美联储货币政策与基准利率变动 - 2025年美联储在9月、10月和12月各降息25个基点，全年累计降息75个基点，使利率从年初的6.8%-7%区间下降至年底的6.25% [1] - 为抑制疫情引发的通胀，美联储自2022年开始上调基准利率，抵押贷款利率随之上升 [2] - 在2000年代末的次贷危机后，美联储实施了量化宽松政策，通过大量购买抵押贷款债券来压低利率以促进经济复苏 [5] 30年期固定抵押贷款利率历史趋势与数据 - 截至2026年1月28日，30年期抵押贷款利率平均为6.18%，接近2022年以来的最低水平 [3] - 30年期固定抵押贷款利率在1981年10月达到峰值18.4%，随后震荡下行，在1980年代末降至9.78% [4][7] - 该利率在1998年降至6.91%的平均水平，部分原因是互联网泡沫破裂后投资者转向固定收益投资，压低了跟随10年期国债收益率变动的抵押贷款利率 [6] - 进入2020年时，该利率已低于4%，新冠疫情使其一度降至3%以下的纪录低点 [2] - 2023年10月，30年期抵押贷款利率突破8%，这是自2000年以来未见的平均水平 [2] - 2010年代，该利率总体呈下降趋势，从4%区间开始，曾跌破4%，十年结束时又回到该区间，2010年最高平均年率为4.86%，2019年最低为4.13% [5] - 2000年代，受次贷危机推动，该利率从十年初的约8%降至2009年的5.4%，2000年最高平均年率为8.08%，2009年最低为5.38% [5] - 1970年代，根据房地美的数据，该利率从1971年（有数据的最早年份）的约7.5%上升至1979年的平均11.2% [8] 抵押贷款利率对房地产市场的影响 - 较低的抵押贷款利率通常会刺激购房者需求并可能增加个人的购买力，但这种需求也可能推高房价，从而影响可负担性 [10] - 较高的利率意味着更高的月供，如果成本变得难以承受，可能会成为买家的障碍，信用评分高、收入稳定、首付金额大的借款人通常有资格获得最低利率 [11] - 当抵押贷款利率上升时，进行再融资的财务意义可能变小，通常，如果能够将当前利率降低0.5至0.75个百分点，并且计划在房屋中居住更长时间（至少五年），再融资是较佳选择 [12] 抵押贷款产品历史与背景 - 现代住宅抵押贷款的历史不到一个世纪，在1934年联邦住房管理局成立之前，只有十分之一的美国人拥有住房，大萧条时期推出的30年期固定利率抵押贷款改变了这一状况，使数百万家庭得以拥有住房 [4]