市场表现分化 - 8月份70个大中城市新房价格环比上涨城市数量从6个增加至9个，其中上海新房价格环比上涨0.4%，北京和深圳房价跌幅明显收窄 [2] - 上海“沪六条”出台当周，新房成交面积环比大幅增长35.25%，北京五环外松绑限购后，周末成交量较之前增加20%-30% [2] - 全国商品房库存达6.8亿平方米，其中70%集中在三四线城市，去化周期普遍超过18个月，部分城市甚至需要2-3年，而一线城市核心区域去化周期仅为6-9个月 [4] 城市层级差异 - 一线城市因就业机会、优质教育医疗资源吸引人口持续流入，限购政策松绑后改善型需求和新流入人口购房需求迅速释放，例如北京五环外放开限购后，业内预计全年成交可能突破10万套/季度 [4] - 三四线城市产业基础薄弱，面临人口外流，部分资源型城市因资源枯竭导致经济支柱丧失，房价出现大幅下跌，例如从每平方米1万多元跌至5-6千元 [4] - 一线城市政策导向以“稳”为主，避免房价大起大落，而三四线城市已全面放开限购并采取送车位、送装修、补贴契税等促销手段，但效果有限 [5][7] 行业趋势展望 - 专家预测房地产市场趋势为“北上广深先行企稳，强二线城市需要再经历1-2年的调整期” [8] - 未来楼市将难以出现整体普涨行情，一线城市和强二线城市将率先企稳回暖，三四线城市则需要更长时间调整 [13] - 行业主旋律转向“房住不炒”，房产属性从投资品回归居住本质，仅有核心资产如北上深的学区房、内环次新房具备保值增值空间，普通住宅消费品化 [12][14] 资产配置建议 - 在一线或强二线城市，刚需自住需求可考虑入手，但应优先选择现房、月供不超过收入的30%、并预留至少两年月供的应急资金 [10] - 资产选择标准为核心区域及地铁沿线的房产，因其抗风险能力较强 [11] - 在三四线城市，持有多个老旧小区或位置偏远房产的投资者建议优化资产结构，及时处置未来可能更难变现的资产 [11]

房价趋势分析 - 当前社会对房价下降的接受度已普遍提高，成为共识性认知 [1] - 房价触底不等于必然反弹，价格应围绕房屋实际价值波动 [3] - 现行房价仍偏高，部分房产依赖学区资格或社区质量支撑溢价 [4] 历史房价驱动因素 - 2017年房价飞升源于人民币保卫战需要构建资本蓄水池 [4] - 当时缺乏有效金融工具导致资金集中涌入房地产 [6] - 国际资本流动压力、金融认知不足、债务误判共同促成历史高点 [6] 未来房价走势判断 - 产业链优势与地缘稳定性使中国不再需要房产作为资本管制工具 [6] - 经济自然增长带动的房价上升将取代非理性暴涨 [6] - 石家庄现房价已回落至2015年水平，但考虑产权折旧仍有5-10%下行空间 [7] 二手房市场预测 - 石家庄十年以上二手房将加速折旧，老破小学区房可能从六七千降至四千 [8] - 二十年以上高密度住宅或因快速老化出现额外10-15%跌幅 [8] - 法拍房成交价显示市场对老旧房产的价值评估持续下修 [8]