财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流为每股2.21美元，较去年同期增长7.8%，剔除非自愿转换因素后，公司季度FFO每股已连续十多年超过上一年同期 [8] - 季度末出租率为97.1%，入住率为96%，平均季度入住率为95.9%，较2024年第二季度下降110个基点 [8] - 季度续租利差GAAP为44%，现金为30%，年初至今GAAP和现金续租利差分别为46%和31% [8] - 现金同店净营业收入（NOI）本季度增长6.4%，尽管入住率有所下降 [9] - 公司前10大客户租金占比降至6.9%，较去年下降90个基点 [9] - 第三季度FFO指导范围为每股2.22 - 2.3美元，平均月末入住率范围为95.3% - 96.1%；全年FFO每股预计在8.89 - 9.03美元之间，中点较之前指导上调0.02美元，与上一年相比增长6.1% - 7.3% [16] - 修订后的指导将现金同店增长中点提高20个基点至6.5%，平均入住率降低10个基点 [17] - 由于开发租赁速度较慢，公司将开发启动金额减少3500万美元 [17] - 租户收款情况良好，预计无法收回租金占收入的比例在35 - 45个基点之间，略高于历史水平 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度租赁面积较前两个创纪录季度有所放缓，但实际签署的租约数量更多 [11] - 公司继续转化约50000平方英尺及以下的潜在租户，较大空间的决策时间延长，影响了开发启动预测，预计2025年开发启动金额为2.15亿美元，倾向于在年底进行 [11][12] - 公司在第二季度和季度末结算了所有未完成的远期股票协议，获得总收益1.94亿美元，平均价格为每股182美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为市场因关税讨论出现不确定性，较大空间租赁决策时间延长，但市场有望逐渐改善 [11][24] - 全国工业市场空置率约为7.5%，但公司88%的收入来自200000英尺及以下的租户，该部分空置率接近4%，租金增长约为通胀率至5% [105] - 建筑开工率处于十到十一年的低点，预计需求回升速度将快于供应，未来12 - 24个月租金有望实现较好增长 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是推动FFO每股增长，提高投资组合质量，为股东创造净资产价值（NAV）增长 [18] - 公司受益于人口迁移、近岸和离岸趋势、物流链演变以及历史较低的浅湾市场空置率等长期积极趋势 [19] - 公司注重地理和收入多元化，以稳定收益，同时升级租户基础和地理分布的多样性 [19] - 在租赁方面，公司注重维护入住率，做出快速租赁决策，并通过建造样板办公室吸引租户，与部分竞争对手形成差异化 [29] - 在开发方面，公司根据市场需求决定开发启动速度，目前开发租赁速度较慢，但长期来看供应管道下降对租金有积极影响 [12][13] - 在资本方面，公司利用有利的股权定价提前储备资金，后续计划利用信贷额度，同时根据市场情况灵活调整债务和股权融资策略 [15][74] - 公司在收购方面更倾向于现有子市场的战略投资，同时考虑出售部分非核心资产，如休斯顿的服务中心建筑和湾区的小建筑 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司上半年的执行情况感到满意，认为团队能够应对不确定性，实现FFO每股增长和投资组合质量提升的目标 [18] - 尽管当前市场存在不确定性，但公司认为长期来看，工业市场将受益于积极的长期趋势，公司的低空置率和优质投资组合将使其在经济复苏中领先于同行 [19][64] - 管理层预计未来12 - 24个月租金将实现较好增长，随着需求回升，公司有望加快开发启动速度，提高市场份额 [65][67] 其他重要信息 - 公司会议电话包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调整信息可在公司网站投资者页面和SEC文件中查询 [4] - 公司部分陈述为前瞻性陈述，涉及已知和未知风险，实际结果可能与预期存在重大差异，具体风险信息可参考公司SEC文件 [4][5] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请谈谈第二季度和7月的租赁节奏，以及核心投资组合和开发项目的租赁情况 - 第一季度和去年年底租赁市场强劲，关税消息导致市场不确定性增加，较大空间租赁决策时间延长，租户改变主意的情况增多 [24][26] - 公司开发项目有空置样板办公室，可快速满足租户需求，与部分竞争对手不同，市场情况逐渐改善，但仍面临挑战 [29][30] 问题2: 第三季度平均月末入住率预计下降，主要是由开发项目未完全入住导致，还是有其他重要因素？请谈谈这些项目的租赁活动以及空置面积中超过50000平方英尺的占比 - 开发项目在未完全入住时转换为运营资产，影响了整体投资组合入住率，但同店入住率预计表现较好 [34] - 公司开发项目可根据租户需求灵活分割空间，等待市场需求释放 [37][38] 问题3: 公司提到更注重入住率和达成交易，采取了哪些机制？租赁管道中处于高级阶段的交易占比如何，这些交易能多快完成？ - 公司在大多数市场未降低租金或提供优惠，仅在加州尤其是洛杉矶市场因连续10个季度负吸纳量而采取了更激进的租赁策略 [43] - 公司注重快速完成交易，避免因法律问题或公司决策延迟导致交易失败，租赁管道保持充足，部分大型交易接近完成，但仍面临不确定性 [44][47] 问题4: 请谈谈Raleigh资产的交易活动、收益率特点，以及下半年处置指导增加的情况和拟出售资产 - 公司看好Raleigh市场，因其低空置率和独特的产业环境，Raleigh资产现金收益率为低至中5%，净有效收益率为上5% [52][54] - 公司在收购市场保持谨慎，注重战略投资，同时考虑出售部分非核心资产，如休斯顿的服务中心建筑和湾区的小建筑，以优化投资组合 [55][56] 问题5: 未来12 - 24个月，公司多数市场的续租利差是否仍将保持健康，哪些市场的续租利差可能更早收紧？ - 公司仍有14% - 15%的租约受COVID租金上涨影响，未来12 - 24个月，随着经济改善和需求回升，预计租金将再次实现较好增长 [62][65] - 公司低空置率和优质投资组合使其有望在经济复苏中领先于同行，开发管道将根据市场情况调整 [64][67] 问题6: 公司计划更多使用信贷额度，如何看待下半年信贷额度成本与股权成本的关系？ - 公司持续监测不同融资渠道的成本，上半年通过出售远期股票获得资金，下半年计划使用信贷额度，信贷额度成本相对稳定，约为5.2% [72][74] - 公司根据市场情况灵活调整债务和股权融资策略，以实现股东利益最大化 [76] 问题7: 公司对净债务与EBITDA的比例的舒适区间是多少？ - 公司认为设定最大杠杆上限很重要，理想情况下净债务与EBITDA比例应低于5倍，目前该比例较低是由于股权融资的结果 [83] - 公司将根据市场情况灵活调整债务和股权融资策略，以创造更多灵活性 [84][85] 问题8: 季度末公司控制约1000英亩开发用地，近期是否会继续补充？土地储备中哪些部分可能闲置较长时间？ - 公司根据市场需求和租户情况管理土地储备，土地获取难度增加，分区规定更严格 [87][89] - 不同市场的土地储备情况不同，如San Antonio市场增长较慢，土地使用可能相对较慢 [90] 问题9: 公司在Raleigh的扩张策略如何，近期收购是否为战略布局？ - 公司看好Raleigh市场，但没有设定具体的扩张目标，将根据合适的机会进行增长 [96] - 进入市场后，公司通过收购项目了解市场、建立租户和经纪人关系，为后续投资做准备，达到一定规模后倾向于自我管理 [98] 问题10: 同行认为当前美国7.5%的空置率下，市场租金在未来1 - 2年不会增长，而租户签约意愿增强，与公司观察到的中型空间决策缓慢情况如何协调？ - 全国工业市场空置率约为7.5%，但公司专注的200000英尺及以下租户市场空置率接近4%，租金增长约为通胀率至5% [104][105] - 公司认为自身低空置率使其在经济复苏中有望领先于同行，目前市场活动良好，但较大空间的决策时间延长 [106] 问题11: 开发项目最初的承保前提是否基于获得大型租户，能否通过寻找更多中型租户弥补空缺，是否需要大型租户回归才能推动开发管道？ - 开发项目最初承保假设为12个月租赁期，市场高峰期租赁期为6 - 7个月，目前租赁期延长至16个月，但公司仍能维持或提高收益率 [114][115] - 大型租户决策谨慎是由于更大的资本投资和业务扩张考虑，预计市场环境正常化后情况将改善 [116] 问题12: 市场上是否有增值机会，租赁风险在私人市场和稳定资产中的定价如何，租赁空置建筑与有稳定收入的资产相比能获得多少收益率溢价？ - 公司目前避开租赁风险和增值项目，待新租赁和扩张活动更活跃时可能会重新考虑 [122][123] - 公司通常认为新开发项目需比市场资本化率高150个基点才具有吸引力，租赁空置建筑的收益率溢价约为75 - 100个基点 [124] 问题13: 请谈谈南加州市场的活动情况、现金续租利差以及开发管道解锁的催化剂 - 南加州市场连续10个季度负吸纳，主要原因不是供应过剩，而是3PL虚假需求泡沫破裂，市场需要积极变化才能预测租金走势 [131] - 公司认为关税消息导致的不确定性是市场低迷的原因之一，随着贸易协议达成和市场对关税消息的麻木，人们可能会重新进入市场，公司有望凭借低空置率领先于同行 [133][134] 问题14: 请更新租户观察名单情况，以及与年度坏账假设的对比 - 租户观察名单数量季度环比基本持平，第二季度坏账占收入的30个基点，低于去年同期 [140] - 公司预计全年坏账占收入的比例在35 - 45个基点之间，仍低于历史水平，主要坏账集中在少数加州租户 [141][142] 问题15: 除了股权成本与债务成本接近，还有哪些因素会使公司倾向于维持3倍杠杆的资产负债表？ - 公司会综合考虑各种融资渠道的成本和机会，根据市场情况灵活调整债务和股权融资策略，以实现股东利益最大化 [145][147] - 公司认为拥有更多融资选择能提供更大的灵活性，目前的资产负债表管理方式为公司带来了良好的效果 [148] 问题16: 请谈谈收购的买卖价差情况，是否获得了风险补偿，价差是否合理收紧？ - 收购市场目前较为有效，有多个竞标者，私人竞标者可能忽略关税消息，资本化率自4月以来未发生明显变化，甚至可能略有下降 [150] - 买卖价差收紧使公司提高了处置指导，认为收购和处置市场具有吸引力，可作为战略投资的资金来源 [150][151] 问题17: 请量化季度后租赁进展，以及FFO指导对额外租赁的依赖程度 - 季度后租赁进展有所改善，目前FFO指导中约有0.01美元的开发租赁待完成，较之前减少 [156] - 7月签署了约3份租赁协议，总面积约100000英尺 [156] 问题18: 全年入住率指导和2025年下半年是否考虑了重大租户迁出情况？请谈谈租户观察名单，特别是零售配送中心的情况 - 下半年指导中未考虑重大租户迁出情况，同店投资组合入住率预计高于整体投资组合，主要受开发项目未完全入住影响 [161] - 租户观察名单保持稳定，主要涉及3PL和加州租户，未发现零售类型租户的特殊情况，公司预计全年坏账占收入的比例在35 - 45个基点之间 [163] 问题19: 请提供第二季度开发租赁的总面积 - 第二季度签署了5份租赁协议，总面积约为180000英尺，具体数据可通过邮件提供 [166]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流（FFO）为每股2.21美元，较去年同期增长7.8%（排除非自愿转换），连续十多年单季度FFO每股收益超上年同期 [6] - 季度末出租率97.1%，入住率96%，平均季度入住率95.9%，较2024年第二季度下降110个基点 [6] - 季度续租利差GAAP为44%，现金为30%，年初至今GAAP和现金分别为46%和31% [6] - 现金同店净营业收入（NOI）本季度增长6.4% [7] - 前十大租户租金占比降至6.9%，较去年下降90个基点 [7] - 第三季度FFO指导范围为每股2.22 - 2.3美元，平均月末入住率范围为95.3% - 96.1% [14] - 全年FFO每股预计在8.89 - 9.03美元之间，中点较之前指导上调0.02美元，与上年相比增长6.1% - 7.3% [14] - 修订后指导将现金同店增长中点提高20个基点至6.5%，平均入住率降低10个基点 [15] - 租户收款情况良好，预计无法收回租金占收入比例在35 - 45个基点范围内，略高于历史水平 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度租赁面积较前两个创纪录季度有所放缓，但实际签署租约数量增加 [9] - 开发项目租赁和维持预期收益率，但速度较慢，2025年开发启动预测调整为2.15亿美元，倾向于年底启动 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国工业市场空置率约为7.5%，公司特定类型空间（租户20万平方英尺及以下）空置率接近4% [100][101] - 公司核心市场租金增长约为通胀率至5%，不同市场有所差异 [101] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是推动FFO每股增长和提高投资组合质量，为股东创造资产净值（NAV）增长 [16] - 应对市场不确定性，公司专注于租赁以维持入住率，并利用强大资产负债表进行投资，如在罗利投资6100万美元购置两处新物业 [8] - 公司注重地理和收入多元化，以稳定收益 [7] - 公司计划在经济复苏时，凭借团队经验、资产负债表实力、现有租户扩张需求以及手头土地和许可，在开发机会上领先于私人同行 [12] - 行业竞争方面，公司认为自身在浅湾市场有优势，因该市场空置率低、新开工少，竞争相对较小 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对上半年业绩满意，虽面临宏观经济不确定性，但团队经验、资产负债表实力以及投资组合质量将助力公司前行 [15][16] - 公司投资组合受益于人口迁移、近岸/在岸趋势、物流链演变和浅湾市场低空置率等长期积极趋势 [17] - 未来12 - 24个月，随着需求回升和供应受限，工业市场可能迎来新一轮租金增长，公司有望受益 [61][62] 其他重要信息 - 公司利用年初有利股权定价，结算所有未完成远期股票协议，获得1.94亿美元毛收入，平均股价182美元 [13] - 公司预计下半年使用信贷额度，目前信贷额度为6.75亿美元 [13] - 公司资产负债表灵活且强劲，债务与总市值比率为14.2%，未调整债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.0倍，利息和固定费用覆盖率增至16倍 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度及7月租赁节奏及进展 - 第一季度和去年末租赁强劲，关税消息影响决策时间，开发租赁较慢，7月有改善，多为3 - 5万平方英尺租约成交 [22][23][24] - 公司开发项目有“投机办公室”，可快速满足租户需求，部分竞争对手难做到 [27][28] 问题2: 第三季度平均月末入住率下降原因及开发项目租赁情况 - 入住率下降主要因部分开发项目在未完全入住时转换，影响整体组合，同店入住率预计为96.7%，高于整体预测 [32][33] - 开发建筑可根据租户需求灵活定制，等待需求释放 [34][35] 问题3: 租赁应对机制、市场弹性及租赁管道阶段情况 - 开发项目收益率良好，无需大幅降价或提供优惠，仅加州洛杉矶市场竞争激烈 [39][40] - 团队和经纪人了解市场，争取快速签约，避免因法律条款等问题拖延 [41][42] - 租赁管道一直较满，有几个大交易接近完成，但公司担心企业决策受外部因素影响 [44][45] 问题4: 罗利资产交易活动、收益率及处置指导增加原因 - 罗利研究三角区市场独特，公司看好其州首府与大学带来的科技就业和市场稳定性 [50][51] - 罗利资产现金收益率低至中5%，净有效收益率为上5%，市场竞争激烈，收购绿灯全开 [52][53] - 公司出售部分老市场资产，如凤凰城、亚特兰大等地，将资金投入更有增长潜力市场 [51][52][55] 问题5: 未来12 - 24个月续租利差市场情况及地域差异 - 公司约14% - 15%租约受新冠租金上涨影响，仍有一定嵌入式租金增长 [60] - 未来12 - 24个月，浅湾市场空置率低、建设处于低位，需求回升将推动租金增长，公司有望受益 [61][62] 问题6: 下半年信贷额度使用成本与股权成本比较 - 公司第二季度出售远期股票获1.94亿美元，认为执行良好 [70] - 预计下半年使用循环信贷额度，利率基于SOFR，约为5.2%，较稳定 [70] - 公司持续监控股权和债务成本，根据市场情况灵活调整融资方式 [71][72] 问题7: 土地储备近期补充计划及部分地块闲置可能性 - 公司约三分之一开发租赁来自现有租户，需保持土地库存以满足需求 [83] - 土地难找，分区困难，公司今年在不同市场购买土地，如佛罗里达州 [84][85] - 不同市场土地开发速度不同，如圣安东尼奥市场增长慢，土地消化时间长 [86][87] 问题8: 罗利扩张策略及收购战略意义 - 公司无在罗利设定收购目标，若有合适机会将考虑增长，目前在研究三角区有两次收购机会 [90] - 进入市场后可建立关系、了解市场，待规模达100万平方英尺可实现自我管理 [92] 问题9: 关键市场租金增长及决策时间差异与同行观点协调性 - 全国市场空置率7.5%似已见顶，公司类型空间空置率约4%，租金增长约为通胀率至5% [100][101] - 公司空置率低，经济复苏时有望早于同行受益，虽各规模空间有活动，但中型空间决策时间长 [102][103][105] 问题10: 开发项目前期假设及填补空间办法 - 开发项目假设12个月租约期，市场高峰期为6 - 7个月，目前因大租户决策谨慎，租约期延长至16个月 [109][110] - 多租户填充方式可行，但需时间，预计市场正常化后大租户将回归 [110][111][112] 问题11: 市场上增值机会及租赁风险定价与稳定资产比较 - 公司目前回避租赁风险和增值项目，优先选择有低于市场租金租约的资产 [116][118] - 考虑增值项目需超过市场资本化率75 - 100个基点，目前未认真考虑 [118] 问题12: 南加州市场活动、现金续租利差及开发管道解锁催化剂 - 南加州市场特殊，连续10个季度负吸纳，公司努力续租和出售物业，等待市场好转 [126][128] - 预计关税消息麻木或达成新贸易协议，市场信心将恢复，公司低空置率将带来优势 [128][129][130] 问题13: 租户观察名单及坏账假设情况 - 租户健康状况良好，观察名单季度环比变化不大，第二季度坏账占收入30个基点，低于去年 [135][136] - 预计全年坏账占收入35 - 45个基点，主要受加州租户影响，少数租户影响较大 [136][137] 问题14: 维持三倍杠杆资产负债表考虑因素及收购买卖价差情况 - 公司持续监控融资渠道，视情况调整杠杆率，目前债务和股权成本接近，有更多选择 [140][141] - 收购市场效率提高，买卖价差收紧，公司出售部分资产并提高处置指导，为战略投资储备资金 [144][145][146] 问题15: 7月租赁进展及FFO指导对额外租赁依赖程度 - 7月签署约3份租约，总面积约10万平方英尺，FFO指导中开发租赁待完成金额降至0.01美元，有望实现上行空间 [152] 问题16: 全年入住率指导、下半年租户迁出及观察名单情况 - 下半年无重大租户迁出，剩余租约滚动比例降至约4%，同店组合入住率高于整体预测 [158][159] - 观察名单稳定，多与3PL和加州租户有关，无明显零售租户问题，预计全年坏账率35 - 45个基点 [160] 问题17: 第二季度开发租赁总面积 - 第二季度签署5份租约，总面积约18万平方英尺，公司可提供详细数据 [163]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.61美元，较去年增长3.4% [8][15] - 可分配现金总计1.065亿美元，较上一时期增长8.5% [15] - 净债务与年化运行率调整后EBITDA之比为5.2倍，杠杆率较低 [15] - 季度末流动性达10亿美元，包含承诺的私募债务收益 [15] - 本季度实现同店现金NOI增长3.4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度开始36份租约，总面积500万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为27.3%和21% [16] - 本季度租户保留率为85.3% [16] - 已完成2025年预计租赁运营组合面积的78.5%，现金租赁利差达25.1% [8][16] 收购业务 - 第一季度收购总额4300万美元，包括三座建筑，现金和直线资本化率均为6.87% [11] 处置业务 - 本季度出售新罕布什尔州纳舒厄的一座建筑，总收益6700万美元，现金资本化率为4.9% [13] 开发业务 - 美国约有250万平方英尺的开发活动，分布在11座建筑中，约50%正在建设，16%已预租，已交付部分目前出租率为51% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国在建管道自第四季度以来环比下降超过16% [11] - 中西部市场如密尔沃基、芝加哥、明尼阿波利斯表现良好，底特律需求也不错；阳光地带的纳什维尔市场强劲；格林维尔、哥伦布市场有所改善；亚特兰大、圣地亚哥、印第安纳波利斯市场表现较弱 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借强大的资产负债表、充足的流动性和广泛的市场多元化，为2025年的可持续增长奠定了基础 [20] - 收购方面评估各种类型的资产，包括长期租约、短期租约、空置资产等，根据市场情况调整租赁期 [57][58] - 关注租户供应链多元化趋势，认为公司地理多元化和专注于CBRE一级市场的特点使其在行业中具有优势 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球贸易战升级带来不确定性，租户决策时间延长，但租户仍在做出租赁决策，公司对租赁需求持乐观态度 [9][10][36] - 宏观经济事件导致租赁孕育期延长，但公司仍看到大量空置空间的参观活动 [10] - 长期来看，经济增长疲软可能对仓库空间需求产生负面影响，但近岸和在岸活动的增加将部分抵消这一影响，公司投资组合将相对受益 [11] 其他重要信息 - 公司将在本周末发布第二季度业务更新 [17] - 公司维持2025年信用损失指引为75个基点，目前美国轮胎经销商租金正常，未产生相关信用损失 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月是否签署了100万平方英尺的新租赁？ - 第二季度已签署360万平方英尺的租约，其中100万平方英尺为新租赁，如萨凡纳市场50万平方英尺的整栋建筑租约，无停机时间，现金租赁利差为25% [23] 问题2: 100万平方英尺的新租赁是已执行还是即将开始？ - 是两者的混合，新租赁通常签署和开始的时间间隔较短，4月开始的100万平方英尺租赁大多在过去30 - 60天内签署 [25][26] 问题3: 不同子市场的需求情况如何？ - 宏观环境带来不确定性，租户决策时间延长；中西部、阳光地带部分市场表现良好，亚特兰大、圣地亚哥、印第安纳波利斯市场较弱；租户有提前续约的需求 [27][28][29] 问题4: 租户提前续约的原因是什么？ - 租户认为当前有机会获得更好的租金，且仍有空间需求，同时可能想在潜在的租金拐点前锁定租金 [34][35][37] 问题5: 4月2日以来私人交易市场的趋势如何？ - 年初私人市场强劲，但目前一些大型和小型投资组合因价格波动和担忧被撤回市场，重新定价情况较少 [42][44] 问题6: 如何考虑公司的资本成本？ - 债务成本方面，公司以5.65%的加权平均固定利率发行了5.5亿美元的固定利率高级无担保票据；公司保留了大量资本，第一季度支付股息后保留了超过3500万美元的现金；通过资产处置和再投资实现资本增值，如纳什ua出售资产后将资金重新投入到符合公司投资组合的资产中 [50][51][52] 问题7: 收购资产的特点和组合情况如何？ - 评估广泛的资产组合，不局限于特定类型的租赁期限或资产类型，根据市场情况调整租赁期 [57][58] 问题8: 第一季度信用损失的具体情况以及全年75个基点的信用损失中美国轮胎经销商的占比？ - 第一季度信用损失极小，一个基点约为5万美元；美国轮胎经销商目前租金正常，未产生相关信用损失，全年75个基点的信用损失指引中，50个基点为常规信用损失，25个基点与美国轮胎经销商情况相关 [59][60] 问题9: 租赁活动是更侧重于续约还是新租赁？ - 本季度续约租赁较多，但第二季度新租赁有显著增长，是第一季度的四倍；续约市场强劲，公司正在与多个租户就2026年到期的租约进行提前续约讨论 [65][66] 问题10: 2025年租赁目标完成情况略低于去年，是否有特殊含义？ - 仅相差一两个百分点，属于正常范围，无需过度解读 [67][68] 问题11: 开发项目的需求情况以及是否会比最初预期的租赁期更长？ - 新开发项目的租赁整体较慢，但部分项目如格林维尔、坦帕的设施有良好的租赁活动，可能会出现租赁期略有延长的情况 [72][74] 问题12: 上季度预计的100个基点的入住率损失情况如何，目前分配给租户的比例以及缓冲情况？ - 公司未改变相关指引，对所有指引指标有信心，已完成80%的租赁目标，对剩余20%进行了压力测试，结果仍在可接受范围内 [75][76][77] 问题13: 哪些租户类别更令人担忧，租户观察名单的趋势如何？ - 关注低利润率、高杠杆资产负债表的租户，而非特定行业；观察名单没有显著扩大，主要受美国轮胎经销商情况影响 [81][82][83] 问题14: 2026年到期租约的租金利差情况以及已处理的比例？ - 目前执行了2026年租赁的15%以上，现在讨论租金利差还为时过早 [84] 问题15: 市场需求是否整体下降，是否有不受影响的细分市场？ - 需求仍然存在，只是租户决策时间延长；3PLs市场表现活跃，部分有制造业和分销成分的市场需求良好 [88][89] 问题16: 格林维尔和坦帕的租赁活动情况，与一两个月前相比如何？ - 与一两个月前相比，活动基本持平或略有下降，但质量更高，更有可能达成交易 [92] 问题17: 85%的保留率与早期租赁进度的关系，以及保留率是否会随时间下降？ - 第一季度保留率较高是因为大部分租赁为续约，第二季度50万平方英尺的即时回填对保留率指标有负面影响，但对调整后的保留率有积极影响；公司对全年保留率指引有信心 [96][97][98] 问题18: 是否跟踪新租户的来源，是否受益于近岸和在岸趋势？ - 目前数据有限，但市场需求包括分销、消费、人口迁移和制造业；租户供应链多元化趋势明显，公司认为这将是一个持续的主题，公司将从中受益 [100][101][102] 问题19: 租赁优惠环境是否发生变化，是否提供更多优惠以吸引租户？ - 部分高空置率市场可能会提供一两个月的免租期；租赁佣金随市场变化；租户改善成本（TI）因项目而异，部分TI实际上是对建筑的改善，并非真正的优惠 [106][107][108] 问题20: 如果美国轮胎经销商拒绝租约，回填这些物业的需求情况如何？ - 这取决于具体市场情况，相关建筑条件较好，但美国轮胎经销商占公司平均基本租金（ABR）的比例仅为1%，公司正在与他们积极谈判 [109][110]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.61美元，较去年增长3.4% [6][13] - 可分配现金达1.065亿美元，较上一时期增长8.5% [13] - 净债务与年化运行率调整后EBITDA之比为5.2倍，杠杆率低 [13] - 季度末流动性达10亿美元，计入承诺的私募债务收益 [13] - 第一季度实现同店现金NOI增长3.4% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：一季度签订36份租约，总面积500万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为27.3%和21%，续租率85.3%；截至目前已完成2025年预计租赁运营组合面积的78.5%，现金租赁利差25.1%；二季度已签订360万平方英尺租约，其中100万平方英尺为新租赁 [14] - 收购业务：一季度收购总额4300万美元，包括三栋建筑，现金和直线资本化率均为6.87% [9] - 处置业务：出售新罕布什尔州纳舒厄一栋建筑，总收益6700万美元，现金资本化率4.9% [11] - 开发业务：约250万平方英尺开发活动分布在11栋建筑，约50%在建，16%预租，已交付部分51%已出租 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部市场如密尔沃基、芝加哥、明尼阿波利斯表现良好，底特律需求也不错；阳光地带市场强劲，纳什维尔表现突出；格林维尔、哥伦布市场有所改善；亚特兰大、圣地亚哥、印第安纳波利斯市场表现较弱 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借地理多样性和专注CBRE一级市场，认为租户供应链多元化对投资组合是积极因素 [7] - 面对宏观经济不确定性，公司保持强大资产负债表和充足流动性，等待收购机会 [44] - 注重资本的增值循环利用，如出售资产后将资金重新投入符合投资组合的资产 [50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球贸易战和关税带来不确定性，租赁周期延长，但租户仍有需求，公司对新租赁业务乐观 [7][33][34] - 私募交易市场近期因不确定性出现卖家撤单情况，但类似情况过去也有，预计后续市场会改善 [41][43][44] 其他重要信息 - 电话会议中的前瞻性陈述代表管理层目前估计，公司无义务更新 [3][4] - 2025年信用损失指导为75个基点，其中50个基点为现金信用损失，25个基点与美国轮胎分销商情况相关 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二季度至今是否签订100万平方英尺新租赁？ - 二季度已签订360万平方英尺租约，其中100万平方英尺为新租赁，如萨凡纳50万平方英尺空间无 downtime 续租，租赁利差25% [21] 问题2: 不同子市场需求及租户对话差异？ - 宏观环境使租户决策时间延长；中西部、阳光地带部分市场表现良好，亚特兰大、圣地亚哥、印第安纳波利斯较弱；有租户希望提前续租 [24][25][27] 问题3: 租户提前续租原因？ - 租户认为当前有机会获得更好租金，且仍有空间需求，去年有被压抑的需求 [33] 问题4: 4月2日后私人交易市场趋势及是否有重新定价或卖家撤单？ - 年初私人市场强劲，近期有卖家因不确定性撤单，重新定价情况较少；类似情况过去也有，后续市场有望改善 [41][43][44] 问题5: 如何考虑资本成本及收购指导是否变化？ - 收购指导范围广且后端加权，对核心FFO影响小；近期发行5.5亿美元长期债务，利率5.65%；注重资本增值循环利用，保留大量资本，有灵活性进行机会性投资 [46][48][51] 问题6: 收购资产特征及组合情况？ - 评估多种资产，包括长期、短期租约，空置资产等，根据市场情况调整租赁期；收购门槛因市场情况提高 [56][58] 问题7: 一季度信用损失详情及全年75个基点信用损失中美国轮胎分销商占比？ - 一季度信用损失极小，一个基点约5万美元；美国轮胎分销商租金正常支付，未产生信用损失；全年75个基点信用损失中，50个基点为常规现金信用损失，25个基点与美国轮胎分销商相关 [59][60] 问题8: 租赁活动是集中在续租还是新租赁？ - 一季度续租租赁较多，二季度新租赁是一季度的四倍；续租市场强劲，租户仍在租赁，只是决策时间延长 [64][65] 问题9: 2025年租赁目标完成进度略低于去年，有何解读？ - 完成进度相差一两个百分点属正常范围，无特殊解读 [67] 问题10: 开发项目需求、关键绩效指标、参观情况及租赁期是否会延长？ - 格林维尔、坦帕部分设施租赁活动良好；已交付项目有进展，未交付项目如纳什维尔、波特兰、里诺、夏洛特也有不同程度活动；可能出现租赁期和收益率下滑情况，但整体满意 [73][74][75] 问题11: 上季度预计100个基点 occupancy loss 情况更新及分配情况和缓冲？ - 指导未变，预计全年仍为100个基点 occupancy loss；已完成80%租赁，对剩余20%进行压力测试后仍在预期范围内 [77][78][79] 问题12: 哪些租户类别更令人担忧及租户观察名单趋势？ - 关注低利润率、高杠杆资产负债表的租户，如Conn's、Vitamin Chops、美国轮胎分销商；观察名单无明显扩大，主要受美国轮胎分销商情况影响 [83][84] 问题13: 2026年续租租金利差及已处理比例？ - 目前执行了15%以上的2026年租赁，现在讨论租金利差还太早 [85] 问题14: 需求减少情况下是否有细分市场不受影响？ - 需求仍在，3PLs有较强活动；市场中制造和分销成分的市场表现较好；租户决策时间延长，但仍有需求 [90][91][92] 问题15: 格林维尔和坦帕活动情况及与一两个月前对比？ - 与一两个月前相比，活动基本持平或略有下降，但质量更好，更有可能达成交易 [93] 问题16: 85%续租率与早期租赁进度关系及续租率是否会随时间下降？ - 一季度续租率高是因为大部分租赁为续租；50万平方英尺无 downtime 续租将增加调整后续租率，公司对全年续租指导有信心 [97][98][99] 问题17: 是否关注新租户来源及是否受益于近岸和在岸业务？ - 目前数据较少，但市场需求包括分销、消费、制造；租户有供应链多元化需求，公司认为会受益于近岸和在岸业务 [101][102][103] 问题18: 租赁优惠环境是否变化及是否提供更多优惠吸引租户？ - 部分高空置率市场可能提供一两个月免租期；租赁佣金随市场变化；总体上尽量保持有效租金，免租期可能略有增加 [108][109][110] 问题19: 若美国轮胎分销商拒绝租约，回填需求情况？ - 需具体看市场情况，相关建筑较新，面积10 - 12万平方英尺，净空高度较好；美国轮胎分销商占ABR 1%，公司与其积极谈判 [111]