上海第九批次集中土拍结果分析 - 上海年内供应量最大的一批次集中土拍于11月24日落槌，共出让9幅地块，总计容面积55.26万平方米，起始总价169.11亿元，最终全部成交，总成交金额173.33亿元 [1][2] - 整体成交态势平稳，但区域分化显著：7幅地块底价成交，1幅地块（浦东川沙）溢价率高达15.76%，另有1幅（青浦徐泾）溢价率为5.17% [2][4] - 市场竞争主体格局出现深刻变化，头部央国企参与度下降，民营房企异军突起，成为土地市场的重要力量 [5] 区域与地块表现分化 - **浦东川沙地块受热捧**：该地块位于外环外，为商品住宅和酒店用地捆绑出让，凭借迪士尼乐园文旅辐射、机场联络线交通赋能及完善的生活配套，吸引三家实力房企竞拍 [2] - 经过82轮激烈竞价，民营房企佳运置业以24.7541亿元总价竞得，溢价率15.76%，成交楼板价29913元/平方米，成为本批次溢价率最高的地块 [2][3] - **杨浦东外滩地块相对遇冷**：作为本批次唯一位于中环内的黄浦江核心段纯宅地，条件优越，但最终由中海以底价21.77亿元摘得，成交楼板价68800元/平方米，未出现溢价争夺 [1][3] - 该地块遇冷与周边市场降温有关，其南侧新盘项目中海云邸玖章最新开盘认购率127%，较此前超200%的热度下降，项目整体去化率约六成，影响了房企出价积极性 [4] - 其余7宗地块成交平稳，其中青浦徐泾地块拍出5.17%溢价率，宝山、嘉定、奉贤等区域的6宗地块均以底价成交 [4] 房企投资策略与市场格局变化 - **头部央国企趋于保守**：2025年1-10月，中海、招商蛇口、越秀地产、中国金茂等央国企在沪拿地总额居前，分别达163.53亿元、131.27亿元、128.27亿元、107.15亿元 [5] - 但在本批次土拍中，头部央国企参与热情显著降温，9宗地块共吸引16家企业参拍，其中仅3家为央企，8家为国企 [5] - 其参与度下降原因包括：临近年底优先考虑资金回笼与年报数据；今年以来已在上海核心区储备充足优质地块，项目饱和，短期内无需急于补仓 [6] - **民营房企异军突起**：本批次土拍中，宝业、佳运、大华等民营房企参与热度高涨，外资企业盘古也补仓嘉定地块，参拍主体结构优化、多元 [5][6] - 民营房企持续进场，反映出企业对上海房地产市场止跌企稳的预期提升，也为市场注入新活力，推动产品创新和竞争格局多元化 [7] - 央国企与民营房企呈现差异化发展路径：国资房企聚焦核心区域打造改善性品质社区；民营房企则多布局外围板块，选择总价相对较低的地块进入市场积累经验 [7]