Sabra Health Care REIT (NasdaqGS:SBRA) Q3 2025 Earnings Call November 06, 2025 01:00 PM ET Speaker2Ladies and gentlemen, thank you for standing by. Today's conference call will begin momentarily. You will be placed back on music hold until then. Thank you for your patience.I heard there was a secret chord the David played, and it pleased the Lord, but you do not really care for music, do you? It goes like this: the fourth, the fifth, the minor fall, and the major lift, the Baffled King composing hallelujah. ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化FFO为每股0.25美元，较去年同期的0.24美元增长4%，较第二季度的0.23美元增长9% [5][16] - 第三季度总收入为6690万美元，较去年同期的6070万美元增长10% [8] - 截至2025年9月30日的九个月内，总收入为1.948亿美元，较去年同期增长9% [8] - 公司预计2025年总收入将超过2.5亿美元 [9] - 第三季度同物业租金及相关收入增长9%，同物业NOI增长12%，即370万美元 [10] - 截至2025年9月30日的九个月内，同物业NOI增长920万美元，年化运行率为1230万美元 [17] - 第三季度同物业运营费用比率降至39.7%，去年同期为41.1% [10] - 季度末总债务为6.73亿美元，其中99%为固定利率，加权平均利率为4.83% [18] - 季度末净债务与总市值的比率为28.3%，净债务（扣除证券）与总市值的比率为26.9% [21] - 利息覆盖率为3.7倍，固定费用覆盖率为2.3倍 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租金及相关收入为5780万美元，较去年同期的5190万美元增长11% [16] - 第三季度社区运营费用增长11%，主要由于收购以及薪资成本、房地产税、除雪、供排水费用增加，其中包含66万美元的一次性法律和专业费用 [16][17] - 第三季度制造房屋总销售额为910万美元，较去年同期的870万美元增长5% [11] - 若计入合资企业Honey Ridge的80万美元销售额，季度销售额同比增长14% [11] - 截至2025年9月30日的九个月内，制造房屋销售额同比增长5% [11] - 第三季度销售利润为130万美元，占销售额的14%；九个月内销售利润为320万美元，占销售额的12% [11] - 第三季度将227套新房屋从库存转为创收租赁房屋，年内累计转换523套 [10] - 目前有400套房屋在现场，其中100套可随时入住，300套正在安装，另有200套已订购但未交付 [11] - 预计到2025年底将新增700-800套租赁房屋 [11] - 租赁房屋入住率为94.1%，去年同期为94.4% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 季度末投资组合包括145个社区，约27000个已开发住宅地块，其中10800个为租赁房屋，整体入住率为87.2%，有3500个空置地块 [5] - 在Marcellus和Utica页岩区拥有4000英亩土地、78个社区、12300个住宅地块 [13] - 季度内收购两个马里兰社区，包含191个地块，入住率79%，收购总价1460万美元 [12] - 季度后收购一个乔治亚州社区，包含130个地块，入住率32%，收购总价260万美元 [12] - 年内累计收购五个社区，包含587个地块，收购总价4180万美元 [12] - 在东南部战略中，乔治亚州收入增长469%，南卡罗来纳州增长37%，阿拉巴马州增长23% [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期业务计划重点是提高入住率、销售额，最终增加NOI和物业价值 [5] - 战略包括填充3500个空置地块、开发或销售2300英亩空置土地、填充600个近期建设的扩建地块、填充合资企业的329个地块、租赁油气权以及发展销售和金融公司盈利能力 [14] - 预计实现5%的年租金增长，产生1100万美元新收入；安装并出租800套新租赁房屋，产生额外1000万美元收入；销售收入和销售利润大幅增长 [14] - 拥有3600万美元已付款库存，正在积极销售和出租，随着房屋和地块被占用将增加收益 [15] - 行业优势在于制造房屋成本为每单元25万美元，而传统建筑成本为40-45万美元，公寓成本为35万美元 [44] - 近期立法倡议可能为居民提供更好融资选择，并为公司获取长期、成本效益高的资本创造新机会 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来非常乐观，预计将推动FFO每股增长 [15] - 全国住房短缺持续加剧，制造房屋在满足这一关键需求方面处于独特地位 [25] - Marcellus和Utica页岩区数据中心、化工厂、管道项目、新气井和发电厂增加了对优质经济适用房的需求 [13] - 观察到油气权租赁兴趣增加，预计未来几个月将签署更多租约 [13] - 人口老龄化趋势预计将推动对 downsizing 的需求，从而促进房屋销售 [55] 其他重要信息 - 季度末拥有3400万美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用资金2.6亿美元，总可用资金潜力可达5亿美元 [21] - 房屋销售融资和库存及租赁房屋购买的其他信贷额度可用资金1.83亿美元 [21] - REIT证券投资组合价值3200万美元，全部无抵押，约占未折旧资产的1.5%，公司承诺不增加该投资 [22] - 8月和9月偿还了10笔抵押贷款，总计6100万美元，目前正在为这些社区再融资，预计第四季度完成 [19] - 7月发行8020万美元、利率5.85%、2030年到期的B系列债券，净收益7510万美元 [19] - 7月修订了与Ocean First银行的3500万美元循环信贷额度，到期日延长至2027年6月1日 [19] - 季度末永久优先股权益为3.22亿美元，总市值为23亿美元 [20] - 季度内通过普通股ATM计划以加权平均价格16.44美元发行29万股，筹集净收益460万美元；通过优先股ATM计划以23美元价格发行3000股，筹集净收益5.9万美元 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于乔治亚州第四季度收购的详细情况，包括入住率提升空间和月租金水平 [27] - 该物业位于乔治亚州奥尔巴尼，靠近公司其他社区，有130个地块，当前入住率约30%，是典型的增值业务计划 [28] - 计划通过改善基础设施、增加设施、引入新租赁房屋来提升价值，预计月租金可达1000-1200美元 [28] - 预计第一年可填充约30个单位或更多 [29] - 公司在东南部战略是转向房屋租赁模式，而非居民自有房屋只租地皮的旧模式，该战略在乔治亚州、南卡罗来纳州和阿拉巴马州取得了显著收入增长 [30] 问题: 关于股票回购在资本分配计划中的作用 [31] - 计划包括出售资产、发行优先股，为增长提供资金，并可能回购股票 [32] - 公司能够利用政府支持实体以资产价值60%的比例借款，随着社区价值上升，借款能力增强 [33] - 优先股是独特的股权形式，不分享公司增长，结合政府支持实体的借款能力，公司处于有利地位完成董事会授权的回购 [34] 问题: 关于油气权机会的规模 [35] - 机会规模难以精确评估，但公司在Marcellus和Utica页岩区拥有4000英亩土地，随着技术改进和数据中心能源需求增加，这些权利的价值正在上升 [35] - 公司社区位于大城市外围，这些地理位置的价值增长潜力巨大 [36] 问题: 关于第三季度G&A费用显著下降的原因 [39] - 下降主要由于季节性因素和某些费用的时间安排，预计第四季度G&A费用与前三季度平均水平相似 [39] - 确认一次性法律和专业费用计入物业运营费用 [40] 问题: 关于乔治亚州新收购物业的资本支出要求和收购价格 [41] - 该物业收购策略与公司典型增值计划相似，低入住率导致当前NOI有限，收购价格较低 [41] - 今年其他收购如新泽西州的物业因高入住率和合理租金，导致每地块成本高达9.2万美元 [42] 问题: 关于新进入的东南部市场可能出现的市政审批延迟 [45] - 该社区已完全获得授权，预计不会出现延迟，计划全速推进 [45] 问题: 关于剩余二手房屋销售池的意义和未来销售计划 [46] - 最终目标是融资法律更加宽松，以便销售约15年房龄的租赁房屋 [46] - 如果能够通过政府担保贷款现金销售500套旧租赁房屋，同时以更低现金需求新增800套新租赁房屋，将大大减少未来租赁组合增长所需的现金 [47] 问题: 关于第四季度制造房屋销售的最新情况和季节性预期 [52] - 10月销售渠道依然强劲，当前渠道约300万美元并在增长 [53] - 第四季度通常是销售淡季，但去年表现强劲，今年有望打破去年创下的销售记录 [53] - 人口老龄化趋势预计将推动 downsizing 需求，但当前高利率延缓了现有房屋销售，一旦利率环境改变，销售将显著改善 [55] 问题: 关于现场待租赁房屋的会计处理和时间安排 [56] - 库存房屋不计入总入住率数字，也不计入租赁池空置率，只有当房屋从库存转为租赁房屋并首次出租后，才计入租赁池 [59][60] - 订购房屋到完全安装约需6个月，目前没有供应链问题，预计能完成年度800套目标 [57] - 多个社区租赁需求强劲，例如Toledo地区的社区今年有望填充80多套租赁单位 [58]