宁波房产市场案例研究 核心观点 - 宁波某学区房业主经历两年降价超30万仍未能售出 反映局部市场流动性困境 [1][3] - 小户型学区房面临功能性缺陷与替代房源竞争双重压力 [6][13] - 同类房源成交价差达35万 显示个体房东定价策略差异显著 [14] 房产特征分析 - 标的属性：34.8平住宅产权学区房 实际使用面积25-26平 属东外滩公寓1号楼小户型 [2][6][7] - 区位优势：直面三江口景观 属曙光中学学区范围 当前挂牌价约2.4万/平 [7][15] - 功能缺陷：无阳台设计 月物业费166元 原始商务定位影响居住体验 [6] 价格变动轨迹 - 2020年6月购入价超100万元 2023年初曾获114万元报价因租客阻碍未成交 [3] - 后续挂牌价阶梯式下降：100万→90万→80万→跌破80万 累计降幅超30% [3] - 对比案例：2023年5楼同户型成交108万 2024年3楼成交73万 价差达35万 [14] 市场流动性制约因素 - 学区房竞争：曙光中学学区可选房源充足 小户型面积劣势明显 [6] - 投资客抛压：多套房业主可接受大幅降价 单套房主抗跌意愿更强 [14] - 租赁替代：当前月租金2000元 租售比约3.1% 部分买家转购为租 [14] 业主行为分析 - 错失机会：2023年拒绝114万元报价后市场持续下行 [3] - 心理转变：从"无所谓"到后悔 最终接受随缘出售策略 [3][15] - 使用价值重估：景观资源带来居住愉悦感 部分对冲资产贬值损失 [15]