财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度（2026财年第一季度）业绩达到或超过预期，可分配收益为每股0.47美元，调整后净收入为每股0.20美元，调整后EBITDA为1950万美元 [4] - 第一季度经常性服务收入约为4300万美元，环比下降约250万美元，主要原因是AlerisLife业务结束以及SVC企业价值因酒店销售收益用于偿还债务而下降 [17] - 公司获得了总计2360万美元的年度激励费（截至2025年12月31日），其中DHC贡献1790万美元，ILPT贡献570万美元，这些费用已于1月支付，增加了整体流动性 [4][18] - 预计第二季度经常性服务收入将降至约4100万美元，主要受建筑监督费季节性下降、部分REITs企业价值降低以及用于偿债的战略资产出售导致的物业管理费减少影响 [18] - 公司全资持有的住宅物业和一处零售物业贡献了140万美元的净运营收入增长，主要得益于上季度完成的两项住宅收购 [19] - 预计第二季度调整后EBITDA约为1700万至1900万美元，可分配收益为每股0.41至0.43美元，调整后净收入为每股0.12至0.14美元 [21] - 全资持有的投资组合因折旧和利息支出对调整后净收入产生负面影响，这种影响将持续到这些投资被出售给私人资本策略为止 [22] - 第一季度经常性现金薪酬为3740万美元，环比下降约100万美元；经常性G&A为1050万美元，环比略有上升；利息支出增至260万美元 [19][20] - 本季度所得税率为14.8%，反映了激励费的影响；预计第二季度税率将升至约17% [20] - 公司季度末总流动性近1.5亿美元，包括近5000万美元现金和1亿美元未提取的循环信贷额度 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - **管理REITs表现**：DHC和ILPT在2025年分别是美国总股东回报排名第一和第三的REITs [5] - **DHC业务线**：第四季度以约2.5亿美元总收益出售37处物业，全年以约6.05亿美元出售69处物业 [6]；完全偿还了2026年到期的零息高级担保票据，无债务到期直至2028年，并解除了45处抵押物业（总账面价值8.5亿美元）的负担 [7]；完成了116个SHOP社区从AlerisLife向新运营商的过渡，预计将显著改善SHOP NOI [7] - **SVC业务线**：本季度以约5.34亿美元出售66家酒店，2025年全年以8.59亿美元出售112家酒店 [8]；提前赎回了2027年2月到期的3亿美元高级无担保票据 [8]；其持股34%的Sonesta酒店管理公司任命了新的联席CEO，旨在推动平台增长并改善SVC持有酒店的EBITDA利润率 [8] - **ILPT业务线**：2025年成功租赁活动活跃，并完成了超过12亿美元的债务再融资，显著增加了股息 [9]；正在积极探索剩余14亿美元浮动利率债务（最终到期日2027年3月）的再融资 [9] - **Seven Hills抵押贷款REIT**：12月完成增发，募集总收益6520万美元，可支持超过2亿美元的总贷款投资 [9]；增发获得约550万股（占发行普通股的73.2%）认购，RMR以1740万美元购买了剩余的200万股 [10]；本季度部署了1.01亿美元用于3笔新贷款 [10] - **私人资本业务**：RMR Residential管理着价值45亿美元、超过1.8万套住宅单元，投资组合入住率约93%，年度居民保留率超过70%，拖欠率处于名义水平 [13][14] - **信贷策略**：近期以6170万美元出售了两笔贷款，在约一年半的持有期内为RMR带来了略高于14%的回报，净收益1660万美元 [16] - **零售业务**：首个2100万美元的芝加哥郊区购物中心投资表现超出其商业计划 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - **租赁市场**：全年安排了近1000万平方英尺的租赁，租金较相同空间的先前租金高出约13% [12] - **私人资本募资**：增强型增长风险投资募资（2025年9月启动）目标是与精选投资者合作筹集约2.5亿美元 [15] - **贷款投资机会**：Seven Hills拥有约10亿美元的潜在贷款机会管道 [10] - **OPI破产**：OPI于2025年10月30日申请第11章破产，该程序仍在进行中，公司希望能在夏季前完成 [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略重点**：公司战略行动在过去两年帮助DHC和ILPT推动了股价改善，并为股东带来了显著正回报 [4]；持续帮助客户执行去杠杆化和资产出售等战略举措 [5][7][8] - **私人资本扩张**：公司正在投资扩大私人资本平台，减少对第三方配售代理的依赖 [12]；近期聘请Peter Welch负责国际资本募集，与负责北美募资的Mary Smendzuik形成互补，旨在将品牌推向全球 [12][13] - **增长领域**：当前募资工作主要集中于住宅和精选开发机会，但平台深度允许根据投资者反馈进行调整 [13]；公司作为垂直整合、面向全美中型市场的商业地产参与者，能够跨所有主要领域部署资本，这是其市场定位的吸引力所在 [29] - **2026年部署重点**：重点推动多户住宅基金启动；继续在贷款方面投放资金；继续投资零售；可能涉足精选开发机会 [30][31] - **成本控制与效率提升**：致力于控制成本，并通过流程改进、实施人工智能计划以及减少全国30多个地点的职能冗余，在人员合理化方面取得显著进展 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经济环境**：尽管经济环境持续存在高度不确定性，但公司在本季度仍保持活跃 [5]；募资环境仍然充满挑战 [13] - **行业趋势**：管理层注意到，市场对话中对工业地产和贷款的兴趣有所减少，对办公地产的兴趣有所增加，而对多户住宅的兴趣持续强劲 [31] - **多户住宅市场**：虽然市场头条新闻多关注供应过剩，但公司投资组合通过高租户保留率（约70%）和约5%的租金增长（与新租约租金下降4%-5%相比）实现了良好表现 [38][39] - **前景展望**：管理层对过去一个季度的进展感到满意，并相信永续资本客户提供的稳定现金流将用于推动未来收入和收益增长 [11]；对团队组建感到满意，并希望随着时间推移能看到募资成果 [26] 其他重要信息 - 公司通过行使认购权并作为交易后备支持者参与了Seven Hills的增发，持股比例增至20.3%，预计从下季度起，此项增加的投资将带来80万美元的季度调整后EBITDA增长（来自额外股息） [21] - 本季度从AlerisLife获得了约40万美元的费用，这将影响第二季度业绩，因为该业务在12月31日已基本出售 [19] - 公司预计在3月进行年度董事股份授予，这将影响第二季度的G&A费用 [20][43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Peter Welch的加入是全球化现有募资努力，还是对原有目标的改变？ [24] - 这不是一个改变，而是对现有努力的加强。六个月前公司没有专门负责私人资本募资的人员，现在包括Peter和Mary在内有四名专职人员。Mary专注于美国募资，Peter则专注于美国以外地区，特别是亚洲和中东，他的加入带来了该市场的经验和人脉，增强了公司的能力 [24][25] 问题: 目前市场上，公司计划为哪些产品募集资本？ [27] - 作为覆盖所有主要领域的综合型中型市场参与者，公司可以在任何领域为客户部署资本。基于当前对话和重点，2026年公司非常专注于启动多户住宅基金，并已在其资产负债表上部署了近1亿美元作为种子资金。此外，公司还计划继续在贷款、零售领域投放资金，并可能涉足精选开发项目 [29][30][31] - 管理层还观察到，市场对话中对工业地产和贷款的兴趣减少，对办公地产的兴趣增加，而对多户住宅的兴趣持续强劲 [31] 问题: 资产负债表上多户住宅资产的表现如何，是否超出预期？ [37] - 大多数5项资产仍处于业务周期早期（3-5年计划，目标中高双位数回报）。运营结果强劲，资本改进带来了预期的租金溢价。关键指标如70%的居民保留率非常重要。在当前市场，投资组合租金增长接近5%，而新租约租金下降4%-5%，这都对业务计划有利 [38][39] - 这种表现部分归功于团队对市场的深入了解和选择能力，即使在充满挑战的市场中也能找到独特机会，这也是公司计划围绕此进行募资的“秘密武器” [40] 问题: 从第一季度每股0.20美元的调整后净收入到第二季度0.12-0.14美元的指引，具体驱动因素是什么？ [41] - 几个因素导致：1）第一季度从AlerisLife合同获得了约40万美元收入，该业务已结束，成为第二季度的阻力；2）贷款组合在第一季度也贡献了约40万美元收入，但这些贷款已于11月中旬出售；3）日历年第一季度的建筑管理费通常较低；4）DHC和SVC在2025年末的债务偿还将影响管理费；5）每年3月向受托人授予股份也会产生几分钱的影响 [42][43] 问题: 贷款投资的策略和长期展望是什么？考虑到最近将资产负债表上的贷款出售给Seven Hills [44] - 信贷被视为RMR集团的增长引擎。Seven Hills通过增发获得了超过2亿美元的新贷款投放能力，预计2026年将相当活跃，大部分新贷款将通过Seven Hills抵押贷款REIT进行 [44] - 目前没有计划在RMR资产负债表上增加贷款。最初在资产负债表上持有贷款是为了给信贷工具提供种子资金，但市场对话表明已不再需要这样做。公司仍在就管理信贷策略进行对话，并相信未来能在信贷方面成功募集资本，但即使2026年没有募集到额外私人资本，预计也会有大量资金通过Seven Hills投放出去 [45][46] 问题: 多户住宅基金的募资时间表和资产剥离预期？ [47] - 目标是尽快（ASAP）完成，这是私人资本募资讨论中的头等大事。管理层预计在2026财年（截至9月30日）内完成，但很难给出精确时间点，可能是财年早期或晚期。公司已在该领域投入大量努力和人才，希望能在该时间框架内实现 [47][48]

公司动态 - Matt Ferrari离开TruAmerica Multifamily并创立PXV Multifamily，这是一家私人多户住宅投资和运营公司[7] - PXV Multifamily将由BroadVail Capital Partners的基金提供资本，标志着这家总部位于休斯顿的房地产私募股权公司首次进入传统多户住宅领域[7] - Ferrari将在未来几个月内为PXV组建资产管理和收购团队[6] 管理团队背景 - Matt Ferrari在洛杉矶的TruAmerica Multifamily工作近十年后升至联合首席投资官，此前曾在AvalonBay Communities担任投资总监，职业生涯始于Archstone担任运营总监[3][4] - 在TruAmerica任职期间，Ferrari在帮助公司增长方面发挥了关键作用，使其资产管理规模从62亿美元增加到152亿美元[3] - BroadVail的管理合伙人Robby Zorich表示，经过近三年寻找领导多户住宅平台的人选，Ferrari因其作为联合首席投资官积极领导全国性成功平台等独特组合而脱颖而出[5] 公司战略与目标 - PXV Multifamily的目标资产范围广泛，从中端市场增值物业到机构级品质的机会[7] - PXV计划在未来36个月内通过自有资本直接投资以及与有限合伙人的合资企业收购物业，建立超过20亿美元的资产管理规模[7] - 这家总部位于迈阿密的公司将最初专注于收购美国主要市场中由150个单元及以上、建于1980年代及以后的单个资产和资产组合[7] 市场观点与机会 - Ferrari认为多户住宅投资市场正在通过价值重估、交易活动增加和运营基本面改善而迎来转折点[6] - Ferrari指出上一个周期有大量新进入者涌入该领域，其中许多并非运营商，且几乎所有人在2021年和2022年期间承担了过度杠杆，导致市场管理不善情况比往年更多，加上大量资本结构倒挂的交易，这创造了机会[7]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损为每股0.03美元，可分配收益为每股0.08美元，3月宣布每股普通股季度股息为0.08美元，与上一季度持平 [4] - 第一季度净亏损约170万美元，可分配收益约400万美元，Q1利息收入为770万美元，较2024年第四季度的940万美元有所下降，加权平均票面利率和投资组合平均未偿本金余额环比下降，主要由于SOFR基准利率下降和有担保融资去杠杆化 [16] - 第一季度公司确认约70万美元退出费，低于上一季度的约110万美元，总运营费用基本持平，Q1为260万美元，Q4为280万美元，经理放弃了约45万美元与Q1相关的激励费用 [16][17] - 报告净收入和可分配收益的主要差异是信贷损失拨备净增加570万美元，截至3月31日，有七笔贷款风险评级为五级，其中三笔在Q1新降至五级 [17] - 特定准备金增至1110万美元，较上一季度增加730万美元，一般信贷损失准备金在该期间减少160万美元，主要由于优质贷款还款、贷款修改和某些资产转为特定评估 [18][19] - 第一季度末，无限制现金余额为6400万美元，两项有担保融资的投资能力已全部使用，两项证券化组合为投资组合提供了77%的有效杠杆，季度末加权平均资金成本为SOFR加225个基点 [19] - 季度末公司总股本约为2.32亿美元，普通股总账面价值约为1.72亿美元，即每股3.29美元，较12月31日的3.4美元有所下降，主要由于信贷损失拨备增加 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司贷款还款额为5500万美元，其中约3100万美元在LMS内，公司决定部分偿还LMF债券，以满足超额抵押测试要求 [20] - 截至3月31日，投资组合包括61笔浮动利率票据贷款，未偿本金余额约为10亿美元，100%的投资组合与一个月SOFR挂钩，92%的投资组合以多户住宅物业为抵押 [20] - 第一季度末，投资组合加权平均票据浮动利率为SOFR加355个基点，未摊销总购买折扣为300万美元，加权平均剩余期限约为40个月 [21] - 截至3月31日，约60%的贷款风险评级为三级或更好，低于上一季度的64%，加权平均风险评级为3.5，与上一季度持平 [21] - 有七笔贷款资产风险评级为五级，总本金约为1.08亿美元，占投资组合未偿本金余额的约11% [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管利率政策存在不确定性，但美国经济表现出一定的韧性，劳动力市场紧张，消费者支出好于预期，通胀虽从峰值回落，但仍是美联储和投资者关注的焦点 [8] - 贸易和关税问题对市场和情绪产生重大影响，2025年市场可能出现波动，但公司对投资机会持谨慎乐观态度，货币政策稳定将为商业房地产金融市场的复苏提供有利背景 [9] - 多户住宅市场相对具有韧性，租金增长低迷，但入住率保持强劲，多户住宅建设开工率因融资稀缺和建筑成本上升而下降，中长期来看，多户住宅投资环境有利 [10] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司优先进行积极的资产管理，主动监控借款人表现、市场趋势和抵押品价值，与借款人保持沟通，及时识别问题并制定战略，包括必要时的止赎和REO策略 [11] - 公司适当管理流动性，保持资产负债表上有大量无限制现金，而不是将其投入新的贷款资产，还选择用LMS融资结构中资产的本金还款部分偿还未偿债务，以满足抵押和利率覆盖契约要求 [12] - 公司正在审查新的有担保融资方案，预计未来几个月完成，新融资将提供管理成熟信贷的灵活性，并使公司能够作为发行人进入CRE CLO市场 [12][13] - 公司利用经理及其附属机构的专业知识，识别和把握有吸引力的投资机会，谨慎应对当前环境，管理流动性，优化资本配置，处理有问题的资产，为股东创造长期价值 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2025年投资机会持谨慎乐观态度，认为货币政策稳定将有利于商业房地产金融市场的复苏，多户住宅市场中长期投资环境有利 [9][10] - 尽管市场存在波动，但公司有信心通过积极的资产管理和灵活的融资策略，应对挑战，实现长期增长 [11][13] 其他重要信息 - 公司欢迎Greg Calvert担任新总裁，他在多户住宅信贷领域有丰富经验，在公司及其前身实体工作近30年 [6][7] - 公司在第一季度成功解决了两笔风险评级为五级的贷款，包括一笔3200万美元和一笔600万美元的贷款，一笔贷款被承接，另一笔提供了三个月宽限期并同意延长至11月，月债务服务付款已恢复 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请描述当前的业务管道情况，以及为维持当前股息能力，今年剩余时间需要达到的净发起水平是多少？ - 公司有资产可用于LFT，不担心发起水平，若市场波动持续，机会可能减少，但不会像过去几年那样枯竭，发起方面情况良好，可根据需要补充LFT资产，目前看到租赁、新建设和较新资产方面有有吸引力的机会，从信贷角度看，这些资产定价较紧，竞争激烈，再融资和桥接交易略有放缓，建设和租赁机会仍存在，但交付量有所下降，随着到期贷款的解决，将有再投资机会 [30][31][32] 问题2: 除CLO市场外，是否有其他融资选择，在进行下一次CLO之前是否有其他操作？ - 市场上有来自银行和私人信贷的其他融资机会，银行融资类似传统仓库，有不同条款和灵活性，比传统回购更有吸引力，公司会考虑将其作为临时措施或永久保留以保持灵活性，但CLO市场仍是浮动利率多户住宅资产最有吸引力的融资方式，尽管市场偶尔会受到干扰，但近期有很多资本希望进入CLO领域 [35][36][37] 问题3: 公司的问题贷款是否有近期解决的可能性，还是会继续增加五级贷款数量，直到市场出现更大转机？ - 未来三到六个月有解决问题贷款的可能性，过去几个季度公司一直在解决此类问题，但市场波动，很多资产的问题在于赞助商因收购时机和租金增长预期未达目标，缺乏资金改善资产，公司的策略是控制资产或引入新赞助商，提供增量资本或非市场融资，使资产增值，随着公司去杠杆和保持流动性，问题资产机会减少，预计市场将出现更多解决方案 [39][40][42] 问题4: 五级贷款增加是否是因为赞助商现金流问题，即物业产生的AFFO不足以支付利息？ - 这是一个现金流和管理的综合问题，赞助商不继续支持资产会导致资产恶化，现金流进一步下降，公司有经验丰富的团队处理问题，但如果不控制资产，资产仍会继续恶化 [47][48] 问题5: 公司在3月20日的电话会议中提到市场基本面强劲，但五级贷款增加，这是否矛盾？ - 市场和公司投资组合总体情况属实，但部分资产因赞助商未按计划支持资产，导致资产恶化迅速，公司认为目前的价值和准备金是合适的，相信可以通过更好的管理改善情况 [49]