恒隆地产业绩与展望 - 恒隆地产上半年业绩符合预期，列账纯利7.58亿港元 [1] - 剔除6.78亿港元物业重估亏损后，核心纯利按年下跌10%至约14亿港元 [1] - 核心纯利下跌主要受净利息开支上升及武汉项目非现金存货拨备拖累 [1] - 期内租金收入按年增长5%，内地及香港组合均见改善 [1] - 内地租户销售上半年同比增长17%，10个现有内地商场中有7个租户销售创新高 [1] - 管理层对下半年业务前景看法乐观，预期内地商场租户销售维持高单位数增长 [1] 高盛评级与预测调整 - 高盛将恒隆地产2026至2028年核心每股盈利预测下调5%至7% [1] - 高盛将目标价由11.5港元下调至11.3港元 [1] - 高盛重申"买入"评级 [1]

公司治理与人事变动 - 万科于2026年7月31日召开临时股东会，审议通过董事会换届议案，选举黄力平、黄宇、雷江松、徐恩利、姚飞、朱志强为非独立董事，黄亚英、廖子彬、王卫国、杨兆为独立董事 [1] - 新一届董事会选举徐恩利为公司董事长，续聘黄宇为公司总裁，徐恩利长期从事企业管理，深耕房地产领域，并担任过A股、港股两地上市公司负责人 [1] - 执行副总裁和董秘为2025年初以来的原班人马，延续了经营管理队伍的整体稳定 [1] - 黄力平表示，本次换届将进一步强化董事会专业配置和力量，新一届董事会将有效发挥“定战略、作决策、防风险”的作用 [1] 经营现状与化险进展 - 公司在各方支持下，在保障生产经营稳定、债务风险化解方面取得了阶段性进展，但当前经营形势依然严峻，化险任务艰巨 [2] - 下一阶段将继续坚决落实自身主体责任，统筹短期风险缓释与长期经营优化，全力推动经营方面各项工作落地 [2] - 在债务方面，积极探索多元市场化解决路径，结合实际情况灵活推进债务优化，维护各方长期利益 [2] 业绩与开发业务 - 控亏、减亏是公司今年核心经营目标之一，上半年已在项目分类施策、精益运营、费用管控等方面取得阶段性进展，但短期控亏压力仍然较大 [2] - 上半年已交付2.3万套住房，集中交付期整体收房率超过90%，有信心在各方支持下，保质保量完成下半年交付任务 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 7月第5周新房成交放量、同比涨幅走阔，地产环比改善但同比仍偏弱；建筑链价格续弱；耗煤同比转正，钢材续累库但铜精矿转去库；出口集运价分化，对美到港同比转正；汽车同比转弱，主要消费指标同比走弱，AI算力延续高增；油价冲高回落，化工由涨转跌存销比走高、消费转弱叠加油价回落，后续重点关注消费转弱是否持续，以及油价走势对通胀预期的扰动[2][5] 根据相关目录分别进行总结 房地产 - 新房成交放量、同比涨幅走阔，商品房存销比走高，土地成交同比下降，去化压力仍大30大中城市商品房成交面积升22.77%、同比涨幅扩大至7.86%；12城二手房成交面积环比升1.68%、但同比涨幅收窄至4.86%十大城市商品房存销比升17.75pct至113.15%，成交土地占地面积升1.3%、同比降15.62%，成交土地溢价率升2.53pct至5.97%；北上广深带看指数普遍回升[9] 建筑链 - 沥青开工下降，建筑链价格续弱，纯碱库存转涨沥青开工率降0.7pct、同比降12.5pct；水泥出货率升0.41pct，水泥价格指数降0.39点、同比降13.37点玻璃价格环比降2.15%，同比下降29.91%沥青库存降4.9%，纯碱库存升1.09%、同比转涨0.27%[9] 能源与金属 - 耗煤同比转正，化工开工率多数回升、轮胎分化，钢材续累库但铜精矿转去库六大发电耗煤升4.38%、同比转涨4.55%；唐山高炉升1.41pct、同比降1.02pct开工率方面，螺纹钢持平，PTA升1.61pct，PX持平，甲醇升0.98pct，涤纶降0.51pct；全钢胎开工率降1.99pct但同比转涨1.64%，半钢胎升0.28pct电解铝社会库存降2.51%，铜TC降至 - 159.77美元/吨，铜精矿七港库存降11.67%，主要钢材库存升1.04%、同比涨26.39%[9] 航运 - 集运价分化，对美到港同比转正，转口涨幅收窄SCFI升4.67%、同比涨幅扩大至106.74%，CCFI降2.33%、同比涨幅收窄至50.7%；BDI降0.94%、同比涨幅收窄至25.37%，BPI、BCI分别降4.78%、升2.22%美从中进口到港量同比由降23.31%转涨15.33%；欧盟航线停靠量同比涨12.78%，东南亚、墨西哥同比涨幅收窄至5.61%、5.06%[9] 消费 - 汽车销量放量但同比转弱，地铁客运与票房同比双双转跌乘用车批发、零售日均销量分别升15.54%、7.99%，同比分别降51.36%、38.51%；一线地铁客运量降7.37%、同比转跌4.74%，高峰拥堵指数降1.5%、同比降7.05%电影票房升9.18%但同比转跌5.88%；航司航班量升0.41%、同比涨5.26%，客流量升1.8%[9] AI算力 - AI算力需求延续高增，国内环比增长快于海外，但同比收窄截至7月26日当周，OpenRouter全平台Token调用量58.04万亿Token，降6.7%、同比收窄至2277.32%；国内大模型Token调用量合计30.34万亿Token，升6.46%、同比收窄至4417.67%[9] 商品价格 - 油价冲高回落，中游工业品同比涨幅收窄布伦特原油降6.24%至88.47美元/桶，WTI降4.89%至82.92美元/桶；南华工业品同比涨幅收窄至1.91%，化工指数同比转跌至 - 0.8%农产品价格分化，蔬菜涨2.27%、猪肉降0.14%、水果降1.97%[9]

核心观点 - 摩根大通认为市场对恒隆地产看法过于悲观，其内地商场表现强劲，但需关注环球奢侈品牌情绪疲软带来的估值压力 [1] 财务表现 - 恒隆地产上半年核心纯利同比跌10%，主要受武汉公寓非现金拨备影响，撇除后核心纯利仅跌2%，符合预期 [1] - 摩根大通预期恒隆地产今年全年核心纯利同比跌5%，但经营溢利在上半年已转正 [2] - 预测2026至2028年租金经营溢利复合年增长率约4%，2027财年核心纯利同比反弹8%，受惠租金经营溢利增长、2026年物业拨备低基数效应及东半山司徒拔道御峯住宅项目入账及出售收益 [2] 内地业务 - 恒隆地产内地商场上半年商户销售额同比增长17%（第一季升24%、第二季升9%），管理层预期下半年可录高单位数增长，指引优于摩根大通预期 [1] - 上半年内地零售租金收入同比升6%，增速低于商户销售额的17%，原因包括：下行周期中约80%租金转为固定租金导致复苏周期租金增长滞后，以及非奢侈品牌带动销售增长但该类租户分成租金较低 [1] - 上海港汇恒隆广场2022年商户销售额跌19%，租金收入仅跌1%，反映非奢侈品牌较高比例的防守性 [1] 香港业务 - 上半年香港整体租金收入同比跌0.5%，其中写字楼及服务式公寓分别升1%及7%，零售跌2%，主要受铜锣湾旗舰租户迁出及新租户装修影响 [2] - 按同类比较基准，整体香港租金收入同比实际录低单位数增长，管理层预期随着租户重组于下半年完成及香港写字楼市场复苏，下半年租金收入同比可转正 [2] 股息与估值 - 管理层表明再减派息可能性不大，当盈利稳定（利息资本化比率正常化、不再有物业拨备）及杭州恒隆广场贡献提升时，可考虑增加股息 [2] - 摩根大通预计2026至2028年股息维持平稳，每股料维持0.52港元，股息率约7.1%具吸引力 [2] - 目标价由12港元下调至10港元，基于每股资产净值预测折让63%（低于历史平均1.5个标准差），以反映环球奢侈品牌较弱的情绪，维持“增持”评级 [1]

核心观点 - 报告覆盖了房地产、食品饮料、有色金属、社会服务、银行、基金及北交所等多个行业和公司，提供了行业动态、公司业绩点评及投资建议 [3][5][6][30][34][38][41] 房地产行业 - 7月底中央政治局会议重提“稳定房地产市场”，将房地产从“防风险”升至“筑屏障”，定位实现战略性升维，政策重心转向风险处置与债务化解协同推进 [16] - 国常会审议通过《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》，围绕拓宽提取使用范围、扩大制度覆盖面、提升服务效能三方面展开，旨在长效托举住房消费 [17] - 上半年房地产行业延续“总量磨底、结构分化”态势，核心指标如开发投资、销售面积、新开工、房企到位资金等降幅未见收窄 [18] - 投资建议关注抗风险能力和产品力更强的头部开发商，如华润置地、招商蛇口、保利发展、绿城中国、建发国际、滨江集团、越秀地产 [18] 东鹏饮料（605499.SH） - 2026H1实现营收124.43亿元，同比增长16%；归母净利润28.67亿元，同比增长21% [21] - 2026Q2营收同比增长11%，归母净利润同比增长15%，毛利率同比提升4.0个百分点，主要系PET前瞻锁价 [21] - 2026H1茶饮料收入同比增长209%，成为核心增量，能量饮料收入同比增长7%，电解质饮料收入同比增长12% [22] - 2026Q2经销渠道收入同比增长7%，重客渠道收入同比增长25%，线上收入同比增长84% [23] - 截至H1末经销商超过3700家，有效活跃终端网点超460万家 [23] - 预计公司26-28年归母净利润增速分别为+21%/+16%/+13%，对应PE分别为19/16/14X，维持“买入”评级 [23] 神火股份（000933.SZ） - 2026H1实现营收247.91亿元，同比增长21.35%；归母净利润47.81亿元，同比增长151.06%；扣非后归母净利润47.85亿元，同比增长138.07% [26] - 电解铝业务实现营收170.51亿元，同比增长20.28%，毛利率为45.33%，同比提升20.83个百分点 [27] - 煤炭业务实现营收31.30亿元，同比增长8.60%，毛利率为23.68%，同比提升11.85个百分点 [27] - 2026H1销售毛利率为36.17%，同比提升16.23个百分点；销售净利率为24.52%，同比提升13.50个百分点；加权平均ROE为18.41%，同比提升9.85个百分点；经营性净现金流为72.00亿元，同比增长62.29% [27] - 公司公告2026年限制性股票激励计划，向不超过468名员工授予不超过1542.036万股股份 [27] - 微调2026-2028年EPS分别为4.03、4.14、4.25元，PE分别为6.5、6.3、6.1倍，维持“买入”评级 [28] 百胜中国（9987.HK） - 26Q2公司总收入31.38亿美元，同比增长13%，同店销售额同比增长1%，同店交易量同比增长5% [30] - 26Q2归母净利润2.44亿美元，同比增长14%，EPS为0.70美元，同比增长21% [30] - Q2净新增门店560家，同比增长67%，其中加盟店占41%，H1末门店总数19297家 [31] - KCOFFEE门店超3300家，2027年末目标5000家；KPRO门店超450家，年末目标约800家；必胜客汉堡吧已落地200余家，年末目标500-600家 [31] - 预计公司26-28年归母净利润至10.33/11.40/12.38亿美元，分别同比增长11%/10%/9%，对应PE为16/14/13X，维持“买入”评级 [32] 银行行业 - 2026年7月金融机构挂牌转让不良贷款本息总额289亿元，同比增长88%，较2025年7月多处置135亿元 [34] - 零售不良转让本息总额238亿元，同比增长68%；对公不良转让本息总额51亿元，同比增长327% [34] - 7月信用卡不良转让本息总额118亿元，同比增长151%，占全部不良转让本息额比例41% [34] - 银行类机构7月转让不良贷款本息总额222亿元，同比增长143%，主因股份行集中处置不良 [35] - 当前零售信用风险对银行利润释放的阻碍较前期总体减缓，但居民还款能力仍待根本改善，银行零售贷款不良指标短期内或在中位企稳 [36] 基金研究 - 构建“仓位—行业—赛道—风格—集中度”五维一体化基准偏离分析框架 [10] - 灵活配置型基金的股票仓位偏离整体明显高于其他基金类型 [13] - 基金赛道偏离具有较为明显的周期性，风格暴露也随市场环境切换 [14] - 构建低偏离、行业及赛道高集中、风格一致三类基金池 [15] - 近一周微盘股指数收益率为8.54%，在38个宽基指数中排名第1 [38] - 微盘扩散指数三种模型均已给出看多信号 [39] 北交所 - 7月27日至7月31日当周，北交所全部A股日均成交额达150.2亿元，环比减少2.3% [41] - 当周北证50收涨5.0%，日均换手率达1.6% [41] - 首批北交所三个月持有期主题基金启动申报，有望引入更加稳定的中长期资金 [42] - 建议关注三条主线：中报业绩超预期的半导体设备与材料、精密制造；人形机器人、AI硬件产业链；技术壁垒高的新股与优质次新股 [42]

行业趋势与市场环境 - 房地产市场正在加速企稳，行业从“规模扩张”转向“价值深耕”，品牌力与产品力成为衡量房企核心竞争力的关键标尺 [1][29] - 6月新建商品房单月成交面积8820万平方米，环比增加45%，上半年累计同比下降11.6% [2] - 6月末全国商品房待售面积7.6亿平方米，同比下降0.9%，连续4个月同比回落 [2] - 一线城市商品住宅销售价格连续5个月上涨，6月70个大中城市中20个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，为2025年5月以来最多 [2] - 二手住宅销售价格环比上涨或持平的城市有10个，连续4个月不低于10市二手房价环比止跌 [2] - 2025年300亿以上的房企23家，其中民企只有5家 [6] 邦泰集团经营表现与竞争格局 - 邦泰集团在行业调整期逆势增长，成为2026年1-6月全口径销售金额前30房企中唯一一家逆势增长的民企 [6] - 邦泰集团创建于2007年，布局全国十一个省份及直辖市、40座城市，打造180余个项目 [7] - 2021年前深耕川内大本营，通过低容错率环境锻造产品口碑与服务质量，形成稳健现金流模式 [7] - 近三年拿地规模保持在200万平米以上，2025年新增土储建面296.32万平方米，在克而瑞《2025年中国房企投资拿地分析报告》中位列新增土地建面第五名，居民营房企之首 [7] - 2026年至今拿下15个项目，建筑面积超过100万平方米 [7] - 2025年全口径销售金额突破300亿，2026年1-6月销售金额突破160亿 [7] - 2026年1-6月中国房地产企业操盘榜上，操盘面积位列第13名、操盘金额位列第20名 [7] - 2024年1月至今，邦泰在27个城市59个项目迎来98次交房，超65%实现提前交付，超50%交房即交产权证，为超56000户业主兑现交付承诺 [8] - 昆明邦泰·悦九章·彩云获评克而瑞“2025全国十大交付力轻奢作品”，昆明邦泰·臻境获评克而瑞“2025全国十大交付力品质作品” [8] 邦泰集团区域深耕与城市布局 - 邦泰主要进驻有潜力的中西部城市群高能级省会城市、直辖市，如成都、重庆、长沙、西安、武汉等 [8] - 重庆、成都、武汉、长沙、西安2025年GDP均达万亿以上，且2025年商品住宅成交面积在全国城市中排在前十 [8] - 2021年进入重庆，全域布局14个项目 [8] - 重庆是中西部唯一GDP超3万亿的城市，稳居全国城市第4位，是西部陆海新通道、长江经济带双核心节点 [9] - 重庆已形成电子信息、智能网联新能源汽车、先进材料3个万亿级产业集群，2025年末全市常住人口3187.26万人 [9] - 2026年1-6月重庆中心城区商品住宅成交均价13640元/平米，同比微降1.8%，降幅较2025年全年3.9%明显缩减 [9] - 6月末重庆商品住宅库存面积889万平方米，库存去化周期不到2年 [9] - 观音桥组团片区近半年商品住宅成交均价稳定在2.5-3.2万元/平方米之间，连续6个月环比增长 [10] - 照母山组团片区2026年1-6月商品住宅成交均价15797元/平方米，同比增长9.3%，连续4个月环比正增长，6月均价18251元/平方米为近一年最高 [10] - 邦泰2025年开始布局重庆主城区，从照母山双子到观音桥地块，再到南岸南坪板块，五年累计布局14个项目 [11] - 邦泰在重庆累计完成14批次、近8000户交付，超70%提前交付 [11] - 2025年邦泰集团以22.64亿元的金额位列重庆房企销售金额TOP10 [11] 邦泰集团产品力与项目案例 - 重庆邦泰·观山川定位为观系高端产品序列，开盘即成为重庆中心城区周度成交榜首 [12] - 邦泰·观山川位于照母山北麓花沟片区，容积率仅1.7，全部采用2梯2户纯板式结构 [15] - 外围9栋多为125-139㎡新规产品，内圈10栋139㎡组合+中庭核心位188/223㎡楼王 [15] - 示范区于4月11日正式开放，仅周末两天到访客户突破1000组 [15] - 邦泰·安岚是邦泰集团全球首发的「安」系高端作品，为照母山正芯板块时隔7年新增的正统低密改善宅地项目 [17] - 邦泰·安岚采用留白造境与立体游园手法，打造照母山首个立体游园式下沉会所 [17] - 邦泰·安岚以套均面积180㎡+的户型产品打造，外立面采取“石材+铝板+类玻璃幕墙”组合，打造照母山芯首个近“0”漆面外立面 [17][18] - 项目打造建面约139-265㎡全维度改善户型 [18] - 139㎡入门级户型使用面积约167㎡，超120%得房率，近20米南向五开间面宽，约11米IMAX级超大横厅，交互客厅面积达约63㎡ [20] - 210㎡高厅平墅使用面积约273㎡，得房率超130%，6.6米客厅挑空+6.6米通高户外阳台 [22] - 265㎡楼王仅40套，使用面积约333㎡，得房率超125%，6.6米高厅+三露台设计 [26]

核心观点 - 报告覆盖宏观经济、策略、行业及公司多个维度，核心观点包括：物价环比短暂回升但持续性待观察[7]；融资盘正接近理论“出清”水平，后续关注企稳信号[5]；8月中报交易需关注时点、小市值与强动量个股[5]；工业绿色转型提速，循环产业受益[22]；科技巨头资本开支上修，AI投入周期强化[28]；汽车板块调整充分，配置首选出海+科技[30]；美容护理板块估值修复仍有空间[38] 重磅研报总结 策略研究 - **融资盘“信号”的观测经验**：从存量、流量和交易三大维度刻画融资盘，历史上“峰值”信号表征乐观情绪过热，“谷值”信号表征极致悲观[4]；三类信号对大势研判的辅助作用呈现“流量信号>交易信号>存量信号”特征[4]；截至7月30日，本轮融资盘正在接近理论上的“出清”水平[5] - **8月中报交易注意事项**：基于历史回测，时点很重要，过早交易难以取得收益[5]；股价高开的“动量”实际有效[5]；取得正超额的个股画像为小市值、强动量[5]；筛选“业绩增速>50%、股价高开>5%、连续5日取得超额收益”的中报个股，过去6年中有3年取得100%超额胜率[5] 固定收益 - **物价环比短暂回升**：本期国盛基本面高频指数为131.9点（前值131.8点），当周同比增加5.0点[7]；CPI月环比预测为0.6%（前值0.5%），PPI月环比预测为-0.4%（前值-0.6%）[7]；工业生产高频指数为130.0，当周同比增加3.8点[7]；商品房销售高频指数为37.5，当周同比下降6.1点[7]；库存高频指数为171.4，当周同比增加10.3点[7]；交运高频指数为143.2，当周同比增加13.8点[7]；融资高频指数为266.2，当周同比增加32.9点[7] 机械设备 - **上纬启元联合尚品宅配**：上纬新材启元与尚品宅配战略合作，数据是具身智能产业化核心壁垒[8]；消费级机器人潜力充足，跨界协同打开C端规模化拐点[8]；建议关注C端机器人前沿品牌上纬新材（启元机器人）[8] 医药生物 - **三鑫医疗（300453.SZ）**：国内血液净化耗材平台型企业，2025年血液净化类产品营业收入13.61亿元，同比增长11.80%，收入占比提升至82.95%[10]；湿膜透析器、血液透析滤过器等高端新品陆续获证并进入商业化放量阶段[10]；血透需求具备长期刚性，基层扩容与集采重塑行业格局[11]；2025年海外业务营业收入3.69亿元，同比增长34.56%[12]；预计2026—2028年营业收入分别为18.87/22.30/25.84亿元，同比增长15.0%/18.2%/15.9%；归母净利润分别为3.48/4.27/5.04亿元，同比增长31.3%/22.7%/18.2%[13] 研究视点总结 传媒 - **AI产业研究系列｜模型跟踪MiniMax/H3**：MiniMax发布H3模型，支持最高15秒、2K分辨率音视频生成，在文生视频、图生视频、视频编辑三项榜单均排名前三[14]；H3视频生成价格为0.8元/秒，仅为业内同类旗舰模型的三分之一[15]；开源当日多家国产芯片厂商完成全面适配，包括海光信息、摩尔线程、壁仞科技、沐曦股份[18] - **传媒互联网周观察**：上周传媒指数上涨12.8%，跑赢上证指数12.3个百分点，成交额2,271亿元，环比增加8.9%[34]；AI应用方面，模型侧降价叠加新场景，需求端有望加速膨胀[35]；游戏继续看好右侧行情[36]；红利方向建议关注分众传媒[37]；截至8月2日暑期档总票房已近74亿，较去年同期+12%[37] 房地产 - **2026W30周报**：7月政治局会议对地产着墨较少，Q3无大政策预期[19]；本周30个城市新房成交面积183.4万平方米，环比提升26.8%，同比提升23.6%[19]；样本一线城市新房成交面积49.6万方，环比+13.3%，同比+31.3%[19]；样本二线城市104.8万方，环比+29.7%，同比+45.3%[19]；样本三线城市29.0万方，环比+44.5%，同比-24.6%[19]；今年累计30周新房成交面积同比-16.1%[19] 中小盘 - **硬科技核心策略**：长鑫科技挂牌确立国产存储定价锚，海外科技巨头超级财报周完成业绩压力测试[20]；建议优先把握国产存储自主可控、AI算力、华为生态及AI应用落地方向[20]；关注长鑫科技及其扩产受益链条上的长川科技、江丰电子、深科技等[20] 环保 - **工业绿色转型提速**：工信部印发《工业绿色低碳发展“十五五”规划》，推动工业资源循环利用由末端治理向全过程管理转变[22]；生态环境部等19部门印发《国家应对气候变化“十五五”规划》，明确到2030年单位国内生产总值二氧化碳排放较2025年降低17%[22]；本周全国碳市场综合价格收盘价较上周五上涨5.35%，总成交量569.4万吨，总成交额5.2亿元[23]；截至2026年7月31日，全国碳市场碳排放配额累计成交量9.4亿吨，累计成交额632.7亿元[23]；当周环保板块涨幅5.92%，跑赢上证综指5.44%，跑赢创业板指9.85%[24] 海外 - **科技巨头上修Capex**：谷歌资本开支449亿美元，全年指引上调至1950-2050亿美元[28]；微软资本开支410亿美元，全年调整至1750亿美元[28]；亚马逊资本开支531亿美元，全年上调至2200亿美元[28]；Meta资本开支311亿美元，全年维持在1300-1450亿美元[28]；月之暗面kimi完成F轮融资超35亿美元，投后估值350亿美元[28]；本周恒生指数从25207上涨至25884点，恒生科技指数从4702点上涨至4829点[26]；南下资金净流出187亿港元[28] 汽车 - **周观点**：本周SW汽车板块整体+4.98%，上证指数+0.47%[30]；7月1-26日乘用车零售/批发销量同比分别-18%/-18%，零售销量较2026H1降幅收窄[30]；2026年6月国内重卡销售11.5万辆，同环比分别约+18%/+5%[31]；新能源重卡6月销售3.74万辆，环比+21%，同比+108%[32]；建议关注整车、商用车、AI、机器人、自动驾驶等方向[32] 美容护理 - **行业周报**：本周美容护理板块指数周涨跌幅为+8.48%，表现强于上证指数、深证成指和沪深300[38]；在31个一级行业中排名第4位[38]；板块估值修复仍有空间[38]；国货龙头企业有望逐步沉淀消费者心智，长期市占率有望稳步提升[38] 纺织服饰 - **太平鸟（603877.SH）**：2026H1收入28.8亿元，同比-1%；归母净利润1.0亿元，同比+31%[39]；毛利率同比+1.4pct至61.2%[39]；预计2026~2028年归母净利润分别为2.14/2.64/3.09亿元[40] 商贸零售 - **汇嘉时代（603101.SH）**：奎屯购物中心受托管理费600万元/年，超市已于1月末开业、百货预计下半年开业[40]；乌苏购物中心受托管理费300万元/年[40]；预计2026-2028年归母净利润各1.16亿元、1.45亿元、1.75亿元，同比增长50.4%、25.0%、21.0%[41]

报告行业投资评级 - 行业评级为“看好（维持）” [8] 报告的核心观点 - 7月核心城市土拍市场延续二季度热度，但土地市场仅为结构性复苏，总量仍在收缩，核心城市内部“核心热、外围冷”分化加剧 [2][60] - 上海房价今年大概率已见底，2026年为磨底形态，2027年为涨价形态，楼市和股市整体呈震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4或明年Q1 [6] - 下一个择时窗口或在三季度末，因7-8月预计量价双弱，金九银十数据预计明显改善 [6] 根据相关目录分别总结 一：市场表现 - 申万房地产指数周涨幅5.03%，跑赢沪深300，相对收益6.35% [16][17] - 香港内房股周涨幅2.18%，港资房企周涨幅2.70%，均跑输恒指，相对收益分别为-1.51%、-0.99% [20][21] - A股个股方面，首开股份周涨幅21.45%，荣安地产周涨幅19.39% [22] - H股香港内房股方面，国瑞健康周涨幅15.85%，佳兆业集团周涨幅11.43% [23] - H股港资房企方面，太古地产周涨幅6.22%，希慎兴业周涨幅6.03% [23] 二：二手房周度跟踪 - 挂牌价方面，一线有所分化，上海周环比转正（+0.05%），广州周环比转正（+0.04%），北京周环比-0.13%（已连续20周下行），深圳周环比-0.16%（已连续六周下行） [25] - 上海挂牌价自底部反弹幅度为1.8% [29] - 挂牌量方面，深圳七连降，上海再度上行，北京周环比-1.10%（年初至今累计下降10.45%），上海周环比转正（+0.12%，年初至今累计下降12.37%），广州周环比+0.12%（年初至今累计下降4.34%），深圳周环比-1.39%（年初至今累计下降7.98%） [29] - 一线城市挂牌量自高点回落12.3%，上海挂牌量自高点回落32.2% [33] - 成交量方面，广深两连降，降幅走阔，北京环比转负，实时成交北京周环比-4.8%，广州周环比-8.1%，深圳周环比-13.5% [37] - 网签方面，北京周环比转正（+15.6%），上海周环比+0.4%（连续两周上行），深圳周环比-11.1%（连续三周下行） [37] - 议价率方面，上海五连降，2026年6月上海议价率月环比下降0.5pct，北京、广州月环比分别下降0.2pct、0.4pct，深圳月环比转正（+0.8pct） [46] 三：新房周度跟踪 - 新房成交方面，一线城市整体上行，上海两连涨，北京周环比转正（+24%），上海周环比+5%（涨幅回落4pct），广州周环比转正（+24%），深圳周环比转正（+3%） [52] - 北上广深年初至今累计成交同比分别为-2%、+33%、+9%、-14% [52] - 一线城市新房库存小幅回落，截至26年7月30日，10个样本城市新房库存面积7424.22万方，周环比-0.1%，一线城市新房库存2659.16万方，周环比-0.04% [54] 四：房企融资 - 上周（7/27-7/31）房地产企业新增债券融资40.80亿，周环比-62.8% [56] - 年初至今房地产企业融资规模合计2534.44亿元，年同比-57.4% [56] - 中国电建地产发行7亿中票，期限2年，票面利率2.10% [57] - 广州市城市建设开发有限公司发行20亿，加权融资成本1.99%，期限7年 [57] - 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行7.8亿，加权融资成本1.68%，期限3年 [57] 五：行业政策及新闻 - 中共中央政治局召开会议，强调稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案 [59] - 央行发布2026年二季度金融机构贷款投向统计报告，人民币房地产贷款余额50.74万亿元，同比下降4.9%，上半年减少1.23万亿元 [59] - 上海出让徐汇区综合用地，保利发展&徐汇城投以总价70.6亿元竞得，楼面价79072元/㎡，溢价率24.51% [59] - 上海出让杨浦区综合用地，保利发展&华润置地以总价161.2亿元竞得，楼面价102023元/㎡，溢价率35.83% [59] - 上海中心城区收购二手住房工作全面加快推进，截至7月25日，三个试点区共收购二手住房551套 [59] 六：投资建议 - 本轮核心城市土拍升温由“供给收缩、需求集中及企业补库”共同推动 [60] - 上半年中指300城住宅用地成交总价同比下降30.6%，溢价率同比下降1.1pct [60] - Q2一线城市溢价率升至26.2%（同比+20.0pct），二线、三四线溢价率分别为11.4%（同比+1.6pct）、3.3%（同比-0.3pct） [60] - 上半年拿地TOP100房企中央国企权益拿地金额占比合计达85%，民企占比仅10% [60] - TOP10房企拿地金额占百强房企比重达56.1%，处21年以来高位 [60] - 相关标的包括核心城市土储占比高的头部央国企（华润置地、中国金茂、中国海外发展、招商蛇口），下沉市场央企开发商（中国海外宏洋集团、保利置业集团），以及深耕京沪的地方国企 [61]

核心观点 - 7月楼市呈现鲜明结构性特征，二手房市场热度延续，新房市场进入季节性调整但需求底部稳固 [1] - 下半年政策主基调为“稳楼市”，市场有望在政策合力下持续稳定修复 [2] 二手房市场：以价换量驱动成交 - 7月重点20城二手住宅成交12.5万套，同比增长9.3% [3] - 北京二手住宅成交1.4万套，同比增长8.5% [3] - 上海二手商品房成交2.3万套，同比增长21.2% [3] - 深圳二手房成交量同比增长3.0% [3] - 北京、上海二手房成交规模连续5个月同比增长 [3] - 1-7月20城二手住宅累计成交88.5万套，同比增长6.1% [4] - 7月4个一线城市二手房成交面积约458万平方米，环比下降9%，同比逆势增长16% [4] - 北京二手房成交表现最优，实现环比、同比、累计同比“三正” [4] - “以价换量”是支撑二手房成交的主要动力，二手房交易活跃有利于改善型新房需求释放 [4] 新房市场：需求底部稳固，供给收缩成稳定力量 - 7月重点50城新房成交面积约1161万平方米，环比下降23% [5] - 3-6月重点50城新房月均成交面积达1544万平方米，房企半年度冲刺抬高基数 [5] - 7月新房成交同比仅下降4%，年内已连续四个月同比波动收敛在10%以内 [5] - 需求中枢并未随环比走弱而下移 [5] - 供应收缩速度超过成交回落，供给收缩成为稳定新房市场的重要力量 [5] - 二手房继续成为市场流动性核心，置换链条打通对新房修复起关键作用 [5] - 城市间一二手分化进一步拉开，一线城市韧性更强 [5] - 前7个月重点50城新房成交面积同比下降9%，降幅较前6个月收窄约1个百分点 [5] - 年内累计降幅连续多月温和修复，市场进入季节性调整但需求底部依然稳固 [5] 政策展望：稳楼市为主基调 - 结合中央政治局会议定调，“稳定房地产市场”成为下半年政策主基调 [6] - 政策重心已不只是短期促进成交，城市更新、好房子、存量住房改造、住房消费成为更高频关键词 [6] - 在政策合力下，下半年房地产市场将持续稳定修复 [6] - “稳定房地产市场”是贯穿全年的既定目标，短期政策重心预计是推动既有政策加快落地见效 [7] - 政策包括加大住房消费支持力度、盘活存量土地和商品房等 [7] 未来市场趋势判断 - 7月上海、北京、杭州等城市优质地块竞拍保持较高热度，未来项目入市将对新房市场形成一定支撑 [7] - 短期新房销售预计延续筑底修复态势，城市间、项目间分化或进一步加深 [7] - 重点城市二手房成交量有望保持稳定，短期房价预计延续小幅波动态势 [7] - 后续价格走势取决于成交活跃度、挂牌量变化，以及居民收入预期和市场信心的修复程度 [7]

固收市场 - 判断2026年年底时10Y国债收益率较有可能低于当前水平，且超长债与长债间利差亦可能进一步收敛，中长期乐观 [5] - 短期来看，当前长债正受到若干上行力量的影响 [5] 房地产行业 - 地产行业逐步趋稳，二手成交持续活跃，居民购房置换链条逐步启动，部分城市新房销售边际出现积极信号 [5] - 2026年7月，20城新房合计成交5.7万套(+0.2%)，其中北京3113套（+8%）、上海8750套(+17%)、深圳2084套(+45%) [5] - 信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高品牌优势护城河，实现经营业绩企稳回升 [5] 交通运输仓储行业 - 航空：燃油附加费再度下调或助力暑运需求释放，关注后续票价修复 [5] - 油运：中东局势反复强化油运弹性，供需中期错配仍是板块向上最大动力 [5] - 快递：《邮政业发展"十五五"规划》出台，再次强调质效并重反内卷 [5] - 物流：蒙古主焦煤价格持续回暖，中美跨境需求增长较快，航空货运运价坚挺 [5] - 7月27日-7月30日，甘其毛都口岸日均通车量为1339车/日（不含闭关日），较前一周+21.5%，同比+15.1% [7] - 2026年甘其毛都口岸累计通车数21.29万辆，同比+50.0% [7] 公用事业行业 - 8月代理购电价格环比改善 [7] - 核电核准8台（其中中国核电4台、中广核2台、国家电投2台），符合预期 [7] - 合理收益支撑核电产业链发展，核电机制电价有望加速推广 [7] - 短期在市场风格影响下，建议关注具备业绩支撑且防御属性显著的水电板块 [7] 医药生物行业 - B7-H3靶点多家产品III期临床成功，彻底打消市场对靶点成药性的质疑，整个赛道市场空间、医保支付认可度全面提升 [7] - B7-H3为广谱靶点，不同企业可依靠适应症选择、联合疗法、技术平台实现错位竞争，最终多款产品共存瓜分市场，行业长期天花板上修 [7]