市场表现分化 - 8月份70个大中城市新房价格环比上涨城市数量从6个增加至9个，其中上海新房价格环比上涨0.4%，北京和深圳房价跌幅明显收窄 [2] - 上海“沪六条”出台当周，新房成交面积环比大幅增长35.25%，北京五环外松绑限购后，周末成交量较之前增加20%-30% [2] - 全国商品房库存达6.8亿平方米，其中70%集中在三四线城市，去化周期普遍超过18个月，部分城市甚至需要2-3年，而一线城市核心区域去化周期仅为6-9个月 [4] 城市层级差异 - 一线城市因就业机会、优质教育医疗资源吸引人口持续流入，限购政策松绑后改善型需求和新流入人口购房需求迅速释放，例如北京五环外放开限购后，业内预计全年成交可能突破10万套/季度 [4] - 三四线城市产业基础薄弱，面临人口外流，部分资源型城市因资源枯竭导致经济支柱丧失，房价出现大幅下跌，例如从每平方米1万多元跌至5-6千元 [4] - 一线城市政策导向以“稳”为主，避免房价大起大落，而三四线城市已全面放开限购并采取送车位、送装修、补贴契税等促销手段，但效果有限 [5][7] 行业趋势展望 - 专家预测房地产市场趋势为“北上广深先行企稳，强二线城市需要再经历1-2年的调整期” [8] - 未来楼市将难以出现整体普涨行情，一线城市和强二线城市将率先企稳回暖，三四线城市则需要更长时间调整 [13] - 行业主旋律转向“房住不炒”，房产属性从投资品回归居住本质，仅有核心资产如北上深的学区房、内环次新房具备保值增值空间，普通住宅消费品化 [12][14] 资产配置建议 - 在一线或强二线城市，刚需自住需求可考虑入手，但应优先选择现房、月供不超过收入的30%、并预留至少两年月供的应急资金 [10] - 资产选择标准为核心区域及地铁沿线的房产，因其抗风险能力较强 [11] - 在三四线城市，持有多个老旧小区或位置偏远房产的投资者建议优化资产结构，及时处置未来可能更难变现的资产 [11]