**行业与公司** * 行业：中国房地产行业 [1] * 主要涉及公司：中国金茂、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展、建发房产、越秀地产、万科、碧桂园、龙湖集团等 [1][2][3][21][26] **核心观点与论据** * **行业销售趋势**：2026年4月，百强房企合约销售额同比降幅收窄至5%，但主要得益于2025年二季度政策效果消退后的低基数 [1][2] * **剔除基数效应的真实表现**：若与2018-2021年四年均值静态基准相比，2026年4月销售额下降71%，与3月的69%降幅相似，表明市场仍深度承压 [1][2] * **未来展望**：尽管近期重点城市二手房销售回暖（2026年4月同比增长超30%），预计未来几个月新房（开发商）销售仍将维持个位数百分比的同比下滑 [1] * **投资建议**：建议投资者聚焦于具有阿尔法（即实现同比正增长）的开发商 [1] * **首选标的**：近期的首选是中国海外发展和中国金茂，因其销售增长表现优异 [1] * **国企与民企分化**：2026年4月，国企开发商销售额自2025年9月以来首次同比转正，增长21%；而民营和出险开发商的同比降幅分别收窄至-12%和-11% [2] * **领先开发商表现**： * **2026年前四个月（4M26）**：在总口径下，实现同比正增长的关键上市开发商仅有中国金茂（+23%）、中国海外发展（+14%）、招商蛇口（+11%）和华润置地（+2%） [2] * **2026年4月单月**：在总口径下，华润置地以50%的同比增速领先，其次是招商蛇口（+47%）、中国金茂（+26%）和中国海外发展（+20%） [2] **其他重要数据与细节** * **2026年前四个月销售排名**：在权益口径下，销售额前三名为中国海外发展（700亿人民币，+14%）、保利发展（610亿人民币，-11%）、华润置地（490亿人民币，+4%） [3] * **历史销售数据**：提供了2017年至2026年百强房企月度合约销售额（人民币十亿计）及月度分布比例，显示行业销售规模自2021年高点后持续收缩 [8][9] * **不同类型开发商销售对比**：图表显示，相较于2018-2021年均值，国企、民企、出险房企的销售下滑程度差异巨大，出险房企跌幅最深 [11][13] * **关键开发商销售目标与完成率**：列出了部分开发商的2026年销售目标及截至4月的完成率，平均完成率为24% [21] * **估值摘要**：提供了覆盖公司的估值评级（如超配、中性、低配）、市盈率、市净率、股息率等数据 [26] * **风险提示与免责声明**：报告包含大量关于利益冲突、评级定义、监管要求的法律声明和免责条款 [29][39][50][94]