文章核心观点 2025年第一季度是公司转型关键期，公司采取措施精简投资组合、加强资产负债表和提升财务灵活性，降低杠杆、增加流动性和合理分配资本，有望提高运营效率、缩小与同行交易差距，为股东创造长期价值，且公司重申2025年业绩指引 [4] 第一季度亮点 - 成功完成多租户投资组合第一阶段出售，含59项无抵押资产，净收益用于偿还8.5亿美元循环信贷安排，剩余两阶段预计2025年第二季度末完成，之后有望实现G&A节省和投资组合指标提升 [5] - 2025年第一季度收入1.324亿美元，2024年同期为1.479亿美元，主要因资产处置；归属于普通股股东净亏损2.003亿美元，2024年同期为3470万美元，主要因多租户投资组合部分出售的时间和购买价格分配；核心资金运营（Core FFO）为3500万美元，2024年同期为5660万美元；调整后资金运营（AFFO）为6620万美元，合每股0.29美元，2024年同期为7500万美元，合每股0.33美元，均主要因资产处置 [5] - 2025年已完成和待处置项目总计21亿美元，现金资本化率8.3%，加权平均租赁期限5.2年，专注用非核心资产出售净收益降低杠杆和加强资产负债表 [5] - 自2024年第一季度以来净债务减少15亿美元，2025年第一季度减少8.332亿美元，净债务与调整后EBITDA比率从8.4倍降至6.7倍 [5] - 截至2025年5月2日，公司按每股7.50美元的加权平均价格回购790万股流通普通股，总计5940万美元，其中第一季度回购240万股，净金额1940万美元 [5] - 单租户投资组合租赁超82.6万平方英尺，新增直线租金近610万美元；单租户续租利差8.2%，加权平均租赁期限6.6年，本季度完成的新租赁加权平均租赁期限5.0年；加权平均年租金增长1.5%，60%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [5] 全年业绩指引 - 公司重申2025年调整后资金运营（AFFO）每股指引范围为0.90 - 0.96美元，净债务与调整后EBITDA比率范围为6.5 - 7.1倍 [6] 业绩总结 |指标|2025年3月31日|2024年3月31日| | ---- | ---- | ---- | |租户收入（千美元）|132,415|147,880| |归属于普通股股东净亏损（千美元）|(200,315)|(34,687)| |摊薄后每股净亏损（美元）|(0.87)|(0.15)| |NAREIT定义的归属于普通股股东的FFO（千美元）|32,961|55,773| |NAREIT定义的摊薄后每股FFO（美元）|0.14|0.24| |核心FFO归属于普通股股东（千美元）|34,967|56,592| |核心FFO摊薄后每股（美元）|0.15|0.25| |AFFO归属于普通股股东（千美元）|66,220|74,964| |AFFO摊薄后每股（美元）|0.29|0.33| [7] 物业投资组合 - 截至2025年3月31日，公司1045项净租赁物业位于10个国家和地区，可出租面积5130万平方英尺，运营三个可报告细分市场：工业与分销、零售、办公 [8] - 投资组合指标：95%已出租（调整后为98%），剩余加权平均租赁期限6.3年；86%包含基于年化直线租金的合同租金增长；60%年化直线租金来自投资级和隐含投资级租户；76%位于美国和加拿大，24%位于欧洲；40%为工业与分销，25%为零售，22%为办公，13%为多租户零售投资组合剩余待售物业 [10] 资本结构和流动性资源 - 截至2025年3月31日，公司流动性为4.991亿美元，循环信贷安排额度为14亿美元，净债务为37亿美元，包括23亿美元的总抵押贷款债务，较2024年第四季度减少8.332亿美元 [9] - 截至2025年3月31日，固定利率债务（包括通过掉期固定的可变利率债务）占比91%，总债务加权平均利率为4.2%（含已终止经营的抵押贷款为4.4%），利息覆盖率为2.5倍，加权平均债务到期期限为2.7年 [10][11] 非GAAP指标计算 调整后EBITDA - 从净亏损开始，加回折旧和摊销、利息费用、所得税费用等，调整后2025年第一季度为1.38416亿美元，2024年同期为1.55333亿美元 [33] 净运营收入（NOI） - 从净收入（亏损）调整，加回公司一般和行政费用、收购和交易成本等，2025年第一季度为1.55874亿美元，2024年同期为1.68215亿美元 [33] 现金净运营收入（Cash NOI） - NOI减去高于和低于市场租赁无形资产的摊销和直线租金调整，2025年第一季度为1.50799亿美元，2024年同期为1.65878亿美元 [33] 现金支付利息 - 利息费用减去非现金利息部分和抵押贷款（折扣）溢价摊销，2025年第一季度为5444.8万美元，2024年同期为6502.1万美元 [33] 资金运营（FFO） - 按NAREIT标准计算，净收入或亏损排除房地产相关折旧和摊销、某些房地产资产出售损益等，2025年第一季度为3296.1万美元，2024年同期为5577.3万美元 [38][49] 核心资金运营（Core FFO） - 从FFO开始，排除非核心项目如合并、交易成本和债务清偿或修改成本，2025年第一季度为3496.7万美元，2024年同期为5659.2万美元 [38][52] 调整后资金运营（AFFO） - 从Core FFO开始，排除某些投资活动相关收入或费用、非现金收入和费用等，2025年第一季度为6622万美元，2024年同期为7496.4万美元 [38][55] 各细分市场运营财务信息 |细分市场|2025年第一季度收入（千美元）|2024年第一季度收入（千美元）|2025年第一季度净运营收入（千美元）|2024年第一季度净运营收入（千美元）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |工业与分销|58,009|61,994|52,752|57,350| |零售|36,958|42,595|33,052|37,497| |办公|37,448|35,096|32,658|29,838| |多租户零售|—|8,195|—|5,399| [41]

文章核心观点 - 城市基金公司（Urbanfund Corp.）公布2024年财务报表及管理层讨论与分析，介绍业务、运营、财务等情况，提及非国际财务报告准则（IFRS）指标及前瞻性信息 [1] 业务概述与战略 业务概述 - 公司在多伦多证券交易所创业板上市，是阿尔伯塔省、不列颠哥伦比亚省和安大略省的报告发行人，专注于加拿大房地产及相关项目投资，资产分布于多个城市 [2] 运营亮点 - 公司能吸引有住宅和商业开发经验的合作伙伴，并持续与战略合作伙伴建立联盟 [3] 运营结果 项目销售情况 - 67 - 69 Westmore项目2024年出售24个商业单位，获收益1336.6224万加元，公司资本投入312万加元已全部收回，另获利润分配78.212万加元 [5] - One Bloor项目2024年获销售利润分配10.6万加元，截至管理层讨论与分析日期，总利润达491.0667万加元 [5] - 1040 Martin Grove Road项目2024年出售6个商业单位，收益270.439万加元，公司已收回资本146.5603万加元 [5] - 270 - 330 Esna Park Drive项目2024年出售5个商业单位，收益103.3374万加元 [5] 年度选定信息 | 项目 | 2024年 | 2023年 | 2022年 | | --- | --- | --- | --- | | 租赁收入 | 872.0069万加元 | 863.8426万加元 | 848.4928万加元 | | 税前收入 | 1243.6601万加元 | 796.3575万加元 | 969.2503万加元 | | 净利润和综合收益 | 971.5601万加元 | 678.993万加元 | 758.4503万加元 | | 基本每股收益 | 0.180加元 | 0.122加元 | 0.143加元 | | 摊薄每股收益 | 0.158加元 | 0.107加元 | 0.125加元 | | 资金运营（FFO） | 802.5215万加元 | 377.1695万加元 | 683.9231万加元 | | 调整后运营现金流（ACFO） | 1069.3914万加元 | 21.7983万加元 | 615.9348万加元 | | 总资产 | 1.55604351亿加元 | 1.5540722亿加元 | 1.50775195亿加元 | | 总投资物业 | 1.08843亿加元 | 1.07252亿加元 | 1.04437亿加元 | | 应付抵押贷款 | 4520.7297万加元 | 5500.0099万加元 | 6507.3329万加元 | | 债务与总资产比率 | 29% | 35% | 43% | | 债务与调整后息税折旧摊销前利润比率 | 3.73 | 10.78 | 5.13 | | 利息覆盖率 | 5.68 | 2.36 | 4.18 | | 债务偿还比率 | 3.22 | 1.44 | 2.52 | [7] 季度结果总结 | 季度结束日期 | 收入 | 归属于股东的净利润 | 基本每股收益 | 摊薄每股收益 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2024年12月31日 | 217.9735万加元 | 480.7015万加元 | 0.090加元 | 0.079加元 | | 2024年9月30日 | 209.006万加元 | 151.6042万加元 | 0.028加元 | 0.025加元 | | 2024年6月30日 | 227.4375万加元 | 147.7909万加元 | 0.028加元 | 0.024加元 | | 2024年3月31日 | 217.5899万加元 | 181.8304万加元 | 0.034加元 | 0.030加元 | | 2023年12月31日 | 219.8679万加元 | 320.0591万加元 | 0.061加元 | 0.053加元 | | 2023年9月30日 | 216.2878万加元 | 90.4469万加元 | 0.017加元 | 0.015加元 | | 2023年6月30日 | 220.6479万加元 | 105.6505万加元 | 0.020加元 | 0.018加元 | | 2023年3月31日 | 207.039万加元 | 121.9047万加元 | 0.023加元 | 0.021加元 | [8] 资金运营（FFO） | 项目 | 2024年第四季度 | 2023年第四季度 | 2024年全年 | 2023年全年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 归属于股东的净利润 | 480.7015万加元 | 320.0591万加元 | 961.927万加元 | 638.0612万加元 | | 递延所得税费用 | 73.2万加元 | 43.9万加元 | 123.7万加元 | 107.7万加元 | | 权益法核算投资的公允价值调整 | -150.4831万加元 | -123.18万加元 | -184.0831万加元 | -187.82万加元 | | 投资物业的公允价值调整 | -297.8869万加元 | -187.1157万加元 | -95.9588万加元 | -208.7919万加元 | | 非控股权益的公允价值调整 | 20.9623万加元 | 27.1856万加元 | -2.3746万加元 | 29.2921万加元 | | 租金收入直线法调整 | -0.039万加元 | -0.6219万加元 | -0.689万加元 | -1.2719万加元 | | FFO | 126.4548万加元 | 80.2271万加元 | 802.5215万加元 | 377.1695万加元 | [9] 调整后运营现金流（ACFO） | 项目 | 2024年第四季度 | 2023年第四季度 | 2024年全年 | 2023年全年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 经营活动提供的现金 | 194.788万加元 | 79.3799万加元 | 1293.8258万加元 | 248.2389万加元 | | ACFO的营运资金调整 | -12.2791万加元 | -10.7529万加元 | -44.4344万加元 | -46.4406万加元 | | 正常化资本支出 | -60万加元 | -60万加元 | -180万加元 | -180万加元 | | ACFO | 122.5089万加元 | 8.627万加元 | 1069.3914万加元 | 21.7983万加元 | [10] 流动性与资本资源 资金预期 - 公司预计能履行所有义务，有多种融资来源用于未来收购，依靠经营活动现金流满足营运资金需求，经营活动现金流取决于物业入住率 [11] 流动性比例 | 日期 | 现金（加元） | 应收账款（加元） | 流动性（加元） | 应付抵押贷款（加元） | 债务（加元） | 流动性占债务比例 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 2024年12月31日 | 1227.9522万 | 37.0384万 | 1264.9906万 | 5557.4134万 | 5557.4134万 | 22.8% | | 2023年12月31日 | 356.7974万 | 529.3041万 | 886.1015万 | 6519.4379万 | 6519.4379万 | 13.6% | [12][14] 股息再投资计划 - 2015年6月17日公司采用股息政策并实施股息再投资计划，2021年6月22日修订股息政策，提高年度股息率至每股0.05加元，按季度支付 2024年向参与计划者发行79.9358万股普通股，价值64.5565万加元，参与率18.55% [15][16][17] 非IFRS指标 指标介绍 - 行业评估房地产实体时会考虑资金运营（FFO）、调整后运营现金流（ACFO）和净营业收入（NOI）等非IFRS指标，公司认为这些指标有助于投资者评估公司表现，且内部也用其衡量物业组合运营表现 [6][18] 各指标详情 - FFO是加拿大房地产行业广泛使用的非IFRS指标，计算时对归属于股东的IFRS合并净利润和综合收益进行调整，能更好反映运营表现 [20][21] - ACFO用于衡量可分配的可持续经济现金流，由经营活动现金流量调整得出，与FFO一起用于评估公司分配支付比率 [22][23] - 正常化资本支出是管理层对维持物业状况和当前租金收入所需持续资本投资的估计，受多种因素影响，用于评估公司ACFO和确定股息水平 [24][26] - NOI是公司定义的非IFRS指标，为物业租金收入减去直接物业成本，用于评估物业组合和确定物业价值 [27][28] - 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）用于衡量公司债务状况，计算时排除非现金项目和非经营性项目 [29] - 债务与调整后息税折旧摊销前利润比率、债务偿还比率和利息覆盖率均为非IFRS指标，按过去12个月计算，分别衡量公司债务负担、偿债能力和支付利息能力 [30][31][32] 前瞻性信息 - 新闻稿中部分信息为前瞻性信息，涉及公司目标、战略、预期等，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [33][34] 额外信息 - 可通过SEDAR +网站获取公司2024年合并财务报表、附注及管理层讨论与分析的详细披露信息 [37]