全国楼市近况&现房细则、房贷贴息影响交流 202610098 地产政策转向现房模式，市场总量接近理论底部但见底信号尚弱 摘要 929 贴息政策效果有限，市场评分仅 1.6/5，主因覆盖面窄且与公积金 贷款冲突，一线城市新房受益占比不足 10%。 828 现房销售新政确立行业新模式，将大幅拉长房企回款周期，预计项 目 IRR 从 30%降至 10%以内，削弱高周转房企优势。 一线城市二手房价格 9 月环比上涨 0.4%，终结三连跌，但 2026 年累 计涨幅（1.1%）仍未覆盖 2025 年 Q4 跌幅（5.2%）。 上海市场表现领跑一线城市，核心驱动力为强力动拆迁计划及房票政策 创造的刚性增量需求，而非单纯限购放松。 全国新房库存消化周期升至 22.9 个月，远高于 18 个月的止跌阈值，市 场呈现低总价产品放量、中端疲软的 K 型分化。 测算全国新房销售面积底部约为 5-5.5 亿平米，2027 年预期值（5.8 亿 平米）已接近该理论底部区域。 房价见底条件尚不充分：一线城市租金回报率（1.8%-1.9%）仍低于按 揭利率，收入预期不稳导致房价收入比未实质改善。 Q&A 请介绍一下近期对内地 21 个城市 ...