中国新房需求趋势 - 2025-2030年中国城市新房年需求预计略低于500万套 较2017年2000万套峰值下降75% [1] - 需求下降由人口结构变化、政策转向及投资需求逆转共同驱动 [1][4] - 除非城镇化显著加速或区域发展政策大幅改变人口流动 否则年需求难以超过500万套 [4] 人口结构影响 - 中国人口2021年达峰后开始下降 联合国预测将持续收缩 [2][15] - 人口增长对新房需求贡献从2010年代年均150万套转为2020年代-50万套和2030年代-140万套 [2] - 城镇化率2024年达67% 2030年目标70% 增速从2010-2020年显著放缓 [2][18] - 家庭规模缩小部分抵消负面影响 一代户比例从2000年27%升至2020年50% [2][19] 拆迁需求变化 - 2015-2018年棚改计划年均拆除600万套 2010年代年均拆迁需求达470万套 [3][34] - 2020年城市95%住宅具备热水和独立卫生间 钢混结构比例从2010年35%升至67% [3][27] - 政策重心转向改造 预计2020年代年均拆迁需求降至270万套 [3][34] 投资需求逆转 - 2020年城市住房空置率约20% 对应6000-7000万套空置房 [4][41] - 2010年代投资需求占住房总需求24% 2021年达峰值570万套后急剧下降 [42] - 预计2025-2030年投资需求年均-180万套 2030年代年均-120万套 [4][42] 住房质量改善 - 2000年50-60%城市住宅无热水 50-70%无独立卫生间 2020年这两项指标均改善至95% [27][28] - 人均居住面积小于20平方米家庭比例从2000年47%降至2020年15% [27][34] - 政府政策转向城市更新和旧房改造 而非大规模拆除 [35][37]