楼市风云变幻，未来十年，房产投资应何去何从？一位资深业内人士指出，闭着眼买房就能赚钱的时代 已经一去不复返。过去的二十年，中国房价一路高歌猛进，整体均价飙升五倍。尤其是在北上广深等一 线城市，涨幅更是达到了惊人的十几倍甚至二十倍。房产也因此成为许多人心目中的造富神器。 然而，随着"房住不炒"政策的深入推进，楼市调控力度不断加大，尤其是在2022年，各项调控政策密集 出台，据统计，当年1至8月，全国各地发布的楼市调控政策高达四百二十余次，平均每天接近两次。这 使得楼市整体行情低迷，部分城市甚至出现了房价轻微下跌的情况。 那么，未来哪些城市的房产更具升值潜力呢？这位内行人给出了他的分析： 因此，从现在开始，再想通过买房投资获利，就不能再像过去那样盲目。选对城市至关重要，如同当年 如果选择了北上广深而非家乡小城，今日的财富增值定会让人艳羡不已。 第一类：依托核心城市的区域性中心城市。这类城市通常毗邻经济发达的大都市，例如靠近深圳的东 莞、惠州、中山等。它们能够有效地承接中心城市的人口、经济和产业转移，从而实现经济的快速发 展。人口的流入、产业的聚集以及随之而来的收入增长，都将提升当地的购房需求。一般来说，经济发 展 ...

Elizabeth Guevara / Investopedia The typical first-time homebuyer is now 40 years old, as it becomes harder for younger people to buy a house. Key Takeaways The typical first-time homebuyer is now 40 years old, the highest on record and up from the late 20s in the 1980s. High mortgage payments, rent, and student loans have made it harder for younger people to afford what was once a milestone of adulthood. Housing is so unaffordable and younger adults are so financially stressed, most are now enterin ...

D.R. Horton recorded a lower fourth-quarter profit as affordability concerns continued to put off home buyers. ...

公司运营与财务指引 - 公司将2025年房屋交割量指引从市场共识的约13,000套下调至中点12,900套，下调约100套或约1% [1][2] - 公司维持其利润率指引不变 [2] - 公司采取平衡策略来推动库存，在某些地区发现价格相当缺乏弹性 [2] - 公司正努力以负责任的方式尽快消化现有库存 [11] 行业市场环境与消费者信心 - 抵押贷款申请量连续第四周下降，尽管30年期固定利率已降至约6.3% [3] - 当前市场环境波动，消费者信心远未达到峰值 [4][5] - 行业面临复杂的宏观经济和政治层面的问题，需要时间来解决 [5] - 利率从数月前接近7%的高点降至目前略高于6%的水平，预计这将最终提振市场 [5] 行业挑战与政策互动 - 公司约70%的业务受到宏观环境影响 [4] - 行业正与政府进行富有成效的对话，重点是如何克服住房短缺和提高住房可负担性 [7][8] - 当前系统内存在过剩库存，住房可负担性问题需要众多利益相关者的大力合作来解决 [8] - 关于土地储备的数据信息混杂，部分土地甚至尚未获得开发许可，公司代表整个住房生态系统中相对较小的一部分 [10][11] - 提高住房可负担性是一个复杂问题，没有单一解决方案，但已是政府和行业的优先事项 [11]

文章核心观点 - 中西部地区因其可负担性成为许多美国人的购房目的地，相比沿海高成本州具有优势 [1] - 研究识别出中西部至少20个被视作隐藏瑰宝的住房市场，这些是2025年最佳隐秘宝石住房市场 [2] 研究方法与数据来源 - 研究数据来源于Zillow、AreaVibes、Sperling's BestPlaces、美国劳工统计局和美联储 [2] - 各城市根据宜居性指数和家庭收入中位数等类别的排名进行加权以确定最终得分 [2] 重点城市住房市场数据 - 威斯康星州沃索市家庭收入中位数为61,877美元，平均月供1,368美元，宜居性90分，城市平均房价238,916美元，州平均房价335,546美元 [5] - 密歇根州怀安多特市家庭收入中位数为67,846美元，平均月供1,093美元，宜居性88分，城市平均房价190,919美元，州平均房价259,881美元 [7] - 俄亥俄州桑达斯基市家庭收入中位数为47,827美元，平均月供836美元，宜居性87分，城市平均房价145,974美元，州平均房价247,160美元 [8] - 威斯康星州苏必利尔市家庭收入中位数为78,782美元，平均月供1,064美元，宜居性87分，城市平均房价185,896美元 [11] - 俄亥俄州扬斯敦市家庭收入中位数为34,746美元，平均月供388美元，宜居性81分，城市平均房价67,778美元，州平均房价247,160美元 [13] - 密歇根州索斯盖特市家庭收入中位数为64,635美元，平均月供1,134美元，宜居性85分，城市平均房价198,067美元，州平均房价259,881美元 [16] - 明尼苏达州弗格斯福尔斯市家庭收入中位数为50,865美元，平均月供1,165美元，宜居性82分，城市平均房价203,553美元，州平均房价358,740美元 [17]

购房时机分析 - 10月12日至18日被报告认为是购房最佳时机，因该期间市场提供更高库存、更低价格和更少竞争的独特组合[1] - 10月份通常出现房价下调，约有55%的价格削减和157%的更多房源，为买家提供更多选择[2] - 该期间购房竞争减少306%，潜在节省可达15000美元[2] 售房时机分析 - 对于希望获得最高售价的卖家，建议等待至2026年再挂牌出售[2] - 此建议基于不断变化的房地产市场趋势、当前利率及其他因素[3] 利率锁定期效应 - 锁定期效应使大多数房主被困，无法出售房屋[4] - 一位房主若将400000美元贷款的利率从3%升至65%，每月需多支付200美元利息，每年额外利息支出达2400美元[4] - 超过80%的房主被锁定在低于6%的利率水平，许多客户持有疫情期间约3%的低利率[5] 未来利率与市场展望 - 当前抵押贷款利率徘徊在65%至7%之间，专家预计在2025年底或2026年之前不会降至6%以下[5] - 当前利率相对于2020-2021年低水平而言较高[5] - 一旦利率下降，可负担性提高，买家需求增长，将直接推高房屋价值[6] 延迟售房的潜在收益 - 在利率下降时出售房屋，基于符合贷款资格的买家数量增加，最终售价可能额外提高5%至10%[7] - 更多买家竞争可能重新引发竞价战，使卖家在交易中拥有更多选择权且无需做出某些让步[7]

巴菲特投资业绩 - 伯克希尔哈撒韦在1965年至2024年间实现了199%的年复合增长率 远超同期标普500指数104%的涨幅 [1] - 伯克希尔哈撒韦每个季度会向SEC报告其股票持仓 为投资者提供了明确的跟踪依据 [2] 推荐买入的股票：莱纳建筑 - 伯克希尔哈撒韦在第二季度大举买入建筑商莱纳公司705万股 截至季度末价值约78亿美元 此后该股上涨约10% [4] - 公司业务模式稳固 市盈率为127倍 具备价值投资特征 [5] - 美联储降息25个基点并预示今年还将有两次降息 较低的抵押贷款利率将有利于购房者负担能力 [6] - 美国因多年建设不足存在至少400万套的住房短缺 为公司提供了强劲的长期需求 [7] 建议规避的股票：星座品牌 - 伯克希尔哈撒韦于2024年第四季度开始买入星座品牌 并在2025年第二季度增持 目前持有1340万股 [10] - 该公司近期下调了业绩指引 并面临多重挑战 [9]

市场表现分化 - 8月份70个大中城市新房价格环比上涨城市数量从6个增加至9个，其中上海新房价格环比上涨0.4%，北京和深圳房价跌幅明显收窄 [2] - 上海“沪六条”出台当周，新房成交面积环比大幅增长35.25%，北京五环外松绑限购后，周末成交量较之前增加20%-30% [2] - 全国商品房库存达6.8亿平方米，其中70%集中在三四线城市，去化周期普遍超过18个月，部分城市甚至需要2-3年，而一线城市核心区域去化周期仅为6-9个月 [4] 城市层级差异 - 一线城市因就业机会、优质教育医疗资源吸引人口持续流入，限购政策松绑后改善型需求和新流入人口购房需求迅速释放，例如北京五环外放开限购后，业内预计全年成交可能突破10万套/季度 [4] - 三四线城市产业基础薄弱，面临人口外流，部分资源型城市因资源枯竭导致经济支柱丧失，房价出现大幅下跌，例如从每平方米1万多元跌至5-6千元 [4] - 一线城市政策导向以“稳”为主，避免房价大起大落，而三四线城市已全面放开限购并采取送车位、送装修、补贴契税等促销手段，但效果有限 [5][7] 行业趋势展望 - 专家预测房地产市场趋势为“北上广深先行企稳，强二线城市需要再经历1-2年的调整期” [8] - 未来楼市将难以出现整体普涨行情，一线城市和强二线城市将率先企稳回暖，三四线城市则需要更长时间调整 [13] - 行业主旋律转向“房住不炒”，房产属性从投资品回归居住本质，仅有核心资产如北上深的学区房、内环次新房具备保值增值空间，普通住宅消费品化 [12][14] 资产配置建议 - 在一线或强二线城市，刚需自住需求可考虑入手，但应优先选择现房、月供不超过收入的30%、并预留至少两年月供的应急资金 [10] - 资产选择标准为核心区域及地铁沿线的房产，因其抗风险能力较强 [11] - 在三四线城市，持有多个老旧小区或位置偏远房产的投资者建议优化资产结构，及时处置未来可能更难变现的资产 [11]

文章核心观点 - 美国住房价格与收入比率在全球范围内处于较低水平，显示其住房可负担性相对较强 [1][2] - 美国住房价格与收入比率为3.3，远低于英国91、加拿大104和葡萄牙133等西方国家 [3] - 尽管美国部分城市房价高企，但全国平均数据表明其住房可负担性优于法国112、韩国207和中国294等主要经济体 [4] 全球住房趋势 - 国际数据显示美国是全球住房最可负担的国家之一，在价格与收入比率排名中位列全球第三，仅次于阿曼和沙特阿拉伯 [2][3] - 美国独特的30年期固定利率抵押贷款制度被认为是支撑中产阶级财富的重要因素，允许再融资或提前还款且无终止费 [3] - 有观点指出国家平均数据可能掩盖局部市场极端情况，例如圣地亚哥中等价位房屋成本已达140万美元 [4]

当前房地产市场状况 - 全国平均房价跌幅超过30%，下跌趋势从二三线城市（如郑州、石家庄、天津）蔓延至一线城市（如上海、深圳）[1] - 救市政策频出，包括绝大多数地区全面放开限购、银行将房贷利率和首付比例降至历史最低、税务部门减免购房家庭的契税和增值税等[1] 未来房价走势核心观点 - 任何救市政策只能迟滞房价下跌进程，从长远来看并不能改变房价长期下跌的趋势[3] - 不同城市房价泡沫程度不同，前期下跌较多的二三线城市未来下跌空间相对有限，而一线城市因房价收入比超过40，未来5年仍有较大下跌空间[3] - 到2030年，300万的房子可能还有30%-50%的跌幅，建议改善型或投资性购房需求等待，避免成为高房价接盘侠[12] 影响未来房价的核心因素 - 刚需购房数量越来越少，原因包括中国进入老龄化社会导致年轻人购房需求减少，以及90后、00后年轻人因不愿被房贷拖累而更倾向于租房[4][6] - 居民收入已无法支撑过高房价，实体经济不景气导致企业裁员降薪，居民收入增长放缓或下跌，且居民购房行为趋于理性[8] - 房地产市场长期处于供大于求状态，全国有6亿栋房子（按每栋住5人计算可容纳30亿人口），96%的家庭已拥有至少一套房产，41.5%的家庭拥有二套及以上房产，人均住房面积达41平米远超国际平均水平[10] - 房产税试点城市范围将扩大，未来5年内可能全面开征，持有多套房产的家庭持房成本将大幅上升，可能导致抛售进而加大房价下行压力[12]