财务数据和关键指标变化 - 第四季度经调整的运营资金为每股0.47美元，调整后运营资金为每股0.40美元，整体投资组合同店现金净营业收入增长3.9% [15] - 全年经调整的运营资金为每股1.84美元，调整后运营资金为每股1.69美元，整体同店现金净营业收入增长4% [16] - 全年净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为5.2倍，流动性为24亿美元 [18] - 2026年运营资金指引为每股1.70美元至1.74美元，整体同店净营业收入增长指引为-1%至+1% [19] - 2026年指引中，预计门诊医疗业务同店净营业收入增长2%-3%，实验室业务为-5%至-10%，老年住房业务为8%-12% [19] - 实验室业务空置率下降导致约0.12美元的每股收益损失，其中包括盐湖城一项6800万美元、资本化率为11%的合同购买权行使的影响 [20] - 预计第一季度运营资金约为每股0.43美元，较第四季度的0.47美元有所下降 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 - **门诊医疗业务**：收入占投资组合收入比重略高于50% [4] 全年完成490万平方英尺租赁，其中100万平方英尺为新租赁，现金续租租金增长5%，租户保留率79%，年末总入住率91%，同店增长3.9% [16] - **实验室业务**：年末同店增长1.5%，总入住率77%（包含Gateway收购影响，该收购使总入住率下降超过150个基点），全年完成近150万平方英尺租赁执行，其中56.2万平方英尺为新租赁，续租现金租金增长5% [17] 年末后另有10万平方英尺租赁已执行或处于意向书阶段 [17] 实验室业务中，来自临床前租户的年基本租金占比不到10% [80] - **老年住房业务**：第四季度同店增长16.7%，全年同店增长12.6% [18] 第四季度完成了3.25亿美元的门诊医疗资产出售，资本化率为6% [5] 各个市场数据和关键指标变化 - **南旧金山市场**：公司现拥有并控制南旧金山210英亩土地，约占整个子市场土地面积的三分之一，拥有650万平方英尺空间 [8] 近期收购的Gateway园区面积140万平方英尺，其中有超过50万平方英尺空置 [8] 一份领先经纪公司的报告显示，湾区在2025年第四季度和全年在吸纳量和租赁活动方面领先所有生命科学市场，并且拥有最大的现有租户需求 [8] - **老年住房市场**：公司以3.14亿美元收购了合资伙伴在一个拥有3400个单元的老年住房组合中46.5%的权益，从而完全控制了这19个社区 [11] 另有3.6亿美元的关系驱动型老年住房收购项目处于意向书或购买协议阶段 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合并创造了门诊领域最佳的平台和投资组合，并快速且盈利地将物业管理内部化至整个门诊和生命科学投资组合 [4] 合并产生了超过7000万美元的协同效应 [5] - 在行业低迷时期，公司选择停止在生命科学领域的资本部署，并通过合并及协同效应实现了自2022年低迷开始以来的股息增长和收益维持 [7] - 公司宣布计划将其全部老年住房投资组合注入新成立的纯老年住房房地产投资信托基金Janus Living，并通过首次公开募股实现价值 [10] Healthpeak将成为Janus Living的管理者，并持有其股份 [11] - 公司正在加速企业自动化，以简化内部工作流程并为客户提供一流体验 [15] - 公司计划在2026年完成10亿美元或更多的资产出售、资本重组和贷款偿还，作为资本回收计划的一部分 [21] 2026年约有11亿美元的再融资活动，包括7月到期的6.5亿美元高级无担保票据和全年陆续到期的4.4亿美元有担保抵押贷款 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗领域受益于护理服务向低成本、更便捷的门诊环境持续转移，政策变化（如CMS允许更多手术在门诊进行）支持需求，且新供应由于建设成本高而持续处于低位 [5] - 实验室业务运营环境在2025年上半年达到强度峰值，但过去五个月资本筹集和并购活动持续改善，新交付量将很快降至零并维持数年，某些生命科学建筑转向替代用途有助于解决供应过剩问题，这些均指向拐点的早期迹象 [6] - 老年住房业务增长由三个因素驱动：设施齐全的全周期园区对老年人有吸引力；资产管理团队与运营伙伴合作制定并执行特定物业的商业计划；有利的供需基本面 [9] - 管理层对资本市场的改善持乐观态度，认为如果这种改善持续，到2026年底实验室业务总入住率应从2025年底水平有所提高 [30] - 管理层认为2026年将是运营资金的底部，因为三分之二的投资组合表现良好，门诊基本面强劲，且预计生命科学业务入住率将从2025年底到2026年底有所增加 [132][133] 其他重要信息 - 公司已提交Janus Living的保密S-11文件，预计首次公开募股将在今年上半年完成 [13][14] - 公司预计Janus Living的首次公开募股对2026年指引不会产生重大影响 [22] - 公司欢迎Jonathan Hughes加入团队，担任财务和投资者关系高级副总裁，负责Janus Living的相关工作；Andrew Johns将继续负责Healthpeak的投资者关系工作 [13] - 公司欢迎Omkar Joshi担任企业创新主管，领导公司下一阶段的增长 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Gateway收购的补充作用和承担更多空置的考量 [25] - 该收购是对现有投资组合的补充，提供了额外的150万平方英尺机会，公司将其视为一个巨大的园区，能提供无与伦比的解决方案 [25][26] - 收购资金来自门诊资产销售，预计第一年收益持平，但长期有显著增长潜力，收购基础在未来五到十年将被视为极佳的交易 [28] 问题: 实验室业务入住率在2026年的走势预测以及租户资本筹集不确定性的影响 [29] - 假设资本市场持续改善，预计2026年底总入住率将较2025年底有所提高，但受平均租约面积大（约6万平方英尺）影响，季度间不会剧烈波动，且新租赁占比增加是积极信号 [30][31] 问题: 10万平方英尺租赁活动（意向书/执行）的背景，是否意味着需求放缓 [34] - 该数据受年底假期和摩根大通会议筹备期影响，属于季节性放缓，目前150万平方英尺的租赁管道较去年同期高出50%，且新租赁占比增加，表明需求基础更广 [35][36] 问题: 实验室业务同店净营业收入增长-5%至-10%指引的详细假设 [37] - 指引反映了第四季度入住率下降对第一季度收益的滞后影响，当前入住率约77%，第一季度将更明显地体现在净营业收入和收益上 [37][38] 问题: 实验室入住率损失对2026年运营资金的具体影响及0.12美元损失的构成 [41] - 0.12美元的影响包括盐湖城交易（约0.01美元）、更高的再融资成本、150亿美元10%利率贷款收益的抵消，以及实验室入住率下降（全年下降约600个基点，每100基点影响约0.01-0.015美元）的综合结果 [41] 问题: 入住率下降对财务影响的滞后原因 [43] - 滞后原因包括：报告入住率为年末时点数据；大型租约在第四季度到期，租金收入已收取但年末失去入住；提前解约时的押金、信用证或解约费可暂时抵消部分影响；租约恢复时收益增长同样存在滞后 [45][46] 问题: 150万平方英尺租赁管道中租户类型的特征 [47] - 管道中的租户类型广泛，包括从A轮融资公司到成熟的上市生物制药公司，既有新租户，也有续租和扩租的现有租户 [48] 问题: Gateway园区具体的复苏时间表以及与整体生命科学市场的比较 [51] - 收购预计在首年实现收支平衡，增量收益增长可能在未来2-3年内实现，并非需要5年才能恢复 [52] 预计大部分50万平方英尺空置将在约2年多时间内被吸收，但不会达到100%入住率 [56] 问题: 2026年到期债务的再融资策略，是否会提前处理2027年及以后的债务 [57] - 2026年将专注于即将到期的债务，由于现有利率相对于新发行定价具有吸引力，目前没有计划将2027年到期的债务提前至2026年再融资 [58] 问题: 2026年实验室业务租约到期情况以及续约谈判进展 [61] - 2026年约有45万平方英尺到期，这些到期将被全年新租约的起始所抵消，公司已提前将部分续约拉至2025年，大部分到期位于南旧金山，续约情况目前部分尚未确定 [61][62] 问题: 租赁管道转化为已执行租约的进程和时间线是否有变化 [64] - 转化时间仍比市场高峰期长，租户决策更为谨慎，但当前管道的可信度更高，更有可能最终达成交易 [64][65] 问题: 从第四季度到第一季度的实验室净营业收入变化，能否量化一次性收益的影响 [68] - 总入住率从第四季度约77%下降约375个基点，净营业收入下降在第一季度将更为明显，指引中实验室业务同店净营业收入下降5%-10%可作为参考，此外2025年的一些非持续性收益在2026年不会再现 [69] 问题: 原Sovereign Wealth合资项目老年住房资产的资本支出和延期资本支出情况 [71] - 这些资产表现不佳主要源于运营问题而非资本不足，过渡期间会有一些正常的资本支出（如技术、标识），但没有大规模资本振兴计划，预计未来2-3年有显著扭亏为盈的机会 [72][73] 问题: 实验室业务“观察名单”的变化情况以及对高风险临床前阶段公司的风险敞口 [76] - 随着过去四个月资本市场活动增加（并购、IPO、二次发行），观察名单已显著减少，但公司仍在监控部分租户，实验室业务年基本租金中来自临床前租户的部分不到10% [76][80] 问题: 租赁管道是否开始更多转向再开发和开发项目 [81] - 第四季度在再开发项目上执行了12.1万平方英尺租约，并完成了10万平方英尺的租户改善工程交付空间，目前关于开发和再开发空间的讨论比过去一段时间更具可信度 [81] 问题: 第四季度收益中来自解约收入或入住率滞后影响的收益具体有多少会流入第一季度 [84] - 第一季度运营资金预计环比下降约0.03美元，第四季度的一些收益（如免租期结束、租约自然增长）将在第一季度继续带来收益，但解约相关收益（押金、信用证）的影响在第四季度已基本体现 [86][87] 问题: 实验室业务已租用率与经济入住率的差异，以及2026年到期租约中已确定的续约比例 [88][89] - 有约200个基点的已签署租约尚未起始，这将抵消大部分不续约的影响，但许多续约谈判尚未完成，预计2026年底总入住率将高于2025年底 [93] 问题: 2026年调整后运营资金资本支出和资本化利息的指引，以及各业务板块的资本支出分配 [98] - 2026年计划资本支出略高于5亿美元，涵盖再开发、非经常性和开发资本，支出时间贯穿全年，总额较2025年的约6亿美元有所下降，调整后运营资金资本支出与2025年相比无重大变化，资本化利息也保持平稳 [98][100][101] 问题: Gateway交易的具体预期收益增长路径，以及公司与其他卖方策略差异的原因 [104] - 收购的进入资本化率约为6%，未来资本投入将与新租赁挂钩，随着市场稳定，预计可带来高个位数的无杠杆回报机会，公司基于强劲的资产负债表和不同的战略定位（无大型开发管道）进行机会性收购 [105][106] 问题: 注入Janus Living的资产范围是否包括持续护理退休社区中的记忆护理等部分 [107][109] - 是的，所有老年住房资产，无论是入门费型还是租赁型，包括持续护理退休社区中不可分割的记忆护理等部分，都将注入Janus Living，此后Healthpeak将不再直接持有任何老年住房房地产 [107][110] 问题: 完成Gateway交易后，公司在2026年对机会性实验室资产收购的意愿 [117] - 2026年指引中包含了约10亿美元的收购和股票回购，目前已完成或签约的收购（Gateway和老年住房）超过8亿美元，剩余资金有限，但如果资产回收（出售、资本重组）更成功，可能增加可用于机会性生命科学投资的资金，公司将保持纪律性，专注于核心市场和类似Gateway的资产 [117][118] 问题: 与Physicians Realty合并产生的协同效应是否已全部体现在2026年指引中 [120] - 超过7000万美元的协同效应已基本包含在2025年第四季度的运行率和2026年指引中，未来1-2年仍有少量内部化物业管理的机会，但影响不大 [120] 问题: 原Sovereign Wealth合资项目资产在运营商过渡期间对入住率的预期影响及稳定所需时间 [123] - 目标在4月1日前完成过渡，期间入住率可能会有小幅下降，但影响不大，预计未来2-3年有超过50%的净营业收入增长潜力 [123] 问题: 劳动节后签署租约或处于管道中的租户构成，传统湿实验室用户与其他类型用户的比例 [124] - 租户构成多样，包括传统湿实验室用户、办公室相关用户、GMP制造商等，这凸显了公司物业基础设施的灵活性，尤其是在湾区，办公室需求（包括AI相关）和实验室需求出现融合 [124][125] 问题: 不同类型用户（如纯办公室 vs. 湿实验室）支付的租金差异 [126] - 纯办公室空间的租金通常低于实验室空间，整体租金和经济条款略有下降，某些交易中免租期可能更多，但需考虑整体经济方案，公司对租户改善成本控制良好 [127][128] 问题: 2026年是否是运营资金的底部，以及关键指标在年度内的进展和对2027年的影响 [131] - 管理层认为2026年很可能是底部，因为三分之二的投资组合表现良好，门诊基本面强劲，且预计生命科学入住率将回升，变量在于利率走势和未来的再融资 [132][133] 问题: 公司从过去的高收益夹层或贷款转向股权收购（如Gateway）的考量 [134] - 过去的两笔贷款是针对基本空置的建筑，其风险回报结构适合，Gateway收购则是以盈亏平衡收益率购买心仪园区并获取上行潜力的独特机会，如果出现合适的贷款机会，公司仍会考虑 [134]