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房地产行业综合素质竞争
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中信证券:地产业来到下行周期尽头 行业转向综合素质竞争
智通财经网· 2025-05-09 09:27
行业周期与竞争格局 - 房地产行业已接近下行周期尽头 企业负债端主体债务置换即将完成 资产端因收储和房价止跌回稳使得质量有保证 持续现金回款成为可能 [1] - 行业竞争从简单资金实力比拼转向开发能力、产品溢价、运营能力等综合竞争 看好具备优质资产和运营能力的开发企业及市占率提升的服务平台 [1] 企业经营与现金流 - 企业经营活动全方位收缩 可售货值持续走低 房地产市场不再需要庞大新增供给 [1] - 2024年14家样本企业经营性现金流保持净流入 维持2020年水平 2025年一季度现金流表现创8年来除2023年外最小季度流出 [1] - 2024年样本企业合同负债同比下降17% 较2021年高点下降30% 万科/金地/新城合约负债规模较2021年下降约70% [2] 资产质量与开发计划 - 2024年样本企业总资产9.2万亿元同比下降7% 存货4.1万亿元同比下降14% 开发成本总额降25% 开发产品总额增21% [3] - 2024年样本企业规划中面积/在建面积比值提升5.6pcts至53.8% 在建面积降幅大于规划中面积 [2] - 2024年样本企业新开工面积同比下降32% 2025年计划再降32% 收储价格较历史成交价仅折价12% [2][3] 负债结构与融资渠道 - 2024年样本企业有息负债2.3万亿元同比微降1% 公司信用融资余额同比下降15.2% 银行贷款余额同比增长5.0% [4] - 信用融资占总融资规模比例下降3.9pcts至22% 融资渠道转向以资产抵押为主 更匹配行业特点 [4] 盈利能力与库存管理 - 2024年样本企业结算毛利率下降2.7pcts至12.8% 积极去化老库存并补充新货 2022年后拿地企业或率先受益于市场企稳 [3]