一、整体趋势1 1. 短期波动，长期趋稳 2. 上半年受政策宽松（如降息、税费减免）和积压需求释放影响，核心城区二手房价格可能上涨 5%-10%。但下半年若政策收紧或经济复苏不及预期，房价可能进入横盘期，部分郊区新房价格承 压。 3. 区域分化加剧 核心区（四环内） ：因教育、医疗等稀缺资源支撑，房价抗跌性强，可能维持8-15万元/㎡高位。 近郊区域 ：改善型需求支撑，价格稳中有升，但涨幅低于核心区2。 远郊及老旧社区 ：配套不足、流动性风险较高，房价可能下跌2-4%3。 二、关键影响因素 1. 政策环境2 2. "房住不炒"基调不变，限购政策局部微调，房贷利率维持低位（首套利率3.25%-3.8%）4。政府通 过增加保障性住房供应、促进库存消化等措施稳定市场。 3. 供需关系 4. 保障性住房供给增加，人口增速放缓导致住房供需矛盾缓解，但核心区域优质房源稀缺性仍支撑 价格5。 三、区域细分预测 核心区（西城、东城、海淀） ：新房价格小幅上涨（0.1%-2%），二手房价格略有下降1。 近郊（朝阳、丰台） ：改善型需求推动，价格稳中有升。 远郊及环京区域（燕郊、固安） ：库存高、配套不足，房价可能下跌5%-10 ...