亚太区写字楼市场2025年第三季度核心观点总结 1) 报告行业投资评级 报告未对亚太区写字楼市场整体或具体城市给出明确的“买入”、“持有”或“卖出”等传统投资评级 报告通过“市场天平”指标和12个月租金展望来反映市场供需平衡状况和未来预期[26] - **市场天平**：在2025年第三季度，多数市场（如北京、上海、香港、胡志明市等）处于“租户市场”，而布里斯班、东京、班加罗尔等少数市场处于“业主市场”或“平衡市场”[26] - **12个月租金展望**：报告对23个跟踪城市给出了未来12个月的租金变化方向预测[26] - **租金预计上涨**：布里斯班、马尼拉、珀斯、东京、悉尼、班加罗尔、雅加达[26] - **租金预计下跌**：北京、上海、广州、深圳、香港、胡志明市[26] - **租金预计持平**：德里-国家首都区、孟买、吉隆坡、新加坡、奥克兰、墨尔本、曼谷、金边、首尔、台北[26] 2) 报告的核心观点 - **区域租金增长动能减弱**：2025年第三季度，亚太区优质写字楼租金环比增长基本持平，增长动能较第二季度的0.2%有所放缓[4] 全年来看，亚太区租金指数同比下降1.4%[11] - **市场呈现显著分化**：中国大陆和部分东南亚市场租金承压，而印度、澳大利亚市场则表现强劲 中国大陆市场租金加速下滑，东南亚租金增长停滞[4]；印度和澳大利亚业主则保持乐观，租金分别环比增长1.7%和平均增长1.2%[5][6] - **“追求优质”趋势持续**：尽管区域空置率因中国大陆和印度大量新增供应而上升，但这进一步推动了强劲的“追求优质”趋势，支撑了对优质空间的强劲需求[7] 例如，香港在整体经济疲软下，仍录得多笔超过1万平方英尺的优质空间新租约[8] - **新增供应是主要影响因素**：过去两年强劲的建设交付和由此产生的回填空间，可能使区域租金增长在短期内保持低迷[10] 2025年，亚太区甲级写字楼存量预计将增加1,010万平方米，总存量达到1.895亿平方米，增幅为5.3%[24] - **租户策略转向灵活与韧性**：在地缘政治和技术变革的背景下，租户优先考虑支持更高密度和最大化战略价值的空间解决方案 企业正在承诺新的办公空间，但更强调灵活性，通过嵌入灵活的租约条款和预租选项来保持响应能力和降低风险[11] 3) 根据相关目录分别进行总结 亚太区整体概览 - **租金与空置**：第三季度区域优质租金环比增长停滞，同比增长为-1.4%[4][11] 区域空置率环比上升0.4个百分点[14] 在23个跟踪城市中，有16个城市的租金同比保持稳定或增长[11] - **需求驱动力**：金融和科技行业占据了区域主要租赁交易的近一半，专业服务公司占比超过10%[9] 股市活跃推动中国大陆的法律和金融集团在香港扩张[9] 印度全球能力中心的持续投入凸显了离岸外包作为企业战略基石的地位[8] - **供应与展望**：新增供应集中在南亚和东亚地区[22] 2025年新增供应占2024年存量的比例，深圳最高（14.9%），首尔最低（0.4%）[20] 对2026年的市场展望保持“谨慎”[11] 澳大利亚与新西兰 - **市场表现强劲**：澳大利亚主要写字楼市场优质净有效租金同比平均上涨5.5%，所有跟踪市场均录得增长[31] 布里斯班以10.4%的同比涨幅领跑，墨尔本以2.8%的环比涨幅领跑区域季度增长[6][28] - **核心驱动力**：租金上涨主要由高端市场的强劲需求推动，反映了“追求优质”趋势[31] 布里斯班的租金激励已降至2020年底以来的最低水平[31] - **未来供应收紧**：2025年供应高峰过后，布里斯班、悉尼和珀斯的供应管道将收窄，因开发商面临高建筑和融资成本，这可能推动租赁市场趋紧和租金更快增长[31] 东南亚 - **租金增长疲软**：多数市场租金增长乏力，业主专注于维持或提高出租率[56] 胡志明市租金环比下降1.7%，以应对上季度交付的新供应[56] - **市场分化**：曼谷和马尼拉是本季度仅有的两个租金上涨的市场[56] 曼谷因优质库存交付推高整体租金，马尼拉则受IT-BPM公司的持续需求支撑[56] - **其他市场**：吉隆坡因销售与服务税的实施而市场情绪受抑[56] 雅加达业主在空置率高企的情况下采取包容态度[56] 新加坡市场保持稳定，尽管供应紧张，但租金增长微乎其微，因优先考虑留住租户[56] 东亚 - **中国大陆市场承压**：一线城市写字楼租赁市场持续承压，租金环比跌幅从第二季度的2.9%加速至第三季度的3.4%[98] 截至第三季度，年内新增供应已超过180万平方米[98] - **局部稳定迹象**：北京市场出现企稳迹象，空置率微降，科技、金融和专业服务行业租赁需求增长[98] 香港中环优质物业租金下滑，尽管租赁量有所回升，但业主仍面临未来大量供应的压力[98] - **东京与首尔**：东京优质写字楼空置率收紧至2%以下，受企业利润稳健和在建项目强劲预租活动支撑[98] 首尔在经历多年供应紧张后，预计未来两年将有超过400万平方英尺的新增供应（主要位于中央商务区），市场将转向有利于租户[10] 印度 - **经济与市场韧性**：尽管面临美国加征关税，印度2025财年第一季度GDP同比增长7.8%，超出预期[148] 国内投资强劲以及降税、降息等财政货币政策提供了支撑[148] - **租赁活动活跃**：第三季度，班加罗尔、德里-国家首都区和孟买三大市场共完成880万平方英尺的租赁交易，虽然较前几季度下降，但势头依然稳健，全年交易量有望创纪录[148] - **租金持续上涨**：三大市场平均租金同比增长4.3%[148] 稳定的政策环境、庞大的人才库持续吸引国内企业和全球能力中心投资，第三方IT服务的复苏也利好写字楼市场前景[148]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等传统投资评级 但整体基调积极 认为尽管短期空置率可能上升 但市场基本面依然有利 且未来供应显著收缩将支撑租金增长 [1] 报告核心观点 - 墨尔本CBD写字楼市场需求保持韧性 2025年净吸纳量创2018年以来新高 但受几近空置的翻新项目完工影响 空置率在短期内可能进一步上升 [1][3] - 市场呈现显著分化 优质（Prime）资产表现强劲 净吸纳量为正且租金增长 而次级（Secondary）资产净吸纳量为负 [9][11] - 预计2027年起新增供应将大幅放缓 高利率、高激励措施和建筑成本将限制开发活动 这有望从2027年起对空置率构成下行压力 支撑市场基本面并推动未来租金增长 [1][38] 市场表现与需求 - **净吸纳量**：2025年墨尔本CBD净吸纳总量为+29,475平方米 为2018年以来最高年度水平 其中优质资产净吸纳+40,070平方米 次级资产净吸纳-10,595平方米 [9][25] - **租赁需求**：2025年市场共释放210份CBD租赁需求书 平均面积1,535平方米 总计超过300,000平方米的活跃需求 预计2026年租赁量将比2025年更强劲 [27][34] - **需求行业**：专业服务业是最活跃的租赁行业 占总交易量的31% 金融与保险业占25% 两者合计占所有租赁面积的一半 [28][32] - **区域表现**：Docklands区域在2025年下半年引领市场 占用面积增加32,485平方米 东部核心区（Eastern Core）净增16,389平方米 其中超过一半来自Corrs Chambers迁至120 Collins Street约9,000平方米的空间 [26][30] 供应与空置率 - **空置率**：截至2025年下半年 墨尔本CBD整体空置率上升1.1%至19.0% 主要原因是111 Bourke Street和800 Collins Street等几近空置的翻新项目入市 [6][15][36] - **供应量**：2025年净新增供应量达100,118平方米 为4年来高点 包括4个翻新项目和2个开发项目完工 预计2026年供应同样强劲 [12][15] - **未来供应**：预计2026年将有3个新开发项目完工 其中约一半面积已被预租 2026年之后 仅有2个主要开发项目预计会推进 因此供应量预计将急剧下降 [38][42] - **市场分化**：高端（Premium）空置率在2025年下半年下降0.8%至15.8% 远低于A级和B级资产空置率 凸显市场内部分化 [37][39] 租金与激励措施 - **租金增长**：2025年优质资产净面租金增长5.2% 为3年来最高涨幅 增长主要集中在东部核心区 该区域租金上涨10.4% [11][48] - **租金水平**：东部核心区平均净面租金为1,010澳元/平方米 而其他六个区域的租金在503至747澳元/平方米之间 价差显著 [48][54] - **激励措施**：优质资产平均激励措施季度环比下降0.2%至47.6% 除东部核心区平均为40.0%外 其他区域激励措施在47.0%至53.5%之间 [14] 投资市场 - **投资交易量**：2025年投资交易额增长33% 主要受几笔大型CBD交易支撑 如750 Collins Street（3.83亿澳元）等 跨境机构和财团是主要资本来源 [56][62] - **资本化率**：2025年第四季度优质资产资本化率季度环比温和上升3个基点至6.76% 次级资产资本化率上升15个基点至7.82% 两者之间107个基点的利差处于10年高位 [8][58] - **买家类型**：跨境资本占交易额的58% 私人投资者占28% 而房地产投资信托基金（REITs）和机构投资者因税收等因素在维多利亚州活动受限 [56][61] 经济与基础设施背景 - **基础设施**：2025年底竣工的Metro Tunnel项目预计将减少City Loop的拥堵并加速进入CBD 开通首日有超过70,000名乘客使用 预计将增加劳动力可达性并支持人流量恢复 [16] - **大型活动**：2026年澳大利亚网球公开赛在三周内吸引了130万参与者 并支撑了约16,000个工作岗位 与F1大奖赛等全球性活动一同巩固了墨尔本的国际形象 [16] - **人口与经济**：截至2025年6月 维多利亚州净人口增长123,507人 预计其州生产总值（GSP）增长率将从2025年的1.8%提升至2026年的2.0% 并在2027年加速至3.0% [17][24] Southbank区域更新 - **租金**：Southbank优质资产平均净面租金为692澳元/平方米 季度环比持平 同比上涨2.5% 但仍比墨尔本CBD平均水平低约8.5% [64] - **空置率**：Southbank总空置率为15.0% 为墨尔本CBD或城市边缘市场中第三低 其转租空置率仅为0.3% 为所有市场中最低 [65][73] - **净吸纳量**：2025年Southbank净吸纳量为+7,434平方米 为疫情后最高水平 过去4年仅有一个新增开发项目（16,044平方米）交付 有限的供应支撑了空置率的下降 [65][71]

技术分析观点 - 三月加拿大元期货价格本周触及四周低点且呈下降趋势 图表显示移动平均收敛发散指标处于看跌态势 蓝线位于红色信号线下方且双线均下行 空头掌握近期技术优势 [1] - 若三月加拿大元期货价格跌破图表支撑位0.7200 将增强空头力量并构成卖出机会 下行价格目标看向0.7080或更低 [3] - 技术阻力位见于0.7250 建议在此价位略上方设置保护性买入止损 [3] 基本面分析观点 - 美国经济目前表现优于加拿大经济 [2] - 近期地缘政治紧张局势加剧 引发了一些“避险”买盘 支撑了美元 [2]