房价与户型 - 深圳房价呈现"西高东低"格局，同总价下各区购房面积差异显著 [1] - 罗湖两房面积较小，多为老旧小区或小型电梯房，得房率较高但社区品质参差不齐 [1] - 宝安两房面积偏小，优势在于近南山，适合通勤福田、南山的上班族 [1] - 光明均价较低，两房面积较大，户型设计现代化但需接受"远郊"定位 [1] - 龙岗为价格洼地，部分品质小区带花园，性价比突出 [1] - 追求大面积可选光明、龙岗，看重地段可选罗湖、宝安 [2] 交通便利性 - 罗湖地铁1/2/3号线覆盖，到福田、南山通勤30-40分钟，公交系统发达 [3] - 宝安11号线快速连接南山，1号线直达福田，早晚高峰拥挤 [3] - 光明6号线直达福田，通勤时间约50分钟，未来13号线二期将改善 [3] - 龙岗3/14/16号线覆盖，到福田、南山时间较长，坂田近福田通勤稍优 [3] 教育资源 - 罗湖为深圳教育高地，名校云集但学位房溢价高 [4] - 宝安中学系实力强劲，优质学位房集中在新安片区 [4] - 光明新建名校潜力大但整体教育水平仍需时间沉淀 [4] - 龙岗优质教育资源分散，学位竞争压力较小 [4] - 重视即时名校资源选罗湖，长期布局可考虑光明、龙岗 [5] 商业与生活配套 - 罗湖万象城、东门商圈成熟，医疗资源丰富但城市界面老旧 [7] - 宝安大型商业体齐全，部分片区城市更新后品质提升明显 [7] - 光明大型商业依赖光明蓝鲸世界，医疗配套较弱但公园绿地多 [7] - 龙岗大运中心、万科广场等配套完善，生活节奏舒缓 [7] - 热衷都市繁华选罗湖、宝安，偏好低密度生活选光明、龙岗 [7] 发展潜力 - 罗湖城市更新缓慢，整体潜力有限 [7] - 宝安为前海扩容直接受益者，未来看空港新城和海洋新城 [7] - 光明科学城概念支撑，产业导入强劲但需警惕供应过剩风险 [7] - 龙岗东部中心定位，发展速度长期落后于西部 [7] - 投资属性优先光明、宝安，自住保值选罗湖、龙岗 [7] 综合建议 - 年轻上班族优先选择宝安（近南山）＞罗湖＞龙岗坂田＞光明 [8] - 家庭自住优先选择罗湖（学位）＞龙岗大运（性价比）＞光明（新房）＞宝安 [8] - 长线投资者优先选择光明（科学城）＞宝安（前海辐射）＞龙岗（价格洼地）＞罗湖 [9]