核心观点 - 当前中国楼市整体处于“筑底阶段”，北京和上海率先出现房价企稳的确定性回暖趋势，其核心逻辑是自身潜在需求消化了历史库存，导致二手房供给侧出清，进而形成价格拐点，其他城市分化将成为新常态 [7][8][11] 楼市整体阶段 - 全国整体定性为“筑底阶段”，从量和价两个维度均可见特征 [7] - 交易量方面，全社会一二手房总交易量折算成年化值，最近三个月持续稳定在约13.5亿平方米的水平，该数值在前低（2024年二三季度）以上 [7] - 房价方面，2025年是2021年下半年房价转入下跌通道后，首个跌幅收窄的年份，房价的二阶导开始转正，这是筑底迹象的表征 [7] 北京和上海市场变化 - 上海1-5月房价累计微涨1.6% [6] - 北京1-5月房价微跌，但前端市场情绪在向好 [6] - 北京和上海是当前出现确定性回暖趋势的典型代表，其房价在环比意义上走稳、不跌甚至回升 [8] - 北京历史上控制投资需求比上海更严，社会库存水平可能更低 [6] - 上海历史上限购严格、投资性需求积累少，就业人口持续流入、需求旺盛 [6] 二手房与新房传导 - 二手房市场回暖中，低总价产品供需关系改善较好 [9] - 最刚需群体进场后，需求自下而上传导顺畅，刚需买房使改善群体能实现“卖旧买新、卖小买大” [9] - 刚需进场→改善群体能卖旧买新→最终传导至改善需求为主的新房市场，该传导过程是循序渐进的，大概率会发生 [6][9] 房价企稳后的走势 - 当前处于二手房库存出清，尤其是小户型库存出清的背景，价格阶段性企稳 [10] - 价格企稳将引导观望群体陆续进场，因为过去房价调整时多租一年房可能省下5%本金，现在房价稳住则需评估租房与买房的划算程度 [10] - 当前租金收益率约2.4%-2.5%，首套购房利率公积金2.6%、商贷3%出头，租房不如买房划算 [10] - 低库存下，只要需求愿意入市，大概率能形成房价上行趋势，中性情景下可能是比较温和的上行 [10][12] 其他城市展望 - 本轮周期与以往不同，过去所有城市周期同时启动是因为城镇化或政策调整同步 [11] - 本次北上房价企稳的逻辑是自身潜在需求持续消化历史库存，造成二手供给侧出清形成拐点 [11] - 其他城市需看自身需求和历史库存，分化很大概率成为未来新常态 [11] - 长期走势一致，但房价调整更早、幅度更大 [12] 租金与房价关系 - 租金有季节性，是后验指标 [12] - 上半年租金平稳微增是积极信号，重点需看下半年走势 [12] 通胀与汇率影响 - 通胀能否利好房价，要看收入和供需 [12] - 汇率变化需要持续、明显才能传导至实体市场 [12] - 当前国内楼市主要还是内源性自我修复 [12]