Meritage Homes (MTH) Q2 2025 Earnings Call July 24, 2025 11:00 AM ET Speaker0Greetings, and welcome to the Meritage Homes Second Quarter twenty twenty five Analyst Call. At this time, all participants are in a listen only mode. A question and answer session will follow the formal presentation. Please note this conference is being recorded. I will now turn the conference over to our host, Emily Tadano, Vice President of Investor Relations and External Communications.Thank you. You may begin.Speaker1Thank you ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度房屋交付3416套，产生房屋收盘收入13亿美元，房屋收盘毛利率为22%，摊薄每股收益为1.69美元，较2024年第一季度的2.53美元下降33% [10][31][40] - 截至2025年3月31日，公司账面价值每股同比增长11%，股本回报率为14.5% [10] - 2025年第一季度有效所得税税率为23.3%，高于2024年第一季度的20.5% [39] - 第一季度末现金为10亿美元，高于2024年12月31日的6.52亿美元 [43] - 第一季度土地收购和开发支出净额为4.65亿美元，较2024年同期的3.63亿美元增长28% [44] - 2025年第一季度季度现金股息同比增长15%至每股0.43美元，第一季度花费4500万美元回购超60万股 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋销售业务：第一季度销售近3900套房屋，订单量为3876套，较上年仅下降3%；平均吸收率从上年的每月4.9%降至2025年第一季度的4.4%，部分被平均社区数量7%的增长所抵消；取消率为9%，低于历史平均水平；订单平均售价为40.2万美元，较上年下降2% [7][15][16][17] - 金融服务业务：2025年第一季度金融服务利润为400万美元，2024年第一季度金融服务亏损为100万美元 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 中央地区：平均吸收率为每季度5.3%，拥有最高的转化率，客户利用了该地区的即买即住库存，平均销售到收盘时间约为40天 [22] - 西部地区：第一季度平均吸收率为4.1%，科罗拉多州和犹他州是较具挑战性的市场，波动的利率环境对买家的购买紧迫性产生了重大影响 [23] - 东部地区：平均吸收率为每月4套，低于去年的4.6%，该地区的销售速度受到亨茨维尔和墨西哥湾沿岸部门的影响，这些部门尚未完全运营 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略围绕每月4套净销售的节奏制定，根据需要利用更多激励措施或增加外部佣金以实现目标，并在各个子市场和社区优化利润率和土地位置 [14] - 公司注重60天内完成房屋销售，以缩短销售到收盘的时间，并迅速处理成品库存 [9][10] - 公司预计到2025年底社区数量实现两位数同比增长，朝着2027年实现20000套的目标迈进 [20] - 公司通过提供即买即住的房屋和60天内完成交易的承诺，结合与房地产经纪人社区的合作和融资激励措施，为消费者提供购房的可负担性和确定性，以在竞争中脱颖而出 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济条件增加了不确定性，导致房地产市场有所疲软，但由于有利的人口趋势和可负担价格点房屋供应有限，新房市场尤其是低价市场吸引了大部分购房者需求 [11] - 公司对2025年全年房屋收盘量的指导为16250 - 16750套，房屋收盘收入为66 - 69亿美元；预计第二季度总收盘量在3800 - 4100套之间，房屋收盘收入为15 - 16.5亿美元，房屋收盘毛利率约为21.5%，有效税率约为24.5%，摊薄每股收益在1.85 - 2.10美元之间 [50] 其他重要信息 - 公司于2025年1月2日完成了2比1的股票拆分 [44] - 截至2025年3月31日，公司拥有或控制约84200块土地，相当于过去12个月收盘量的5.4年供应量，与2025年的前瞻性需求相符；另有超过29600块土地正在进行尽职调查 [48][49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司指导中平均收盘价格预期的依据是什么 - 公司表示，虽然没有明显的定价能力，但由于组合因素，期末积压订单的平均售价为40.5万美元，高于当前的收盘价格39.3万美元，同时在一些市场也进行了小幅提价 [55][56] 问题2：公司对激励水平的预期如何 - 公司认为目前市场趋势与2、3月相似，对第二季度感觉良好，且有信心实现目标；下半年情况难以预测，但新社区的增加将带来需求；公司目前对当前的激励阈值感到满意，有信心维持每社区4套以上的销售目标 [59][60][63] 问题3：新社区预计何时开放 - 公司表示社区开放时间难以按季度预测，但大部分增长将在下半年，即第三和第四季度；新社区将配备即买即住的库存和60天内完成交易的承诺，公司认为市场对这类产品有强烈需求 [66][68][69] 问题4：公司向投资者的批量销售占比及未来预期 - 公司传统上向投资者的销售占比约为5%，近期没有增加；与一些租赁运营商的合作有所放缓 [73][74] 问题5：公司能够维持指导的原因及竞争优势 - 公司维持指导的信心来自第一季度的表现、4月的积极趋势以及社区数量的两位数增长；公司认为提供即买即住的库存满足了客户对确定性和信心的需求，有助于解决可负担性问题，从而确保了需求 [78][80][82] 问题6：并购背景及市场情况 - 目前市场上交易流量较高，但土地和资产的承销难度增加，卖家对土地价值期望较高；公司看到了重新谈判交易条款的机会，部分卖家愿意做出价格让步；公司将继续寻找合适的并购机会 [85][86][89] 问题7：60天入住保证的效果及与二手房市场的竞争优势 - 公司与房地产经纪人的合作率提高到92%，且来自同一经纪人的重复业务增加；公司认为新房的节能、全新、可定制等特点，以及60天入住保证，为客户提供了确定性，是与二手房市场竞争的优势 [93][95][97] 问题8：劳动力市场变化对直接成本的影响及能否抵消关税影响 - 目前劳动力表现良好，由于行业开工率下降和多户住宅建设缓慢，劳动力市场存在闲置；供应链情况未知，公司尚未将关税纳入预测，预计关税对2026年的影响更大；公司凭借与供应商的关系、规模优势和灵活的运营模式，有信心应对成本环境 [101][104][107] 问题9：市场条件恶化时公司在价格和社区数量上的灵活性 - 公司将始终以每月4套净销售为基础节奏，并在此基础上最大化回报；社区开放计划基于土地和房屋生产情况，不受市场条件影响，新社区通常表现良好，不会对现有社区造成竞争 [112][113][115] 问题10：如何应对潜在关税对供应链的风险 - 公司与供应商保持日常沟通，通过过度沟通了解情况并相应规划；公司承诺继续开工，以确保即买即住的库存和战略执行；如有必要，公司将寻找替代产品以维持生产节奏 [119][121][123] 问题11：实现2025年展望所需的销售情况及信心来源 - 实现全年目标的主要驱动因素是社区数量的增加；新社区开放时通常会有较高的吸收率，这增加了公司对全年销售目标的信心 [128][129][131] 问题12：第二季度毛利率指导是否已反映实际情况 - 公司表示目前的毛利率指导是实时数据，具有较高的可信度，因为大部分销售已进入积压订单，且季度即将结束 [132][133] 问题13：当前期权组合中土地卖家合资企业和土地银行家的占比及未来期权组合的考虑 - 公司认为40%左右的期权组合占比是合适的，虽然希望尽可能将业务转移到表外，但考虑到当前的不确定性，不会过度依赖表外业务；大部分表外业务是与卖家的结构化条款，真正由第三方收取费用的表外业务占比很小 [137][138][140] 问题14：劳动力闲置在哪些地区和行业最为明显 - 目前尚未看到劳动力受到移民改革的影响，整体处于正常状态，没有特定地区或行业表现出明显的闲置情况 [141][142][143] 问题15：如何应对竞争对手的降价策略 - 公司根据具体社区情况进行调整，一般不进行全面降价，而是通过利率买断和其他激励措施与竞争对手竞争；公司认为利率买断能更有效地解决客户的可负担性问题，成本也更低 [147][149][150]