文章核心观点 - 房地产行业持续深度调整，2026年上半年A股上市房企再现大规模“亏损潮”，行业整体盈利能力和市值表现低迷，短期内难以扭转 [3][7][8][9] 房企亏损概况与规模 - 截至2026年7月21日，已有超70家A股上市房企披露上半年业绩预告，其中55家出现亏损，合计亏损规模为384亿元至502亿元 [3] - 在已披露业绩的76家房企中，七成房企亏损程度同比加深，仅14家（约三成）出现“减亏” [3][4] - 万科A亏损规模最高，预计上半年归母净利润为-150亿元至-120亿元，上年同期亏损119.47亿元 [4] - *ST华幸预计上半年归母净利润为-70亿元至-50亿元 [4] - 华侨城A预计归母净利润为-42亿元至-34亿元，上年同期亏损28.7亿元 [4] - 华发股份出现“由盈转亏”，预计上半年归母净利润-40亿元至-30亿元，上年同期盈利1.72亿元 [4] - 金地集团、首开股份、信达地产、荣盛发展等房企上半年亏损规模均超10亿元，最高接近30亿元 [5] 亏损原因分析 - 房企亏损主要原因包括：结转收入下降、毛利率处于低位、计提资产减值以及利息费用增加 [8] - 因采用预售制，2024-2025年行业销售萎缩导致2026年上半年可交付结算项目规模下降，收入缩水而成本费用相对刚性 [9] - 土地市场高点获取的地块在2026年上半年集中进入结转周期，但销售端受房价调整影响，售价远低于预期，降价促销进一步侵蚀利润 [9] - 行业利润收缩的持续时间、波及面和调整幅度远超以往周期 [9] 资本市场表现与市值变化 - 受行业深度调整影响，A股上市房企总市值从2026年初的11250亿元降至7月20日的8836亿元，缩水超两成 [9] - 包含A股和H股的中国房地产上市公司总市值在2019年达到峰值4.7万亿元，截至2026年7月20日约为1.6万亿元，相比最高峰下降66% [3][10] - 2026年上半年，A股房地产板块累计落后沪深300指数超过15个百分点 [10] - 头部央国企市净率普遍为0.3～0.7倍，出险民企多数市净率跌破0.2，股价长期低于净资产 [10] 少数盈利房企情况 - 在已发布业绩预告的房企中，仅21家实现盈利，合计盈利规模在36亿至42亿元之间 [11][12] - 招商蛇口预计上半年归母净利润为5亿元至6.5亿元，同比下降55%～65%；扣非后归母净利润为5000万元～7000万元，同比下降93%～95% [12] - 部分房企盈利依赖于资产重组、剥离地产业务转型等非经常性因素，例如中交发展因完成重大资产重组向轻资产运营转型，预计实现归母净利润1800万元 [13][14] - 金科股份预计归母净利润为1700万元～2500万元，但扣非净利润仍亏损5400万元～6200万元，新业务板块贡献了增量利润 [14] 行业前景与展望 - 房企利润表的真正改善需依赖销售端企稳、高毛利项目进入结转期、旧库存出清等多重因素，本质上依赖于房地产市场企稳复苏 [14] - 房企利润表的改善通常滞后于销售端约6至12个月，2026年上半年部分重点城市新房销售回暖的趋势若延续，可能在2027年上半年的结算端有所体现 [14] - 仅就2026年全年而言，行业尚不具备扭亏为盈的条件 [14] - 即便2027年结算端出现边际改善，考虑到减值计提的持续性和费用后移的滞后性，利润端的改善仍存在较大不确定性，业绩从“止跌”到“回稳”可能需要经历比预期更长的底部震荡过程 [15]