执行摘要与宏观经济背景 - 坎帕拉房地产市场在2025年下半年表现出韧性，宏观经济稳定、通胀受控及持续的基础设施投资是主要支撑[4] - 2024/25财年经济增长率从上一财年的6.1%提升至6.3%，标志着经济已完全恢复至新冠疫情前的增长轨道[12] - 截至2025年10月，乌干达录得23.7亿美元的国际收支顺差，为15年来最高水平，主要受创纪录的咖啡出口和外汇流入增加推动[11][14] - 2025年下半年通胀压力持续缓解，整体通胀率从7月的3.8%降至12月的3.1%，核心通胀率从4.2%降至3.1%，均远低于央行5%的中期目标[21] - 乌干达先令在2025年12月录得2.4%的年化升值，成为非洲最稳定的货币之一[15][24] - 2025年第四季度房地产行业产值环比增长0.6%，从第三季度的33,230亿乌干达先令增至33,430亿乌干达先令[14] - 经济结构以服务业为主导，占GDP的42.1%，其次是农业（26.1%）和工业（24.3%）[13][16] - 尽管面临2026年1月大选和石油生产时间表延迟等短期风险，但长期基本面依然稳固[9][30] 住宅市场 - 2025年下半年，坎帕拉高端住宅市场租金温和走软，特别是在传统外籍人士社区，两居室和三居室单元平均租金分别下降约10%和9%[5][55][58] - 三居室单元租金表现相对坚挺，仅下降约1%，需求来自外籍家庭和高收入的乌干达专业人士[5][59] - 高端住宅平均入住率稳定在约83%，较2024年下半年82%的水平略有改善[58][60] - 租户结构发生变化，高收入乌干达国民和侨民的需求增加，而外交官和使馆工作人员的需求主导地位下降[5][61] - 销售市场上，受困房源挂牌量增加，交易价格低于要价水平[5][64] - 售价在8万至17万美元之间的开间和一居室单元需求最强劲，部分项目实现了高达50%的期房销售，买家主要为投资短租市场的乌干达国民[5][66] - 市场供应持续增加，特别是针对中高收入阶层的新公寓，以及新兴郊区的一居室单元[52][67][68] - 短租市场在2025年下半年表现强劲，受12月节日期间侨民回国等季节性需求推动[69] - 开发商活动依然活跃，来自阿联酋、印度、中国、埃塞俄比亚和肯尼亚的区域及国际开发商参与度增加[70] - 新开发项目中对ESG因素的考量有所增加，包括自然采光、通风、节能设计、废物分类和雨水收集系统[72] - 展望2026年上半年，市场前景保持谨慎，两居室租金预计仍面临下行压力，而三居室单元预计将保持相对稳定[73] 写字楼市场 - 2025年下半年，坎帕拉写字楼市场明确转向租户友好周期，超过30,000平方米的A+级写字楼新供应入市，加剧了市场竞争[6][77] - 超过80%的A+级写字楼租户是从低等级写字楼升级搬迁的现有租户，而非新市场需求[77] - A+级写字楼租金保持稳定，约为每月每平方米18美元，而A级和AB级写字楼平均租金分别为17美元和15美元[76][79][80] - A级和AB级写字楼的平均入住率分别降至84%和80%，同比下滑4%[80] - 市场对小型、灵活的办公空间（50-240平方米）需求持续强劲，反映了混合工作模式和成本敏感性[6][82][88] - 服务业公司持续从中央商务区向Naguru、Bukoto、Ntinda和Nakawa等郊区迁移[88] - 2025年下半年实际交付的写字楼面积约为50,000平方米，低于最初超过100,000平方米的预期[82][90] - 未来两年仍有超过200,000平方米的写字楼面积处于开发管道中[10][82][91][97] - 展望2026年上半年，市场前景保持谨慎，预计AB级和旧有库存的空置率将保持高位，A级和AB级空间租金可能面临进一步温和下行压力[94] 零售市场 - 2025年下半年，坎帕拉零售市场保持韧性，主要及社区购物中心人流量强劲增长，但平均每次访问消费额有所下降[7][100] - 在莱坊管理的购物中心，平均人流量同比增长15%，较2025年上半年13%的增速有所加快[103][105] - 平均零售入住率同比微增1%，表明主要购物中心已接近饱和[105][108] - 2025年下半年主要购物中心的租赁活动低迷，仅出租约1,700平方米的零售空间，显著低于2024年下半年4,600平方米的水平[105][109] - 莱坊管理的购物中心中，一般杂货零售的平均营业额同比下降1%，反映出消费者价格敏感度提高[105][111] - 国际品牌和成熟的区域连锁店表现更佳，受益于更强的品牌认知度、促销活动和体验式零售服务[7][113] - 郊区零售市场持续受益于非正规贸易的正规化以及便利导向型零售业态的扩张[7][102] - 燃料站零售业态增长显著，引入了包含迷你超市、餐馆等设施的500–1,000平方米便利零售模式[116] - 展望未来，零售市场前景谨慎乐观，人流量预计将继续上升，增长动力预计将来自郊区和新兴社区[119][120] 工业市场 - 2025年下半年，坎帕拉工业地产在所有资产类别中表现最为强劲，主要工业走廊的平均入住率持续超过80%，租金保持坚挺[8][128][134] - 需求主要受创纪录的咖啡出口、针对2026年下半年启动的石油生产的准备工作以及快速消费品和物流活动的持续增长所推动[8][128] - 乌干达咖啡出口量达到840万袋，价值24亿美元，超越埃塞俄比亚成为非洲最大咖啡出口国，这刺激了对专业仓储的需求[134][135] - 石油可采储量预估上调至16.5亿桶，Kingfisher和Tilenga项目以及东非原油管道建设进展顺利，预计2026年下半年开始商业产油[134][138] 1. 咖啡出口商通常寻求1,000–2,500平方米的仓库设施，而石油行业承包商的空间需求通常在1,500–5,000平方米之间[135][139] - 2025年下半年，大坎帕拉都市区交付了超过50,000平方米的新仓库空间[134][143] - 不同工业区的租金保持稳定：传统工业区为每月每平方米4.5-7.0美元；Ntinda-Nakawa走廊为4.5-6.5美元；Nalukolongo工业区为4.5-6.0美元；Namanve工业园为3.0-5.0美元[130][131] - 展望2026年，工业地产前景依然积极，预计GDP增长6.5%–7%以及石油生产启动将支撑需求，入住率预计将保持在80%以上，租金将保持稳定至温和增长[144][145] 估值、信贷与融资 - 2025年下半年，乌干达央行将中央银行利率维持在9.75%不变[15][22][146] - 乌干达先令计价的商业银行贷款加权平均利率在2025年下半年升至19.07%，高于上年同期的18.55%；而外币贷款利率微降至8.37%[147] - 截至2025年10月，私营部门信贷同比增长8.52%，达到241万亿乌干达先令[148] - 2025年下半年信贷申请总额增至136万亿乌干达先令，其中91万亿获得批准，批准率为65.1%[149] - 信贷的部门分配中，个人及家庭贷款占比最大（27.92%），其次是贸易（18.70%）、农业（13.58%）以及建筑、抵押贷款、建筑和房地产（12.68%）[150] - 估值行业正等待《2024年估值法案》获得总统批准，该法案旨在建立乌干达注册估价师协会以提升行业标准[155] - 自动估值模型等技术的采用在增加，但市场倾向于采用传统专业判断与自动化工具相结合的混合估值方法[156][157] - 环境、社会和治理因素及国际估值标准的最新更新对估值结果的影响日益增大[158] 基础设施发展 - 2025年下半年的基础设施项目重点是通过交通、能源和城市系统释放长期增长潜力[29] - 关键项目包括：卡巴莱加国际机场（支持石油相关物流）、东非原油管道及上游石油项目（驱动工业、物流和住房需求）、坎帕拉城市道路修复、标准轨距铁路等[34]

上海大宗交易市场整体表现 - 2025年上海大宗交易市场成交金额连续第四年下滑，全年共录得75宗、共计424亿元成交，宗数与金额同比均下降约40% [1] - 第四季度市场延续低迷，录得14宗、共计67亿元成交，金额同比下降63%、环比下降57% [1] - 行业周期性调整下资产价格进入低位区间，全年单宗成交均价约5.6亿元，第四季度降至4.8亿元，全年成交额小于3亿元的宗数有38笔，占比超50% [1] 交易物业类型分析 - 办公/研发办公是市场最主流选择，2025年成交总额达185亿元，占整体市场的43.6% [1] - 商业板块成交占比为16.6%，略高于公寓和住宅板块的16.5% [2] - 综合板块仅完成1宗交易，但成交占比高达12.7%，主要得益于博华广场百亿级交易的落地 [2] - 酒店类资产成交占比为5%，全年最具话题性的交易为新天地安达仕酒店“0元并购”案 [2] 重点交易案例 - 贝莱德折价出让此前12亿元购入的上海普陀区北岸长风E栋和G栋两座写字楼，总面积约2.78万平方米 [1] - 泰禾大厦以约6.6亿元被上海舜晟建设集团拍下 [1] - 陆家嘴国泰人寿以约9.36亿元总价购入前滩汇N5幢整栋办公楼，建筑面积约1.337万平方米，成交单价约7万元/平方米 [1] - 京投发展以0元收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕45%股权，同时以3500万元受让复地集团对上海礼仕的2.09亿元债权，从而全资控股运营新天地安达仕酒店的上海礼仕 [2] - 山东海鹏经济发展集团以2.05亿元收购上海虹桥国展中心亚朵酒店 [3] 买家与卖家结构 - 内资买家持续占据绝对主导地位，2025年按成交金额计算占比高达97% [3] - 外资买家全年仅完成3笔收购，但在卖方市场表现活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占整体市场份额的三分之一，涉及15宗交易 [3] - 部分外资阶段性退出释放出优质低价资产，同时部分外资正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移 [7] - 自用型买家已成为支撑市场的重要力量，2025年此类买家成交总额约60亿元，占总成交额的26%，金融、TMT、消费等行业企业是核心主体 [7] - 自用型买家更青睐5亿元以下的办公、公寓资产，相关成交宗数占比高达79% [7] 市场特征与趋势 - 商业板块内部呈现分化，小体量商业、沿街商铺备受私人买家及民营企业青睐 [2] - 公寓和住宅板块受益于公募REITs持续扩容，长租公寓与租赁住宅获得更多机构投资者关注 [2] - 法拍交易活跃度持续攀升，全年宗数占总成交的四分之一，反映了部分存量资产的债务压力，并推动了不良资产处置与价值重塑进程 [7] - 市场后续储备方面，目前有140亿元大宗交易处于草签阶段，预计将于2026年上半年完成交割 [8] 未来市场展望 - 公募REITs在酒店、优质办公等业态的扩容，以及发行主管条线的增加，将显著拓宽存量资产的退出与盘活渠道 [8] - 金额在3亿元以内、收益稳定的中小规模交易标的，因产权清晰、决策灵活，在当前市场背景下，仍将是2026年大宗交易市场的主流 [8]

房价整体表现 - 截至2025年8月，英国平均房价为271,000英镑，过去一年增长1.4%，相当于上涨3,870英镑 [1] - 近几个月英国房价涨幅放缓，8月份同比上涨1.4%，而2024年12月的涨幅为1.9% [11] - 过去一年英国房屋均价上涨4,350英镑，使平均房价达到271,000英镑 [11] 不同物业类型价格变动 - 公寓和复式公寓价格在2025年8月为192,000英镑，年度变动为下降1,230英镑 [5] - 联排别墅价格在2025年8月为240,200英镑，年度上涨4,980英镑 [5] - 半独立式住宅价格在2025年8月为277,500英镑，年度上涨7,090英镑 [5] - 独立式住宅价格在2025年8月为452,300英镑，年度上涨6,850英镑 [5] 地区价格差异 - 英格兰南部房价涨幅最为疲软，伦敦、东南部、西南部和东部地区涨幅均低于0.5% [11] - 英国其他地区年度涨幅从1.4%到北爱尔兰的7.9%不等，西北地区房价同比上涨3.1% [11] 高价值房产市场动态 - 秋季预算税收变化的不确定性已开始影响高价值房产市场，买家需求和新挂牌数量下降 [3] - 过去五周内，价值超过100万英镑的房产需求同比下降11%，价值超过50万英镑的房产需求下降4% [6] - 新上市的价值100万英镑以上房产减少9%，50万英镑以上房产减少7% [8] - 伦敦和东南部地区拥有最多50万英镑以上房产，预计受不确定性影响最强烈 [8] 抵押贷款市场环境 - 抵押贷款利率稳定在4%至5%之间，具体取决于贷款额度 [12][15] - 贷款人可负担性规则变化使购房者在相同利率和收入水平下可比六个月前多借约20%资金 [15] - 抵押贷款利率的稳定性推动了住房市场活动复苏，提振了首次购房者和房价更实惠市场的需求 [15] - 截至2025年9月21日的四周内，经纪人平均有36套待售房屋，比2023年增加五分之一，比去年同期高出8% [15] 市场影响因素 - 自4月以来印花税成本上升及购房负担压力抑制了南部地区的房价增长 [11] - 对秋季预算税收变化的猜测导致部分买家暂停购房计划，观望政策明确 [8]

整体销售表现 - 8月份公寓总销售额同比下降8%至125亿美元 [7] - 尽管整体销售额下降，但衡量行业健康状况的单一资产交易额同比增长11%至112亿美元 [7] - 投资组合交易活动在8月份同比下降64%至13亿美元，这拖累了整体销售额 [7] 不同物业类型销售表现 - 8月份中高层公寓销售额下降3%至59亿美元，但单一资产交易量因纽约市第五大道800号8.1亿美元的出售而同比激增39% [3] - 花园式物业销售额同比下降13%至65亿美元，主要原因是投资组合销售下降 [3] 市场背景与价格动态 - 公寓交易量仍低于美联储加息前水平，过去几年房地产交易一直非常缓慢 [4] - Real Capital Analytics的多户住宅商业物业价格指数同比小幅上涨0.2%，而一年前价格正以每年6%的速度下降 [7] - 自2024年8月以来资本化率保持稳定在5.5% [7] 机构投资者兴趣与利率影响 - 机构资本来源对多户住宅领域兴趣浓厚，包括保险公司、机会基金、捐赠基金和养老基金，这种兴趣在过去几年中最为强烈 [5] - 利率下调可能推动销售，行业观察人士希望看到进一步降息，预计持续到2026年的降息可能影响估值和交易活动 [5][6] - 2024年8月KKR以约16.4亿美元从BREIT收购19处专用学生住房物业的交易占当月总交易额的46% [7]

核心观点 - 北京房地产市场对新建住宅“偷面积”（即赠送面积）的监管呈现区域分化趋势，核心区域如朝阳、昌平政策趋于收紧，而部分非核心区域如大兴、顺义则仍存在较大尺度赠送 [1][4][7][20] - 高得房率成为新盘的重要竞争手段，但由此引发的市场观望情绪及二手房价格压力导致部分高得房率新房销售遇冷 [5][7] - 面对监管变化与市场竞争，部分开发商采取调整规划方案以增加赠送面积的策略，此举对项目去化速度产生了积极影响 [15][17][18][20] 区域政策动态 - **朝阳/昌平（政策收紧）**：昌平南新盘如中海未来之境和越秀北四村项目在阳台等赠送面积上突破不大，阳台进深多为1.2米至1.8米 [4][5] 市场传闻朝阳区正在编制新的“好房子”文本，可能将南向阳台进深限制在1.5米，北向设备平台进深限制在0.9-1米 [7] 北京早在2月出台的“好房子”标准已明确，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米 [1] - **海淀（持续严格）**：海淀区对赠送面积始终持严苛态度，新盘海开颐海澐颂曾因阳台规划遭到业主强烈反对 [22] 目前仅有建发海晏南客厅外有一步阳台，是海淀在新规后的突破性案例，而中海树村项目明确未设置阳台 [22] - **非核心区域（尺度较大）**：大兴、顺义、通州等区域“偷面积”现象普遍，尺度较大 [8][20] 例如，通州国誉颂项目建面125.86平方米户型有近25平方米赠送面积，实际建面使用率超过102%，其105平方米户型开敞阳台面积14.04平方米，约为套内面积的17%，明显超出10%的标准 [9][11] 大兴发展经开区项目甚至实现南向、侧边、北向三面赠送 [20] 市场竞争与产品策略 - **高得房率产品案例**：保利朝观天珺项目通过南向阳台、北向设备平台及“窗户大挪移”等“黑科技”，使139平方米洋房得房率近100%，157平方米户型得房率约94%，在朝阳市场具备显著竞争力 [5][7] - **高得房率的市场影响**：高得房率新盘导致其周边缺乏类似设计的二手房价格承压、难以出售，进而使得需“卖旧买新”的改善型客户陷入观望，同时部分购房者担忧后续出现更高得房率楼盘而延迟购买，形成新房销售不畅的恶性循环 [7] - **开发商的应对策略**：部分开发商通过调整规划增加赠送面积以提升竞争力，如通州的缦云ONE、北京润府和云帆汀澜项目 [15] 云帆汀澜将南向飘窗改为1.5-1.8米内嵌阳台，并增加侧边飘窗 [17] 大兴的中建壹品元启项目调规增加南向奇偶阳台后，网签套数从66套增至127套，并登上北京周度网签榜首，证明策略有效 [18][20] - **其他竞争手段**：面对竞争，有开发商采取降价策略但效果不佳，市场呈现“买涨不买跌”态势 [13] 怀柔、石景山、顺义等区的新盘首次出现花池等新的赠送形式 [20]

房价与收入负担能力 - 澳洲各首府城市购买普通住房所需最低家庭年薪约20万澳元[1] - 全国83%区域对平均税前家庭收入者（年收入10万澳元）负担不起[1] - 悉尼购房者需年收入近30万澳元才能负担中位价156万澳元住房[6] - 墨尔本购房最低需年收入18.5万澳元（中位价98.3万澳元）[7] - 布里斯班购房需年收入20.1万澳元（中位价106万澳元）[7] 房价变动与市场动态 - 全国房价同比上涨约5%[3] - 2月降息后房价涨幅显著 借贷能力改善吸引更多买家推高竞争[3] - 近期降息举措（2月、5月）推高房价 加剧新买家入市难度[1][12] 公寓市场负担能力 - 首府城市公寓中位价购房需年家庭收入13.1万澳元[9] - 悉尼公寓负担门槛最高 需年收入16.2万澳元[10] - 布里斯班公寓需年收入13.5万澳元 墨尔本/珀斯/堪培拉/阿德莱德约11-12万澳元[9][10] 区域市场差异 - 阿德莱德中位价91.6万澳元 购房需年收入17.3万澳元[7] - 珀斯购房需年收入17.4万澳元[7] - 阿德莱德曾被视为避风港 现负担能力显著恶化[7] 研究方法与假设 - 计算基于20%首付、30年期贷款、利率5.83%（行业平均）[7] - 房贷压力定义为家庭收入30%以上用于还贷[6]

公司业绩 - 公司Q2 FY2025核心运营资金(FFO)每股2 82美元 同比增长1 8% 超出分析师预期1 20美元[1] - GAAP每股收益1 88美元 同比增长5 6% 同店住宅收入增长3 0% 运营支出增长3 6%[1][2] - 同店净营业收入(NOI)增长2 7%至4 772亿美元 租金收缴率提升至98 6%[2][5][6] 业务模式与战略 - 专注美国高门槛及扩张市场的多户住宅开发与管理 截至2025年6月持有315处物业共97,212套公寓[3] - 采用内部团队管控开发流程 重点拓展德克萨斯、佛罗里达等新兴市场 同时维持沿海成熟市场布局[4] - 通过资产置换保持组合年轻化 Q2收购达拉斯-沃斯堡资产组合(稳定收益率5 1%) 处置旧资产回收2 266亿美元[8] 开发与投资 - Q2完成普林斯顿项目(200套/7900万美元) 新启动佛罗里达和北卡罗来纳项目(624套/2 1亿美元)[7] - 当前在建项目20个共7,299套公寓 总投资27 8亿美元 内部承包商模式实现成本节约[7] - 2025年下半年计划动用8 9亿美元股权融资支持开发 7月发行4亿美元无担保票据延长债务期限[11] 财务状况 - 期末持有1 028亿美元现金 信用额度未使用 商业票据余额6 646亿美元 净负债/EBITDAre为4 4倍[10] - 利息覆盖率达7 1倍 显示较强偿债能力[10] 产品与区域分布 - 产品组合涵盖花园式/中层/高层公寓 德克萨斯新收购侧重花园式和中层产品[12] - 地理分布集中于新英格兰、纽约/新泽西、加州等成熟区域 但区域业绩差距正在缩小[13] 未来展望 - 维持2025年核心FFO每股11 19-11 59美元指引 预计全年同店收入增长2 3%-3 3% NOI增长2 0%-3 4%[14] - Q3核心FFO指引2 75-2 85美元 重点关注开发项目执行与成本控制 尤其加州和纽约市场挑战[15]

房价增长 - 悉尼多地房价增速达通胀率3倍 购房者持续涌入市场 [1] - 官方利率下调2次至3 85% 超半数城区过去一季度房价上涨 [1] - 涨幅最大的是价格最实惠的公寓市场 通勤枢纽附近低价房产竞争激烈 [1][4] 重点城区表现 - Ashcroft Wahroonga Belrose Cartwright Sadleir公寓价格3个月内上涨10%+ 均低于悉尼中位价118 2万澳元 [4] - Wahroonga公寓中位价突破100万澳元 单季涨幅超10万澳元 [5] - Menangle独立屋中位价上涨13万澳元至116 9万澳元 涨幅13% [5][7] 市场动态 - 低端市场表现强劲 首次购房者受激励措施推动加速入市 [7] - 利率维持不变未缓解买家紧迫感 专家称市场仍保持显著势头 [5][7] - 悉尼独立屋中位价过高 迫使更多买家转向接近中位价的城区 [4][5] 数据摘要 | 城区(类型) | 中位价 | 季度涨幅 | 金额增长 | |------------------|-------------|---------|------------| | Menangle(独立屋) | 1,169,299澳元 | 13% | 132,321澳元 | | Ashcroft(公寓) | 599,349澳元 | 12% | 64,574澳元 | | Wahroonga(公寓) | 1,080,544澳元 | 11% | 105,160澳元 | [7]

澳洲买房与租房成本比较 - 全澳仅6%城区独立屋月供低于租金，公寓比例为22 8% [1] - 偏远地区买房更实惠，独立屋和公寓比例分别为14%和31 3% [1] - 珀斯是首府城市中最实惠的，82 9%城区公寓买比租便宜 [1][8] 首府城市差异 - 悉尼、墨尔本、阿德莱德100%城区独立屋租比买便宜 [1] - 布里斯班94 6%郊区租房更便宜 [3] - 珀斯公寓市场表现突出，82 9%城区买比租便宜 [8] 典型案例分析 - 西澳Baynton买比租便宜664澳元/周，独立屋中位价69万澳元 [6] - 珀斯Burswood公寓买比租便宜254澳元/周 [10] - 墨尔本Travancore公寓中位价37 7万澳元，买比租便宜123澳元 [12] 首府城市城区排名 - 悉尼Mascot公寓中位价83 5万澳元，买比租便宜74澳元 [11][12] - 墨尔本Notting Hill公寓买比租便宜137澳元 [11] - 布里斯班Chambers Flat是首府城市中少数买比租便宜的独立屋城区 [9] 区域分布特征 - 全澳前10个买比租便宜城区均位于西澳偏远地区 [4] - 墨尔本5大实惠城区中4个位于CBD 10公里范围内 [11] - 矿业城镇因高工资和有限房源推高租金 [6][8]

澳洲房地产市场概况 - 全澳住宅中位价约为82.5万澳元，首府城市为90.5万澳元，地区为67.3万澳元 [3] - 当前住宅市场表现各异，首府城市和地区差异明显 [3] - 全澳仅5个独立屋市场处于下跌状态，6个市场已触底，9个市场处于复苏初期，20个市场为上升市场，4个市场接近峰值 [3] 布里斯班市场 - 布里斯班房价中位数突破100万澳元，最新为105.1万澳元，过去一年飙升74,800澳元，增幅全澳最大 [4] - 昆州地区独立屋价格上涨9.2%至71.9万澳元，涨幅70,700澳元 [4] - 75万澳元在布里斯班可购买公寓或连排别墅，独立屋选择已受限 [6] 昆州其他地区 - Townsville中位房价上涨18.7%至54.6万澳元，表现全澳最佳 [6] - 黄金海岸75万澳元独立屋选择减少，购房者可能需要选择公寓 [6][7] - 阳光海岸情况类似黄金海岸 [8] 悉尼市场 - 大悉尼地区75万澳元预算可购买Blacktown到Penrith沿线的独立屋，或在Hawkesbury河岸寻找低价房源 [8] 其他首府城市 - 墨尔本75万澳元主要可购买公寓或城郊传统家庭住宅 [11][12] - 霍巴特及周边75万澳元可在成熟社区购旧房或近市中心公寓/连排别墅 [12] - ACT仅4个城区独立屋中位数低于75万澳元 [12] - 达尔文房价中位数58.7万澳元，公寓38.6万澳元，75万澳元可购高质量住宅 [12] - 西澳75万澳元可在市区买公寓或偏远地区买独立屋 [12] 公寓市场表现 - 8个公寓市场处于峰值，5个市场下跌，7个市场处于底部 [14] - 19个公寓市场被视为上升市场，5个市场接近峰值 [15] 特殊地区情况 - Byron Bay地区75万澳元购房需精打细算 [10] - 南澳75万澳元以下竞争激烈，买家需在位置或物业条件上妥协 [12]