电话会议纪要关键要点总结 一、涉及公司及行业 * **公司**：Logistic Properties of the Americas (NYSEAM:LPA) [1] * **行业**：拉丁美洲工业与物流房地产行业 [3] * **业务定位**：机构级工业与物流房地产的开发商、所有者和管理者 [3] * **客户类型**：跨国及区域电商零售商、第三方物流运营商、B2B分销商、零售分销公司 [3] * **运营区域**：墨西哥、哥斯达黎加、哥伦比亚、秘鲁四个国家 [40] 二、核心观点与论据 2.1 运营表现与市场环境 * **组合满租**：公司已连续第三个季度实现100%出租率 [4] * **租金增长**：每平方英尺租金同比上涨10% [5] * **同店NOI增长**：同店净营业收入（NOI）同比上涨近16% [5] * **市场供需驱动因素**：供给相对低迷（新建筑少）+ 需求广泛且基于必需品类别（消费、电商、物流）+ AI相关产业早期需求萌芽 [4] * **定价权来源**：供给不足的市场拥有真实定价权 [5] 2.2 区域市场表现 * **秘鲁**：收入增长超过50%，是当前组合中定价权最明显的市场 [7] * **哥伦比亚**：收入增长接近30%，紧随秘鲁之后 [8] * **墨西哥**：公司最大的物流市场，与北美供应链关联最紧密，公司在该市场几乎尚未起步 [17] 2.3 资产出售与资本循环 * **资产出售**：公司同意以1.45亿美元出售Parque Logístico Lima Sur给秘鲁领先的REIT [11] * **出售价格**：略高于7%的资本化率 [11] * **账面增值**：该交易较账面价值实现22%的收益 [13] * **资本再配置**：约8500万美元将在未来12-18个月内投向墨西哥 [15] * **资本循环模式**：出售稳定资产（低于再投资收益率）→ 再投资于开发项目（收益率更高）→ 产生利差为股东创造价值 [14] 2.4 墨西哥发展战略 * **战略定位**：沿57D走廊（USMCA高速公路）建设，目标客户聚集且竞争较少的子市场 [17] * **竞争优势**：不受股息支付约束，可专注于实体内的稳定复利增长 [18] * **进入策略**：采用远期购买结构，避免土地持有成本和开发风险 [21] * **Central Park 57项目**：位于墨西哥城外57D高速公路旁，是通往美国的主要走廊 [22] * **开发管道预租率**：当前开发管道约92%已预租 [27] 2.5 近岸外包与供应链趋势 * **趋势判断**：跨国企业正在区域化，将生产和库存靠近客户，并建立多来源供应 [31] * **模式转变**：从“准时制”转向“以防万一”模式 [31] * **墨西哥优势**：靠近美国、成本结构、熟练劳动力、与美国制造业的亲和力难以在其他地方复制 [32] * **组合平衡**：其他基础市场（秘鲁、哥伦比亚）由国内消费和电商驱动，不受关税影响 [32][33] 2.6 平台竞争力 * **垂直整合优势**：参与从土地采购、开发、租赁到物业管理的完整生命周期 [38] * **资本结构优势**：不是基金或REIT，没有到期日管理压力，无需持续派发股息，可耐心配置资本 [38] * **区域多元化**：四个国家布局避免单一市场周期波动，可灵活调整资本配置 [39] * **美国上市优势**：在美国上市并遵循美国报告标准，在渗透不足的市场中形成真正护城河 [39] 2.7 未来展望 * **规模潜力**：当前运营约620万平方英尺，未来几年可能增长3-4倍甚至更多 [36] * **增长路径**：收购（最快、风险最低）→ 远期购买（中等风险）→ 定制开发（最终叠加）[36] * **运营杠杆**：本季度G&A下降，而收入增长超过25% [37] * **租赁结构**：租约期限7-10年，组合平均剩余期限4.5年，每年都有相当部分重新定价 [9] 三、其他重要但可能被忽略的内容 * **会计准则**：公司采用IFRS准则，每季度由第三方独立评估机构进行资产市场价值评估 [13] * **零汽车行业敞口**：公司目前零汽车行业敞口，意味着在其他公司可能谨慎时仍有扩张空间 [19] * **PepsiCo客户**：秘鲁市场已吸引PepsiCo成为客户 [7] * **Fibra Prime合作**：与Fibra Prime的REIT合作关系可在其他开发项目中复制 [15] * **Puebla项目**：公司首次进入墨西哥的项目，包含三个核心要素（供给受限位置、风险缓释、平台适配）[25] * **Callao项目**：采用预租方式的项目案例 [25] * **监管批准**：Parque Logístico Lima Sur出售已在上周五获得监管批准，处于交割阶段 [44]

长城汽车巴西本地化战略 - 长城汽车巴西本地化生产始于2021年8月，接管圣保罗州伊拉塞马波利斯的前梅赛德斯-奔驰工厂[1] - 该工厂于2025年8月正式完工并投入运营[1] - 长城汽车宣布计划在圣埃斯皮里图州建设新工厂[1] - 随着长城汽车深化巴西本地化战略，对配套基础设施升级的需求相应增长[1] 吉联建设承接长城巴西工厂项目 - 吉联建设凭借在美洲多年的工业工程经验，成功获得长城汽车巴西工厂辅助设施采购及安装合同[2] - 项目涵盖焊接和总装车间的公用设施系统改造，提供集成MEP（机械、电气、管道）支持[2] - 项目聚焦长城汽车两个核心车间——焊接和总装，覆盖约24,700平方米[3] - 项目包括所有专业系统的集成采购、安装和调试[3] 跨境工程管理措施 - 跨境汽车工厂改造涉及多专业协调，需同时符合中国和巴西建筑标准[4] - 吉联建设实施全面管理措施，完全符合巴西建筑规范和EHS安全管理要求[4] - 施工过程中执行“样板先行”、实时测量验证和过程检查协议，以降低合规、进度和质量等常见跨境风险[4] 应对客观挑战的施工策略 - 为应对南美雨季和季节性劳动力波动等客观挑战，吉联建设预置了施工人员和备用发电设备[6] - 建立多个工作面同时推进——机柜安装、管道布线等关键活动[6] - 建立合同机制管理人员短缺问题[6] - 通过精细的进度管理，车间改造将按时完成，以满足长城汽车生产线调试节点[6] 行业趋势与吉联建设布局 - 随着北美和南美近岸外包趋势加剧，中国汽车制造商和零部件供应商加速向巴西和墨西哥扩张，以规避贸易壁垒并更高效地服务美国终端市场[8] - 吉联建设自进入美洲以来，在美国、巴西和墨西哥设立了直接本地办事处和常驻施工团队[9] - 吉联建设已成功为数十家中大型制造企业交付总承包项目，包括Supering Lighting、Yusei Holdings、赛轮轮胎、宝马、JENMOUR和AUX[9] - 项目覆盖工厂土建工程、洁净室建设、MEP安装、生产线支持和仓库工程全链条[9] - 吉联建设将继续深化在美国、巴西和墨西哥的本地化工程服务能力，与长城汽车等领先汽车制造商的全球扩张保持同步[10] - 吉联建设是吉联集团的子公司，为智能工厂建设提供一站式服务，业务范围覆盖全球158个国家[11] - 吉联建设已在墨西哥、巴西、美国、印度尼西亚、泰国、德国、塞尔维亚、匈牙利等多个国家承接工程服务项目[11]

基金业绩与市场表现 - Baron Real Estate Income Fund在2026年第二季度上涨12.18%（机构份额），小幅跑赢MSCI US REIT指数（上涨11.84%）[1] - 该基金自2017年12月成立以来长期表现强劲，被晨星评为排名第二的房地产基金[1] - Prologis在2026年9月21日收盘价为133.74美元，过去一个月下跌5.24%，过去52周上涨18.68%[2] - Prologis市值达1316.5亿美元，52周交易区间为111.03美元至153.35美元[2] 行业展望与投资逻辑 - 管理层认为尽管利率高企、住房可负担性压力及AI相关干扰存在，房地产的多年度复苏正在开始显现[1] - 建设性展望得到以下因素支撑：有吸引力的估值、加速的并购活动、有利的供需动态、健康的资产负债表、改善的债务条件以及房地产作为AI受益者的认可度提升[1] - 基金定位受益于增长改善、股息上升及潜在的估值正常化[1] - 花旗重新覆盖Prologis并给予买入评级，目标价145美元[4] 关键持仓分析：Prologis - Prologis是物流房地产领导者，专注于高壁垒、高增长市场[2] - 基金对工业REIT持仓Prologis保持建设性态度，基于需求、供应和租金增长的多年度有利前景[3] - 现有租金通常低于市场水平约20%，蕴含显著的嵌入式增长潜力[3] - 长期顺风因素包括电子商务扩张、供应链物流、“即时”库存策略以及近岸/回流趋势[3] - 2026年第二季度末有64只对冲基金持有Prologis，高于前一季度的58只[4]

COMPOUNDING GROWTH THROUGH A SCALABLE PLATFORM REMON VOS CEO Pavel Švihálek Funding and IR Manager 1 Today's presenters Remon Vos CEO Sander Aardoom Group CFO Richard Wilkinson CFO Maarten Otte CIO 2 A proven track record of delivery since IPO FY-2020 H1-2026 01 / SCALE Gross lettable area (sqm) 5.9M 14.8M 02 / CASH FLOW Annualised rental income €344M €858M 03 / VALUE Gross asset value €5.9B €18.9B IPO target of 10M sqm in 2023 achieved in 2022 2.5× GLA growth 2.5× Income growth 3.2× Value growth >10% Yield ...

公司全年业绩展望与当前运营表现 - 公司总裁兼CEO Keith Creel表示，尽管面临货运环境挑战、贸易不确定性和特定商品逆风，公司仍有望实现全年增长和盈利目标[1] - 公司全年目标为中等个位数收入吨英里（RTM）增长，支撑低两位数盈利增长[2] - 年初至今RTM增长约4%，本季度至今接近7%，得益于谷物和多式联运的持续强劲以及煤炭相关逆风的缓和[2] - 排除煤炭，年初至今RTM增长约为6%[2] - 公司运营表现极佳[2] 贸易环境与网络优势 - 关税和贸易安排的不确定性限制了通常伴随政策确定性而来的投资效益[3] - 美国、加拿大和墨西哥的制造业投资、数据中心开发和贸易活动仍在继续[3] - 美墨加协定审查进程的解决可能提供进一步支持，但Creel对美墨关系的信心高于涉及加拿大的更广泛解决方案的时间表[4] - 加拿大潜在的税收、劳动力和基础设施改革可能提升国家竞争力并支持货运量[5] - 港口、铁路基础设施和其他贸易促进资产的投资可能使公司受益，因其网络连接加拿大、美国和墨西哥[5] - 近期宣布的生产变化对公司网络有利，部分原始设备制造商可能将生产从墨西哥转移到美国，但公司服务的设施预计在某些情况下产量会增加[6] 谷物业务韧性 - 通过网络扩张和多元化，公司谷物业务更具韧性[7] - 公司增加了列车长度、扩大了筒仓容量，并受益于加拿大西海岸额外的出口能力[7] - 公司可在条件允许时将加拿大谷物运往墨西哥，并将美国中西部产品运往加拿大[7] 合并协同效应与跨境增长 - 尽管经历多年货运衰退，公司合并后进展超出预期[8] - 原油机会未如预期发展，但美墨跨境贸易超出预期[8] - 加拿大-墨西哥陆桥收入从合并时的约1亿加元增长至超过6亿加元，目标达到10亿加元[9] - 公司预计年底退出时实现约15亿加元的收入协同效应[9] - 公司通过多式联运、谷物和冷藏运输扩大跨境服务[10] - 监管变化允许公司使用堪萨斯城转运设施处理干货，包括意大利辣香肠、爆米花和狗粮，以及冷藏产品[10] - 墨西哥托卢卡、墨西哥城市场及蒙特雷以南的额外设施正在开发中[10] 对拟议铁路整合的批评 - Creel强烈批评联合太平洋和诺福克南方拟议的交易，认为潜在竞争损害和行业集中度超过单线服务的收益[11] - 任何批准可能需要实质性让步，并可能引发进一步整合，行业已从30年前的约30家铁路公司缩减至如今的6家[12] - 公司不寻求合并，但如果拟议交易推进，可能与其他铁路公司寻求商业协议[12] - 公司横跨北美三国的单线网络提供了差异化的竞争地位[12] 资本支出、劳动力与技术 - 公司资本支出副总裁Chris de Bruyn表示，今年资本支出指引下调约15%至约26亿加元[13] - 预计未来几年每年资本支出26亿至28亿加元可持续，此前已在拉雷多桥、芝加哥码头改造、集中交通控制和侧线方面进行重大投资[13] - 支出结构应支持改善自由现金流转换[14] - 在资助业务投资后，公司计划通过股票回购和股息组合返还资本[14] - 更高的燃油价格将造成短期逆风，但公司的燃油回收机制应在第四季度帮助抵消影响[14] - 约60%的燃油附加费计划有一个月的滞后期，其余有两个月的滞后期[14] - 公司正在将人工智能应用于合同管理、安全、轨道可靠性和机车可靠性[15] - 公司正与联邦铁路管理局合作，就可能在美国进行的已在加拿大使用的检查技术试点项目进行合作[15] - 公司对AI部署采取审慎方法，在规模化之前先验证概念[15]