核心观点 - 摩根大通全球研究预测，2026年美国房价增长将停滞在0%，供需因素将相互抵消，使房价保持平稳 [1] - 特朗普总统旨在提高住房可负担性的政策预计收效甚微，其对房价的直接影响有限 [1][7] 市场整体供需与价格展望 - 预计2026年房价增长为0%，这与过去十年房价近乎翻倍的增长形成鲜明对比 [1] - 需求的轻微改善可能会抵消供应的增加，导致价格持平 [1] - 2023年11月，房价同比上涨1.9%，较10月份4.8%的年增长率大幅下降 [3] - 全国住房市场存在约120万套的短缺，但这一数字低于普遍看法，且近期供应有所增长 [6] 区域市场表现分化 - 在疫情期间建筑热潮中供应增长最多的地区，房价正在直接下跌 [4] - 西海岸和阳光地带地区的房价下跌速度最快 [4] - 德克萨斯州房价同比下跌2.4%，佛罗里达州房价同比下跌5.1% [5] - 这些州的疲软源于建筑商为迎合人口迁入而增加供应，导致市场出现供过于求 [5] 影响需求的关键因素 - 预计可调整利率抵押贷款（ARM）利率将下降，因美联储将在今年晚些时候继续降低借贷成本 [2] - 即使30年期固定利率保持在6%以上，建筑商仍将继续提供利率补贴以降低抵押贷款成本，从而清理未售库存 [2] - 财富效应的上升，结合利率补贴，可能足以推动需求上升，同时供应增长放缓 [2] 政策影响分析 - 特朗普提议禁止机构投资者购买独栋住宅，但摩根大通指出此举“不太可能改变游戏规则”，因为机构投资者仅占市场的1%-3% [8] - 若该禁令也阻止大型运营商自建房屋或社区，理论上可能收紧整体供应，因其会阻止更多出租房屋进入市场 [9] - 特朗普指示房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款支持证券（MBS），但这仅占14.5万亿美元抵押贷款市场的1.4% [10] - 该MBS购买计划最多可能将利率降低10-15个基点，且影响短暂，几周后利率便回升 [10] - 由于大多数建筑商已提供低于现行抵押贷款利率100至200个基点的利率补贴，市场抵押贷款利率的适度降低预计不会对需求产生实质性影响 [11][12] - 特朗普本人表示不希望降低房价，而希望推高房价以确保房主财富增长 [12][13] 行业动态与风险 - 过去一年，潜在买家因价格居高不下而却步，同时更多业主开始出售房屋，导致需求疲软，部分卖家撤牌或大幅降价 [3] - 回顾过去30年，住房竣工量基本上与家庭形成数量相匹配 [6] - 过度建设是导致房价下跌的必然路径，建筑商一直在应对日益增长的新房供应 [6]