房屋净值贷款产品定义 - 房屋净值贷款是一种二次抵押贷款，允许房主利用已积累的房屋净值获取现金，而无需进行再融资 [1] - 该贷款以一次性支付形式发放，借款人在预定期间内以固定月供偿还，利率在整個期限内固定，期限通常为5至30年 [2] - 申请该贷款后，房主将同时拥有第一抵押贷款和房屋净值贷款，需支付两笔月供 [1] 贷款额度决定因素 - 贷款额度主要取决于房屋价值、贷款价值比和综合贷款价值比 [3] - 房屋价值会随市场波动，多数贷款机构要求进行评估以确定当前市场价值 [3] - 贷款机构通常允许的综合贷款价值比最高可达85%，若超过此比例需寻找批准更高比例或申请更小额度的贷款机构 [9] 贷款价值比计算与应用 - 贷款价值比是抵押贷款余额与房屋当前市场价值的比率，以百分比表示，例如首付5%则初始贷款价值比为95% [4] - 贷款价值比计算公式为：（第一抵押贷款金额 / 房屋价值） × 100，例如房屋价值50万美元，贷款余额32.5万美元，则贷款价值比为65% [5] - 在审批房屋净值贷款时，贷款机构会使用综合贷款价值比，其计算公式为：（合并贷款余额 / 房屋价值） × 100 [7][8] 贷款额度计算示例 - 举例说明，若第一抵押贷款余额为24万美元，房屋价值为32万美元，则贷款价值比为75% [10] - 若贷款机构允许最高综合贷款价值比为85%，则合并贷款总额不得超过27.2万美元（32万美元的85%），房屋净值贷款最高可获批3.2万美元，相当于房屋价值的10% [10][11] - 另一例子中，第一抵押贷款余额32.5万美元，房屋价值50万美元，申请5万美元房屋净值贷款，则综合贷款价值比为（37.5万美元 / 50万美元） × 100 = 75% [8][9] 其他贷款审批考量因素 - 贷款机构要求信用评分至少达到680分，但此标准因机构而异 [13] - 借款人需提供收入证明，以显示具备偿还两笔贷款的能力 [13] - 债务收入比是月度总债务还款额与月度总收入之比，用于评估借款人管理额外还款的能力 [13] - 贷款机构通常要求借款人至少拥有15%至20%的房屋净值，房屋净值计算公式为：（房屋净值 / 房屋价值） × 100，例如房屋价值50万美元，贷款余额28万美元，则拥有22万美元（44%）的净值 [13] 贷款额度范围与替代方案 - 最低贷款额度因贷款机构而异，例如Rocket Mortgage要求最低借款4.5万美元，而Navy Federal Credit Union允许低至1万美元 [14] - 若所需资金较少，可考虑个人贷款等其他方案，其借款额度可低至100美元或更少 [14]

文章核心观点 - 叠式贷款是一种购房融资策略，指购房者同时申请两笔抵押贷款，第一笔贷款覆盖购房价格的大部分（通常为80%），第二笔较小的贷款（即叠式贷款）用于补充首付款 [2] - 该策略主要应用于两种场景：一是避免在首付不足20%时支付私人抵押贷款保险，二是避免因贷款金额超过合规贷款上限而申请大额贷款 [3][4][5] - 最常见的结构是80-10-10方案，即第一抵押贷款80%，叠式贷款10%，购房者自付10%首付 [6] 叠式贷款运作机制 - 典型结构为80-10-10，例如购买50万美元房屋，第一贷款40万美元（80%），叠式贷款5万美元（10%），自付5万美元（10%）[7] - 通过此结构，购房者实际仅支付10%首付，但通过叠式贷款融资另外10%，从而满足20%首付要求以规避PMI并可能获得更低利率 [8] - 叠式贷款通常以房屋净值贷款或房屋净值信贷额度形式出现 [9] 叠式贷款类型 - 房屋净值贷款：一次性发放的贷款，以房屋作为抵押，通常具有固定月付和5至30年贷款期限 [10] - 房屋净值信贷额度：类似信用卡的循环信贷额度，通常具有可变利率，资金可用于补充首付 [11][12] 叠式贷款资格要求 - 贷款机构通常要求良好信用评分（通常700或以上）和较低债务收入比（通常43%或以下） [16] - 由于风险较高，资格审核比第一抵押贷款更严格，且提供该产品的贷款机构较少 [15][24] 叠式贷款替代方案 - FHA贷款：政府支持贷款，最低首付3.5%（信用评分580以上），但需支付前期和年度抵押保险保费 [19] - USDA贷款：美国农业部支持的农村地区零首付贷款，但需满足收入和地域要求 [20] - VA贷款：退伍军人事务部支持的贷款，通常无需首付，面向符合条件的军人群体 [21] - 传统贷款计划：如房利美HomeReady和房地美Home Possible贷款，最低首付3%，但需满足收入等要求 [22] 叠式贷款再融资与利率 - 叠式贷款可再融资以降低利率、调整贷款结构或将第二贷款合并至第一贷款，但需满足信用和房屋净值要求 [23] - 叠式贷款利率通常高于第一抵押贷款，因其属于第二留置权贷款，风险较高 [25]