**涉及行业与公司** * 行业为中国房地产行业[1] * 涉及公司包括追踪的25家主要开发商 具体提及的开发商包括 * 国有企业：金茂、华润置地、保利发展、中国海外发展[3] * 民营企业：雅居乐、美的置业、中梁控股、旭辉控股、龙湖集团[3] * 混合所有制企业：金地集团、万科[3] * 报告推荐公司：华润置地、建发国际集团、新城控股[5] **核心观点与论据** * 开发商11月销售持续深度下滑 * 追踪的25家主要开发商11月合约销售额平均同比下降42%[1][2] * 11月百强开发商权益销售额同比下降36% 前50强开发商同比下降35%[2] * 前11个月累计销售额 百强开发商同比下降19% 前50强开发商同比下降18%[2] * 销售表现持续分化 国有企业相对 outperformance * 金茂11月销售额同比持平 华润置地同比下降11% 保利发展同比下降25% 中国海外发展同比下降26%[3] * 部分民营企业如雅居乐、美的置业、中梁控股、旭辉控股、龙湖集团销售额同比下降超过55%[3] * 国有企业表现较好归因于品牌优势及在一线城市拥有更多可售资源[3] * 充满挑战的实体市场可能延续至2026年第一季度 * 高基数、推盘量减少以及政策反应迟缓是销售疲软的原因[1] * 二手房挂牌价格下降和挂牌量高企表明居民情绪疲弱[4] * 预计未来几个月不会有实质性的住房政策出台 抵押贷款利息补贴可能要到2026年第二季度末或第三季度才会推出[4] * 未来几个月开发商销售额可能录得类似幅度的同比下降[4] * 投资建议保持防御性和选择性 * 对民营企业保持谨慎 因其销售疲软可能拖累盈利和流动性[5] * 建议吸纳具有阿尔法机会的优质国有企业[5] * 推荐华润置地和建发国际集团作为长期市场整合者 具有吸引力的股息收益率[5] * 看好新城控股因其稳健的商场租金收入和私人REIT剥离[5] **其他重要内容** * 市场情绪指标 * AlphaWise调查显示一线城市居民情绪恶化速度加快[4] * 潜在政策出台的时机与一线城市房价加速下跌是否蔓延至更多二线城市相关[4] * 数据来源与范围 * 销售数据基于克而瑞的初步数据[1][9] * 报告涵盖的开发商包括按销售额排名的前100强[2][9] * 部分公司报告权益销售额 其他报告总销售额[9]