BrightSpire Capital (NYSE:BRSP) Q3 2025 Earnings Call October 29, 2025 10:00 AM ET Company ParticipantsDavid Palamé - General CounselMike Mazzei - CEOFrank Saracino - CFOAndy Witt - President and COOConference Call ParticipantsJason Weaver - AnalystGaurav Mehta - AnalystChris Muller - AnalystGaurav Mehta - Senior Equity Research AnalystTom Catherwood - AnalystOperatorGood day and welcome to the BrightSpire Capital third quarter 2025 earnings conference call. All participants will be in listen-only mode. Sho ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为7.97亿美元，同比增长19% [3][6][16] - 第三季度净利润为4400万美元，摊薄后每股收益为1.55美元 [15][16] - 调整后净利润为4700万美元，同比增长41%，调整后摊薄每股收益为1.64美元，去年同期为1.17美元 [16] - 产权保险部门税前收入调整后为6100万美元，同比增长40%，调整后税前利润率提升至9%，去年同期为7.7% [16][17] - 经营活动产生的净现金改善1700万美元，增幅22% [20] - 第三季度产权保险损失率为3%，低于去年同期的3.8% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 直接运营部门收入同比增长8%，其中商业业务增长18% [7][8] - 国内商业收入增长1200万美元，增幅17%，平均每单费用为17,700美元，与去年持平 [9][17] - 国内住宅平均每单费用增长6%至3,200美元，去年同期为3,000美元 [17] - 代理服务业务收入同比增长28%，达到3.6亿美元 [10][18] - 房地产解决方案业务收入增长2000万美元，增幅21%，主要由信贷信息和估值服务驱动 [11][18] - 国际业务收入增长900万美元，增幅21%，非商业业务增长12% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 现有住房销售年化水平维持在400万套左右 [5] - 公司预计本季度现有住房销售将比2024年第三季度增长1%至2% [5] - 公司预计2026年将开始向更正常的销售环境过渡，即500万套现有住房售出 [6] - 商业地产市场复苏，多个资产类别表现强劲，预计复苏将持续到2026年及以后 [6][9] - 在15个目标州，代理业务增长显著，其中佛罗里达州、德克萨斯州和纽约州表现突出 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 直接运营部门专注于在目标大都会区和微观市场有机及无机地增长份额 [7][8] - 国家商业服务业务通过增加地理市场和资产类别的渗透率实现增长，并持续投资于人才 [9] - 代理服务业务通过在新州获取份额、吸引新代理以及与现有代理深化合作来实现增长 [10][22] - 房地产解决方案业务通过从顶级贷款机构获取份额和交叉销售产品来实现增长 [11] - 国际业务专注于扩大在加拿大的地理覆盖范围和增加商业渗透率 [12] - 公司维持一个活跃的收购目标渠道，预计未来增长将有相当一部分来自针对性收购 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 9月份抵押贷款利率约为6.35%，带来一些缓解，但未达到去年9月短暂触及6%所引发的活动激增水平 [3][4] - 住房市场对买家变得更加友好，库存增长，建筑商提供激励措施，越来越多房屋以低于标价出售 [4] - 房价同比仍在上涨，但涨幅低于2024年大部分时间，对许多买家而言仍是负担 [5] - 管理层对市场在未来12个月改善的能力比去年此时更有信心 [4][36] - 公司预计随着市场改善，房地产解决方案业务的利润率将恢复到低双位数范围，并在市场正常化（如500万套购买市场）时达到中双位数（14%-15%） [11][18][30][31] 其他重要信息 - 9月份公司宣布将年度股息从每股2.00美元增加至2.10美元，这是连续第五年增加股息 [12] - 公司被《今日美国》评为顶级工作场所，被《福布斯》评为美国最佳公司文化雇主，并在商业服务类别中被评为2025年最佳女性雇主 [13][14] - 公司现金和投资总额超过法定保费准备金要求约3.9亿美元 [19] - 公司最近续期并将其信贷额度增加1亿美元至3亿美元，该额度完全可用 [19] - 截至2025年9月30日，公司股东权益总额约为15亿美元，每股账面价值为52.58美元 [19] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于代理保费强劲增长的驱动因素，是否是市场份额增长 [22] - 增长主要来自两个部分：一是在15个目标州看到了约16.5%的增长，主要来自市场份额转移，既有新代理也有与现有代理加深渗透，得益于技术改进和全州服务能力；二是本季度代理渠道的商业业务增长约40%，这是过去几年大力推动的结果，特别是在纽约以外地区改善了商业服务能力 [22][23][24] 问题: 关于商业业务管道展望以及办公类资产贡献 [25] - 商业业务管道良好，订单情况积极，对第四季度感到乐观；全年商业业务增长强劲（约35%，大型集中式商业账户增长约39%）；增长广泛分布于多个资产类别，但办公类资产未有显著增长，预计短期内不会改变；能源类资产占比已下降，增长更加均衡 [25][26] 问题: 关于投资收入线环比下降的原因 [26] - 投资收入存在波动性，主要因为资金投资于短期工具，受利率变动影响；尽管有降息，但资金余额的规模在一定程度上抵消了利率下降的影响，未来需继续观察利率变动和资金余额的相互影响 [27] 问题: 关于房地产解决方案业务低双位数利润率预期的关联收入水平 [29] - 低双位数利润率（约12%）是业务关系成熟后的正常水平，此前利润率受到数据提供商费率上调的一次性影响，需要时间将成本转嫁给合同；随着市场恢复正常（如500万套购买市场），由于业务量带来的经营杠杆，利润率有望提升至中双位数（14%-15%） [29][30][31][32] 问题: 关于净投资收入对美联储降息的敏感性 [33] - 净投资收入对利率变动的敏感性不同于直接跟随联邦基金利率，因为公司协商的利率从未达到货币市场基金的高水平；未来净投资收入的变化将取决于利率下降幅度与资金余额增长（伴随业务量回升）之间的抵消作用；预计未来一年利息收入可能保持相对稳定或略有下降，具体动态需观察年底降息效应 [33]

业绩总结 - 2025年第二季度公司收入为1.723亿美元，同比增长8.8%[13] - 2025年第二季度净亏损为1100万美元，同比下降99.3%[13] - 2025年第二季度调整后EBITDA为150万美元，同比增长1.0%[13] - 2025年年初至今，公司收入为3.173亿美元，同比增长10.4%[14] - 2025年年初至今净亏损为1550万美元，同比下降0.4%[14] - 2025年年初至今销售额为217亿美元，同比增长13.0%[14] - 2025年上半年净亏损为15,457万美元，较2024年同期的15,525万美元基本持平[118] 用户数据 - 2025年第二季度销售额达到123亿美元，同比增长29.9%[13] - 2025年第二季度交易完成数量为2070笔，同比增长15.0%[13] - 2025年年初至今交易完成数量为3776笔，同比增长12.2%[14] - 2025年上半年交易数量同比增长15%，美元交易量同比增长16%[57] 财务状况 - 2025年6月30日流动性为3.326亿美元，较2024年12月31日下降15.6%[113] - 2024年第二季度运营活动现金流为80万美元，2025年第二季度增长至2100万美元，增幅为2522.4%[109] - 利息收入及其他调整为4,373万美元，较2024年同期的4,543万美元减少了3.7%[118] - 税收准备金在2025年第二季度为7,288万美元，较2024年同期的2,100万美元显著增加[118] - 折旧和摊销费用为3,153万美元，较2024年同期的3,329万美元减少了5.3%[118] - 股票基础补偿费用为6,223万美元，较2024年同期的5,889万美元增加了5.7%[118] 市场表现 - 2024年第二季度总销售额为72亿美元，2025年第二季度增长至80亿美元，增幅为11.8%[72] - 2024年第二季度私人客户市场收入为84816千美元，2025年增长至93514千美元，增幅为10.3%[91] - 2024年第二季度中型市场收入为19135千美元，2025年增长至19223千美元，增幅为0.5%[90] - 2024年第二季度大型交易市场收入为26120千美元，2025年下降至23029千美元，降幅为11.8%[93] - 2024年上半年私人客户市场收入为157979千美元，2025年增长至171219千美元，增幅为8.4%[98] 其他信息 - 公司在美国商业房地产交易中，私人客户市场占比超过80%[120] - 公司拥有超过50年的房地产投资经纪经验，致力于最大化房地产价值[120] - 公司无债务的强大资产负债表为追求战略收购提供了财务灵活性[120]

业绩总结 - 2025年第一季度公司收入为1.45亿美元，同比增长12.3%[13] - 2025年第一季度净亏损为440万美元，同比下降55.7%[13] - 2025年第一季度调整后EBITDA为870万美元，同比下降13.3%[13] - 2025年第一季度销售总额为94亿美元，同比下降3.5%[13] - 2025年第一季度融资销售总额为19亿美元，同比增长16.1%[16] - 2025年第一季度房地产经纪佣金收入为1.236亿美元，同比增长12.9%[14] - 2025年第一季度流动性状况为3.302亿美元，较2024年12月31日的3.942亿美元下降16.2%[96] - 2025年第一季度运营费用增加至1.627亿美元，较2024年第一季度的1.492亿美元有所上升[88] 用户数据 - 2025年第一季度交易完成数量为1,706笔，同比增长9.1%[13] - 2025年第一季度交易量预计同比增长7%，而美元交易量同比激增21%[58] - 私人客户市场（交易额在100万美元至1000万美元之间）占交易总量的80%以上[68] - 中型市场（交易额在1000万美元至2000万美元之间）在2025年第一季度的收入同比增长38.4%至2088.9万美元[83] 人员与市场 - 截至2025年3月31日，投资销售和融资专业人员数量为1,668人，同比下降3.1%[13] - 截至2025年3月31日，融资专业人员数量为100人，同比增长2.0%[16] 未来展望 - 2024年第一季度交易数量基本持平，而美元交易量同比增长14%[58] - 2024年第一季度总收入为1.291亿美元，2025年第一季度总收入为1.450亿美元，同比增长12.3%[71] - 2024年第一季度总销售额为57亿美元，2025年第一季度总销售额为67亿美元，同比增长17.6%[73] - 2024年第一季度净亏损为1010万美元，2025年第一季度净亏损减少至870万美元[90] - 2025年第一季度调整后EBITDA为874.2万美元，较2024年第一季度的1008.2万美元有所改善[101]