核心观点 - 万科系明星经理人缪川在加盟绿城两年后离职，其于一个多月前离职，暂未公布下一步去向 [1] - 绿城上海人事更迭背后是拿地与投资策略的转向，从核心区地王转向郊区地块 [15][19] - 万科与绿城底层营销理念存在差异，万科习惯客研前置通过用户洞察干预产品定位，绿城主张产品优先、营销服务于产品价值表达 [12] 缪川职业背景与加盟绿城 - 缪川以北大中文系背景、管培生身份初入万科，随后担任《万科周刊》主编 [4] - 2005年下沉一线，辗转上海、苏南、宁波、合肥、南京、扬州多城，从营销负责人升至城市总，其间主导策划的褚橙联动被视为万科经典营销案例 [4] - 2021年缪川调回总部，担任集团开发经营中心合伙人 [4] - 2024年3月缪川卸任万科南方区域营销负责人，4个月后官宣加入绿城，任营销服务中心助理总经理，负责全国营销体系搭建、客研、品牌策略 [3] - 2025年初，缪川从集团下沉到华东区域，任绿城华东区域副总经理、营销客研中心总经理、区域首席品牌官 [5] 潮鸣东方项目表现 - 潮鸣东方是绿城2024年8月拿下的全国涉宅单价地王项目，总价48.05亿元，溢价率30%，楼面价超过13万元 [7] - 缪川将其作为绿城30周年作品，锚定19.5万元单价，通过一次性拿证制造稀缺性，开盘当天全部售罄 [8] - 绿城在业绩会上透露，项目最终动态货值和利润率均高于投决交底 [9] 内部人事变动与权力调整 - 绿城南京公司营销负责人沈昊调任华东区域任营销总经理，沈昊是绿城体系内培养出的老营销负责人，此前长期在南京公司，相继操盘了南京金陵月华、沁百合等项目 [11] - 金陵月华2024年至2025年连续作为南京住宅的单盘销冠，一盘便拉高了绿城在南京的业绩排名 [11] - 沈昊的到来被视为对缪川的直接分权，内部一度传出其被架空，而后离职传闻发酵，虽然缪川予以否认，但矛盾已然埋下 [11] - 接替缪川的吴韬已完成公开亮相，这位85后营销负责人2011年踏入地产行业，以策划身份进入绿城，随后长期在浙江区域，操盘过杭州、宁波等多个项目，相继担任绿城浙东战区营销副总、浙江区域营销负责人 [13] 行业现象与内部争议 - 近年来多家房企相继调任南京营销负责人掌舵上海市场，包括招商蛇口的张哲、越秀的朱涛、金茂的乔进等，被行业统称南京帮 [11] - 南京市场难度大，在此搏杀而出者被验证了打硬仗的能力，此外南京核心项目不多，发挥空间有限 [11] - 有接近绿城的人士表示，缪川在内部一直存在争议，一部分绿城人士认为上海作为全国最好的城市，项目去化难度不高，对营销能力考验有限 [12] - 潮鸣东方的热销很大程度是踩中了去年上海顶豪的短暂窗口期，当行情退潮，同IP的潮鸣外滩便风光不再 [12] 潮鸣外滩去化困境 - 潮鸣东方开盘2个月后，绿城参拍虹口北外滩地块，最终以64.72亿元总价抢地成功，46.33%的溢价率也是年度上海土拍最高溢价，对应楼面价126577元/m² [15] - 受市场变化及板块内竞品挤压，潮鸣外滩去化不利，今年3月到9月项目4次开盘无一售罄 [17] - 首开对外官宣去化约90%，二、三批次网签率降至46%和68%，9月四批次启动认筹，54套房源认购率仅有24% [17] - 截至9月26日，潮鸣外滩仍有57套房源待售，拿地14个月后仍有大量房源待售 [18] 绿城上海战略调整 - 当地王项目占用大量资金且去化不利、利润承压，绿城上海开始调整战略，转道郊区 [19] - 2026年3月、6月，其接连斩获青浦西虹桥、嘉定新城和浦东周浦东地块，三幅地块合计56.63亿元，楼板价均在3万元左右 [19]