文章核心观点 - 畅销书作者JL Collins提出与传统观念相悖的观点 认为对于旨在年轻时就实现财务独立的人群而言 购买房产并非最优选择 因为购房会占用本可用于投资的资本 且伴随高昂的持有成本和灵活性丧失 [1][2] 购房的财务负担 - 购房者通常被引导至其银行批准的最高贷款额度 即购买其“所能负担的最贵的房子” 行业推动了这一趋势 [3] - LendingTree研究显示 在美国主要都市区 拥有抵押贷款的房主每月成本中位数为2,035美元 比租金中位数1,487美元高出36.9% 即每月差额约550美元 [3] - 抵押贷款仅是购房成本的起点 后续还包括维护费用和其他持有成本 [4] 租房的优势 - 租房在财务上更具可预测性 且提供了迁移的灵活性 便于为工作或机会搬迁 无需经历卖房或成为非自愿房东的麻烦 [5] - 退出公寓的成本极低 而买卖或出租房屋则涉及复杂流程和高昂成本 可能迫使个人成为非自愿的房东 [6] 资本机会成本 - 购买房屋会将资本锁定在不动产中 导致这部分资金无法用于产生收益的投资 [2] - 作为对比 文中提及Arrived Home的私人信贷基金历史上提供了8.1%的年化股息收益率 该基金投资于住宅房地产支持的短期贷款 最低投资门槛仅为100美元 [4]

刚迈入2026年，不少人就发现身边的生活正在悄悄变化：买房的纠结选现房还是期房，买车的盯着价格战不敢下手，存钱的看着银行利率叹气。不出意外， 到了2026年下半年，房子、车子、存款这三件和普通人最息息相关的事，还会迎来更明显的改变。这些变化到底会影响我们的钱包和生活？该提前做好哪些 准备才能不吃亏？ 说，下半年买车选择多、价格划算，但也别只看价格，得关注车子的质量、口碑和保值率，要是有换车计划，上半年没下手的话，下半年可以抓紧，不然等 购置税优惠完全退坡，买车成本就真的上升了。 最后说说存款，2026年下半年大家可能要接受"存钱利息少"的常态了。过去两三年，银行存款利率一降再降，三年期定期存款利率从3%以上跌到了1字头， 10万块存三年，利息比以前少拿好几千。不过好消息是，下半年利率大幅下降的情况基本不会有了，会进入"低位徘徊"的状态。一方面是物价开始慢慢回 升，限制了利率下调的空间；另一方面，现在利率已经在历史低位，再降可能影响金融稳定。这意味着单靠存钱"躺赚"利息的时代彻底结束了，把钱全存在 银行，收益可能都跑不赢通胀。普通人可以多考虑多元化理财，比如买利率相对稳定的国债，或者风险较低的理财产品，也可以试 ...

市场供需格局 - 2025年12月，美国住房市场卖家数量比买家多出631,535人，形成了高达47%的差距，这是Redfin自2013年开始追踪该数据以来的最大差距，较一年前增加了超过22个百分点 [2] - 住房供应超过需求，为买家提供了更多选择，但市场失衡加剧的同时，由于抵押贷款利率在2025年全年徘徊在6%以上，住房对许多人而言仍难以负担 [3] - 12月市场上买家总数估计为134万人，为有记录以来最少，同时待售房屋总数虽高于去年同期水平，但较11月大幅下降 [6] 价格与销售表现 - 尽管买卖双方差距显著，但成屋价格连续第30个月上涨，12月售价中位数达到405,400美元 [5] - 12月成屋销售量环比11月增长5.1%，为近三年来销售最强劲的月份，但尽管如此，12月的房屋销售量仍接近数十年来的低点 [7] - 2025年对购房者而言是又一个艰难年份，其特点是创纪录的高房价和历史性的低房屋销售量 [8] 区域市场差异 - 对买家最有利的市场位于南部和西部，因为德克萨斯州和佛罗里达州等地区的卖家集中度最高 [10] - 并非所有美国住房市场都向买家倾斜，例如在纽约州拿骚县，买家数量比卖家多33%，买家在宾夕法尼亚州蒙哥马利县、新泽西州纽瓦克、密尔沃基和新泽西州新不伦瑞克也占多数 [10] - 报告显示，在纽约州拿骚县和密尔沃基等部分地区，卖家仍占据优势 [9] 市场参与者行为与情绪 - 许多卖家处于否认状态，不愿在价格上让步，若定价不合理，房屋将在市场上滞留 [5] - 一些难以出售房屋的业主正将其房产撤出市场，而买家的撤退更为剧烈 [6] - 库存水平仍然紧张，由于愿意出售的卖家减少，房主正在花时间决定何时挂牌出售房屋 [7] 对经济的影响 - 放缓的住房市场可能通过抑制建筑业、房屋装修支出和消费者流动性来拖累整体经济增长 [4] - 如果住房市场疲软持续，可能会减缓通胀，但也会抑制与房地产及相关行业相关的信心和就业增长 [4]

美国房地产市场供需格局 - 2024年12月美国房地产市场卖家数量比买家数量多出47.1% 创下自2013年有记录以来的最大差距[2] - 卖家与买家的数量差距环比扩大7.1% 为自2022年9月以来的最大增幅 同时同比扩大22.2%[2] - 根据Realtor.com的定义 当卖家数量超过买家10%以上即为买方市场 自2024年5月以来市场一直处于买方市场 意味着买家拥有更强的议价能力[1][6] 市场参与方动态变化 - 2024年12月购房者数量环比下降5.9% 至约134万人 创下自2023年3月以来最大降幅 同时也是2013年以来的最低记录水平[3] - 同期卖家数量也环比小幅下降1.1% 至约197万人 但降幅远小于买家[4] - 高房价、裁员以及日益增加的政治经济不确定性迫使许多购房者退出市场 造成了买卖双方的失衡[7] 部分卖家在房屋挂牌数月无果后选择撤下房源[9] 区域市场表现 - 德州奥斯汀是买方市场特征最显著的城市 2024年12月其卖家数量估计比买家多128% 失衡程度最大[10] - 佛罗里达州劳德代尔堡的卖家数量估计比买家多125%[10] - 田纳西州纳什维尔的卖家数量估计比买家多111%[10] - 佛罗里达州迈阿密和德州圣安东尼奥的卖家数量均估计比买家多103%[10] 市场核心矛盾 - 尽管卖方数量远超买方 但并未缓解市场的可负担性危机[1] - 当前买方市场的优势仅对那些仍能承受高额借贷和住房成本的买家有效[7]

公司业绩 - D R Horton 第一季度利润录得下滑 [1] - 可负担性担忧持续令购房者却步 损害了公司销售 [1] - 公司被迫提供大幅激励措施以促进销售 [1]

You might expect the country’s hottest housing market to be somewhere balmy — perhaps Florida or the Carolinas. But it’s actually Irondequoit, New York, a suburb of Rochester that’s home to about 50,000 people. A report published Dec. 23 by Redfin found that Irondequoit is the most competitive housing market in the U.S., with homes in this lakeside town typically selling in just 8.5 days for well over asking price (1). That price — just under $250,000 — is also appealing to buyers. Must Read Nationwid ...

市场前景与驱动因素 - 2026年可能成为美国购房者的利好年份 因市场状况有望改善 扭转2020年代上半叶的艰难局面[1] - 通胀率已从2022年9.1%的极端高点放缓至同比3% 更接近美联储2%的目标 且美联储可能在2026年进一步降息以降低通胀率[2] - 抵押贷款利率已下降 同时市场上可供出售的房屋数量越来越多[2] 市场影响与价格趋势 - 预计2026年房价将更具竞争力和可负担性 远低于2020年代迄今为止的水平[3] - 随着通胀和抵押贷款利率下降 市场竞争将加剧 新房源上市后将快速售出[4] 购房者准备策略 - 潜在购房者需在财务上做好准备 以应对昂贵的购房过程 包括参加美国住房和城市发展部批准的购房者教育课程[5] - 购房者应储蓄20%的首付款 拥有健康稳定的收入以及较高的信用评分 以把握市场机会[6] - 购房者需在梦想房屋上市时迅速行动 做好立即购买的准备[4]

文章核心观点 - 2026年房地产市场不会全面崩盘，而是将呈现严重的结构性分化，核心城市优质房产与三四线城市及偏远郊区房产的走势将截然不同，购房决策将直接决定家庭未来财富状况 [1][6] - “家比房子值钱”的观点具有误导性，忽视房产贬值对普通家庭财富和现金流的实质性冲击 [1][3] - 流动性风险比贬值更可怕，大量二手房库存导致部分房产难以变现，可能严重制约家庭财务灵活性 [8] - 2026年购房需摒弃“闭眼买”思维，需基于地段资源、物业品质、户型流动性及个人现金流等关键细节进行审慎决策 [11][12] 市场趋势与结构分化 - 2026年楼市呈现“冰火两重天”格局，核心城市拥有优质教育、医疗、交通及产业资源的房产需求强劲，而缺乏产业和资源支撑的三四线及偏远地区房产将持续承压 [6] - 以武汉常青片区为例，2025年二手房成交周期缩短了38天，30%的房源能在60天内售出，近20%的房源在30天内被抢购，显示优质房源流动性良好 [6] - 全国范围内二手房库存高企，待售房源达数百万套，加剧了市场竞争，尤其对无学区、无配套、房龄老的房产造成巨大销售压力 [8] 购房决策的关键考量因素 - **地段与资源**：购房应优先考量房产是否附着优质学校、医院、地铁和产业等硬资源，资源价值优于房屋新旧与大小，例如武汉热销二手房多为总价100-150万人民币、面积90-120平方米、配套成熟的三居室 [11] - **物业与小区环境**：物业服务质量显著影响房产保值与流动性，同一地段内物业优良的小区其二手房价格和成交速度均优于周边 [11] - **户型与房龄**：应避开奇形怪状的“冷门户型”及房龄超过20年的大户型（“老破大”），此类房产受众窄、流动性差，应选择市场主流的刚需户型 [11] - **个人财务安全**：月供不宜超过家庭月收入的40%，需严格控制杠杆以防范因失业、疾病等意外导致的断供风险，确保购房不损害生活质量 [12] 风险案例与市场现象 - 有案例显示，某购房者三年前在老家小县城购置的大三居，在2026年试图出售时面临严重流动性问题，挂牌一年多无人问津，中介门店积压上百套待售房源，预计需降价20-30万人民币才能成交，相当于该家庭一年的纯收入 [3] - 市场上存在大量“卖不掉、租不出”的房产，这些资产流动性枯竭，从家庭资产转化为“死钱”，在急需用钱时可能无法变现，构成重大财务风险 [8]

核心观点 - 美国房主普遍感受到抵押贷款“锁定效应” 选择维持现有低利率房贷而非置换房产 导致市场流动性降低和库存增长受限 该现象在昂贵的沿海市场尤为显著 [1] 市场整体状况分析 - 典型美国抵押贷款持有人每月支付约1300美元本金和利息 但若现在购房 月供将增加超过73%或1000美元 [2] - 全美80.3%的现有抵押贷款利率低于6% 其中近三分之一（32.1%）的利率锁定在3%至4% [2] 受锁定效应影响严重的具体市场 - **加州圣何塞**：被列为“锁定”最严重的主要都市区 购房者需年收入408,557美元才能负担典型住宅 为全美最高 卖家若出售并购买类似房产 月供预计跳涨约180% 从2,604美元增至7,281美元 [3][4] - **洛杉矶**：受影响程度紧随其后 典型卖家月供将增加约176% 从2,096美元升至5,792美元 [4] - **缅因州波特兰**：现有与新增抵押贷款支付额差距第三大 超过154% 从1,297美元增至3,305美元 市场需求旺盛且供应有限 推动房价中位数从2019年的约325,000美元升至今年早些时候的550,000美元 [6] 市场参与者的行为与策略 - 南加州许多房主因低抵押贷款利率而选择不搬家 除非能全款购房或申请小额贷款 否则搬家对大部分人不具财务意义 [5] - 面临 affordability 压力的买家可能需要调整预期 考虑不同房产类型或在初始目标区域外寻找可行选择 例如波特兰的公寓价格已出现大幅向下调整 [7] - 波特兰的卖家可从火热市场中受益 [6]

核心观点 - 根据DeepSeek的预测，2030年房地产市场的价值将呈现显著分化，房产价值主要取决于所在城市等级及核心配套的完善程度，而非整体市场的普涨普跌 [1] 城市等级与区域分化 - 在核心城市（如北京、上海、广州、深圳、成都、重庆）的房产预计能够保值或小幅增值，当前价值一百万的房产到2030年可能涨至115万到125万之间 [1] - 在人口持续外流的三四线城市或核心城市远郊板块的房产则面临贬值风险，例如当前价值一百万的同类房产到2030年可能仅值75万到85万 [2] - 人口流动趋势更加集中，持续向核心城市和优质板块聚集，缺乏人口支撑的区域房产价值将受影响 [5] 房产配套与属性价值 - 房产自身的核心配套（如居住舒适度、资源便利性）是决定其未来价值的关键要素，配套设施落后的房产将被市场淘汰 [1][6] - 过去被视为“硬通货”的学区房，其价值与优质学区的绑定关系将随着教育资源均衡化推进而逐渐弱化 [4] - 在三四线城市购买的“伪学区房”未来贬值的可能性更大 [4] 市场驱动因素 - 城镇化进程放缓，加剧了人口向核心区域的集中趋势 [5] - 政策导向明确，未来将实行“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的双轨制 [5] - 保障性住房供应将分流部分购房需求，进一步削弱三四线城市商品房的市场需求 [5] - 购房观念发生转变，当前需求更注重居住舒适度与资源便利性 [6] 投资策略建议 - 对于刚需自住，建议优先考虑核心城市配套齐全、交通便利的小户型房产，未来在居住和转手方面都更为稳妥 [8] - 对于投资需求，建议避免投资三四线城市的房产 [8] - 核心城市的优质房产主要被视为保值资产，通过买房实现暴富已不太现实 [8]