公司概况 * CoreCivic（股票代码：CXW）是一家成立于1983年的美国公司，总资产约29亿美元，房地产资产账面价值约23亿美元，是一家重资产房地产公司[2] * 公司2024年营收约20亿美元，调整后息税折旧摊销前利润为3.308亿美元[2] * 公司拥有70个惩教、拘留和重返社会设施，共计79,202个床位，业务100%在美国国内[3] * 公司市场 capitalization 约22亿美元[3] 业务构成与市场地位 * 公司收入100%来自政府机构，其中51%来自联邦政府（约30%来自美国移民和海关执法局，20%来自美国法警局），41%来自州政府，8%来自地方政府及其他[3] * 公司运营三大业务板块：安全板块（拥有和运营惩教拘留设施，占净营业收入约92%）、社区板块（重返社会设施，占净营业收入约5%）、物业板块（仅出租设施给州政府，占净营业收入约3%）[4][5] * 私营监狱仅容纳全美不到8%的监狱人口，CoreCivic是私营领域最大的惩教拘留设施所有者，拥有全美57%的私营惩教拘留床位，管理全美41%的私营管理床位[6] * 在联邦拘留市场，ICE将其约91%的拘留人口外包，私营部门管理约83%的ICE拘留人口，CoreCivic管理约27%的ICE总人口[6] * 美国法警局将其约85%的拘留人口外包，私营部门管理约34%的法警局人口，CoreCivic管理约13%的法警局总人口[7] 财务与运营表现 * 公司历史 occupancy 率在新冠疫情前达到80%低段，受疫情影响后，截至第二季度末恢复至76.8%，尚未完全回到疫情前水平[8] * 公司合同续约率高达97%，尽管政府客户可因资金未拨付或便利原因取消合同[18] * 公司杠杆率（净债务与调整后EBITDA之比）为2.3倍，处于其2.25倍至2.75倍目标区间的低端，截至6月30日拥有约3.47亿美元流动性[19][20] * 自2020年8月决定从房地产投资信托基金转为传统C类公司以来，公司已偿还约13亿美元债务[19] 核心增长机遇（ICE需求扩张） * 2025年7月通过的《One Big Beautiful Bill Act》法案为ICE拘留 capacity 拨款约450亿美元，要求将拘留床位从约5万张增加到10万张范围[10] * 截至2025年7月末/8月初，实际床位约5.8万至6万张，意味着需新增约4万张拘留床位以满足需求[10] * 公司有9个闲置设施，共计13,419个床位，可被激活以满足ICE增长的需求，其中4个设施已在2025年签约或正在洽谈合同[11][12][15] * 此外，现有运营设施中还有3,239个已签约但未使用的床位可供利用[13][15] * 基于第二季度平均每 compensated mandate 日运营收入28.02美元的保守估算，若以50%至90%的利用率激活闲置床位和利用空闲床位，可产生9390万至1.69亿美元的额外EBITDA[16] * 若使用更现实的数字（尤其是利用现有设施空闲床位，其边际日收入可能高出2-3倍），公司可能产生2亿至2.25亿美元的额外EBITDA[16][17] 战略与资本配置 * 公司于2025年7月1日以6700万美元收购了Farmville拘留中心（736个床位），这是一项低EBITDA倍数的有吸引力收购[20] * 公司拥有5亿美元的股票回购授权，2025年上半年已回购8100万美元，截至2025年6月30日仍有2.379亿美元授权剩余[21] * 公司可通过与第三方（如Target Hospitality Group）的关系扩大 capacity，提供 surge capacity，而不限于自有设施[15] 行业动态与风险考量 * 自特朗普2024年11月连任后，边境遭遇人数从2025年初的约2.5万次显著下降至7月的约1.4万至1.5万次，而ICE拘留人口从年初的约1.5万人大幅增长至约4.3万人，执法重点从边境转向国内[22][23] * 公司认为政府提出的替代拘留方案（如使用阿拉斯加、阿尔卡特拉斯岛、关塔那摩湾或萨尔瓦多等地）更多是威慑策略，长期不可行，因成本更高、设施为软质而非硬质、缺乏防风雨能力及配套设施，且动员/解散成本高，而CoreCivic的闲置设施是成本更低、质量更高的解决方案[24][25][26] * 公司强调其是成本最低、质量最高的运营商，拥有40多年经验，其传统拘留设施将继续满足政府需求，替代方案可能面临法律挑战[26] * 除联邦业务外，公司也关注州政府囚犯数量的增长，这占其近一半业务，预计未来几年也会增长[27]