财务数据和关键指标变化 - 第二季度Same center NOI增长4.2%，核心FFO每股增长8.5%，NAREIT FFO每股增长8.8% [4][22] - 上调2025年全年Same center NOI、核心FFO每股和NAREIT FFO每股收益指引 [4] - 2025年Same center NOI增长指引更新为3.1% - 3.6%，NAREIT FFO每股收益指引中点较2024年增长6.3%，核心FFO每股收益指引中点较2024年增长6% [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度可比续约租金价差为19.1%，新租租金价差为34.6%，续约和新租平均年租金涨幅为2.7% [15][16] - 第二季度末组合出租率为97.4%，主力租户出租率为98.9%，顺序增长50个基点，非主力租户出租率为94.8%，顺序增长20个基点 [16][17] - 第二季度租户留存率为94% [20] 收购业务 - 第二季度收购资产1.33亿美元，年初至今收购资产2.87亿美元，确认全年收购指引为3.5 - 4.5亿美元 [12] 开发和重新定位业务 - 第二季度末有21个项目在建，平均预计收益率在9 - 12%，年初至今9个项目已稳定运营，新增面积超18万平方英尺，年新增NOI约370万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场位于郊区，三英里贸易区平均人口6.8万，平均家庭收入9.2万美元，比美国中位数高15%，失业率低于购物中心同行平均水平 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用增长排名策略，专注于必需品业务，构建有韧性的投资组合，实现稳定增长 [5] - 持续寻找有吸引力的收购机会，收购符合增长排名策略和合适规模的购物中心，目标是实现9%的无杠杆内部收益率 [6][12] - 注重提升租户组合质量，通过租赁活动提高租金和出租率 [15] - 认为公司的高质量现金流和增长能力使其在购物中心同行中具有竞争优势，有望实现中到高个位数的核心FFO每股年增长 [7][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税和美国经济稳定性受市场关注，但公司70%的ABR来自必需品业务，预计约85%的租户受关税影响有限，对投资组合有信心 [8] - 零售需求强劲，公司有望表现出色，高质量现金流的稳定性和团队的执行能力使其对2025年及长期增长充满信心 [13] 其他重要信息 - 第二季度坏账较去年同期有所上升，但年初至今与去年持平，且在指引范围内，近期不担心坏账问题 [18] - 公司债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.7年，95%的债务为固定利率，符合90%的目标 [23][24] 问答环节所有提问和回答 问题: PICO能在竞争激烈的交易市场中获胜的原因及今年关注阴影锚定中心的驱动因素 - 公司逐个市场、逐个物业进行收购，收购团队经验丰富，能够实现收购规模的增长 [29][30] - 收购阴影锚定中心是因为这些中心的主力租户优质，小租户能受益，可实现租金增长和资产稳定 [45] 问题: 2024年租户更替对2025年增长的逆风何时结束 - 目前已回填约70%的空置空间，约15个超过1万平方英尺的空间仍空置，租金预计在2026年开始体现，部分可能延续到2027年 [33][34] 问题: 下半年同店NOI增长减速的原因 - 公司认为并非真正减速，去年同店NOI增长集中在第四季度，今年增长更平稳，预计从第二季度到第三、四季度实现增长 [40][41] 问题: 核心、阴影和无锚定物业的收购情况及定价问题 - 今年上半年收购的无锚定中心占14%，阴影锚定中心占50%，锚定中心占35%，收购阴影锚定中心是因为其符合公司增长需求，并非市场因素 [44] 问题: 为何不提高收购指引 - 市场较为稳定，有更多物业和买家，部分买家竞争激烈，公司保持谨慎，维持指引，但如果有合适机会会增加收购 [49][50] 问题: 可变利率债务的展望和舒适水平 - 目前95%的债务为固定利率，公司将机会主义地管理债务市场，通过发行和到期管理可变利率债务，长期目标是保持约90%的固定利率 [54][56] 问题: 对入住率上限及提高租金价差和租金递增的看法 - 公司认为入住率高表明资产质量高，非主力租户入住率还有100 - 150个基点的提升空间，主力租户入住率有望达到99.2% - 99.3% [60][62] - 公司通过租赁活动和收购来提高入住率，目前租户留存率高，租金价差大，对当前环境有信心 [64][65] 问题: 受关税影响的租户类别及成本承担情况 - 公司必需品业务受关税影响小，预计15%的租户受影响，他们大多能将成本转嫁给供应商，自身承担部分利润损失，对消费者影响较小 [68] 问题: 同店NOI计算方法及股票价格和股权成本对收购规模的影响 - 同店池计算为2024年1月1日前收购的所有资产 [74] - 公司认为股票相对于私募市场价值和同行有折扣，目前不计划发行股权，有足够流动性进行收购，会机会主义地寻找合适收购项目 [77][78] 问题: 收购和出售的资本化率价差 - 出售资产的加权资本化率预计在7 - 7.5%左右，收购和出售的资本化率差异不大，公司会通过出售资产实现收益 [82][83] 问题: 影子锚定或无锚定中心在投资组合中的最大占比及与传统购物中心的资本化率差异 - 无锚定中心占比预计为10%，影子锚定中心目前占7%，公司希望提高其占比，认为其与核心锚定项目可互换，有增长潜力 [86][87] - 影子锚定中心的无杠杆内部收益率比核心杂货店项目宽50 - 100个基点，资本化率差异约为50 - 75个基点 [89][90] 问题: 消费者在购物中心的行为趋势 - 消费者情绪调查显示悲观，但销售持续增长，公司中心的客流量强劲，就业是驱动消费者行为的关键因素，目前就业数据良好，预计消费者行为保持稳定 [95][96] 问题: 公司投资组合中受Kroger门店关闭影响的情况及市场中扩张的杂货店 - 公司有一个Kroger门店在关闭名单中，预计本月关闭，但已有另一家杂货店接手，不意外 [102] - 市场中扩张的杂货店包括Sprouts、Kroger、Publix、Whole Foods、Walmart、HEB和ALDI [103][104] 问题: 下半年同店NOI增长放缓是否与费用时间有关及处置资产的金额 - 公司认为今年同店NOI增长更平稳，从第二季度到后续季度实现增长，去年第四季度增长高是因为费用时间问题 [111][112] - 公司未给出处置资产的指引，但预计全年处置金额在5000 - 1亿美元之间，会像收购一样谨慎管理 [113] 问题: Kroger门店关闭是否涉及共同租赁问题及指引中是否包含增量债务发行 - 公司受影响的门店无共同租赁问题，共同租赁问题在功率型购物中心更常见 [117][118] - 指引中未明确计划进行额外债券发行，但会机会主义地管理债务市场，匹配收购资金 [120] 问题: 收紧坏账指引范围的可见性及原因 - 公司认为坏账水平稳定，与2024年和2025年第一季度一致，租赁需求和租金价差强劲，对未来坏账不担心，收紧范围是基于整体表现 [126][127] 问题: 第二季度期权租赁租金价差较高的原因及收购资本化率 - 期权租赁租金价差受租户类型影响，杂货店的期权租金较低，其他租户的期权租金较高，是组合因素 [134] - 年初至今收购资产的资本化率为6.3% [138] 问题: 收购无锚定中心的资本化率、理由、提高入住率的速度及合资企业收购情况 - 收购无锚定中心是因为在当地市场有优势，能获得较高初始收益率和租金增长潜力，预计占比不超过10%，收益率比核心杂货店项目宽至少100个基点 [143][146] - 无锚定中心的新租赁价差约为43%，续约价差在30%以上，CAGR超过3%，收购后能快速提高入住率，如丹佛的资产在两个月内从低80%提升到高90% [148][150] - 公司有两个合资企业，已收购四个物业，预计下半年有进展，其中一个小基金预计年底完成投资，会根据市场情况决定收购规模 [153][154]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度核心FFO每股0.27美元，与上年同期持平，反映了去年完成的投资组合优化和去杠杆战略最后阶段的影响 [14] - 同店NOI在本季度增长2.7%，包括同店收入增长2.3%和运营费用较上年增长1.6% [14] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA比率为6.3倍，高于2024年第四季度，因第一季度EBITDA季节性较低，公司仍有望在2025年底实现中五倍的比率 [17] - 截至第一季度末，包括本金摊销在内，到2027年底到期的债务仅占总债务的17% [17] - 3月签订了一份1亿美元的SOFR掉期协议，使100%的债务固定或对冲 [18] - 拥有近7.5亿美元的流动性用于增值投资 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度新租约租金下降4.6%，续约租金上涨4.8%，整体混合租金率增长10个基点 [15][23] - 租户保留率为59.5%，租户续约率为68.6% [16] - 增值改造业务，本季度完成275个单元，实现加权平均投资回报率16.2%，目前有28个社区超4600个单元参与增值计划，预计今年完成500 - 5000个单元 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年约7.9万个新公寓单元交付，占现有供应量6.1%，预计2025年交付3.2万个，2026年交付2.4万个，分别占现有供应量2.15%，2025年和2026年交付量分别同比下降60%和24% [9][10] - 2024年全国多户住宅新交付量超过吸纳量，净吸纳率为 - 21%，2025年全国公寓市场预计净吸纳率为1.5%，公司子市场预计强劲反弹，净吸纳率达8.5% [10][11] - 未来三年公司子市场预计每交付一个新公寓对应七人人口增长，全国前10大市场平均住房拥有成本比公司月租金高94%，公司平均租户租金收入比稳定在约21% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行长期投资战略，本季度出售伯明翰最后一项资产，完成该市场退出，在印第安纳波利斯扩张规模，收购一个280单元社区，还在查尔斯顿开展新合资项目 [7] - 公司有两个待完成交易，总价约1.55亿美元，预计第一年经济资本化率在5%以上，收购管道依然强劲 [7][8] - 公司认为市场供需基本面将主导运营，2025年计划继续假设租金率增长且不牺牲入住率，预计2026年这一趋势加速 [12] - 公司主要为B级物业组合，与主要为A级物业组合的同行相比，未经历同样程度的租金率下降 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为尽管自上次电话会议以来出现宏观经济不确定性，但2025年发展基本符合预期，公司有望实现全年同店NOI和核心FFO每股指引 [5] - 管理层指出市场供需基本面将继续主导公司运营，基于需求强劲和新供应大幅下降的前景，2025年计划继续假设租金率增长且不牺牲入住率，预计2026年这一趋势加速 [12] 其他重要信息 - 公司电话会议进行网络直播，回放将于美国东部时间中午12点左右通过网络和电话提供 [2] - 会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与公司预测有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务，除非法律要求 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度租赁利差低于指引的原因及是否改变全年利差指引 - 第一季度新租约利差下降4.6%，续约利差上升4.8%，公司主要为B级物业组合，未像一些A级物业组合的同行那样经历租金率大幅下降，且今年以来租金率增长趋势向好，预计下半年新供应压力减弱将加速租金率增长 [23][24] 问题: 租户层面是否受到关税、宏观不确定性等压力 - 公司目前未感受到关税和驱逐的影响，虽时间尚早但会密切关注，有信心团队能应对经济不确定性并保持表现 [25] 问题: 市场租金逐月改善是否会导致第二季度租赁利差加速，以及新租约租金率何时转正 - 市场租金逐月改善符合预期，预计下半年新供应压力减弱将加速租赁利差增长，5月和4月需求较去年同期增长25%，转化率与去年相当，租赁率和入住率呈上升趋势 [29][31] 问题: 4月和5月定价能力的评论是否基于新租约和续约情况 - 评论基于混合租金率，新租约和整体混合租金率趋势均向好 [36][37] 问题: 今年是否会寻求更多开发机会 - 公司看到很多机会，但会考虑资本成本和平衡资产负债表风险，查尔斯顿项目因当地资产布局和投资回报有吸引力而参与 [38][39] 问题: 筹集资本的决策及成本与收购资产机会的关系 - 公司此前股权融资的盈亏平衡经济资本化率约为5.4%，目前收购资产的第一年经济资本化率在5.6%及以上，交易具有盈利增值性，市场给予信号时继续筹集资本合理 [42][43] 问题: 混合利差低于同类期限利差的原因及影响时长 - 公司从中期开始减少短期租约、延长租约期限，预计到今年年中这一过渡基本完成，具体受市场情况影响 [44][45] 问题: 入住率比较优势过去后，同店收入的节奏及其他影响因素 - 第二至四季度收入增长将来自租金率增长和全年预计的坏账减少，预计坏账占收入比例从目前的1.8%降至1.2 - 1.3%，租金增长下半年将更有利 [48][49] 问题: B级和A级物业租金增长和需求趋势的相对表现 - B级物业需求良好，增值单元基本预租，A级物业受新供应竞争，但需求趋势也在回升 [50][51] 问题: redevelopment项目成本、关税影响、成本锁定时间及投资回报率可持续性 - 翻新项目大部分成本为人工，部分产品成本如电器多来自美国制造商，乙烯基地板已锁定2025年价格，目前预计关税不会造成重大压力，但情况仍需观察 [55][56] 问题: 新租约和续约情况及混合入住率变化原因 - 公司拖欠单元数量保持稳定，同比坏账减少50个基点，预计继续减少至1.2%，早期租约影响混合情况属正常季节性现象 [57] 问题: 全年收入指引的就业增长假设及与2024年对比 - 管理层未提供具体就业增长假设数据，但指出过去三年子市场人口增长与供应增长比例为3.8人/新供应，未来三年将达约7人/新供应，2024年交付量占现有库存约6%，2025年降至约2%，就业和人口增长与历史趋势基本稳定，主要是供应下降 [62][63] 问题: 目前供应过剩市场的情况及数据支持 - 夏洛特和科罗拉多2025年仍有供应压力，亚特兰大和罗利自1月以来新租约租金下降幅度逐月减小，显示供应与需求及吸纳率的积极趋势，如公司最大市场Lam，2024年新交付量占子市场现有库存约6%，2025年预计降至90个基点 [68][69][70] 问题: 5月和6月保险续约预期及其他运营费用项目情况 - 财产和意外险5月15日续约，目前假设全年保费增长10%，预计续约后保费下降；责任险7月初续约，预计保费增加，但两项政策总体预计净减少，责任险保费远低于财产和意外险 [73][74][75] - 第一季度维修保养和周转成本表现好于指引，因租户保留率高于预期，房地产税评估大部分要到6 - 7月才有结果，届时会有更多评论 [78][79] 问题: 是否有其他市场计划在年底前退出 - 目前处置指引已完成，虽会持续评估投资组合，但暂无预期变化，有更新会及时告知 [81] 问题: 6月和7月作为最高到期月份的情况 - 6月和7月是最高到期月份，团队正努力提前推动租赁，5月净需求比去年同期增长25%，公司希望保持高保留率以抵消下半年新租约压力，利用新供应减少的机会 [82][83] 问题: 中西部和阳光地带市场混合情况及全年趋势 - 中西部市场混合情况符合预期，在2% - 3%之间，阳光地带市场1 - 4月混合情况呈积极趋势，预计全年持续 [85] 问题: 收购时对租赁中物业和稳定物业的偏好 - 收购更具机会性，公司关注在特定市场增加敞口，且专注于收购第一年对盈利有增值作用的资产，目前管道内资产价值低于重置成本 [86] 问题: Class A和Class B物业表现差异 - 第一季度B级物业组合混合租金率约为正40个基点，A级物业（仅17处）约为负80个基点，B级物业租金率增长更好 [89]