韩国楼市新政限制外国人购房 - 韩国政府将于8月26日实施为期一年的新规 限制外国人在首尔市全域 京畿道23个市郡 仁川7个自治区购买6平方米以上住宅 须事先获得地方政府批准[2] - 新规要求获批准后4个月内入住 且需实际居住至少两年 违反规定者将面临最高相当于房价10%的罚款 政策涵盖公寓 独栋 多户和联排住宅[2] 外国投资者涌入推高房价 - 韩国首都圈外国人住房交易量持续增长 从2022年4568套增至2023年6363套 2024年进一步升至7296套[5] - 2024年1至4月外籍投资者不动产产权交易登记达4169件 2023年房屋所有权转移登记的外国人约1.75万人 较2022年1.51万人增长11.9%[5] - 外籍投资者热衷区域包括京畿道 "江南三区"（江南 瑞草 松坡） 仁川市 忠清南道和忠清北道[5] 韩国楼市波动历史 - 2020-2021年韩国房价最大涨幅超过40% 首尔部分地区暴涨50% 2022年下半年起央行加息导致楼市退烧[9] - 2023年韩国共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63% 创历史新高 首尔部分区域房价跌幅达40% 成交量暴跌70%[10] - 2024年7月首尔房价环比上涨0.76% 创近4年最大涨幅 2024年上半年首尔房价上涨0.39% 首都圈住宅平均销售价格比2023年底上涨0.1%[10][11] 政策出台背景与目标 - 新规针对外国人通过海外贷款或现金全额支付高价住宅的行为 旨在遏制资金优势和规避监管推高房价[7] - 政府将强化对海外资金来源的申报审查 对疑似洗钱交易通报相关国家税务机关[7] - 此前6月27日政策已对本国购房者限制 贷款金额不得超过6亿韩元（约318万元人民币） 要求6个月内必须入住[6]