财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后基金可分配资金（AFFO）每股1.17美元，同比增长2.6%，公司重申AFFO每股指导范围为4.82 - 4.92美元，有望实现高于指导中隐含的3.6%的增长 [21] - 季度合同同店租金同比增长2.4%，预计全年保持该水平；综合同店增长同比4.5%，部分受益于去年一季度Helwig租金减免及今年仓库租给三星的现金租金开始 [22] - 第一季度其他租赁相关收入310万美元，预计全年在2000 - 2500万美元之间 [24] - 第一季度运营物业净营业收入（NOI）1660万美元，包括78个自助存储物业的1360万美元和4个酒店及学生住房资产的300万美元；排除预期处置影响，2025年运营物业组合预计产生7000 - 7500万美元NOI [26] - 第一季度非运营收入790万美元，预计全年在2000 - 2500万美元的低端到中端范围 [27] - 第一季度末资产负债率41%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.8倍，加权平均债务成本保持在3.2%，预计全年维持该水平 [29] - 第一季度宣布每股股息0.89美元，年化3.56美元，较上年增长2.9%，预计年派息率73% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今完成约4.5亿美元投资，初始加权平均资本化率7.4%，其中第一季度完成2.75亿美元；租金递增结构平均在2.5% - 2.9%之间，租赁期内平均收益率超9% [7] - 目前有价值数亿美元的投资项目处于后期阶段，预计大部分将在未来几个月完成；今年有8个总价值1.17亿美元的资本项目计划完工 [7] 资产处置业务 - 第一季度出售资产总计约1.3亿美元，正推进更多处置项目；目前正在市场上出售大量自助存储运营资产，约占总自助存储运营净营业收入的一半，预计交易时间在今年下半年 [12][13] 租赁业务 - 第一季度租赁活动包括16次续约或延期，占投资组合平均基本租金（ABR）的1.8%，续租率103%，新增加权平均租赁期限6.2年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 净租赁市场竞争激烈，过去一年有新的私募股权进入，包括一些非交易平台的参与者 [80] 欧洲市场 - 竞争相对较小，目前没有新的有影响力的参与者出现 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续执行2025年计划，通过非核心资产出售为新投资提供资金，预计资产出售与新投资之间产生至少100个基点的利差 [12][13] - 关注大型公司投资，构建能抵御经济衰退和疲软的投资组合；通过欧洲债务部分融资交易活动，结合行业领先的租金增长，通过新投资实现增长 [14][15] 行业竞争 - 净租赁市场竞争激烈，美国市场过去一年有新的私募股权进入；若贷款环境收紧，私募股权和债务资本将受到影响，公司作为全现金买家具有优势 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税带来的不确定性未对业务产生直接影响，已解决两家顶级租户的信用困难情况；对环境保持谨慎，但对指导中的假设感到满意，有望实现AFFO和投资量指导范围的高端 [6] - 虽然不确定关税今年如何影响业务，但公司投资组合专注大型公司，能抵御经济衰退；大部分欧洲租户主要在国内运营，受关税直接影响较小 [14][15] 其他重要信息 - 若关税对租户造成压力，公司认为潜在租金损失估计充足且可能保守 [6] - 公司预计本周提交注册声明，更新现有暂搁注册，包括现有股权发售项目的续签 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：管道中交易的资本化率、零售与工业的比例、美国与欧洲的比例 - 公司目标交易平均资本化率在7%左右，目前管道项目定价大致相同；欧洲和美国的资本化率范围相对一致，但欧洲可能更宽；管道项目目前可能美国和欧洲各占一半，或欧洲略多；交易类型大多为售后回租，物业类型主要是工业和仓库，零售目前较少，预计全年会增加 [36][38][39] 问题2：处置资产为收购提供资金时，与收购资本化率的利差 - 目前估计利差约100个基点，已纳入指导模型，希望能做得更好 [40] 问题3：若收购超过当前展望高端，资金来源 - 公司有多种处置可能性为投资提供资金，可考虑更多自助存储资产出售；还有其他长期资金来源，如Lineage股权、拉斯维加斯的建设贷款，以及充足的自由现金流，即使投资表现出色，今年也无需进入股权市场 [44][45][46] 问题4：能否加速减少对Helwig的整体敞口 - 公司有明确路径在今明两年减少对Helwig的敞口，预计减少约一半；有其他杠杆可操作，如收回更多店铺，但相关情况已纳入指导和信用损失储备 [48][49] 问题5：美国和欧洲的暴露差异以及关税的影响 - 欧洲不是逆风因素，大部分欧洲租户主要在国内运营，与美国进出口关联不大，受美国关税影响较小 [54][55] 问题6：观察名单是否有新增或移除，关税对租户信用的影响 - 观察名单已大幅减少，两个大租户已移除；目前未看到关税对投资组合表现的直接影响，公司关注信用损失储备指导 [57][58] 问题7：指导中1500 - 2000万美元潜在租金损失是否考虑空置资产费用和重新定位资本 - 信用损失数据是基于顶线收入，物业费用假设中已考虑一些空置时间；重新定位资本支出不大，主要是铺路和外观装修，租户会自行进行装修 [64][65] 问题8：第一季度到第二季度入住率下滑的原因 - 入住率略有下滑，主要是两个欧洲仓库部分续约，租户仅保留约70%的空间，公司正在寻求填补剩余空间；目前大部分空置物业有活跃交易，预计年内逐步减少空置 [68][69] 问题9：未来18个月或到2026年已知的空置情况 - 未来几年租赁到期规模较小；7月欧洲有一对仓库物业预计不续约，约占ABR的50个基点，已纳入指导，目前正在积极营销 [71][72] 问题10：自助存储运营资产是否有更多净租赁计划 - 目前认为出售资产是为新投资提供资金的最佳方式，但另一部分未上市的投资组合有灵活性，可根据情况决定出售或转换为净租赁 [73][74] 问题11：资本项目的输入成本和劳动力情况 - 大部分资本投资有保证合同，即使承担成本风险也有较大缓冲；目前未看到劳动力方面的干扰 [77][78] 问题12：美国和欧洲竞争情况以及债务资本参与者的活跃度 - 净租赁市场竞争激烈，美国市场过去一年有新的私募股权进入；欧洲竞争相对较小，目前没有新的有影响力的参与者；债务资本参与者的影响难以预测，尤其是在当前环境下，许多人依赖高杠杆且成本增加、可靠性降低 [80][81] 问题13：销售回租谈判中年度租金递增情况 - 美国市场自通胀飙升后，将CPI挂钩的租金递增纳入租约更困难，但可推动更高的固定租金增长，目前固定租金增长平均2.8%；欧洲市场更习惯将租金增长与通胀挂钩 [86][87][88] 问题14：是否有租户、行业或地区因关税受到额外压力 - 公司在投资者关系资料中增加了按地区划分的物业类型和租户行业披露；关注有大型全球供应链的租户，但投资主要集中在为区域市场服务的大型租户，对国际贸易动态依赖较小 [94][95] 问题15：若收购继续增加，是否会在2025年或2026年发行股权 - 目前不需要进入股权市场，有计划为投资提供资金；发行股权是机会性的，公司会持续监测最佳资金来源，目前更关注非核心资产出售 [99][100] 问题16：美国工业仓库资产国内与国际供应链的权重 - 公司租户大多是地区性业务，即使是全球公司，其业务也主要集中在区域市场；公司投资的物业对租户业务至关重要，且主要服务本地市场，与国际贸易动态关联较小 [105] 问题17：信用损失假设中Helwig的占比 - 目前已明确的租金损失约占总储备的三分之一，其中包括预计收回Helwig资产的空置时间；另外三分之二储备用于覆盖投资组合的其他情况 [106] 问题18：第一季度是否有直线减记情况 - 第一季度有一些无形资产加速摊销，主要是Joanne's租户在第一季度搬离，但没有显著情况 [108] 问题19：欧洲同店增长连续下滑的原因 - 主要是CPI下降导致，大部分租约租金增长集中在第一季度，受当前或过去两到三个月通胀影响 [112][113]