财务数据和关键指标变化 - 二季度房屋成交收入16亿美元，较上年下降5%，尽管成交数量增长1%，主要因融资激励措施增加使每套成交均价降至38.7万美元 [22] - 二季度房屋成交毛利率21.1%，较2024年二季度的25.9%下降480个基点，反映出融资激励使用增加和锁定成本上升，部分被直接成本和周期时间改善所抵消；调整后毛利率21.4% [22] - 二季度SG&A占房屋成交收入的比例从2024年的9.3%升至10.2%，主要因佣金增加、新部门启动成本、库存持有成本增加以及一些杠杆损失 [25] - 二季度有效所得税税率从2024年的22.1%升至23.9%，主要因符合能源税收抵免的房屋减少 [27] - 二季度摊薄后每股收益2.04美元，较2024年下降35%；上半年订单持平，成交下降1%，房屋成交收入下降6%至30亿美元；调整后房屋成交毛利率21.7%，较2024年低420个基点，净利润下降35%至2.7亿美元，摊薄后每股收益3.73美元 [27] - 截至2025年6月，公司现金9.3亿美元，信贷额度无提款，净债务与资本比率14.6%；本月早些时候，公司对循环信贷额度进行再融资，将到期日从2029年延长至2030年 [29] - 2025年二季度土地收购和开发支出净额降至5.09亿美元，较上年减少12%；全年土地支出目标从25亿美元降至20亿美元 [30] - 2025年二季度回购股份超67.4万股，花费4500万美元；年初至今已花费9000万美元回购股份，使2024年12月31日的流通股数量减少近2%；截至2025年6月30日，授权回购计划下仍有2.19亿美元可用 [32] - 2025年季度现金股息同比增长15%至每股0.43美元，二季度现金股息总计3100万美元，年初至今6100万美元；二季度向股东返还现金7600万美元，上半年总计1.51亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度订单3914套，较上年增长3%，因平均社区数量增长7%，部分被平均吸收速度下降4%所抵消；取消率10%，低于历史平均水平 [13] - 二季度交付房屋4170套，积压订单转化率超200%，使积压订单从2024年6月30日的2700套降至2025年6月30日的1700套 [5][18] - 二季度开工约4000套房屋，较去年二季度减少5%，与当前销售情况和更快的周期时间相匹配 [18] - 截至2025年6月30日，公司拥有约8700套现房和积压订单，低于2024年6月30日的9200套以上；库存中约有6900套现房，较2024年增加400套，较一季度环比增长2%；每个社区平均约有22套现房，相当于约五个月的供应量 [19][20] - 2025年二季度末社区数量312个，创公司历史新高，较2024年6月30日增长9%，较2025年3月31日增长8%；本季度新增超50个社区，预计下半年社区数量将进一步增长 [8][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度中部地区平均吸收速度最高，为每月5.2套，东部为4.1套，西部为3.9套；部分市场需求健康，如亚利桑那州、达拉斯、休斯顿和南加州；佛罗里达州、科罗拉多州、奥斯汀和圣安东尼奥面临更具挑战性的条件，库存增加和可负担性下降 [17] - 7月初销售表现符合正常季节性，速度较慢，因7月通常是销售最慢的月份之一，且独立日假期使销售开始慢于预期；此后需求恢复正常季节性 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于现房库存和持续的融资激励措施，以在具有挑战性的市场中竞争，为客户提供确定性，帮助克服消费者信心不足问题 [5] - 公司拥有灵活的商业模式和市场策略，在经济转型期间提供确定性，使公司在竞争中保持优势并获得市场份额；公司定期审查土地交易，终止不符合标准的交易，二季度终止约1800块土地交易 [11] - 公司通过60天交房承诺和现房供应与二手房库存竞争，同时注重让客户的经纪人参与购买过程，成为未来房主和经纪社区的首选合作伙伴 [11] - 公司在资本配置决策中，根据宏观动态在土地支出和股东回报之间进行权衡，以实现收益最大化和保持强大的资产负债表 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为尽管当前面临宏观逆风，但公司处于有利地位，对行业长期前景持积极态度，因人口趋势有利 [7] - 公司认为可以通过激励措施和与经纪人的关系解决可负担性问题，实现内部销售目标 [16] - 由于市场波动和高积压订单转化率，公司对下一季度后的情况能见度较低，仅提供三季度指导 [35] 其他重要信息 - 公司客户二季度信用指标与历史平均水平基本一致，FICO分数在730左右，DTI约为41 - 42，LTV在80%以上，表明仍有大量潜在买家，且目前学生贷款不是重大障碍 [28] - 公司长期毛利率目标在正常市场条件下为22.5% - 23.5%，较疫情前提高约300个基点，因公司规模扩大和运营模式改变 [25] - 公司长期SG&A目标为达到更高成交数量后降至9.5% [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：新社区的吸收速度趋势如何？ - 二季度新开50个社区，实现每月4.3套净销售，符合预期 [41] 问题2：下半年社区数量增长节奏如何，2026年社区数量增长预期如何？ - 二季度社区数量大幅增长，下半年三季度和四季度增长较为均衡，以实现两位数增长；预计2026年社区数量将继续实现两位数增长，增长率在10% - 20%之间 [43][44] 问题3：从全年交付量角度看公司目前的状况如何，三季度是否会缩减现房开工，对今年交付房屋能力有何影响？ - 三季度因高积压订单转化率和7月销售缓慢成为低交付量季度，缺乏能见度受宏观条件影响；公司有社区数量和库存实现预期交付量，但取决于市场情况；因周期时间缩短会放缓开工，同时因社区数量增长会增加开工，总体三季度开工速度会放缓以匹配需求季节性，但仍会在新社区开工建设大量现房 [50][51][52] 问题4：减少土地支出后是否会加速股票回购？ - 公司会重新平衡土地支出和股票回购，减少土地支出释放的现金会用于增加股票回购，但也会考虑新社区的现房建设资金需求 [54] 问题5：新社区开业时毛利率是否通常较低，对公司毛利率有何影响？ - 传统上公司会在新社区开业时定价以获得市场动力，但不能一概而论地说新社区开业毛利率较低，这取决于市场情况；本季度新开社区位置较好，毛利率情况良好 [62][63] 问题6：销售团队跨社区销售的统计数据如何，同行是否有效仿？ - 跨社区销售旨在建立与客户和经纪人的更深层次联系；具体统计数据需后续提供，但预计比例较高，因销售团队可在全公司范围内跨社区销售；部分同行有类似做法，但方式不同，如Lennar允许销售人员跨社区销售但仍与特定社区绑定，而公司销售团队不与特定社区绑定 [66][67][68] 问题7：三季度毛利率预计环比下降140个基点的原因，以及四季度毛利率预计提升的幅度和背景？ - 三季度毛利率下降主要因失去杠杆效应，7月是销售淡季，销售量下降导致毛利率下降；公司未提供四季度指导，但如果销售量增加，失去的杠杆效应可能会恢复 [76][77] 问题8：目前土地成本通胀情况如何，何时可能开始下降，2026年土地成本通胀预期如何？ - 土地市场放缓，有机会重组交易条款和时间；目前除少数地区外，土地价格未下降，预计明年才可能出现变化；公司在重新招标土地开发项目时看到一些积极迹象，可能实现成本节约，但影响要到2026年下半年才会体现 [84][85] 问题9：面对市场上待售库存增加，公司是否会改变经纪人佣金策略，特别是在新社区？ - 公司企业层面策略是与二手房市场竞争，为经纪人提供一致可靠的佣金结构，按市场费率执行；二手房库存增加并非在所有市场都构成直接竞争，因部分库存不是入门级且缺乏融资激励措施；公司在新社区和现有社区的经纪人策略基于市场区域层面 [89][90][91] 问题10：考虑到近期木材和OSB价格下降以及潜在关税影响，公司是否有机会进一步降低直接成本，对三季度毛利率有何影响？ - 三季度房屋已开工，指导中已包含目前的直接成本；公司团队会持续重新招标以降低成本；目前关税未对成本产生重大影响，公司成功抵制了关税要求，预计直接成本有节约潜力，但未在模型中体现增量节约 [95][96] 问题11：为何取消全年指导，除当前市场情况外是否有其他不确定因素？ - 公司因当前积压订单低、缺乏能见度且无当前季度后已售房屋，难以提供全年指导；与许多同行不同，公司目前无超出当前季度的已售单位，提供全年指导是不负责任的行为，待市场和社区数量增长趋势稳定后，将提供更好的指导 [103][107][109] 问题12：三季度毛利率较二季度下降主要因杠杆效应降低，从收入角度看，与2024年下半年相比，今年毛利率变化的逆风因素有哪些，是否会持续？ - 2025年与2024年毛利率差异主要因激励措施使用增加，导致ASP下降；从一季度到二季度再到三季度，激励措施使用增加是毛利率下降的主要驱动因素；成本方面公司看到下降趋势，利润方程中其他因素无明显变化；激励措施减少ASP，影响毛利率，与其他一些公司记录方式不同 [113][115][116] 问题13：成本商品中的固定成本情况如何，二季度到三季度毛利率下降140个基点是否全因杠杆效应？ - 公司不详细披露毛利率组成部分，但固定成本主要是人员成本；二季度到三季度毛利率下降140个基点，大部分是杠杆效应导致，通常为75 - 100个基点，其余由产品组合、地理组合等其他因素导致；目前不认为二季度到三季度激励措施会增加，但7月市场竞争激烈 [126][127][128] 问题14：社区数量两位数增长中，新市场或扩展市场的社区数量与现有市场的社区数量情况如何？ - 除几年前进入的杰克逊维尔、犹他州和最近通过收购Elliot Homes进入的墨西哥湾沿岸地区外，今年和明年社区数量增长都在现有市场范围内；公司在杰克逊维尔、犹他州和墨西哥湾沿岸地区加大投资以获取规模 [133]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度房屋交付3416套，产生房屋收盘收入13亿美元，房屋收盘毛利率为22%，摊薄每股收益为1.69美元，较2024年第一季度的2.53美元下降33% [10][31][40] - 截至2025年3月31日，公司账面价值每股同比增长11%，股本回报率为14.5% [10] - 2025年第一季度有效所得税税率为23.3%，高于2024年第一季度的20.5% [39] - 第一季度末现金为10亿美元，高于2024年12月31日的6.52亿美元 [43] - 第一季度土地收购和开发支出净额为4.65亿美元，较2024年同期的3.63亿美元增长28% [44] - 2025年第一季度季度现金股息同比增长15%至每股0.43美元，第一季度花费4500万美元回购超60万股 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋销售业务：第一季度销售近3900套房屋，订单量为3876套，较上年仅下降3%；平均吸收率从上年的每月4.9%降至2025年第一季度的4.4%，部分被平均社区数量7%的增长所抵消；取消率为9%，低于历史平均水平；订单平均售价为40.2万美元，较上年下降2% [7][15][16][17] - 金融服务业务：2025年第一季度金融服务利润为400万美元，2024年第一季度金融服务亏损为100万美元 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 中央地区：平均吸收率为每季度5.3%，拥有最高的转化率，客户利用了该地区的即买即住库存，平均销售到收盘时间约为40天 [22] - 西部地区：第一季度平均吸收率为4.1%，科罗拉多州和犹他州是较具挑战性的市场，波动的利率环境对买家的购买紧迫性产生了重大影响 [23] - 东部地区：平均吸收率为每月4套，低于去年的4.6%，该地区的销售速度受到亨茨维尔和墨西哥湾沿岸部门的影响，这些部门尚未完全运营 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略围绕每月4套净销售的节奏制定，根据需要利用更多激励措施或增加外部佣金以实现目标，并在各个子市场和社区优化利润率和土地位置 [14] - 公司注重60天内完成房屋销售，以缩短销售到收盘的时间，并迅速处理成品库存 [9][10] - 公司预计到2025年底社区数量实现两位数同比增长，朝着2027年实现20000套的目标迈进 [20] - 公司通过提供即买即住的房屋和60天内完成交易的承诺，结合与房地产经纪人社区的合作和融资激励措施，为消费者提供购房的可负担性和确定性，以在竞争中脱颖而出 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济条件增加了不确定性，导致房地产市场有所疲软，但由于有利的人口趋势和可负担价格点房屋供应有限，新房市场尤其是低价市场吸引了大部分购房者需求 [11] - 公司对2025年全年房屋收盘量的指导为16250 - 16750套，房屋收盘收入为66 - 69亿美元；预计第二季度总收盘量在3800 - 4100套之间，房屋收盘收入为15 - 16.5亿美元，房屋收盘毛利率约为21.5%，有效税率约为24.5%，摊薄每股收益在1.85 - 2.10美元之间 [50] 其他重要信息 - 公司于2025年1月2日完成了2比1的股票拆分 [44] - 截至2025年3月31日，公司拥有或控制约84200块土地，相当于过去12个月收盘量的5.4年供应量，与2025年的前瞻性需求相符；另有超过29600块土地正在进行尽职调查 [48][49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司指导中平均收盘价格预期的依据是什么 - 公司表示，虽然没有明显的定价能力，但由于组合因素，期末积压订单的平均售价为40.5万美元，高于当前的收盘价格39.3万美元，同时在一些市场也进行了小幅提价 [55][56] 问题2：公司对激励水平的预期如何 - 公司认为目前市场趋势与2、3月相似，对第二季度感觉良好，且有信心实现目标；下半年情况难以预测，但新社区的增加将带来需求；公司目前对当前的激励阈值感到满意，有信心维持每社区4套以上的销售目标 [59][60][63] 问题3：新社区预计何时开放 - 公司表示社区开放时间难以按季度预测，但大部分增长将在下半年，即第三和第四季度；新社区将配备即买即住的库存和60天内完成交易的承诺，公司认为市场对这类产品有强烈需求 [66][68][69] 问题4：公司向投资者的批量销售占比及未来预期 - 公司传统上向投资者的销售占比约为5%，近期没有增加；与一些租赁运营商的合作有所放缓 [73][74] 问题5：公司能够维持指导的原因及竞争优势 - 公司维持指导的信心来自第一季度的表现、4月的积极趋势以及社区数量的两位数增长；公司认为提供即买即住的库存满足了客户对确定性和信心的需求，有助于解决可负担性问题，从而确保了需求 [78][80][82] 问题6：并购背景及市场情况 - 目前市场上交易流量较高，但土地和资产的承销难度增加，卖家对土地价值期望较高；公司看到了重新谈判交易条款的机会，部分卖家愿意做出价格让步；公司将继续寻找合适的并购机会 [85][86][89] 问题7：60天入住保证的效果及与二手房市场的竞争优势 - 公司与房地产经纪人的合作率提高到92%，且来自同一经纪人的重复业务增加；公司认为新房的节能、全新、可定制等特点，以及60天入住保证，为客户提供了确定性，是与二手房市场竞争的优势 [93][95][97] 问题8：劳动力市场变化对直接成本的影响及能否抵消关税影响 - 目前劳动力表现良好，由于行业开工率下降和多户住宅建设缓慢，劳动力市场存在闲置；供应链情况未知，公司尚未将关税纳入预测，预计关税对2026年的影响更大；公司凭借与供应商的关系、规模优势和灵活的运营模式，有信心应对成本环境 [101][104][107] 问题9：市场条件恶化时公司在价格和社区数量上的灵活性 - 公司将始终以每月4套净销售为基础节奏，并在此基础上最大化回报；社区开放计划基于土地和房屋生产情况，不受市场条件影响，新社区通常表现良好，不会对现有社区造成竞争 [112][113][115] 问题10：如何应对潜在关税对供应链的风险 - 公司与供应商保持日常沟通，通过过度沟通了解情况并相应规划；公司承诺继续开工，以确保即买即住的库存和战略执行；如有必要，公司将寻找替代产品以维持生产节奏 [119][121][123] 问题11：实现2025年展望所需的销售情况及信心来源 - 实现全年目标的主要驱动因素是社区数量的增加；新社区开放时通常会有较高的吸收率，这增加了公司对全年销售目标的信心 [128][129][131] 问题12：第二季度毛利率指导是否已反映实际情况 - 公司表示目前的毛利率指导是实时数据，具有较高的可信度，因为大部分销售已进入积压订单，且季度即将结束 [132][133] 问题13：当前期权组合中土地卖家合资企业和土地银行家的占比及未来期权组合的考虑 - 公司认为40%左右的期权组合占比是合适的，虽然希望尽可能将业务转移到表外，但考虑到当前的不确定性，不会过度依赖表外业务；大部分表外业务是与卖家的结构化条款，真正由第三方收取费用的表外业务占比很小 [137][138][140] 问题14：劳动力闲置在哪些地区和行业最为明显 - 目前尚未看到劳动力受到移民改革的影响，整体处于正常状态，没有特定地区或行业表现出明显的闲置情况 [141][142][143] 问题15：如何应对竞争对手的降价策略 - 公司根据具体社区情况进行调整，一般不进行全面降价，而是通过利率买断和其他激励措施与竞争对手竞争；公司认为利率买断能更有效地解决客户的可负担性问题，成本也更低 [147][149][150]