美联储降息对REITs的积极影响 - 美联储降息为房地产投资信托（REITs）提供上涨动力，因借贷成本下降且其丰厚股息在债券收益率缩小时更具吸引力 [2] - REITs作为“债券替代品”，其走势与债券同向、与利率反向，历史表明一旦债券市场调整，REITs就会上涨 [3] - 当前可锁定来自REITs的6%至13.3%的股息收益率，预计将随货币政策转向而攀升 [2][3] Healthpeak Properties (DOC) 分析 - 公司拥有702处物业，涵盖门诊医疗、实验室和老年住房，但实验室业务疲软拖累了2025年业绩 [4] - 自8月疲软就业报告预示9月降息以来，公司股价已开始反弹 [4] - 股息收益率为6.5% [4] Broadstone Net Lease (BNL) 分析 - 公司专注于单租户商业地产，拥有766处物业，出租给205个租户，涉及超50个行业 [4] - 投资组合转型显著，工业地产占年化基本租金（ABR）约60%，零售地产超30%，医疗地产占比从2024年的约20%降至不足4% [5] - 采用净租赁模式，租户承担税费、保险和维护成本，租约内含2%的租金递增条款，提供稳定现金流 [6] - 预计全年调整后运营资金（AFFO）为每股1.48至1.50美元，当前股息支付为每股1.16美元，具备提高股息的空间 [7] - 股息收益率为6.3% [4] Global Net Lease (GNL) 分析 - 公司为商业净租赁运营商，拥有911处物业，遍布10个国家，北美业务占直线租金的70% [8] - 平均剩余租约期限略超6年，88%的租约包含租金递增条款 [8] - 近期完成18亿美元多租户零售组合出售，提升整体入驻率和年化净营业收入（NOI）利润率，并在约一年内削减20亿美元净债务 [9] - 标普全球将其公司信用评级从BB上调至BB+，无担保票据发行评级从BB+上调至投资级BBB- [9] - 股息收益率为9.4% [7] Armada Hoffler Properties (AHH) 与 Brandywine Realty Trust (BDN) 分析 - 两家混合型REITs正受益于利率下降和重返办公室政策的双重利好，但今年均削减了股息 [10] - Armada Hoffler（AHH）在2025年初发布疲软业绩指引并快速削减股息，预计运营资金（FFO）将显著下降，但最近一季同店现金NOI增长略有改善 [10] - Brandywine（BDN）业务严重偏向办公空间，其63处物业（约1180万平方英尺可出租面积）中，办公空间占比近90%（56处物业，约1040万平方英尺） [11] - 合资项目是Brandywine近期的弱点，导致FFO预估被大幅下调，但未来几个季度可能进行资本重组，且公司与英伟达达成近10万平方英尺的大型租约 [12] - Brandywine上半年股息支付占FFO的107%，全年FFO预计仅能勉强覆盖股息，存在流动性风险 [13] - 两家公司的股息收益率分别为AHH 7.7%，BDN 13.3% [10]

美联储降息对REITs的宏观影响 - 美联储开启降息周期为房地产投资信托（REITs）提供上涨动力[2] - REITs作为“债券替代品”与债券走势同向与利率走势相反 利率下降时REITs通常上涨[3] - 历史数据显示一旦债券市场对降息做出调整REITs便会迎来上涨[3] 具体REITs公司分析 - Healthpeak Properties（DOC）拥有702处物业 涵盖门诊医疗、实验室和老年住房 股息收益率为6.5% 其股价自8月疲软就业报告后已出现反弹[4] - Broadstone Net Lease（BNL）专注于单租户商业地产 拥有766处物业 股息收益率为6.3% 其投资组合已从医疗地产（2024年占比约20%）转向工业地产（占比约60%）和零售地产（占比超30%）[4][5] - BNL采用净租赁模式 租约内含2%的租金递增条款 公司预计全年调整后运营资金（AFFO）为每股1.48至1.50美元 当前股息支付为每股1.16美元 具备提高股息的空间[6][7] - Global Net Lease（GNL）是商业净租赁运营商 股息收益率为9.4% 其投资组合包含911处物业 遍布10个国家 北美业务占直线租金的70% 平均剩余租约期限略超6年 88%的租约含有租金递增条款[7][8] - GNL近期完成18亿美元的多租户零售资产组合出售 在大约一年内削减了20亿美元净债务 并获得信用评级上调[9] - Armada Hoffler Properties（AHH）和Brandywine Realty Trust（BDN）为“混合型”REITs 股息收益率分别为7.7%和13.3% 两者均受益于利率下降和返办公室政策 但今年都削减了股息[10] - Brandywine Realty Trust（BDN）拥有63处物业 约1180万平方英尺可出租面积 其中办公空间占比近90% 其合资企业项目导致运营资金（FFO）预估被大幅下调 但公司与英伟达（Nvidia）签订了近10万平方英尺的租赁大单[11][12] - BDN在2025年上半年股息支付占其FFO的107% 全年FFO预计仅能勉强覆盖股息 存在流动性风险[13]