文/北京进深 林振兴 北京有个地王项目，速度有些慢了。 它就黄衫木店双子座，4月底被中建智地金茂越秀地产朝开公司，以底价126亿元摘得。 拿地三个半月了，两个案名相继公布后，规划方案却迟迟没有出炉。 坊间传闻，黄衫木店双子座是因为赠送面积的尺度太"豪放"，被有关部门卡了。 但也有人说，是因为慢工出细活，"两个项目开发商相互卷起来了，在配置上展开了军备竞赛。" 传闻孰真孰假，不得而知。但可以肯定的是，北京一些区域"偷面积"收紧是必然的。 实际上，早在2月，北京"好房子"最新阳台标准，它给阳台赠送尺度做出了明确的量化： "按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。" 很显然，虽然有关部门鼓励阳台，但不意味着让阳台"肆意生长"。 01 在昌平，高得房率的窗口，似乎正在慢慢关闭。 最新昌平南的两个新盘，都不约而同在赠送上没有太大突破。 中海未来之境108平户型图 先是，朱辛庄的中海未来之境，1.2米的小尺度阳台，北向设备平台不能用于室内扩展空间。 而后，越秀北四村项目，南向赠送是阳台飘窗组合，不同户型阳台进深分1.2米/1.5米/1.8米三档。但，北向没有赠送空间。 ...

房价与收入负担能力 - 澳洲各首府城市购买普通住房所需最低家庭年薪约20万澳元[1] - 全国83%区域对平均税前家庭收入者（年收入10万澳元）负担不起[1] - 悉尼购房者需年收入近30万澳元才能负担中位价156万澳元住房[6] - 墨尔本购房最低需年收入18.5万澳元（中位价98.3万澳元）[7] - 布里斯班购房需年收入20.1万澳元（中位价106万澳元）[7] 房价变动与市场动态 - 全国房价同比上涨约5%[3] - 2月降息后房价涨幅显著 借贷能力改善吸引更多买家推高竞争[3] - 近期降息举措（2月、5月）推高房价 加剧新买家入市难度[1][12] 公寓市场负担能力 - 首府城市公寓中位价购房需年家庭收入13.1万澳元[9] - 悉尼公寓负担门槛最高 需年收入16.2万澳元[10] - 布里斯班公寓需年收入13.5万澳元 墨尔本/珀斯/堪培拉/阿德莱德约11-12万澳元[9][10] 区域市场差异 - 阿德莱德中位价91.6万澳元 购房需年收入17.3万澳元[7] - 珀斯购房需年收入17.4万澳元[7] - 阿德莱德曾被视为避风港 现负担能力显著恶化[7] 研究方法与假设 - 计算基于20%首付、30年期贷款、利率5.83%（行业平均）[7] - 房贷压力定义为家庭收入30%以上用于还贷[6]

公司业绩 - 公司Q2 FY2025核心运营资金(FFO)每股2 82美元 同比增长1 8% 超出分析师预期1 20美元[1] - GAAP每股收益1 88美元 同比增长5 6% 同店住宅收入增长3 0% 运营支出增长3 6%[1][2] - 同店净营业收入(NOI)增长2 7%至4 772亿美元 租金收缴率提升至98 6%[2][5][6] 业务模式与战略 - 专注美国高门槛及扩张市场的多户住宅开发与管理 截至2025年6月持有315处物业共97,212套公寓[3] - 采用内部团队管控开发流程 重点拓展德克萨斯、佛罗里达等新兴市场 同时维持沿海成熟市场布局[4] - 通过资产置换保持组合年轻化 Q2收购达拉斯-沃斯堡资产组合(稳定收益率5 1%) 处置旧资产回收2 266亿美元[8] 开发与投资 - Q2完成普林斯顿项目(200套/7900万美元) 新启动佛罗里达和北卡罗来纳项目(624套/2 1亿美元)[7] - 当前在建项目20个共7,299套公寓 总投资27 8亿美元 内部承包商模式实现成本节约[7] - 2025年下半年计划动用8 9亿美元股权融资支持开发 7月发行4亿美元无担保票据延长债务期限[11] 财务状况 - 期末持有1 028亿美元现金 信用额度未使用 商业票据余额6 646亿美元 净负债/EBITDAre为4 4倍[10] - 利息覆盖率达7 1倍 显示较强偿债能力[10] 产品与区域分布 - 产品组合涵盖花园式/中层/高层公寓 德克萨斯新收购侧重花园式和中层产品[12] - 地理分布集中于新英格兰、纽约/新泽西、加州等成熟区域 但区域业绩差距正在缩小[13] 未来展望 - 维持2025年核心FFO每股11 19-11 59美元指引 预计全年同店收入增长2 3%-3 3% NOI增长2 0%-3 4%[14] - Q3核心FFO指引2 75-2 85美元 重点关注开发项目执行与成本控制 尤其加州和纽约市场挑战[15]

房价增长 - 悉尼多地房价增速达通胀率3倍 购房者持续涌入市场 [1] - 官方利率下调2次至3 85% 超半数城区过去一季度房价上涨 [1] - 涨幅最大的是价格最实惠的公寓市场 通勤枢纽附近低价房产竞争激烈 [1][4] 重点城区表现 - Ashcroft Wahroonga Belrose Cartwright Sadleir公寓价格3个月内上涨10%+ 均低于悉尼中位价118 2万澳元 [4] - Wahroonga公寓中位价突破100万澳元 单季涨幅超10万澳元 [5] - Menangle独立屋中位价上涨13万澳元至116 9万澳元 涨幅13% [5][7] 市场动态 - 低端市场表现强劲 首次购房者受激励措施推动加速入市 [7] - 利率维持不变未缓解买家紧迫感 专家称市场仍保持显著势头 [5][7] - 悉尼独立屋中位价过高 迫使更多买家转向接近中位价的城区 [4][5] 数据摘要 | 城区(类型) | 中位价 | 季度涨幅 | 金额增长 | |------------------|-------------|---------|------------| | Menangle(独立屋) | 1,169,299澳元 | 13% | 132,321澳元 | | Ashcroft(公寓) | 599,349澳元 | 12% | 64,574澳元 | | Wahroonga(公寓) | 1,080,544澳元 | 11% | 105,160澳元 | [7]

澳洲买房与租房成本比较 - 全澳仅6%城区独立屋月供低于租金，公寓比例为22 8% [1] - 偏远地区买房更实惠，独立屋和公寓比例分别为14%和31 3% [1] - 珀斯是首府城市中最实惠的，82 9%城区公寓买比租便宜 [1][8] 首府城市差异 - 悉尼、墨尔本、阿德莱德100%城区独立屋租比买便宜 [1] - 布里斯班94 6%郊区租房更便宜 [3] - 珀斯公寓市场表现突出，82 9%城区买比租便宜 [8] 典型案例分析 - 西澳Baynton买比租便宜664澳元/周，独立屋中位价69万澳元 [6] - 珀斯Burswood公寓买比租便宜254澳元/周 [10] - 墨尔本Travancore公寓中位价37 7万澳元，买比租便宜123澳元 [12] 首府城市城区排名 - 悉尼Mascot公寓中位价83 5万澳元，买比租便宜74澳元 [11][12] - 墨尔本Notting Hill公寓买比租便宜137澳元 [11] - 布里斯班Chambers Flat是首府城市中少数买比租便宜的独立屋城区 [9] 区域分布特征 - 全澳前10个买比租便宜城区均位于西澳偏远地区 [4] - 墨尔本5大实惠城区中4个位于CBD 10公里范围内 [11] - 矿业城镇因高工资和有限房源推高租金 [6][8]

澳洲房地产市场概况 - 全澳住宅中位价约为82.5万澳元，首府城市为90.5万澳元，地区为67.3万澳元 [3] - 当前住宅市场表现各异，首府城市和地区差异明显 [3] - 全澳仅5个独立屋市场处于下跌状态，6个市场已触底，9个市场处于复苏初期，20个市场为上升市场，4个市场接近峰值 [3] 布里斯班市场 - 布里斯班房价中位数突破100万澳元，最新为105.1万澳元，过去一年飙升74,800澳元，增幅全澳最大 [4] - 昆州地区独立屋价格上涨9.2%至71.9万澳元，涨幅70,700澳元 [4] - 75万澳元在布里斯班可购买公寓或连排别墅，独立屋选择已受限 [6] 昆州其他地区 - Townsville中位房价上涨18.7%至54.6万澳元，表现全澳最佳 [6] - 黄金海岸75万澳元独立屋选择减少，购房者可能需要选择公寓 [6][7] - 阳光海岸情况类似黄金海岸 [8] 悉尼市场 - 大悉尼地区75万澳元预算可购买Blacktown到Penrith沿线的独立屋，或在Hawkesbury河岸寻找低价房源 [8] 其他首府城市 - 墨尔本75万澳元主要可购买公寓或城郊传统家庭住宅 [11][12] - 霍巴特及周边75万澳元可在成熟社区购旧房或近市中心公寓/连排别墅 [12] - ACT仅4个城区独立屋中位数低于75万澳元 [12] - 达尔文房价中位数58.7万澳元，公寓38.6万澳元，75万澳元可购高质量住宅 [12] - 西澳75万澳元可在市区买公寓或偏远地区买独立屋 [12] 公寓市场表现 - 8个公寓市场处于峰值，5个市场下跌，7个市场处于底部 [14] - 19个公寓市场被视为上升市场，5个市场接近峰值 [15] 特殊地区情况 - Byron Bay地区75万澳元购房需精打细算 [10] - 南澳75万澳元以下竞争激烈，买家需在位置或物业条件上妥协 [12]

澳洲房地产市场单身买家负担能力 - 普通澳洲人目前仅能负担16%地区的独立屋中位价房产贷款，相比2017年的超过50%大幅下降 [1] - 单身买家在公寓市场的负担能力从2017年的66%降至28% [2] - 新州独立屋负担比例从40%降至11%，南澳从85%降至19%，西澳也出现类似降幅 [2] 首次购房者结构变化 - 单身购房者在首次购房者中的占比从2021年的45%下降至2025年的39% [2] - 首次购房者严重依赖"父母银行"提供资金支持 [6] 市场预期与价格压力 - 预计圣诞节前可能有三次降息，但会刺激可负担市场需求，进一步推高入门级房产价格 [8] - 专家指出入门级住房价格已超出首次购房者的现实期望 [6]

澳洲房地产市场现状 - 在澳洲部分地区，100万澳元在购房时已显得微不足道，但仍能在一些地区买到房产，包括悉尼[1] - 悉尼东部的Matraville独立屋中位价为250万澳元，但联排别墅更为实惠，如Wassell Street 6/6-18号的3室2卫联排别墅以120万澳元售出[3] - 悉尼西部的South Wentworthville，130万澳元可买到现代化的5室3卫双拼房，如Northcott Street 36号的房产[3] 悉尼购房趋势 - 对于无力购买独立屋的悉尼买家，双拼房成为常见选择，部分配备高档设施且售价不错[5] - 买家倾向于选择易于打理但不想住在公寓楼或大型联排别墅小区的房产[5] - Newcastle的Cameron Park区独立屋中位价为953,933澳元，如Tern Close 17号的四居室房屋以959,699澳元成交[5] 维州与昆州市场表现 - 维州Mornington Peninsula的Dromana独立屋中位价为967,500澳元，过去12个月房价下降近8%，如Coleus Street 47号的3室2卫房产以95万澳元售出[7][8] - 墨尔本Flemington独立屋中位价为105万澳元，过去一年下跌约4%，如Princes Street 127号的3室1卫爱德华式排屋以113万澳元售出[10] - 布里斯班独立屋中位价接近100万澳元，如Kelvin Grove Rd 158号的94平三居室以1,002,000澳元成交[13] 其他地区市场情况 - 黄金海岸Southport独立屋中位价为108万澳元，如Melinda Street 17号的3室2卫独立屋以117万澳元售出[15] - 珀斯Subiaco、Leederville与CBD独立屋中位价为120万澳元，过去一年增长30%，如Randell Place 15号的3室2卫独立屋以122万澳元售出[15] - 阿德莱德独立屋中位价为88万澳元，如Vincent Avenue 9A号的三居室新房挂牌价为103.5万澳元[16] - 达尔文独立屋中位价为60.4万澳元，100万澳元可购得市中心宽敞公寓，如Esplanade 213/130号的3室2卫公寓挂牌价为95万澳元[16]

房地产市场动态 - 澳联储降息后悉尼26个城区公寓月供低于租金 降息前仅有18个城区存在这种情况 [1] - 部分城区购房者每周房贷支出比租房少100多澳元 其中Haymarket每周节省123澳元 Winston Hills节省121澳元 [1][5][6] - 若澳联储再次降息0 25% 悉尼将有35个城区房贷还款低于租金 新州偏远地区则有50个此类城区 [6][9] 区域分布特征 - 购房更划算的城区主要分布在Parramatta 机场周边及西南部地区 包括Granville Harris Park Merrylands等 [3][6] - 华人聚集区Haymarket和Zetland在降息后购房优势显著 分别可节省123澳元/周和被列为潜在受益区域 [5][7][11] 市场行为分析 - 降息直接降低房主月供 而租客难以通过协商减少租金支出 形成购房经济性优势 [3] - Western Sydney地区公寓价格较低但租金五年内显著上涨 促使租客转向购房 [9] - 实际案例显示部分租客因租金上涨100澳元/周而决定购房 考虑资产积累因素 [9] 市场预期影响 - 住房专家预测降息将推高房价 快速行动的购房者可能获得更大利益 [11] - 尽管降息增加买家借贷预算 但Canstar分析认为主要受益方仍是卖方而非首次购房者 [11] 研究方法说明 - 分析基于中位房价 20%首付和平均贷款利率计算 未包含印花税等附加成本 [5] - Finder com au通过比较租金中位数与房贷还款额得出购房经济性结论 [3][5]

利率下调对墨尔本房地产市场的影响 - 利率下调推动墨尔本更多城区的还贷成本低于租金，部分地区的买家每周可节省超150澳元 [1] - 中位数公寓需偿还的贷款金额低于租金中位数的城区数量已从25个增至32个 [1] - 在Notting Hill、Travancore和Docklands等地，买家每周可节省110至156澳元 [1] 购房比租房更便宜的城区分布 - 维州全境有13个城区购买公寓比租房更便宜，包括Mildura、Geelong West、Moe、Sale和Benalla [1] - 另有18个较偏远地区的中位价独立屋需偿还的贷款金额低于租金中位数，包括Rochester、Ouyen和Mortlake [1] 未来利率变化的影响 - 如果7月再次降息，墨尔本购房比租房便宜的城区将增至44个，继续降息可能达到57个 [3] - 降息可能会推动房价进一步上涨，租户采取行动的时间窗口可能有限 [3] 市场反应与买家行为 - 部分借款者通过更换更好的贷款，可以获得接近两次降息的节省 [5] - 墨尔本内城区首次购房者的兴趣有所增加，租赁房源短缺促使租户转向购房 [5] - 降息后市场情绪改善，入门级房产拍卖会上的活跃买家从1个增至2、3个 [7] 行业专家观点 - Finder的Taylor Blackburn表示，天平已越来越向买房倾斜，月供可能比租金中位数更低 [3] - RT Edgar Inner North的拍卖师Jerome Feery建议买家做好准备，以获得竞争优势 [7]