行业政策与法规动态 - 前美国移民局总管盖瑞·默尔森深度解读EB-5新法(RIA) 其核心突破在于设立了“预留签证”类别 乡村、城市高失业、基建三类各占EB-5年配额1万个的20% 并有“结转规则” 当年未使用配额次年可继续用于同类别 第三年仍未使用才释放到EB-5大池[2][9] - 新法下乡村项目拥有“优先审理权” ALC区域中心最快的项目4个月获批I-526E 多数在4至12个月内 远快于城市项目[9] - “双递交”政策允许美国境内且所在EB-5类别无排期的投资人 同步递交I-526E和I-485申请 递交后可申请工卡和回美证 在等待绿卡期间合法工作并自由出入美国[15] - 投资维持期规则明确 移民局规定从投资人资金全额投入并可供项目使用时起算 并非绿卡获批后 2025年7月华盛顿联邦法院裁定现行规则继续有效 国土安全部修改规则需1至2年 短期内规则稳定[26] - 签证公告牌中“表A”为“最终行动日期” 决定能否拿绿卡 “表B”为“递交申请日期” 决定能否递交I-485申请 其日期通常比表A宽松 目的是让申请人提前递交申请并获取工卡[18] 老法EB-5排期现状与预测 - 老法期间中国超6万个家庭递交申请 截至2025年9月仍有3.5万个等待名额 其中部分为未撤销的无效申请 实际有效量约3万个[6] - 老法投资人排期清零时间取决于两个关键变量 一是亲属移民配额转投 2019年转了2000个到EB-5 若每年转4000个则4年清零 若转2000个则需6年 二是新法下其他国家(ROW)申请人加队 每年约3000个 对整体清零影响不大[6] - 2025年10月排期公告中亲属和职业类移民表B将开放 老法投资人将迎来提交I-485身份调整申请的机会[18] 新法EB-5排期预测与窗口期 - 前国务院排期负责人预测2026年1月乡村项目可能出现排期 依据是目前移民局积压的乡村类别身份调整申请约8至9千件 已超过2025财年预留签证额度(超7000张 含4400张上年结转) 而移民局审理速度迟缓 2024财年仅批出423张预留签证 2025财年至5月批出不到600张[19] - 若审理速度不加快 2026年初乡村项目大概率会设定“截止日期”即公告排期 未来几个月被认为是“双递交”的黄金窗口期[15][19] - 乡村项目当前隐性排期约3年 若I-526E获批速度足够快 投资人可在公告排期出现前锁定绿卡名额[30] 项目案例分析：鹿鸣谷·兰亭雪墅 - 项目位于犹他州 是美国40年来新增的首个大型滑雪场项目 已确定为2034年冬季奥运会举办地 重大赛事对区域价值有长期拉动作用 例如盐湖城冬奥会后周边房产价值在赛后5年保持15%以上的年均增长[9] - 项目区位优势明显 距盐湖城国际机场仅40分钟车程 旁边是Jordan Nail湖 实现“滑雪进出家门”的顶奢住宅全美不足千套 区域高端度假别墅冬季周租金达1.5万至2万美元 年回报率2.5%至3%[9][12] - 截至2025年9月 项目施工已从地基阶段进入主体成型期 一期楼栋主体轮廓清晰 社区配套进展显著 包括连接机场的交通动线、近500个地下车位、18条缆车支架 10人加热缆车预计当年冬季投入使用[13][15] - 项目I-956F已获批 意味着获得移民局的合规认证 能大幅加快投资人I-526E的审批速度[27] 项目风控与资金结构 - 项目风控体系包含“四大防线” 第一是EB-5资金8720万美元(占总投资的30%)享有项目产权和全部销售租赁收入的第一顺位抵押权 清算时EB-5投资人优先受偿[22][24] - 第二是获得7500万美元25年期的C-PACE政府专项融资 违约率仅千分之一 能大幅降低项目融资成本[22] - 第三是开发商Reef Capital提供实力担保 该公司管理资产超17亿美元 十年内部收益率(IRR)超25% 以其净资产总额担保项目完工和还款[15][25] - 第四是贝特曼与ALC区域中心作为联合普通合伙人(Co-GP)进行联合共管 拥有签字权 对项目进行投前审核、投中监督和投后跟进[15][25] - 开发商在项目中自投比例达45% 较高的自投比例提升了安全边际[21][30] 公司服务与行业原则 - 公司构建了“律所 + 咨询 + 券商 + 资本”的闭环服务体系 并设立“守护者基金”为老法投资人提供托底保障 例如在老法项目中曾利用新开发项目收益帮助受疫情冲击的酒店项目投资人回款[5][25] - 公司总结EB-5项目选择“三好”原则 即好团队、好市场、好结构 好团队指如ALC区域中心(100多个项目无重大风险)及贝特曼自身 好市场指项目具备稀缺资源和政策红利 好结构指选择第一顺位抵押贷款并避免夹层贷款[20][21][25] - 作为项目联合普通合伙人 公司全程参与项目筛选与风控 并设有专门的工程监督团队每两周现场核查施工进度[15][25]