有点扎心，但必须要承认！ 这两年，政策托举、产品更新，甚至价格筑底，并没有完全带动起新房市场的热度。 普遍将原因归结为预期问题。 没错，现在大部分买房人还在受观望情绪的裹挟，导致新房成交受阻。 但，还有一个非常重要的因素——二手房。 它，已经成为了新房市场的"拦路虎"。 为此，365市场研究机构专门进行了一次市场调研，揭开了天津楼市的真相！ 而且，二者的"剪刀差"逐年增大。 尤其近两年，二手房的年成交量几乎是新房的两倍，冲击力大有增强之势。 是什么原因致使二者的差距越拉越大？ 总结四点原因： 价格、需求、城镇化率、经济 新房、二手房价差过大 当下二手房市场"降价抛售"严重。 按照经济学原理，二手房价格持续下降，替代效应逐渐增强。 在2021年之前，新房和二手房价差能保持在25%以内。 这是买房人愿意为新房付出的"溢价上限"，成交比例相对平衡。 按常理来说，天津大多数改善都走"卖一买一"的置换路线。 正常情况下，一套二手房就可以带动0.7套新房成交。 不过，从2021年起"卖一买一"的置换链条失效了。 根据调查报告显示，自2021年开始，新房成交逐年下降、二手房成交逐年上涨。 此时，二者之间呈现的是一种"联动关 ...

文章核心观点 澳洲不同地区独立屋和公寓价格存在差异，在部分地区差价较小使置换者决策更容易，高价城区差价大，公寓需求增长使独立屋溢价减少 [1][7] 澳洲整体房价差异情况 - 全澳独立屋中位数价格87.2万澳元，公寓为65.6万澳元，差距21.6万澳元 [1] - 首府城市独立屋和公寓价格差距为30.7万澳元，非都市地区为11.2万澳元 [2] 不同城市及地区价格差异 悉尼 - 独立屋中位价格比公寓贵62万澳元，多数城区房价差距超100万澳元，但East Gosford、Rooty Hill和Richmond相对较小 [3][6] - 仅9个区价格差低于30万澳元，如The Entrance、Umina Beach和Ettalong Beach等水边地区 [7] - Bellevue Hill独立屋比公寓贵740万澳元，Vaucluse和Rose Bay差距也较大 [8] 墨尔本 - 许多外围城区独立屋和公寓价格差较低，如Doveton差价6.65万澳元，Laverton和Sunshine West分别为7.15万和7.5万澳元 [4] 珀斯 - 南部Mandurah独立屋比公寓贵9.025万澳元，Greenfields差价为9.6万澳元 [5] 布里斯班 - 独立屋和公寓差价最小的城区包括Bundamba、Dakabin和Redcliffe [5] 阿德莱德 - 独立屋和公寓差距最小的城区有Morphett Vale、Mount Barker和Modbury [5] 区域郊区 - 部分区域郊区独立屋和公寓价格差较小，如昆州Moranbah差价17,250澳元，新州Toronto差价2万澳元 [4][7] 黄金海岸和阳光海岸 - 独立屋需付出高额溢价，如Surfers Paradise差价324万澳元，Mermaid Beach差价229万澳元 [9] 价格差异原因 - 部分地区经历大量住宅开发，导致独立屋和公寓价格相近 [5] - 高价城区地价高，土地价值占房产总值比例大，房屋溢价显著；可负担地区地价低，建筑本身价值占比更大 [10]