报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 中国房地产行业自2021年开始下行，虽在2025年初有短暂企稳迹象，但近期价格和活动再度疲软，新开工和销售大幅下降 [4][5] - 全球历史上住房泡沫破裂后，实际GDP增长大幅减速、通胀放缓、投资下降、净出口占比上升，政策通常会大幅宽松，实际汇率往往贬值 [4] - 中国房地产下行轨迹与全球不同，其与疫情和复苏、政府投资及政策反应有关，但全球经验仍有借鉴意义，房价可能再跌10%、出口强进口弱、需更多政策宽松 [4] 根据相关目录分别进行总结 中国房地产现状 - 中国房地产下行周期始于2021年政策收紧和2022年疫情封锁，2025年初短暂企稳后近期再度疲软，截至2025年5月新开工降75%、销售降50% [5] 历史住房泡沫破裂特征 - 定义住房泡沫破裂为实际房价从周期峰值下跌超20%，自60年代以来15个经济体有21次，中位数下跌约30%，持续约六年 [4][8][10] - 房价下跌幅度在新兴市场、高通胀环境和住房可负担性差时更大，中国通缩环境暗示跌幅小，但住房可负担性低暗示跌幅大 [14] 对中国经济的影响 - 实际GDP增长通常在住房泡沫破裂后大幅下降，中国因疫情和复苏使增长模式扭曲，但仍低于繁荣时期水平，通胀通常放缓，中国也存在持续通缩 [20] - 投资方面，非住宅和住宅投资是增长的最大拖累，中国住宅投资占GDP比重暴跌，非住宅投资因政府投资而反弹 [24][25] - 私人消费占GDP比重相对稳定，政府消费占GDP比重在泡沫破裂后第一年上升，中国政府消费增长相对温和 [26][28] - 净出口占GDP比重通常在住房泡沫破裂后上升，中国也出现出口强进口弱的情况，预计2025年经常账户盈余达GDP的2.3% [32][50] 政策反应 - 全球住房泡沫破裂后通常会进行财政扩张和激进的货币宽松，中国政策宽松更为渐进和谨慎，受政策目标、过去经验和外部约束影响 [36][37][41] 对中国的启示 - 中国实际房价已下跌20%，若遵循典型路径，可能再跌10%，2027年左右企稳，地区差异将导致分层复苏 [11][49] - 中国出口强劲和进口疲软可能持续，预计经常账户盈余将维持在2%以上 [50] - 中国政策反应有限，需更多宽松政策以防止住房下行导致需求疲软，预计财政政策将承担更多稳定负担 [52]