政策变动 - 联邦住房金融局通过电子邮件 授予房利美和房地美新的权限 将其各自持有的抵押贷款债券组合上限从400亿美元大幅提高至2250亿美元 [1][2] - 此项政策变动“立即生效” 实质上取消了此前对每家机构不超过400亿美元抵押债券的持有上限 [2] - 若两家机构充分利用新授权 其债券购买总额将比总统此前指令的2000亿美元购买额再增加约1700亿美元 [3] 政策背景与争议 - 此次购买规则的修改 逆转了近二十年的两党共识 该共识源于2008-09年金融危机后政府需救助房利美和房地美 并导致两家机构被政府接管 [4] - 联邦住房金融局局长比尔·普尔特在社交媒体上称相关报道为“假新闻” 并解释该举措仅是给予两家实体“法律灵活性”以突破旧有限制 同时声称其购买“不会超过2000亿美元” [4] - 部分国会议员担忧 除非增加紧张的房屋供应 否则抵押债券购买带来的任何益处都将是短暂的 利率下降可能只会推高房价 因为卖家会根据更低的借贷成本提高要价 [5] 潜在影响与质疑 - 批评者认为 该政策从长期看对降低抵押贷款利率作用甚微 反而引发了对房利美和房地美风险增加的质疑 [6] - 政策变动可能为这两家政府支持的贷款机构引入新的风险水平 [1]

政策指令与市场行动 - 前总统特朗普已下令房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券 旨在降低抵押贷款利率 使住房更可负担 [1] - 联邦住房金融局局长威廉·普尔特确认 房利美和房地美将执行抵押贷款债券购买 [2] - 此举是特朗普本周在住房市场的第二项重大行动 此前他宣布计划禁止大型投资者购买独栋住宅 [10] 市场反应与现状 - 市场反应迅速 30年期抵押贷款利率在周五降至接近6% 为2023年初以来的最低水平 [2] - 抵押贷款利率已在高位徘徊数年 尽管近几个月有所下降 但仍比本十年初的利率高出一倍以上 [6] - 抵押贷款支持证券市场规模约为11万亿美元 2000亿美元的购买规模虽显著 但不太可能单独引发抵押贷款市场的重大变化 [5][8] 机构操作与行业背景 - 房利美和房地美已在增加其MBS持仓 自6月以来其MBS持有量增加了超过25% 到10月已达到近2340亿美元 [5] - 当借款人获得抵押贷款时 贷款机构通常会将其出售给房利美或房地美 后者将这些贷款打包成MBS并出售给投资者 这一循环维持了贷款机构的现金流 并在理论上控制着抵押贷款利率 [4] - 政府目前持有房利美和房地美的多数股权 有提案建议结束政府控制 但分析警告私有化可能导致抵押贷款利率上升 因为政府的隐性支持降低了借贷成本 [9] 潜在影响与行业观点 - 降低抵押贷款利率直接影响购房或再融资的可负担性 并影响房价、消费者支出和更广泛的经济增长 [3] - 有行业经济学家认为此举可能有助于降低利率 但质疑其可持续性 [7] - 另有行业经济学家认为其影响将是“适度且短暂的” 指出美联储自身的MBS购买规模达2万亿美元 是特朗普指令规模的十倍 并警告利率下降带来的缓解可能是短暂的 因为更多买家入市可能推高房价 抵消指令带来的任何收益 [7]

行业利率环境与预测 - 平均30年期抵押贷款利率数月来在6%低至中段区间徘徊 多数专家预测利率在可预见的未来将保持在6%以上 但2026年可能略有下降[1] - 房利美在2025年11月的住房预测中预计 到2026年底利率将达到5.9%[20] - 抵押贷款银行家协会在其最新预测中 不认为2026年或2027年任何时间点会出现低于6%的利率[21] 政府支持贷款策略 - 政府支持的住房贷款 如VA、FHA和USDA贷款 利率通常低于传统贷款 例如2025年12月16日 30年期传统贷款平均利率为6.29% 而VA贷款为5.90% FHA贷款为5.88%[2][3] - 以40万美元贷款余额计算 选择FHA贷款而非传统贷款可在30年内节省约3.8万美元利息[3] - 政府支持贷款通常附带额外费用 FHA贷款需支付抵押贷款保险费 VA贷款需支付前期资金费用[4] 贷款期限与结构策略 - 较短期限的抵押贷款利率往往更低 2025年12月16日 15年期传统抵押贷款平均利率为5.76% 较30年期利率低53个基点 在40万美元贷款上可节省近30万美元长期利息[6] - 选择较短期限贷款会导致月供更高 例如40万美元贷款 30年期月供为2,473美元 而15年期月供为3,324美元[7] - 折扣点允许借款人在交割时支付费用以换取更低的利率 通常支付贷款金额的1% 可降低利率0.25% 例如从6.22%降至5.97%[8] 利率购买策略分析 - 临时利率买断与折扣点类似 但仅在设定年限内降低利率 例如3-2-1买断方案在第一年降低利率3% 第二年2% 第三年1% 之后恢复原利率[12] - 贷款人、卖方等交易方可为买断提供资金 贷款人有时会在高利率时期以此作为激励[13] - 计算折扣点的盈亏平衡点 需将点的总成本除以利率降低带来的月节省额 例如成本4,000美元 月节省50美元 则需80个月 约6.5年回本[10][11] 借款人资质与市场行为 - 信用评分对贷款利率有显著影响 ICE数据显示 在2025年9月9日至12月9日期间 信用评分780的借款人平均30年期抵押贷款利率为6.14% 而评分低于680的借款人利率为6.59%[15] - 向多家贷款机构询价可有效降低利率 房地美数据显示 获得四份报价每年可节省超过1,200美元利息 获得两份报价最多可节省600美元[17] - 申请报价应在两周内完成 以便将多次查询计为单次信用查询 最小化对信用评分的影响[17] 其他贷款产品选择 - 可调整利率抵押贷款通常提供较低利率 ICE数据显示 2025年12月10日 7/6 ARM的利率比30年期固定利率抵押贷款低34个基点[18] - ARM在初始固定期 如前七年 月供显著较低 但之后利率将根据挂钩指数波动 可能导致月供大幅上升[19] - 获得5%的抵押贷款利率是可能的 但可能需要选择短期或可调整利率贷款 或通过购买折扣点、获得临时买断来实现[24]