商业地产改造趋势 - 办公室改造为公寓或共管公寓的趋势正在加速 自2022年以来 由办公楼改造的单元数量增加了两倍多 改造项目管道在2024年至2025年间扩大了28% [1] - 目前总改造管道已达到70,700个单元 主要集中在大都市区 如纽约8,310个单元 华盛顿特区6,533个单元 洛杉矶4,388个单元 [1] - 改造项目在部分地区占据主导 例如奥马哈85% 达拉斯79% 明尼阿波利斯78% 并且越来越倾向于改造1990年代至2010年代建造的新办公楼 [1] - 办公室改造目前占所有未来适应性再利用公寓项目的42% 高于2024年的38% 全国近15%的办公楼被认为具备改造可行性 [1] 贷款产品与融资方案 - 针对支付能力敏感的购房者 有公司提供将具有竞争力的FHA 5/1 ARM与可用于首付、结账成本等的可偿还二次贷款相结合的方案 首次留置权ARM利率从4%区间起 [10] - 有公司推出一次性结清建筑贷款 包括DSCR选项 贷款额度DSCR产品最高达200万美元 全文件与替代文件产品最高达350万美元 适用于新建筑或现有建筑的重大翻修 [12] - 有公司在其非合格抵押贷款产品组合中增加灵活性 将很快认可某些加密资产用于资产验证和收入估算 而无需强制清算 [11] - 翻新贷款被认为是当前抵押贷款市场中最大的未开发机会之一 涉及FHA 203(k)、HomeStyle、Choice Reno、VA和USDA翻新贷款 [9] 技术与服务平台 - 一项服务于次级服务商、资产聚合投资者和寻求流动性的发起人的平台技术 可将资产从卖方转移到服务商的时间从数周缩短至数小时 并保持数据和文件从一开始就同步 [2] - 有公司推出了抵押贷款行业首个AI驱动的质量控制引擎 支持自然语言贷款选择、自动例外情况撰写、执行审计摘要和实时PII检测 显著减少了人工审查时间 [5] - 有公司将在2026年1月29日举办网络研讨会 展示其2025年第四季度技术版本的新功能 旨在提高二级营销运营的效率、可见性和自动化 [13] - 有公司强调 贷款机构需要现代化的、数据驱动的评估流程来应对UAD 3.6的转变 并提到了现代评估工作流程、上游质量控制和AI辅助洞察 [3] 风险与欺诈预防 - 一家领先的电汇和产权欺诈预防公司发布的2025年第四季度报告显示 在一个超过1005亿美元的资产组合中 46.05%的交易被标记存在风险 平均每笔贷款有3.2个问题 创历史新高 [2] - 交易中存在的具体问题包括：CPL差异影响48.78%的交易 电汇指令缺陷持续存在于8.91%的交易中 许可证违规季度环比激增58% [2] - 随着监管压力加大和网络威胁升级 贷款机构正转向实时源级验证和补救方案 以应对结账代理审查、产权尽职调查和电汇欺诈预防 [2] 资本市场与抵押贷款支持证券 - 尽管抵押贷款利率接近当前水平且政府赞助企业被指示购买2000亿美元的机构MBS 但整体提前还款活动相对于历史标准仍然低迷 截至2025年底 只有13%的传统30年期贷款显示出有意义的利率激励 [18] - 对房利美30年期和15年期MBS池的分析显示 服务商行为存在广泛差异 Rocket/Quicken在大多数票息和早期贷款账龄中持续领先提前还款速度 而Onslow Bay、CrossCountry、Lakeview和Idaho HFA则经常排名最慢 [18] - 市场上有大量吉利美II型ARM活动 1月发行量略低于10月水平但仍保持健康 大部分交易量来自5/1 ARM 分为高票息再融资为主的池和低票息购房为主的池 [19] - 更广泛的MBS交易相对平静 利率变动有限 对冲活动稳定 重新定价较少 市场在等待即将发布的经济数据 [19] 住房市场与抵押贷款数据 - 美国抵押贷款利率上周降至多年来的最低水平之一 30年期利率降至6.18% 刺激了购房和再融资活动的激增 [16] - 12月成屋销售环比增长5.1% 折合年率达到435万套 单户住宅销售达到自2023年以来的最高水平 但活动增加减少了库存 单户住宅供应月数降至3.3个月 [16][17] - 房价增长保持温和 同比仅增长0.2% 掩盖了地区差异 近期销售应会继续改善 但住房活动的整体速度可能保持低迷 [17] 经济数据与政策展望 - 11月零售销售环比增长0.6% 高于预期 延迟发布的11月PPI报告环比增长0.2%符合预期 而核心PPI环比持平低于预期 [15] - 12月就业报告显示招聘疲软但工资增长强劲 核心CPI略低于预期 对利率影响甚微 政策前景基本未变 市场仍预期联邦公开市场委员会本月将跳过降息 并在3月中旬重新评估行动可能性 [15] - 目前收益率仍在区间内波动 投资者缺乏明确方向 等待风险平衡发生真正改变的更清晰证据 [14] - 今日经济日程包括1月帝国州和费城联储制造业指数、延迟的10月和11月进出口价格、每周初请失业金人数198,000人低于预期 续请失业金人数188万人 以及四位美联储官员的讲话 [20]

行业趋势与市场数据 - 美国房主目前持有创纪录的17.8万亿美元房屋净值，其中11.6万亿美元为“可动用”净值，这预示着房屋净值贷款和第二抵押贷款产品将持续增长 [1] - 抵押贷款银行家协会预计今年平均房价升值率为1%，整体贷款发放额将从去年的1.7万亿美元增至2万亿美元，发放数量预计从457.2万笔增至559.8万笔 [1] - 非合格抵押贷款市场在过去12个月增长53%，市场份额从5.21%增至8%，若按此增速，市场份额将在不到两年内达到15% [8] - 新屋销售在8月份意外激增20.5%，为2022年1月以来最快增速，近40%的建筑商报告了降价等积极激励措施 [17] - 季节性招聘预计将降至2009年以来最低水平，零售业第四季度预计新增就业岗位少于50万个，低于去年的54.31万个 [13] 技术与产品创新 - 多家科技公司推出人工智能工具以提升效率，例如ACES Intelligence利用AI进行质量控制，可将每笔贷款审查时间减少“数分钟”，汇总审计报告仅需数秒 [4] - 营销审批软件TrustFrame利用AI在数分钟内自动审查营销材料，突出显示问题以加速审批流程 [5] - 聊天机器人ChatMMI近期升级，具备智能路由、话题切换、对话历史记录和移动语音输入功能，帮助贷款官员发现并把握市场机会 [3] - ICE的财产估值模型整合了八种先进的自动估值模型，可根据地理、物业类型等因素选择最合适的模型，以应对2025年10月生效的新质量控制标准 [3] - 贷款定价与抵押贷款支持证券市场之间的联系常被误解，一份白皮书专门解释了贷款定价的实际决定因素 [12] 贷款产品与资本动向 - 非机构贷款市场持续扩张，非合格抵押贷款中，投资者/债务偿还覆盖率贷款占28.7%，银行对账单贷款占33.7%，其他替代文件贷款占37.6% [8] - 有激进买家计划在2025年收购高达100亿美元的非合格抵押贷款资产，理由是传统银行退出、自雇和非传统借款人需求增长，以及该产品能提供“丰厚的利润” [8] - 尽管美联储自去年12月以来首次降息25个基点，但债券收益率随后上升，市场解读其语调偏鹰派，且通胀持续，导致长期收益率走高，预计10月会议再次降息的概率仅为7%左右 [14][16] - 仓库贷款提供商提供2000万至4亿美元不等的信贷额度，覆盖产品包括反向抵押贷款、第二顺位贷款和非合格抵押贷款 [3] 经济与利率环境 - 美联储降息后，住房可负担性仍然较差，且工人越来越担心失业，这限制了低利率带来的益处 [15] - 经济数据显示通胀具有持续性，预计未来的降息次数将少于会议前的预期 [16] - 今日经济数据密集：初请失业金人数21.8万，略低于预期；第二季度GDP年化增长率终值为3.8%；8月成屋销售预计从7月的410万套降至392万套 [19] - 市场方面，机构抵押贷款支持证券价格略低于周三收盘，10年期国债收益率从昨日的4.15%升至4.17% [19]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度贷款发放量同比增长25%至12亿美元 收入同比增长37%至4410万美元 [14][34] - 调整后EBITDA亏损约为2700万美元 [34] - 按渠道划分 第二季度贷款发放量64%来自直接面向消费者(D2C) 36%来自Tinman AI平台及B2B业务 [34] - 按产品划分 贷款发放量67%为购房贷款 20%为第二留置权贷款 13%为再融资贷款 [34] - 公司现金 受限现金 短期投资和持有待售资产总额为2.41亿美元 [37] - 截至2025年6月30日 公司拥有三个仓库设施 总容量为5.75亿美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - D2C业务每笔贷款收入为78.86美元 每笔贷款成本为68.22美元 贡献利润为10.64美元 贡献利润率为13% [17][18] - Tinman AI平台业务每笔贷款收入为15,538美元 每笔贷款贡献利润为6,172美元 贡献利润率为40% [21] - HELOC和房屋净值贷款量同比增长166% 再融资贷款量同比增长109% 购房贷款量同比增长1% [14] - 房屋净值业务从2024年第二季度的9000万美元增长至2025年第二季度的2.4亿美元 增幅达260% [60] - Neo powered by Better业务在第二季度发放贷款4.29亿美元 服务1,009个家庭 较上一季度分别增长164%和176% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资者网络包括超过45家抵押贷款投资者 代表超过1万亿美元的每日需求 [12] - 预计未来一两年投资者网络将显著增长 特别是私人信贷市场进一步进入消费者资产支持融资领域 [12] - 英国市场方面 Birmingham Bank的贷款账簿在第二季度环比增长90% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略是构建AI原生的技术平台 彻底改变整个房屋所有权旅程 [6] - 四大战略目标：利用AI驱动增长 通过技术进步持续提高效率 多元化产品和市场策略及分销渠道 降低公司成本占收入比例以实现盈利 [7] - Tinman AI平台正在颠覆传统的零售抵押贷款发起市场 通过赋能本地贷款官员大幅提高其业务量和盈利能力 [19] - 公司正测试将D2C预批准客户与本地贷款官员匹配的新模式 以进一步提高转化率和利润率 [23][24] - 软件即服务模式采用"结果即服务"的定价模式 按发放贷款量收费 [28] - 公司预计在2026年第三季度实现调整后EBITDA盈亏平衡 [9][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场环境持续挑战 宏观经济波动加剧 公司仍在实现增长目标和提高效率方面取得重大进展 [32] - 公司现在有清晰的路径和能见度指导到2026年第三季度实现调整后EBITDA盈亏平衡 [33] - 预计2025年全年贷款发放量将实现同比增长 主要由Tinman AI平台等增长计划推动 [37] - 预计2025年调整后EBITDA亏损将较2024年有所改善 通过AI驱动的转化率提高 效率提升和持续的公司成本削减实现 [38] - 如果利率环境发生变化 公司拥有近乎无限的扩展能力 [78] 其他重要信息 - 公司完成了与软银的重大债务重组 使GAAP权益增加超过2.1亿美元 并显著减少了公司债务 [36] - 人工智能助手Betsy在第二季度执行了约60万次消费者互动 [9] - AI承保已覆盖超过43%的锁定贷款 并有清晰路径在不久的将来达到75% [9] - 贷款官员生产力达到抵押贷款行业中位数的3倍以上 [9] - 自推出Betsy AI以来 销售线索到锁定的转化率提高了30%以上 从3.3%提高到4.4% [10] - 净推荐值从39提高到64 与谷歌和苹果等公司持平 [11] - 公司每年产生超过25万预批准抵押贷款客户 [25] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于使用公司技术进入该领域的合作伙伴特征 [40] - 合作伙伴主要包括三类：下一代财富管理公司 传统金融科技贷款机构 以及拥有2000万以上客户的大型金融科技公司 [41][42][44] - 这些公司希望提供抵押贷款或房屋净值产品作为其财富管理产品的补充 或进入房屋净值市场 [41][42] - 公司的平台优势在于提供全栈解决方案 不要求将贷款交付给特定的接收方 [43] 问题: Tinman平台的成本优势需要多少量才能明显体现在利润上 [46] - 成本优势已经体现 D2C业务的劳动力成本每笔贷款低于2500美元 远低于行业6500-7000美元的水平 [46] - 数据成本每笔贷款已从1200美元降至800美元 预计还将继续下降 [46] - 仅D2C业务需要将业务量翻倍或三倍才能达到盈亏平衡 但B2B平台业务的利润率要高得多 [48][49] 问题: Betsy如何提高销售线索到锁定的转化率 [51] - Betsy功能扩展是关键因素 现在能够全程引导客户完成锁定流程 甚至处理后续问题 [51] - AI能够实时计算复杂的债务收入比情况 找到让客户符合资格的解决方案 [52] - 公司正在向零售贷款官员学习成功经验 并将这些知识嵌入到Betsy中 [53] 问题: Tinman AI作为软件的业务管道更新 [54] - 已有一个规模约10亿美元的抵押贷款业务银行合作伙伴开始通过该软件发放贷款 [54] - 实施时间仅90天 远低于行业通常需要的9个月 [54] - 管道中还有其他重要合作伙伴 包括美国前十大抵押贷款公司之一和多家大型金融科技公司 [55] 问题: 软件业务的机会和周期性表现 [57] - 软件业务利润率预计将高于平台业务(40%) [57] - 公司已投资10亿美元开发软件 现有市场主导者的技术陈旧 [57] - 合作伙伴将逐步采用 从房屋净值产品开始 然后迁移更多产品 [58] 问题: 房屋净值业务的增长驱动因素 [60] - 房屋净值业务从2024年第二季度的9000万美元增长至2025年第二季度的2.4亿美元 增幅260% [60] - 产品特性与公司优势高度匹配：更便宜 更快 更简便的处理流程 [61] - 抵押贷款利率保持高位 房屋自COVID以来升值很大 市场潜力巨大 [64] - 每个房屋净值客户都是未来利率下降时的零获客成本再融资客户 [65] 问题: 软件如何适应利率波动 [67] - AI使利率调整变得即时 无需传统的每日利率表 [69] - 能够跨45家投资者和数千种产品即时运行定价排列 找到最适合消费者的选择 [70] - 这将带来类似股票交易领域的"Robin Hood时刻" [70] 问题: Tinman平台如何提高转化率 [71] - 传统上平台擅长服务信用良好 收入稳定 愿意在线进行重大财务决策的消费者 [72] - 挑战在于需要人工协助时 配备人员成本极高 且需要各州执照 [73] - Betsy现在能够即时处理这些情况 在客户放弃申请时主动外呼 [74] - 上一季度单位业务量增长35% 同时销售团队人员减少 [75]