项目概况 - 浙江民营企业宇诚集团以底价2.7亿元竞得上海青浦区QPC1-0009单元75-04地块，成交楼板价15505元/平方米，溢价率0% [1] - 这是宇诚集团首次在上海拿地，项目将由绿城代建，计划在春节前后入市 [2] - 该项目是绿城在上海打造的第三个“潮鸣系”产品 [3] 产品与定位 - 项目将推出建筑面积约120-170平方米平层及约170-188平方米的低密叠墅，装修标准超过5000元/平方米 [2] - 项目规划采用全玻璃石材金属类幕墙，打造全域抬板、全架空层、半地下车库，并配置空中园区和社区内部泛会所 [2] - 与此前两个位于市中心的“潮鸣系”项目不同，青浦项目位于外环外的青浦新城，楼板价仅1.55万元/平方米，定位为“平替版”潮鸣，旨在以品牌和产品力对冲地段弱势 [5][7][8] 历史项目表现 - 绿城在上海已打造两个“潮鸣系”产品：潮鸣东方和潮鸣外滩 [4] - 位于徐汇滨江的潮鸣东方已于5月入市，均价19.5万元/平方米，120套豪宅开盘秒罄，揽金约70亿元，最贵一套1.54亿元，最便宜一套超过4000万元 [4] - 位于虹口北外滩的潮鸣外滩即将入市 [4] 地块与规划细节 - 地块出让面积为9690.85平方米，规划建筑面积总计17443.53平方米，其中住宅部分占比85%，商业部分占比15% [9] - 住宅部分有40%的中小套型配比要求，并需设置建筑面积不少于200平方米（计容）的养老服务设施 [9] - 商业部分需引入信息通讯智能应用终端、全屋智能家电、新能源汽车等业态的展示销售中心，面积不小于2000平方米，宇诚集团已与智能终端服务商新易腾集团合作 [9] 宇诚集团背景 - 宇诚集团股份有限公司业务涉及地产、物流、贸易、矿业、商业运营、酒店文旅、农产品批发、驾培、新能源科技等多个领域 [9] - 公司注册资本为10090万元，由沈宇龙持股90% [10] - 业内传言沈宇龙与绿城创始人宋卫平私交甚笃，这可能是绿城此次承接代建业务的关键 [10] - 宇诚集团深耕德清大本营二十余年，有“德清小绿城”之称，早期曾与绿城合作开发宸园，并与蓝城合作开发项目 [11] - 2023年8月，宇诚集团在北京竞得大兴三合庄地块，总价38.18亿元，成交楼面价30633元/平方米，溢价率15%，该项目案名为“晓风和月”，由绿城方和宇诚分别持股95%和5% [11]

项目销售表现与市场现实 - 项目绿城上海逸庐（备案名栖云逸庭）148套房源认购阶段有超180组认购，认购率约122%，但开盘不到一个月即启动分销，提供超过10个点的高额佣金[1] - 截至发稿，网上房地产数据显示148套房源中仍有96套可售，可售率高达64.9%，已售总套数为52套，已售总面积7348.54平方米[2][3] - 项目首开宣称热销18亿元，但隐去了具体成交套数，实际网签记录显示124套高层房源网签42套，24套叠墅房源网签10套，整体网签率约35.1%[4][6] 产品定价与去化压力 - 项目备案均价为10.69万元/平方米，其中高层均价9.88万元/平方米，叠墅均价13.17万元/平方米[4] - 首批推售148套房源超过整盘267套的一半，但少于最初公布的220套，产品包括93套120平方米、29套145平方米及24套叠墅等[4][7] - 项目定价策略出现145平方米户型部分房源均价9.97万元/平方米，与120平方米户型价格接近，形成内部竞争，且10套房源总价低于1000万元[4] - 项目定价对比隔壁竞品西派海上142平方米户型9.65万元/平方米的均价偏高，但地价成本（楼面价71412元/平方米）远超后者（楼板价55700元/平方米）[5][11] 公司战略与资源分配 - 公司华东区域总经理面临双线作战局面，需同时处理逸庐项目的艰难去化和新虹口地王项目（总价65亿元）的推进[8][9] - 公司意图复制潮鸣东方项目（120套房源开盘即罄、套均5000万）的成功经验，将新项目命名为“潮鸣外滩”，但虹口项目的投入加剧了公司资金链压力[8][10] - 公司当前战略倾向于快速回款，逸庐项目即便以价换量，其产生的流动性价值也远胜于追求单盘利润[10] 土地获取与竞争影响 - 公司于今年3月经过66轮竞价，以总价29.16亿元、溢价率40%竞得北蔡楔形绿地地块，成交楼面价71412元/平方米，刷新区域地价纪录成为地王[11] - 高地价及外界鼓吹的整盘均价不低于11万元/平方米的预期，间接帮助了竞品西派海上（联动价9.2万元/平方米）的销售，使其767套房源近乎清盘[11][12] 项目固有挑战与竞争劣势 - 项目赶在“好房子”新规前报批，楼体已建至一半无法调整，导致后续地块的竞品将在得房率、阳台面积、公区品质等维度全面超越它[13] - 地块周边配套欠缺，北侧和东侧被绿地包围，道路暂未贯通，界面略显荒凉，配套成熟尚需时间[13]