财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入增长近5%，主要驱动力是强劲的基本租金增长，达到4.7% [10] - 公司提高2025年全年业绩展望，预计同店NOI增长率为5.25%-5.5% [17] - 2025年信贷损失指引范围下调至50-75个基点 [17] - 2025年全年每股收益增长预期上调，NAREIT运营资金增长预期为中等7%，核心运营收益增长预期为中等6% [17] - 季度股息提高超过7% [8][17] - 资产负债表杠杆率维持在目标范围5倍-5.5倍内 [18] - 2026年初步展望：预计同店NOI增长率为中等3%区域，总NOI增长率为中等6%区域，NAREIT运营资金增长率为中等4%区域 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁率达到96.4% [10] - 同店已开业率在季度内增长40个基点至94.4% [11] - 已签署但未开业管道为200个基点，代表约3600万美元的已签署增量基本租金 [12] - 第三季度现金租赁价差强劲，为13%，而账面租金价差接近历史高位，为23% [12] - 新店铺租赁中，85%的交易包含3%或更高的嵌入式租金阶梯，25%包含4%或更高 [52] - 续租保留率通常维持在75%左右 [107] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁管道强劲，需求来自充满活力的餐厅、领先的健康与保健品牌、折扣零售商和一流杂货商 [11] - 第三季度签署了三份新的杂货商租约 [11] - 在康涅狄格州费尔菲尔德县的Norwalk Hub项目，Target门店开业；在亚特兰大的Cambridge Square项目，新的Publix开业；在南佛罗里达州的Pine Ridge Square Center，Nordstrom Rack开业 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 地面开发是关键差异化优势，公司是全国唯一大规模开发杂货锚定购物中心的公司 [8] - 2025年预计启动约3亿美元的项目，使过去三年总启动额达到8亿美元 [7][8] - 本季度启动了超过1.7亿美元的项目，使年初至今总额超过2.2亿美元 [14] - 正在进行的开发和再开发项目总额超过6.5亿美元，混合回报率超过9% [15] - 本季度完成了五处物业、价值3.5亿美元的RMV投资组合收购，并以OP单位交易方式购买了合资伙伴在三处杂货锚定中心的权益 [15][16] - 资本回收具有增值效应，2024年以略高于5.5%的资本化率出售略高于1亿美元的资产，同时以6%的资本化率购买超过5亿美元的资产 [86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营基本面强劲，购物中心需求旺盛，租户健康状况良好，体现在持续的销售强度和历史上较低的不良债务 [7][10] - 零售环境有利，新供应有限，对高质量空间的需求持续强劲 [10] - 租户基础非常健康，破产损失和无法收回的租赁收入均优于历史平均水平 [27] - 行业供应受限，需求强劲，为公司提供了继续提高租金的机会 [53] - 预计2026年信贷损失环境与2025年相似 [18][27] 其他重要信息 - 公司在8月结算了5000万美元的远期股权发行，余额将在10月底前结算 [18] - 2026年的详细指引计划在2月份报告第四季度业绩时提供 [18] - 开发和再开发项目预计在2026年贡献约1000万美元的增量NOI [19] - 2026年的增长将受到当前年度和计划中2026年债务再融资活动的影响，预计 collectively 对增长产生约100-150个基点的影响 [19] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于与合资伙伴的11项资产分配交易 - 该交易使合资伙伴完全控制6项资产，公司完全控制5项资产，实现了资本回收，并期待未来的持续合作 [22] 问题: 2026年同店NOI增长预期为中等3%的原因 - 2025年的高增长得益于大量已开业面积的吸收和回收率的显著提升（约100个基点），2026年在2025年强劲增长基础上的中等3%增长被视为相当不错 [28][29][30] - 2026年信贷损失准备预计与2025年结束时相似，租户名册非常健康 [27] 问题: 2026年开发与再开发启动的潜力及组合 - 公司对在开发和再开发项目中找到超过其份额的投资机会感觉良好，预计2026年将保持类似的运行速率 [35] - 由于开发项目的成功，启动组合开始向地面开发倾斜，在进行的项目中，开发投资首次超过再开发 [36] 问题: 新租赁中锚定空间与店铺空间组合变化的原因 - 第三季度更多锚定交易是季度性异常，并非由开发驱动，只是巧合的时间安排 [40] 问题: 收购市场资本化率趋势及合资交易意愿 - 合资伙伴方面，公司持续沟通，在条件成熟时愿意购买合作伙伴权益 [44] - 收购市场资本化率面临下行压力，核心资产资本化率可能低于5.5%，有大量资本追逐机会 [45] - 公司重视长期合作伙伴关系，通常是合作伙伴退出时的最佳买家 [48] 问题: 对租金价差的未来预期 - 公司对当前租金价差轨迹感到自豪，专注于维持高水平的价差和嵌入式租金阶梯，在供应受限的环境下有机会继续努力 [52][53] 问题: 2026年同店NOI增长中SNO管道和再开发的贡献 - 达到中等3%的增长需要一些入住率的提升，公司有信心继续缩小已开业与已租赁之间的差距，这包括交付再开发项目 [57] - 2025年再开发对增长的贡献超过100个基点，预计2026年将重复这一情况 [57] 问题: 同店入住率是否有提升空间及债务再融资考虑 - 公司相信可以突破当前入住率水平，第三季度20个基点的下降主要归因于Rite Aid破产 [62] - 锚定空间租赁率达到98%，管道中有大量交易机会 [62][63] - 债务再融资考虑所有资本形式，100-150个基点的影响范围较宽是因为仍在评估2026年的选项，包括定期贷款、可转换债券和普通债券发行 [64] - 公司凭借A级资产负债表和在10年期普通债券发行上的极佳定价，可能挤压掉其他替代方案的机会 [65] 问题: 100万平方英尺租赁管道的历史背景及本季度坏债务异常 - 100万平方英尺的管道与之前多个季度一致，反映了环境的强度，包含高质量零售商 [69][70] - 本季度无法收回的租赁收入项出现正面异常，是由于对现金制租户的收款率更高，甚至收回了早已核销的应收账款 [71] - 预计2026年无法收回的租赁收入将继续低于长期历史平均水平 [72] 问题: 开发项目租金承销及成功进行开发的原因 - 成功源于数十年的深厚关系、充足的资本以及专业团队在项目方案各个方面的努力，没有秘密配方 [76][77][78] - 公司是唯一全国性的活跃开发商，但与当地开发商竞争，这促使公司不断提升水平 [78] - 团队在预测开发项目收入方面表现出色，项目表现通常符合或超出预期 [79][80] - 差异化优势在于团队数十年积累的经验和记录，这不易复制 [81] 问题: 迈阿密资产出售决策及竞争过程 - 出售决策基于对该资产未来内部回报率的看法与市场愿意支付的价格不一致，因为该市场需求旺盛 [85] - 有大量竞标者，使得公司能够以认为合适的价格交易并回收资本 [85] - 2024年的资本回收是增值的，出售资产资本化率略高于5.5%，收购资产资本化率为6% [86] 问题: 开发项目选址靠近总体规划社区的原因及预租赁水平 - 总体规划社区是公司、杂货商的目标，同时总体规划开发商也主动联系公司，合作是双赢的 [89] - 开发项目通过完全授权、设计、招标和高预租赁率来降低风险，锚定租户始终就位，预租赁水平因项目而异，但大部分NOI有保障 [92] - 举例两个项目，锚定租户尚未开业，但项目整体租赁率已超过90% [92] 问题: 100万平方英尺谈判中租赁对管道的贡献及2026年管道压缩预期 - 公司有条件在2026年继续压缩SNO管道，但随着入住率稳定化，关于SNO管道的讨论将减少，转变为正常的租赁活动 [97][98] 问题: 提前讨论2026年展望的原因 - 公司有在每年此时提供前瞻性展望的记录，这属于常规做法，旨在提供透明度 [101] 问题: 店铺空间入住率提升空间及续租趋势 - 团队通过创造性方式（如援引租约中的搬迁条款）努力提升入住率，对在当前环境下继续做到这一点充满信心 [108] - 续租保留率通常围绕75%，这提供了保留优秀零售商和引入更高质量商户及更高租金的机会 [107] 问题: 当前零售商情绪与2014年、2018年高入住率时期的比较 - 与过去相比，零售业不断演变，疫情后零售商重新认识到实体门店的重要性，同时消费者也重新欣赏实体购物体验 [111][112] - 供应有限、疫情后的顺风以及零售商对实体位置的重视，使公司有能力推动已开业率 [113]