涉及的行业与公司 * 房地产行业 [1] * 百强房企（如中海地产、中建东孚、国贸、滨江、华润、越秀、建发、保利置业、城投控股、新城、金地、龙湖） [8][17] * 房地产经纪公司（如贝壳、我爱我家） [17] 新房市场表现 * 2025年9月40城新房成交面积环比增长9% 同比增长0.7% 同比增速较8月提高14.3个百分点 [2] * 1至9月新房成交面积累计同比下降4.4% [2] * 一线城市新房成交面积环比增长23% 同比增长10% 其中北京环比增16%同比增18% 上海环比增29%同比增22% 广州环比增16%同比增9% 深圳环比增35%但同比下降33% [1][2] * 二线城市整体新房成交面积环比增长9% 同比增加1% [1][2] * 三四线城市压力较大 整体新房成交面积环比下降3% 同比下降12% [1][2] 二手房市场表现 * 2025年9月18城二手房成交面积环比增加6% 同比增加9% [1][4] * 一线城市二手房成交面积环比增加13% 同比增加27% 其中北京环比增15%同比增22% 深圳环比增9%同比激增46% [1][4] * 三四线城市二手房市场压力仍然较大 表现不佳 [1][4] 新房库存与去化 * 截至2025年9月底12个主要城市新房库存去化周期延长至18.9个月 但新库存量总体下降13% [1][5] * 30城平均开盘去化率为39% 一线城市为37% 二线城市为45% 三四线城市仅为18% [1][5] * 北京、成都、厦门等地区划率超过六成 南京和昆明等地区划率不足两成 [5] 土地市场情况 * 2025年第三季度全国土地市场热度回落 一线城市土拍溢价率仍超10% [1][6] * 全国土地建面交易量同比减少 但楼面均价上涨6% [1][6] * 一线城市土地交易量累计下降15% 二线及三线分别下降0.3%及11% [7] * 全国平均溢价率为6.8% [7] 房企销售与拿地 * 2025年第三季度百强房企销售额同比增长0.3% 扭转8月份下降20%的趋势 [1][8] * 中海地产联合拿地使得百强企业拿地金额同比大涨184% 拿地强度高达98% [1][8] 行业融资环境 * 2025年第三季度房地产行业融资规模实现正向增长 融资环境有所改善 [3][9] * 2025年9月房地产行业国内外债券及ABS发行规模合计561亿元 同比增长31% 平均发行利率为2.68% [3][10] * 1月至9月行业国内外债券及ABS发行规模达4274亿元 同比增长5% 平均发行利率2.84% [11] 未来债券到期情况 * 2025年10月至2026年9月房地产行业国内外债券到期规模预计为7551亿元 [3][12] * 2026年3月、4月和7月是到期小高峰 到期规模分别为858亿元、7092亿元和1015亿元 [12] 政策动态 * 2025年9月中央层面政策较少 自然资源部鼓励市场化方式盘活存量闲置土地 [13] * 一线城市持续优化政策 深圳收窄限购范围至区域街道 放松罗湖区、宝安区西乡街道限购 优化信贷政策不再区分首套和二套房 放宽福田、南山和宝安新安区域企业限购 [14] * 上海优化房地产税收 给予非户籍居民购买二套及以上住房人均60平米免税面积扣除 青浦区允许外省居民通过人才绿色通道申报购房资格 发布好房子标准细则提升新房品质 [14][15] * 广州优化公积金提取政策 扩大提取范围至现房存量房、配售型保障房、共有产权房 纳入老旧电梯更新改造 [15] * 多地如福州、合肥、重庆和河南进一步优化公积金贷款政策 [15] 板块收益与市场展望 * 2025年9月地产板块绝对收益率为8.2% 相对沪深300收益率为5.0% 主要受一线城市新政后成交修复及低基数影响 [16] * 10月份高频数据走弱 加上去年四季度基数较高 全年数据可能面临压力 [16] * 房价绝对值仍在走低 库存去化压力较大 居民信心较弱 难以支撑后续成交量价走势 [16] 投资建议与关注点 * 建议关注四条主线标的 一是基本面稳定 在一二线核心城市销售和土储占比较高且市占率高的房企（如滨江、华润、越秀、建发） [17] * 二是去年以来销售和拿地有显著突破的小而美房企（如保利置业、城投控股） [17] * 三是经营或策略上有增量或变化的房企（如新城、金地、龙湖） [17] * 四是受益于二手房市场修复的房地产经纪公司（如贝壳、我爱我家） [17] * 还应关注流动性安全、高能级城市重仓、产品力突出的标的以及困境反转标的估值修复弹性的机会 [18]