基金业绩表现 - 第三大道国际房地产价值基金在截至2025年9月30日的季度回报率为+3.96%（扣除费用后），而其基准指数FTSE EPRA/NAREIT全球（除美国外）指数的回报率为+4.03%（扣除费用前）[3] - 基金在1年、3年、5年、10年及成立以来的年化回报率分别为11.67%、13.13%、9.22%、7.63%和6.19%，均显著超越同期基准指数的表现[4] - 基金相对于基准指数的超额回报在1年、3年、5年、10年及成立以来分别为6.66%、3.08%、7.24%、4.59%和3.60%[4] 投资策略与标准 - 基金对投资于具有显著新兴市场敞口的上市房地产公司持谨慎态度，要求公司具备经验丰富且与少数股东利益一致的管理团队[5] - 投资标准包括公司需拥有资本充足、流动性充分的资产负债表，并强调本地银行业关系，以及有创造股东价值的明智资本配置决策历史[5] - 投资标的需专注于能受益于周期性或结构性增长趋势的高质量房地产[5] 核心持仓与投资案例：CTP NV - 基金持仓CTP NV是一家总部位于荷兰的公司，但其约35%的业务敞口位于东欧新兴市场[6] - CTP拥有、管理并开发高质量工业房地产，总面积达1350万平方米，主要分布于中欧和东欧，另有200万平方米的在建项目以及可开发1300万平方米的庞大土地储备[6] - 公司资本市场日活动强调“近岸外包”趋势强劲，亚洲制造商向欧洲扩张推动租赁需求，其亚洲客户租赁占比从约10%上升至20%[7][8] - CTP的股本回报率达到+16%，管理层将增长目标上调，预计未来五年每股收益增速可达中双位数百分比[7] 新兴市场投资主题与地缘趋势 - “中国+1”战略因地缘政治紧张、中国成本上升及疫情对供应链的影响而加速，跨国公司寻求制造基地多元化[9] - 东南亚国家如马来西亚、泰国和越南因靠近中国、成本低和劳动力充足而成为此战略的主要受益者[10] - 2025年上半年越南的外国总投资注册金额增长33%，泰国的外国直接投资同比增长132%[10] - 泰国外国投资申请的增长主要来自中国，集中于电动汽车、数据中心和智能电子产品等高技术制造领域，大部分资本预计将流入具备优势基础设施的东部经济走廊[12] 新增投资案例：Amata Corporation - 基金在泰国上市公司Amata Corporation建立头寸，该公司专注于在泰国和越南开发管理大型工业园[13] - Amata在泰国东部经济走廊运营两个主要园区，其越南子公司自1994年活跃，管理四个主要工业园，面积超过7000英亩[13] - 过去三年公司收益年均增长20%，且保持强劲资产负债表，基金买入估值具吸引力，约为保守净资产估值的一半，市盈率仅6倍，远低于其12倍的十年平均[14] - 公司约半数收益来自租金、公用事业和服务费等经常性收入来源，风险状况改善[14] - Amata股价的异常折价部分归因于美国贸易政策的不确定性，但结构性增长驱动因素依然稳固，公司提供约6%的股息收益率[16] 基金行业与地域配置 - 基金的工业房地产敞口占比为20%，其中超过半数的公司投资于近岸外包和“中国+1”趋势的主要受益地区，包括中欧、东欧、墨西哥和东南亚[17] - 基金整体地域配置呈现多样性，亚太地区（包括日本和澳大利亚）占资产的一半，英国和欧洲合计约占三分之一，其余在加拿大和拉丁美洲[20] 其他关键投资主题：自助仓储 - 自助仓储（ immature self-storage）占基金总敞口的20%，是一个高确信度的投资主题[26] - 该主题的支持因素包括：因近期开发或收购导致的投资组合低入住率，后续租赁填满有望驱动显著收益增长；美国以外的自助仓储市场基本供应不足，且新资产开发因规划限制而复杂[26] - 长期需求前景积极，因消费者认知改善和持续城市化；利率下降带动住房市场活动回暖可能提升入住率和收益；国际自助仓储估值相对于私募市场估值具吸引力，而美国自助仓储REITs交易于溢价水平[26] - 基金持仓Shurgard Self Storage Ltd 拥有并管理338处自助仓储资产，其以6亿英镑（约合8.11亿美元）收购Lok N Store组合后，通过整合管理平台将入住率从67%提升至77%，每资产员工数从3.8降至2.5，总部员工减少13人，并通过调整将单元数量增加约4%[27] - 另一持仓Big Yellow Group PLC 拥有109处自助仓储资产，主要在伦敦及周边，另有14处处于不同开发阶段，私募股权公司黑石集团正考虑对其发起现金收购要约[28] - 公告前，Big Yellow股价较基金管理层评估的14.4英镑净资产价值有45%的折价，独立物业评估机构JLL的评估也支持13.6英镑的净资产价值，且若整体出售组合可能获得组合溢价[29][30] - 基金管理层过往在黑石私有化案例中获益，如2017年西班牙住宿REIT Hispania私有化溢价53%，2021年英国房地产公司St Modwen私有化溢价73%[31] - Big Yellow的吸引力还包括创始人持股超4%、净负债资本比仅13%的保守资产负债表、大型自助仓储组合的稀缺性带来的平台价值，以及中期通过租赁填满、开发和收购带来的显著收益潜力[32] 基金整体展望 - 基金的许多持仓公司与Big Yellow具有相似特征，基金管理层认为，若公开市场持续未能认识其内在价值，私有化活动可能会继续[33] - 基金管理层对基金的前景保持乐观[33]