 期间 | 停牌终止日 | 复牌日 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 600082 | 海泰发展 | A 股 停牌 | 2026/4/13 | 全天 | 2026/4/13 | 2026/4/14 | 翻倍股雪浪环境将被ST 4月10日晚间，雪浪环境（证券代码：300385）发布公告称，因公司最近三个会计年度扣非前 后净利润孰低者均为负值，且2025年度审计报告被出具带持续经营重大不确定性段落的无保留 意见，触及深交所《创业板上市规则》相关规定，公 ...

本文来自微信公众号： 秦朔朋友圈 ，作者：梁云风，头图来自：AI生成 一、周期之王归来 3月19日，香港中环，长实集团年度业绩发布会。当被问及是否参与香港新一轮9幅住宅用地竞拍 时，李泽钜给出了近乎斩钉截铁的回答："地产是集团的核心业务之一，只要回报合理，我们一定会 参与竞拍。" 同时，长实集团财报显示，集团手握超400亿港元现金，净负债率仅2.3%。 李氏家族在此时宣布"积极拿地"，时机耐人寻味，会不会再次开启其所擅长的"逆势投资"周期？ 回望2013年至2016年，当内地楼市正值狂热、地王频出之际，李嘉诚却开启了其史诗级的战略撤 退。广州西城都荟、上海东方汇经中心、北京盈科中心等核心地标被陆续抛售；2017年更是以402亿 港元出售香港中环中心，创下全球写字楼成交纪录。短短数年时间，李氏家族累计套现超过1700亿 港元，完美避开了此后漫长的行业寒冬。 而他们此次回归的资本来源，更值得玩味——出售英国电网公司UK Power Networks股权，预计可套 现千亿港元。将欧洲资产高位变现，再以低价布局中国核心地产，这本身就是一次完美的跨市场套 利。 十年一个轮回。2026年的春天，这位跨越半个世纪的经济周期 ...

此外，截至2026年3月31日，中国海外系列公司取得已认购物业销售约人民币124.44亿元，预期将于往 后数月内转化为合约物业销售。 2026年3月，本公司(连同其附属公司)新增土地涵盖厦门一幅地块，权益建筑面积约5.85万平方米，权益 地价约人民币4.33亿元。2026年1月至3月，本集团新增土地累计权益建筑面积约13.2万平方米，累计权 益地价约人民币21.31亿元。 此外，2026年3月，中海宏洋及/或其附属公司没有收购任何地块。 中国海外发展 分时图 日K线 周K线 月K线 11.93 0.20 1.71% 3.15% 2.13% 1.02% 0.00% 1.02% 2.13% 3.15% 11.36 11.48 11.61 11.73 11.85 11.98 12.10 09:30 10:30 12:00/13:00 14:00 16:10 0 51万 101万 152万 中国海外发展(00688)发布公告，于2026年3月，中国海外系列公司的合约物业销售金额约人民币285.78 亿元，按年上升34.8%;而相应的销售面积约为94.18万平方米，按年下跌0.6%。 2026年1月至3月，中国海外系列 ...

整体业绩表现 - 2025年全年营业收入为2814亿元，同比基本持平，增长1% [1] - 核心净利润为225亿元，同比下降12% [1] - 核心净利率为8.0%，同比下降1.1个百分点 [1] - 毛利率为21.2%，同比下降0.4个百分点 [1] - 经常性业务贡献的收入和核心净利润占比分别为15%和52%，同比分别提升0.4和11个百分点 [1] - 每股派息1.32元，派息率连续6年保持在37% [1] 开发销售型业务 - 2025年开发销售型业务收入2382亿元，同比增长0.4%，基本持平 [2] - 签约销售额2336亿元，同比下降11% [2] - 签约销售额中一线城市（含香港）占比45%，同比提升7个百分点 [2] - 行业排名保持第3，在18个城市市占率排名前3 [2] - 该业务毛利率下降1.3个百分点至15.5% [1] - 2025年拿地金额917亿元，同比增长18% [2] - 以拿地金额/销售额计算的投资强度为39%，同比提升10个百分点 [2] - 新增土储建筑面积339万平方米，同比下降14% [2] - 新增土储中一二线投资占比高达99% [2] - 新增土储楼面价为2.7万元/平方米，同比上涨37% [2] - 截至2025年末，公司总土储建筑面积为4673万平方米 [2] 经营性不动产业务 - 2025年经营性不动产业务收入为254亿元，同比增长9% [3] - 其中购物中心租金收入为219亿元，同比增长13%，占该业务收入86%，占比提升3个百分点 [3] - 经营性不动产业务毛利率提升1.8个百分点至71.8% [1] - 截至2025年末，在营购物中心共98个，其中84%（82个）项目在当地零售额排名前三 [3] - 在营购物中心整体出租率97.4%，同比提升0.3个百分点 [3] - 在营购物中心零售额2392亿元，同比增长22%，同店增长12%，占全国社零总额0.5% [3] - 以租金收入/零售额计算的租售比为11.5% [3] - 购物中心毛利率为77%，同比提升1个百分点 [3] 财务状况 - 截至2025年末，公司总资产10787亿元，其中投资物业占比27%，同比提升3个百分点 [3] - 净资产为4193亿元，同比增长6% [3] - 货币资金为1170亿元，同比下降12% [3] - 资产负债率为61%，同比下降4个百分点 [3] - 剔除预收款的资产负债率为55%，同比下降0.5个百分点 [3] - 净有息负债率为39% [3] - 融资成本为2.72%，同比下降0.39个百分点 [3] - 2025年经常性业务收入维持超2倍覆盖股息及利息 [3]

杭州土拍市场热度显著回升 - 4月10日杭州两宗涉宅用地总成交金额14.92亿元，平均溢价率高达41.5% [2][4] - 西湖区地块由滨江集团以总价9.63亿元竞得，溢价率达59.67%，经过73轮竞价 [2][4] - 临平区地块由绿城以总价5.29亿元竞得，溢价率23.33%，经过21轮竞价 [2][4] - 4月杭州两场土拍平均溢价率均超30%，市场热度显著回升 [2][4] - 4月8日杭州三宗涉宅用地总成交金额58.62亿元，平均溢价率达30.8% [5] 杭州土拍热度回升原因分析 - 一季度供地仅3宗，房企补仓需求集中释放 [5] - 西湖区双桥板块高层零库存，地块优势明显 [5] - 临平区乔司地块为地铁口稀缺宅地，且总价偏低、产品可灵活排布，提升了拿地安全边际 [5] - 4月28日及30日，杭州还将出让6宗宅地，核心与外围兼有 [5] 近期多地土拍出现溢价成交 - 除杭州外，近期广州、重庆、成都、上海均有地块溢价成交 [3][6] - 4月9日广州荔湾区涉宅用地由金茂以总价14.88亿元竞得，溢价率6.44%，成交楼面价26610元/㎡ [6] - 3月31日重庆两江新区宅地由邦泰以总价6亿元竞得，溢价率28.85%，成交楼面价13916元/㎡ [7] - 3月31日成都5宗宅地总成交26.23亿元，其中2宗溢价成交，成华区地块由越秀以10.36亿元竞得，溢价率8.05% [7] - 3月30日上海长宁区中山公园宅地由保利发展以总价59.22亿元竞得，溢价率6.43%，成交楼面价7.7万元/㎡ [7]

行业转型趋势 - 房地产行业进入深度调整期，房企纷纷寻求转型发展，经营性业务逐渐成为房企的“第二增长曲线” [1] - 市场从需要开发建设企业转向需要能够运营且善于运营、创造可持续现金流的企业，引导房企向“开发+运营+服务”多元协同的新模式转型 [3] - 实体经济企业对空间的需求转向租赁物业，为房企向运营服务新模式转型提供了市场机会 [3] 经营性业务表现与作用 - 经营性业务包含经营性不动产收租型业务和轻资产管理收费型业务，其“现金牛”作用在行业调整期越来越明显 [2] - 多家房企财报显示，经营性业务占比不断提升，有效平滑行业周期波动，为长期发展提供支撑 [2] - 以龙湖集团为例，2025年其运营及服务收入达267.7亿元，创历史新高，占总营收比例达27.5% [2] - 龙湖2025年运营及服务业务合计实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50% [2] - 越秀地产旗下越秀房托、越秀服务及代建等经营性业务实现营收稳步增长，与开发主业形成协同，贡献稳定现金流 [2] 房企战略转变与挑战 - 行业下行倒逼民营房企主动转型谋出路，重建债务地基，重构发展模式 [3] - 自2022年以来，房企减少对沉淀资金多、回报周期长业务的投资，更多聚焦于垂直的物业管理、商业运营等业务 [3] - 经营性业务需要资金投入和运营周期，过去缺乏耐心培育的房企现在显得被动 [3] - 房企需提高资产管理和运营能力，洞悉市场需求特征，以应对经营性业务收入超过开发销售收入这一持续趋势带来的新课题 [4]

2026年3月业绩 - 公司合约销售金额4.82亿元，面积37,351平方米，均价12,907元/平方米[4] - 公司以房抵工程款销售金额0.34亿元，面积3,721平方米，均价10,756元/平方米[4] - 附属公司合约销售金额2.35亿元，面积18,824平方米，均价12,500元/平方米[4] - 附属公司以房抵工程款销售金额0.17亿元，面积2,632平方米，均价6,484元/平方米[4] - 合营公司合约销售金额0.42亿元，面积4,187平方米，均价10,098元/平方米[4] 2026年前三月业绩 - 公司累计销售金额13.74亿元，面积108,232平方米，均价12,700元/平方米[5] - 公司以房抵工程款销售金额1.61亿元，面积15,751平方米，均价10,205元/平方米[5] - 附属公司合约销售金额6.76亿元，面积50,992平方米，均价13,252元/平方米[5] - 附属公司以房抵工程款销售金额0.97亿元，面积10,423平方米，均价9,286元/平方米[5] - 合营公司合约销售金额0.98亿元，面积9,394平方米，均价10,411元/平方米[5]

杭州土拍市场热度显著回升 - 4月10日杭州出让2宗涉宅用地，总成交金额14.92亿元，平均溢价率高达41.5% [1][5] - 西湖区地块由滨江集团以总价9.63亿元竞得，溢价率高达59.67%，经过73轮竞价，成交楼面价19129元/平方米 [1][5] - 临平区地块由绿城以总价5.29亿元竞得，溢价率23.33%，经过21轮竞价，成交楼面价12950元/平方米 [1][5] - 结合4月8日土拍，杭州4月两场土拍平均溢价率均超过30%，市场热度显著回升 [2][4][5] - 4月8日杭州出让3宗涉宅用地，总成交金额58.62亿元，平均溢价率达30.8%，其中滨江区地块溢价率46.83% [6] 杭州土拍热度回升原因分析 - 一季度杭州供地仅3宗，房企补仓需求集中释放 [6] - 4月10日出让的两宗地块各具优势：西湖区双桥板块高层住宅零库存；临平区乔司地块为地铁口稀缺宅地，且总价偏低、产品可灵活排布，提升了拿地安全边际 [6] - 4月28日及30日杭州还将出让6宗宅地，核心与外围兼有，在补仓需求尚未完全释放的背景下，市场热度能否向更广范围传导值得关注 [6] 其他核心城市土拍市场表现 - 近期除杭州外，广州、重庆、成都、上海均有地块溢价成交 [3][7] - 4月9日广州荔湾区一宗涉宅用地由金茂以总价14.88亿元竞得，溢价率6.44%，成交楼面价26610元/平方米 [8] - 3月31日重庆两江新区一宗宅地由邦泰以总价6亿元竞得，溢价率28.85%，成交楼面价13916元/平方米 [8] - 3月31日成都出让5宗宅地，总成交金额26.23亿元，其中2宗溢价成交，成华区地块由越秀以溢价率8.05%竞得，青羊区地块由金茂以溢价率2.65%竞得 [8] - 3月30日上海长宁区一宗宅地由保利发展以总价59.22亿元竞得，溢价率6.43%，成交楼面价达7.7万元/平方米 [9]

郑州发布稳楼市新政核心内容 - **政策核心目标**: 通过8条新政稳定房地产市场，支持青年安居、多子女家庭购房，并优化公积金等配套措施 [3][4] - **青年群体支持**: 鼓励金融机构面向35周岁以下来郑就业创业青年群体推出特色金融产品和服务，满足多元化住房信贷需求 [4] - **多子女家庭支持**: 对已有一套住房的多子女家庭再次购房申请公积金贷款的，可按家庭首套住房贷款最高额度上浮20% [4] - **购房套数认定**: 在郑州市范围内新购住房，只核查拟购住房所在行政区内的住房情况，无住房即认定为首套房 [6] - **公积金贷款优化**: 2026年12月31日前，家庭无公积金贷款余额的，购买改善型住房可按首次贷款政策申请公积金贷款 [6] - **保障性租赁住房供给**: 通过收购、新建、转化等方式增加供给，目标在2026年分配1万套（间）保障性租赁住房（人才公寓） [6] - **配套公共服务**: 凭已网签备案的商品房买卖合同，已购商品住房并实际入住的家庭可享受适龄子女划片入学等基本公共服务 [7] - **二手房市场规范**: 推行二手房“一房一码”制度，通过交易平台完成权属核验并生成唯一房源核验码，以加强信息公开 [7] 全国一季度楼市政策概况 - **政策出台频次**: 2026年一季度，全国超过100个省市（县）出台稳楼市政策约160条，政策频次较去年同期趋缓 [2][9] - **政策主要方向**: 政策聚焦于激活需求、去化库存、盘活存量，具体包括优化限制性政策、调整公积金贷款、发放购房补贴等 [9] - **公积金政策主导**: 在各类政策中，公积金政策优化频次居首位，一季度出台超60条 [2][9] - **政策结合趋势**: 住房政策与人口政策结合是重要方向，初婚初育家庭、多子女家庭成为政策重点支持对象 [2][9] - **供给端政策思路**: 供给端政策延续控增量、去库存、优供给的思路，盘活存量、城市更新等配套政策有望加快落实 [9] 行业未来政策展望 - **政策持续发力点**: 预计各地政策将持续在降低购房门槛、降低购房成本、提高购房意愿和能力上发力 [9] - **重点支持措施**: 针对特定人群的购房补贴、公积金贷款等政策支持力度有望加大 [9] - **公积金制度改革方向**: 深化住房公积金制度改革，扩大使用范围、支持异地互认互贷是重要方向 [9] - **核心城市政策优化**: 核心城市预计将继续优化限制性政策 [9]

报告投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][5][67] 报告核心观点 - 公司2025年经营承压，营业收入和归母净利润同比下滑，主要受写字楼和酒店业务拖累 [1][2][7] - 尽管利润下滑，但公司派息率同比提升，且财务状况更趋健康，有息负债连续四年显著降低 [1][3][48] - 考虑到北京商业与酒店行业现状的影响，报告略下调了公司未来的盈利预测 [3][67] 2025年财务业绩总结 - 2025年实现营业收入**38亿元**，同比**下降4%**；实现归母净利润**12亿元**，同比**下降5%** [1][7] - 归母净利率为**31.9%**，同比下降**0.4个百分点**，主要因毛利率为**57.7%**，同比下降**0.4个百分点**，且销售、管理、财务三项费用率之和为**5.7%**，同比增加**0.1个百分点** [1][7] - 派息率为**90%**，略高于2024年的**88%** [1][7] - 加权平均净资产收益率（ROE）为**12.4%**，同比下降主要受权益乘数降低影响 [3][48] 分业务经营情况 - **写字楼业务**：收入**14亿元**，同比**下降6%**，占总收入**38%**；平均租金单价**609元/平方米/月**，同比**下降5%**；平均出租率**92%**，同比下滑但仍好于行业水平 [2][25] - **商城业务**：收入**13亿元**，同比**下降1%**，占总收入**34%**；平均租金单价**1300元/平方米/月**，同比**下降1%**；平均出租率**96%**，同比下滑但仍好于行业水平 [2][25] - **公寓业务**：收入**2亿元**，同比**增长1%**，占总收入**5%**；平均租金单价**362元/平方米/月**，同比**下降1%**；出租率**91%**，同比提升**2个百分点** [2][25] - **酒店业务**：收入**5亿元**，同比**下降6%**，占总收入**13%** [2][25] - **其他业务**：收入**4亿元**，同比持平，占总收入**11%** [2][25] - 物业租赁管理业务（含写字楼、商城、公寓）毛利率为**65.7%**，同比下降**0.4个百分点**；酒店经营业务毛利率为**5.3%**，同比下降**2.0个百分点** [2][25] 财务状况与资本结构 - 截至2025年末，总资产**115亿元**，同比**下降7%**；净资产**98亿元**，同比**增长1%**；总负债**17亿元**，同比**下降36%** [3][48] - 资产负债率**15%**，同比下降**7个百分点** [3][48] - 有息负债**2亿元**，同比大幅**下降82%**，连续4年显著降低；融资成本**3.2%**，同比下降**35个基点** [3][48] - 货币资金**35亿元**，占总资产比重为**30%** [3][48] - 2025年经营性现金流净额为**18亿元**，保持合理水平 [3][48] 盈利预测与估值 - 预计2026年营业收入**36.6亿元**，归母净利润**11.9亿元**，每股收益**1.18元**；预计2027年营业收入**36.0亿元**，归母净利润**11.6亿元**，每股收益**1.16元** [3][67] - 原预测值（2026-2027年）为营业收入**37.9/38.3亿元**，归母净利润**12.5/12.8亿元**，本次预测有所下调 [67] - 基于当前股价，对应2026-2027年预测市盈率分别为**18.3倍**和**18.7倍** [3][67] - 根据盈利预测表，2026-2028年每股收益预计均为**1.16元**，净资产收益率（ROE）预计从**12.0%**逐步降至**11.5%** [4]