核心观点 - 2025年9月美国房地产市场呈现库存持续增长而销售价格承压的态势 库存量连续第21个月实现同比增长20% 而房屋销售中位数价格环比下降1.3% 买家连续第三个月以低于挂牌价的价格成交 [1][2][3] - 市场显现出向更平衡状态过渡的迹象 尽管需求保持稳定 但库存增加和成交价与挂牌价比率下降为买家提供了更多谈判空间 [4] - 不同地区市场表现分化显著 例如密尔沃基等市场房价同比大幅上涨且销售迅速 而迈阿密等市场则面临库存高企和房屋待售时间延长的压力 [4][5][12] 库存状况 - 2025年9月活跃库存同比增加20% 环比8月增长3.1% 标志着库存连续第21个月实现年度增长 [1][2] - 月度住房库存供应量上升至3.0个月 高于8月的2.8个月和2024年9月的2.6个月 [6][12] - 新房源数量扭转了连续三个月的下降趋势 环比8月增长4.5% 同比2024年9月微增0.9% [5][6] 销售活动 - 2025年9月房屋销售量同比2024年9月增长8.5% 这是2025年内销售表现优于上年同期的第四个月 但环比8月销售量下降4.6% [1][7] - 地区差异明显 火奴鲁鲁（檀香山）同比增幅最大达55.2% 而多佛则同比下降10.6% [7] - 房屋平均待售时间为48天 较2024年9月增加7天 较2025年8月增加1天 [6][11] 价格动态 - 2025年9月所有52个都会区的销售价格中位数为439,000美元 同比2024年9月上涨2.1% 但环比8月下降1.3% 标志着房价已连续27个月实现同比上涨 [3][8] - 7月录得的450,000美元中位价为年内迄今最高水平 [3] - 密尔沃基房价同比涨幅领先 达11.5% 而休斯顿则同比下跌2.7% [4][8] 市场谈判与效率 - 2025年9月成交价与挂牌价比率平均为98% 低于2024年9月和2025年8月的99% 表明买家连续第三个月支付低于要价的价格 [3][9] - 市场效率存在差异 曼彻斯特平均待售时间仅20天 而圣安东尼奥则长达88天 [5][11][12] - 哈特福德的成交价与挂牌价比率最高达102.9% 意味着房屋以高于挂牌价成交 而迈阿密该比率最低为94.1% [9][10]

市场整体趋势 - 9月份美国近五分之一（19.9%）的待售房屋出现价格下调，比例与8月持平但较去年略有上升 [1] - 活跃库存量同比跃升17%，使待售房屋数量连续第五个月保持在100万套以上，但供应量仍比疫情前水平低近14% [8] - 房屋销售周期延长，上月房屋在市场上停留的中位时间增至62天，比去年长了一周 [10] 价格调整的细分市场差异 - 价格在35万至50万美元区间的房屋降价幅度最大，达到21.6% [1] - 百万美元以上的豪华房产降价可能性较小，降价比例仅为13.3% [1] - 低价位和中端市场的卖家通常需要出售现有房屋以购买新房，因此更快调整价格，而高端卖家因财务灵活性更强更倾向于坚持原价 [2][4] 价格调整的区域差异 - 东北地区仅14%的房源降价，而南部和西部地区的降价比例均在21%左右 [7] - 丹佛、波特兰和印第安纳波利斯是主要都市区中降价比例最高的城市，分别为30.7%、30.2%和29.7% [7] - 夏季房地产市场呈现地区分化，南部和西部市场疲软，而东北部和中西部保持韧性 [11] 价格与利率水平 - 9月份房屋挂牌中位价格保持稳定，为42.5万美元，与去年同期持平，但比2019年高出约36% [10] - 9月25日基准30年期固定抵押贷款平均利率从上周的6.26%升至6.3%，而一年前该利率为6.08% [12]