核心观点 - 美国11月成屋销售环比微增但同比仍下降 抵押贷款利率下降对需求略有提振 但受制于劳动力市场疲软、库存有限和经济不确定性 房地产市场未出现有意义的复苏迹象 短期前景相对停滞 [1][3][4][6][9][10] 销售表现 - 11月经季节调整的年化成屋销售量为413万套 环比增长0.5% 但低于路透社调查经济学家预测的415万套 [1][10] - 11月成屋销售量同比下降1.0% [3][10] - 分地区看 东北部销售激增4.1% 南部增长1.1% 中西部下降2.0% 西部持平 [1][10] 抵押贷款利率与需求 - 30年期固定抵押贷款利率从1月中旬的7.04%大幅下降至11月底的6.19% 但近期停滞 本周平均为6.21% [4][10] - 抵押贷款利率下降在最近几个月略微推高了需求 但不足以表明市场出现有意义的转变 [6][10] - 近期的销售改善受到与劳动力市场和高物价相关的经济担忧的抑制 [6][10] 库存与供应 - 11月成屋库存下降5.9%至143万套 为3月以来最低水平 [7][10] - 尽管库存较去年同期增长7.5% 但增幅小于前几个月的两位数增长 [7][10] - 按11月的销售速度 消化当前成屋库存需要4.2个月 高于一年前的3.8个月 [7][10] - 现有房屋待售数量的复苏在过去几个月似乎已经停滞 [10] 价格与市场结构 - 11月成屋销售价格中位数同比上涨1.2% 达到409,200美元 [8][10] - 房产挂牌后在市场上的停留时间中位数从一年前的32天增加至36天 [8][10] - 首次购房者占11月销售额的30% 与一年前持平 但经济学家认为需要达到40%才能形成强劲市场 [10] - 全现金交易占销售额的27% 高于一年前的25% [9][10] - 不良销售（包括止赎房）占交易的2% 与一年前持平 [10] 宏观经济背景 - 疲软的劳动力市场部分抵消了借贷成本下降的影响 11月失业率升至4.6%的四年多高点 年工资增长处于2021年5月以来最慢速度 [4][10] - 住宅投资（包括房屋建筑和通过经纪人佣金产生的销售）在过去五个季度中有四个季度出现收缩 [5][10] - 由于近期43天的联邦政府停摆 9月份的房屋开工和新屋销售报告尚未发布 使得评估房地产市场变得困难 [4][10] - 12月消费者信心指数从11月的51.0升至52.9 但较初步估计值53.3有所下修 尽管年底有所改善 但消费者情绪仍比2024年12月低近30% [6][10]

报告行业投资评级 - 对D.R. Horton Inc.、Installed Building Products Inc.、Meritage Homes Corp.和TopBuild Corp.给予“买入”评级 [42] 报告的核心观点 - 尽管可见性有限，但新建筑相对维修和改造仍将保持优势，看好对新建筑终端市场敞口较大的建筑产品公司，如买入评级的IBP和BLD，以及专注投机的房屋建筑商MTH和DHI [3] - 住房市场高频数据显示有一定强度，但也存在潜在弱点，受限的可承受性和宏观不确定性抵消了有限供应的好处，短期内住房市场走势仍不确定 [11] 相关目录总结 住房市场活动规模 - 5月11日当周GS住房活动周度规模指数持平于4，较去年同期下降7%，较长期平均水平低16%，购房申请增加和房屋销售增长被市场中位天数增加和30年期抵押贷款利率上调抵消 [1][5] - 开发该规模指数回溯了超50年数据，读数5符合历史正常水平，0代表除金融危机外在1982年3月所见的最弱市场，2000年代中期读数超10，金融危机深度时低于0，鉴于经济和行业动态，当时的活动不太可能重现 [4] 住房市场关键发现 - 5月11日当周住房市场有强度的表现：全国房地产经纪公司Redfin数据显示中位销售价格同比上涨2%；40%的房屋在两周内脱销，高于2019年同期的37%；Realtor.com数据显示市场时间比2019年同期约少1天；抵押贷款购房申请同比增长18%，高于4月的12%；房屋销售同比增长1%，环比增长3%；活跃房源同比增长14%，但仍比2019年平均水平低14% [15] - 住房市场潜在弱点表现：6.7%的活跃房源出现价格下跌，高于2019年3.5%的平均水平 [15] 抵押贷款市场更新 - 5月11日当周，30年期固定抵押贷款利率为6.81%，环比上涨5个基点，同比下降21个基点；抵押贷款申请同比增长27%，购房量增长18%，再融资增长44%；可调利率抵押贷款（ARMs）占比7%，低于前一周的8% [24] - 购房申请环比增长2%，比2月低谷高26%，因利率比年初峰值低23个基点，但预计活动将持续波动 [26] GS因子概况 - 为股票提供投资背景，通过将关键属性与市场和行业同行比较，四个关键属性为增长、财务回报、倍数和综合；各属性通过特定指标的归一化排名计算百分位数 [38] M&A排名 - 对全球覆盖股票用并购框架评估，考虑定性和定量因素，将公司分为1 - 3级，1级被收购概率30% - 50%，2级为15% - 30%，3级为0% - 15%；1级和2级公司目标价格会纳入并购因素 [40] 量子 - 高盛专有的数据库，可用于单公司深入分析或不同行业和市场公司间比较 [41]